导语 民企当前仍面临一定困境，未来需要聚焦长期主义 ◎ 文 / 房玲 洪宇桁 0 1 规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长 1、规模房企中民营逐渐减少，且相对靠后（部分略） 自从2021年房企流动性承压以来，民营房企的经营状况受到了严重影响。从规模房企 1 的性质分类来看， 民营房 企的数量近年来呈现逐渐减少的趋势 。2021年前可以达到70家左右，2023年至今则一直稳定在50家以下。2025年 1-11月规模房企房企中民营房企为45家，相较于2024年全年又减少了3家。 民营房企数量大幅减少的同时， 在各梯队中的占位也逐渐靠后。 2025年1-11月的 头部十家房企中民营房企仅有1 家 ，越靠后的梯队民营房企占比越高。在近年来房地产低迷，且房企流动性危机仍在持续的背景下， 资本更倾向 于投资较为稳健的国央企和大型房企。 2、 28家民营规模房企稳健发展，6家房企逆势显著增长 2025年1-11月规模房企中民营房企有45家，其中 尚未出现过违约的房企28家。 这当中既有一直稳居行业前列的滨 江集团、龙湖集团、卓越集团等，也有逆势增长的黑马企业。从销售变化来看， 有6家民营房企的2025年1-11月销 ...

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

12月10日消息，上海迪士尼度假区将于2026年1月12日起调整主题乐园门票退款政策。据悉，现行的上 海迪士尼乐园门票退改政策规定，乐园门票不可转让、取消或退票。在同产品的其他适用日期尚有余票 的情况下，游客可于原定入园日零点的48小时前，至多进行两次改期。自2026年1月12日起，根据新的 退改政策，上海迪士尼主题乐园门票将实行阶梯式退票标准。通过官方直营渠道购买乐园标准门市 价"一日票/二日票"、迪士尼妙游一日套票的游客，可在规定的时间内通过原订单详情界面自助办理退 票。于到访日前7天的23:59（含）之前提交退票申请，可申请全额退票；自到访日前6天的00:00至到访 日前1天的23:59（含）期间提交退票申请，每日每张门票将收取人民币80元退票服务费；到访日当日 00:00之后不可退票。"二日票"的退票标准以购票时所选定的首个到访日期为准。 祥源系金融产品逾期兑付 多家上市公司声明：不承担任何兑付及担保义务 近日，在浙金中心发行的涉及与祥源控股地产合作项目的金融产品存在部分逾期兑付情形。祥源控股及 俞发祥就上述兑付义务承担连带保证责任，并正与相关方就逾期兑付的具体情况进行沟通处理。12月7 日，祥源控股 ...

久期财经讯，12月11日，据悉，美联储宣布了今年的连续第三次利率下调，但仍维持2026年仅一次降息的展望，显示决策层对未来政策路径的分歧日益突 出。联邦公开市场委员会(FOMC)以9比3的投票结果批准将联邦基金利率下调25个基点至3.5%-3.75%区间，并在声明中微调措辞，暗示对未来降息时点的判 断存在更大不确定性。 主席鲍威尔在会后表示，目前的政策调整有助于稳定正在趋弱的劳动力市场，同时维持足够紧缩的条件以压制通胀。他称："随着关税影响逐步消退，此次 进一步政策正常化应能支撑就业，并让通胀重新向2%的目标回落。" 被问及美联储下一步是否必然降息时，鲍威尔并未明确承诺，但强调没有官员将加息视为基准方案。最新会议的分歧凸显决策者在"就业疲软"与"通胀韧 性"之间如何取舍的争论。 今日，共2家公司评级获机构更新： 数据来源：久期财经 海隆控股(01623.HK)发布公告，其已就现有票据的建议离岸债务重组取得进展。本公司已于本日以现有票据(于2024年到期的9.75%优先有抵押票据)持 有人(持有人)为对象展开同意征求，旨在修订由现有票据的契约的若干条款，包括延长现有票据到期日及若干其他变更。 宝龙地产(0123 ...

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告提及的精选公司包括金茂集团、建发股份、华润置地 [4] 核心政策要点与论据 * **2025年12月中央经济工作会议政策要点**：会议提出要“积极稳妥化解重点领域风险”并“着力稳定房地产市场” [1] 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，以及鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [1] 同时提及深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、加快构建房地产发展新模式以及高质量推进城市更新 [1] * **政策基调对比分析**：与2025年4月和7月的会议相比，12月会议对房地产的政策意图更强，但相比2024年12月会议的基调则显得不那么坚决 [2] 论据包括：化解风险与房地产的优先级在2025年会议公报中排位靠后（第八点 vs 2024年的第五点）[2] 表述更温和（“着力稳定” vs 2024年的“持续用力”）[2] 对城市更新的要求更具选择性（“高质量推进” vs 2024年的“大力实施”）[2] 且新举措有限 [2] * **政策效果预期**：报告认为，尽管可能在2025年第四季度出台新一轮地方需求侧刺激措施（如购房补贴或房贷利息补贴），但在二手房挂牌量攀升导致供应充足的背景下，这些措施不太可能改变房价预期 [3] 同时，报告认为目前出台针对性货币宽松或鼓励加杠杆措施的可能性较低 [3] 市场现状与风险 * **市场面临双向争论**：12月初行业股价出现调整，反映了市场在销售疲软、价格下跌（尤其是一线城市）与万科债务展期后政策宽松预期之间的拉锯 [4] * **销售与盈利前景疲软**：报告预计任何由政策驱动的股价反弹都可能是短暂的，因为2025年第四季度的销售可能持续疲软，且在房价预期改变、价格企稳之前，家庭信心改善有限 [4] 在2025年第三季度业绩疲弱后，预计12月/1月将出现一轮盈利预测下调，包括一些备受关注的公司 [4] * **投资时机建议**：报告认为12月下旬可能是更好的入场时机，或在股价调整后重新审视该行业 [4] 其他重要内容 * **长期政策议程**：现房销售和房地产税被列为长期政策议程，但短期内不会实施 [3] * **相关领域动态**：城市更新和REITs审批可能会加速 [3] 针对网络房产信息的新规旨在遏制虚假和误导性信息 [3] 奢侈品商场零售额在第三季度超预期后，第四季度可能保持积极态势 [4] * **宏观政策背景**：会议其他要点包括推动投资止跌回稳、适当增加中央预算内投资规模 [1] 积极有序化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务 [1] 货币政策考虑促进经济稳定增长和物价合理回升，灵活运用降准降息等工具保持流动性充裕 [1] 以及实施提振消费专项行动等 [1]

市场指数与行业表现 - 上证指数收盘3873点，单日下跌0.7%，近5日下跌3.23%，近1月微跌0.06% [1] - 深证综指收盘2457点，单日下跌1.41%，近5日下跌2.4%，近1月上涨0.76% [1] - 风格指数方面，近6个月中盘指数表现最佳，上涨24.06%，其次为小盘指数上涨19.4%，大盘指数上涨17.46% [1] - 昨日涨幅居前的行业为风电设备Ⅱ（上涨2.62%）、航天装备Ⅱ（上涨2.32%）和商用车（上涨0.56%） [1] - 近6个月涨幅居前的行业为通信设备（上涨123.06%）、航天装备Ⅱ（上涨55.89%）和综合Ⅱ（上涨44.26%） [1] - 昨日跌幅居前的行业为渔业（下跌4.61%）、综合Ⅱ（下跌4.31%）和通信设备（下跌3.72%） [1] - 近6个月唯一下跌的行业为汽车服务Ⅱ，跌幅为1.6% [1] 中央经济工作会议核心基调与形势判断 - 2025年中央经济工作会议针对新形势提出五个“必须”，与2024年五个“统筹”形成逻辑呼应 [2][8] - 五个“必须”具体为：必须充分挖掘经济潜能，必须坚持政策支持和改革创新并举，必须做到既“放得活”又“管得好”，必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功应对外部挑战 [8] - 会议指出我国“老问题、新挑战仍然不少”，并突出强调“国内供强需弱矛盾突出”，精准聚焦当前核心痛点 [2][8] - 2025年会议对2026年经济目标的表述更突出总量目标的引领作用，提出“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，契合“十五五”开局之年的稳增长诉求 [8] - 通稿展现出更强的战略定力，明确提出“我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变”，同时再次强调“四稳”——着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [11] 财政与货币政策部署 - 财政政策延续“更加积极”，明确强调“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量” [2][8][11] - 会议重视解决地方财政困难，提出“督促各地主动化债”，或指向2026年将着重打通政策堵点 [8] - 货币政策方面，会议明确将“促进经济稳定增长、物价合理回升”列为重要考量，并提出“灵活运用降准降息等工具” [2][8] - 为确保货币政策效果，会议提出“畅通货币政策传导机制”，并以“推进中小金融机构减量提质”为具体抓手 [8] - 会议新增强调“存量政策和增量政策集成效应”，并将存量政策和增量政策纳入宏观政策取向一致性评估范围 [8] 2026年重点经济工作方向 - 扩大内需为2026年经济工作首位，核心部署包括制定实施城乡居民增收计划、释放服务消费潜力、推动投资止跌回稳等 [8][11] - 投资端提出适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债用途管理，叠加财政资金精准加持，2026年投资的稳定性或进一步增强 [8] - 改革攻坚聚焦“纵深推进统一大市场建设”和“深入整治‘内卷式’竞争”，2026年将制定全国统一大市场建设条例 [11] - 会议将绿色低碳部分前置，明确“坚持‘双碳’引领”，部署“加快新型能源体系建设”，并同步提出“制定能源强国建设规划纲要” [8][9] - 新质生产力开始逐渐进入“应用落地期”，本次提出“围绕发展新质生产力，推动科技创新和产业创新深度融合” [11] - 科技部分突出了区域重点，“建设北京(京津冀)、上海(长三角)、粤港澳大湾区国际科技创新中心” [11] 重点领域风险化解 - 会议针对重点领域风险从“防范化解”升级为“积极稳妥化解”，更加强调主动性 [11] - 房地产领域明确“控增量、去库存、优供给”三策并举，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，同时提出需求端“深化公积金制度改革”，供给端“有序推动‘好房子’建设” [11][14] - 地方债务方面，新增强调“主动化债”、“优化重组置换办法”，表述更聚焦融资平台经营性债务化解 [11] - 会议提及“着力稳定房地产市场”，在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定，预计后续有望进一步推出供需两端支持政策 [14] 房地产行业观点 - 报告认为我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [14] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企由金融业转向制造业；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [14] - 报告维持房地产及物管“看好”评级，推荐商业地产、好房子房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介等细分方向标的 [14] 中长期投资机会 - 中长期继续关注“十五五”相关投资机会，建议资本市场关注未来产业中的十大细分方向：人工智能、机器人、航空航天、无人机/低空经济、战略资源金属、船舶航运、可控核聚变能、储能、脑机接口、创新药 [2][11][12] 市场策略与行业配置 - 市场判断上维持中期“牛市两段论”，2025年科技结构牛是牛市1.0，现在已是高位区域，需要季度级别的高位震荡，而2026年下半年还有牛市2.0 [13] - 春季行情是小级别行情，春季政策和产业主题活跃是主要的赚钱效应来源，其中关注商业航天、机器人等主题 [13] - 基于供给侧逻辑的涨价周期，在2026年中PPI由负转正预期掩护下，仍会有不错的弹性，这个方向重点关注周期Alpha，工业金属和基础化工 [13] 建筑行业观点 - 会议强调推动投资止跌回稳，以中央资金为主的“两重”项目有望发力，2025年1-10月固定资产投资同比-1.7%，基建（不含电力）投资同比-0.1% [19] - 会议强调督促各地主动化债，优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险，后续建筑企业回款有望迎来改善 [19] - 绿色发展持续推进，水泥、钢铁、化工等领域节能降碳改造有望带动建筑专业工程企业订单恢复 [19] - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会，并列出多个区域及细分方向的投资标的 [19] REITs产品分析 - 华夏中核清洁能源REIT的基础设施项目为新疆和田波波娜水电站，是和田地区投运装机规模最大、年发电量最高的水电项目，设计常年发电量6.66亿kWh [18][21] - 项目售电以优先计划量为主，批复电价维持0.1752元/千瓦时，低于市场化交易电价（2024年为0.2348元/千瓦时），预计2026年起市场化交易占比逐年提升10%，至2035年全额市场化 [18][21] - 22-24年和田地区用电缺口维持在30亿kWh之上，项目已被纳入新疆电网优先调度序列 [18][21] - 经测算，项目公允价值为10.49～13.19亿元，IRR为3.79%~5.53%，高于可比REITs最新中债IRR均值2.33% [20][21] - 募资额上限对应2025年（年化）、2026年分派率为5.02%、4.70%，可比REITs 2025年分派率（年化）均值为8.59%，其中嘉实中国电建REIT为4.34% [20][21]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [4] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”和“加快构建房地产发展新模式” 为行业指明了方向 [1][4] - 随着行业逐渐进入高质量发展阶段 行业估值或迎来整体修复 头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] 稳市场 - 政策方向为“因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [4] - 截至2025年10月末 我国商品住宅成交均价为9588.1元/平米 较去年同期下降2.78% [4] - 截至2025年10月末 我国商品房待售库存规模为7.56亿方 其中待售住宅库存规模为3.96亿方 同比分别增长3.3%、5.4% [4] - 在存量库存亟待去化阶段 需控制新增可售住房规模并优化供给结构 收购存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [4] 新模式 - 政策方向包括“深化住房公积金制度改革 有序推动‘好房子’建设” [4] - 部分城市已扩大公积金适用范围 例如深圳2025年12月5日新规支持提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、老旧小区改造及偿还异地购房贷款本息 苏州2025年8月扩大范围至支持物业费提取 未来公积金使用范围有望进一步扩大 [4] - 2025年5月 国家标准《住宅项目规范》正式实施 新标准在多个方向均有提升 建立房屋全生命周期安全管理制度并提升物业服务 [4] - 新模式在房屋供应层面有望推进“双房并行”即商品房和保障性住房共同满足需求 并逐渐完善现有销售制度 [4] 清理不合理限制措施 - 会议提到“清理消费领域不合理限制措施” 与此前“十五五”规划建议中提到的“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”对应 [4] - 会议提到“释放服务消费潜力” 购物中心的体验性业态逐渐增多 购物中心品类有望受益于服务消费的发展 [4] 投资建议 - 报告看好以下公司：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 报告建议关注以下五类公司：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但基于对中国经济结构、区域发展和消费趋势的分析，提出了具体的资产配置建议 [10] 报告的核心观点 - 报告核心观点认为，中国经济结构与日本存在本质差异，通过分析房地产、企业部门、家庭部门及区域发展等维度，论证中国可以避免陷入类似日本“失去的三十年”的“日本化”困境 [1] - 报告指出，中国区域经济呈现“多点开花”格局，非一线城市及发达县域经济发展前景广阔，消费增长潜力巨大，这构成了与日本“一极化”发展模式的核心区别 [1][5][7] - 基于以上判断，报告建议投资者应客观评估中国资产配置机会，重点关注布局于非一线城市及发达县域的消费品和商业地产公司 [10] 根据相关目录分别进行总结 中国避免“日本化”的结构性差异 - **房地产市场结构不同**：中国房地产市场以家庭部门为主，自有资金比例较高，整体杠杆可控，对银行系统的影响与日本由企业高杠杆炒地引发的泡沫有本质区别 [1][2] - **企业部门健康度不同**：日本企业因参与房地产和股市投机导致资产负债表长期受损，而中国制造业自2020年起杠杆率不降反升，高端制造业竞争力持续提升，为经济提供强大支撑 [1][2] - **政策应对方式不同**：中国政府在政策刺激规模上更为谨慎，旨在确保经济长期健康运行，避免了日本政府90年代处理效率低下、进行大量无效投资的问题 [1][3] - **人口流动与区域格局不同**：中国人口流动呈多点趋势，区域经济“多点开花”，避免了一线城市“一极化”，提升了整体潜在经济增长率，这与日本地方产业空洞化形成对比 [1][4][5] 一线城市与非一线城市发展分化 - **一线城市面临调整压力**：一线城市人口吸引力减弱，面临更高的房价收入比和更低的租金收益率，房地产可能面临更持久的调整压力 [6] - **一线城市家庭负债压力大**：北京购房家庭需18年收入偿还贷款，上海需13.4年，而准一线及二三四线城市普遍在10年左右，如达州只需4.6年，高杠杆的一线城市购房者面临更长周期的还贷压力 [2][21] - **非一线城市发展前景广阔**：中国注重区域协调发展，大企业和成长型企业分布更加均衡，非一线城市和发达县域通过全球化同步发展，直接参与全球竞争，持续承接资源流入 [7][11] - **上市公司分布更分散**：北京、上海、广州、深圳四个一线城市上市公司占整体比例为27.6%，远低于东京都55.4%的比例，这种分散性有助于避免类似日本的大都市圈高度集中现象 [11] 消费市场趋势与投资机会 - **消费韧性及结构分化**：全国消费同比增速为4.5%，显示较强韧性，低线城市居民消费意愿显著高于一线城市，如杭州、温州等地居民将收入中接近70%用于消费，而一线城市这一比例不到60% [18][19] - **不同级别消费者行为差异**：二三四线等低级别市场消费者仍追求品牌化和符号化，而一线城市消费者已进入第四消费时代，更倾向于共享经济和个性化需求 [23] - **具体行业公司表现分化**： - **茶饮行业**：主要布局二三四级市场的古茗，从2022年至2024年的复合增长率为25.8%，净利润增长率达100%以上；而侧重一线的奈雪的茶下沉效果不显著，持续亏损 [2][24] - **零食与餐饮行业**：在低级别市场扩展的万城、鸣鸣很忙、锅圈表现强劲；而主要布局上海江苏的来伊份业绩停滞，从高端转型下沉的呷哺呷哺表现不佳 [24] - **商业地产**：侧重低级别市场的新城控股，其吾悦广场2025年前三季度商业运营收入同比增长10.8%，出租率达97.7%；而侧重北上广深高端市场的大悦城表现逊色 [25] 县域经济与房地产市场新动态 - **县域经济蓬勃发展**：除百强县外，众多千亿县和特色县城因地制宜发展，形成“县城打卡”等新潮流，生活方式受羡慕，房产市场热度上升 [20] - **房地产市场新趋势**：年轻人和退休老人呈现离开一线城市、寻找适合居住地的趋势，一线城市房产挂牌时间最长，而二手房找房热度最高的是三线城市 [2][20][21] - **中日房地产市场路径不同**：日本首都圈房价在2021年超过1990年高点，但中国人口持续流出一线城市，转向区域经济发展良好的非一线市场，投资需考虑此动态变化 [22]

市场行情： 2025 年12 月10 日，今日权益市场各板块变化不一，上证综指下跌0.23% ， 深证综指上涨0.26% ， 沪深 300 下跌0.14%，中证500 上涨0.49%。申万房地产指数上涨2.53%。 个股表现： 房地产板块个股涨幅较大的前五名为世联行、万科A、南都物业、海南高速、财信发展， 涨幅分别为 10.07%/10.06%/10.02%/9.97%/9.94%； 个股跌幅较大的为荣丰控股、阳光股份、新华联、陆家B 股、中天服务，跌幅分别 为-3.78%/-3.46%/-1.69%/-1.48%/-1.30%。 报告摘要 公司公告： 【新城控股】12 月10 日，新城控股集团股份有限公司宣布2025年度第三期中期票据发行情况。此次发 行的债券简称为"25 新城控股MTN003"，债券代码为102501764.IB，期限为5 年，起息日和兑付日分别 为2025 年12 月10 日和2030 年12 月10 日。计划发行总额与实际发行总额均为17.5 亿元，发行利率为 4.00%，发行价为100.00 元/百元面值。 【重庆龙湖企业拓展】12 月10 日，重庆龙湖企业拓展有限公司发布公告，披露 ...