报告行业投资评级 - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [10] 报告核心观点 - 上海“沪七条”楼市新政在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政且超市场预期 [1] - 新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，叠加2月2日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡 [1] - 新政为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能 [1] - 看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] 新政内容与强度分析 - **限购松绑**：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年大幅降至1年；社保/个税满3年的非沪籍家庭可在外环内增购1套；持居住证满5年者可直接购房，无需社保证明 [2] - **公积金支持**：公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达324万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道 [2] - **房产税优化**：对成年子女家庭唯一住房暂免征收，降低改善型购房持有成本 [2] - **政策强度对比**：对比北京2025年底政策，上海限购门槛（社保从5年降至1年 vs 北京从5年降至2年）和公积金支持力度（最高240万/324万 vs 北京120万）更大，且首次松动内环限购要求 [3] 市场影响与数据 - **市场成交**：截至2月22日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较12月跌幅收窄19个百分点 [4] - **结构影响**：2025年上海外环内新房成交占比达48.4%，新政精准放宽核心区，有利于推动核心区域量价企稳回升 [4] - **租金支撑**：2026年1月上海平均租金回报率已达2.0%，内环内及中环内老破小可达2.2%以上，为核心区价格形成支撑 [4] - **需求激活**：新政将直接激活外地户籍刚需及改善配置需求，有效疏通“以小换大”、“以旧换新”的置换链条 [4] 投资建议与重点公司 - **重点推荐方向**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企 [1][5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企 [5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [5] - **重点推荐公司列表**（股票代码、投资评级、目标价）： - 龙湖集团 (960 HK): 买入, 15.21港元 [9] - 绿城服务 (2869 HK): 买入, 6.56港元 [9] - 建发国际集团 (1908 HK): 买入, 21.60港元 [9] - 招商积余 (001914 CH): 买入, 15.68元 [9] - 中国海外发展 (688 HK): 买入, 19.08港元 [9] - 绿城中国 (3900 HK): 买入, 13.69港元 [9] - 招商蛇口 (001979 CH): 买入, 12.79元 [9] - 城投控股 (600649 CH): 买入, 6.70元 [9] - 华润置地 (1109 HK): 买入, 36.45港元 [9] - 滨江集团 (002244 CH): 买入, 13.18元 [9] - 新城控股 (601155 CH): 买入, 18.90元 [9][14] - 中国金茂 (817 HK): 增持, 1.81港元 [9]

市场表现概览 - 截至报告日，上证指数收盘4147点，单日上涨0.72%，近一月上涨1.6% [1] - 深证综指收盘2746点，单日上涨1.21%，近一月上涨2.46% [1] - 市场风格上，中盘指数近六个月涨幅达21.94%，小盘指数近六个月涨幅为15.17%，表现优于大盘指数的5.01% [1] - 行业表现分化，小金属Ⅱ、冶钢原料、航天装备Ⅱ近六个月涨幅分别达60.09%、59.48%和102.53% [1] - 广告营销、数字媒体、游戏Ⅱ行业近一个月表现疲软，跌幅分别为-7.24%、-1.65%和-5.27% [1] 房地产行业 - 2026年2月25日，上海五部门联合印发新政，优化房地产政策，核心内容包括缩短非沪籍居民购房社保/个税年限至1年、提升公积金贷款额度、优化房产税政策 [9] - 新政将非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限从连续3年缩短为1年，并允许符合条件的持《上海市居住证》群体购房 [9] - 公积金政策调整，首套最高贷款额度提升至240万元，多子女及绿色建筑家庭最高可达324万元，二套执行“认房不认贷” [9] - 这是继北京2025年12月放松限购后，一线城市连续出台的宽松政策，显示在短期房价改善背景下，行业政策积极性仍在提升 [9] - 报告认为，政策旨在降低购房门槛、加强刚需购买力、修复置换链条，有望助力楼市“小阳春”，并预计后续其他一线城市可能跟进，供需两端政策将进一步发力 [9] - 维持房地产及物管行业“看好”评级，推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、保利发展、招商蛇口等优质房企，以及贝壳-W、华润万象生活等相关标的 [9] 宠物食品行业 - 长期看，中国“新晋宠物主”数量有强支撑，预计2025-2038年应届毕业生数量持续增长，为养宠主力人群（20-35岁）提供基础，同时客单价具备长周期韧性增长潜力 [10] - 中期看，行业消费升级趋势明确，产品革新（如从膨化粮到冻干、鲜肉膨化、烘焙粮的演进）和需求升级（科学养宠、宠物老龄化）是主要驱动力 [10] - 2024年，中国23%的犬和12%的猫已步入老龄化阶段（7岁+），老龄宠物消费更高，有望推动宠物食品进一步升级 [10] - 短期看，行业景气度犹在，2025年宠物食品线上（天猫、京东、抖音）合计GMV为307.1亿元，同比增长10.2% [10] - 行业集中度加速提升，2025年线上CR5、CR10、CR20分别为25.3%、38.3%、51.9%，同比分别提升3.4、5.0、3.5个百分点 [10] - 市场呈现“两超多强”格局，“两超”麦富迪和皇家地位稳固，“国产多强”品牌存在更迭，2023-2025年强势品牌包括网易严选、蓝氏、鲜朗等 [10] - 未来展望包括：消费升级趋势延续、外资品牌（如皇家）市占率有望回升、产品进入微创新和品牌意识崛起阶段、功能粮/处方粮或成新趋势、行业整合可能增加 [10] - 看好行业品牌集中度提升和产品高端化趋势，推荐乖宝宠物、中宠股份、佩蒂股份 [10] 社会服务与零售行业（春节旅游） - 2026年春节假期9天，全国国内出游5.96亿人次，同比增长19%；国内出游总花费8034.83亿元，同比增长18.7% [13] - 春节假期人员流动强度显著提升，2月2日至23日全社会跨区域人员流动量累计58.1亿人次，2月22日达阶段高点3.8亿人次，同比增长12.3% [13] - 出行呈现“分段式”特征，节前高峰由务工返乡构成，春节假期内旅游流与探亲流叠加形成“超级高峰” [13] - 县域市场酒店预订量爆发，如安徽临泉、湖南汉寿等地同比增长1.3至1.4倍，反映下沉市场消费潜力 [13] - 60岁以上老人酒店入住量同比增长56%，且高星级酒店选择比例提升 [13] - 报告认为，春节旅游市场显示消费潜力强劲，“旅游过年”模式使得出行高峰多、连续性强，客单价出现企稳回升态势 [13] 建材行业（涂料） - 立邦中国2025财年营收4707亿日元（约210亿元人民币），可比口径同比下降5.8%，主要受地产疲软拖累 [13] - 2025财年调整后营业利润692亿日元（约30.9亿元人民币），同比增长9.4%，营业利润率提升3.1个百分点至14.7%，得益于原材料成本优化与费用管控 [13] - 第四季度（4Q25）立邦中国营业收入1001亿日元（约44.7亿元人民币），同比下滑18.0%，其中建筑装饰涂料（TUB）业务收入同比下滑26% [13] - 2025年，立邦中国建筑装饰涂料、汽车涂料、工业涂料收入分别为172.6亿、26.1亿、10.9亿元人民币，同比变化为-15.9%、+3.2%、-10.6% [13] - 立邦中国设定2026年收入增长目标为8.2%，其中装饰涂料（TUC）目标高个位数增长，工程涂料（TUB）预计低个位数增长，利润率目标维持在14%-15% [13] - 报告建议重点关注国产涂料企业三棵树，其2025年预计盈利7.6-9.6亿元，同比增长129%-189%，显著跑赢立邦中国，且2026年有望维持高增长 [13] 医药行业 - 报告期内（2026/02/09-02/20），申万医药生物指数下跌0.8%，在31个申万一级行业中排名第21，当前板块整体估值29.3倍 [14] - 新版《国家基本药物目录管理办法》正式发布，这是基药目录时隔11年首次修订 [14] - 美国FDA发布新导向，未来“仅需一项关键临床试验”可能成为支持新药上市申请的默认选项 [14] - 吉利德2025年全年营收294.43亿美元，同比增长2%，其中HIV领域贡献207.52亿美元，占比超70%，核心产品Biktarvy销售额143.34亿美元，同比增长7% [14] - 新药授权合作活跃，例如瑞博生物与Madrigal达成价值44亿美元的si疗法合作协议，和铂医药与Solstice Oncology就CTLA-4抗体达成总价值超12亿美元的授权协议 [14] - 报告提示关注基药目录修订相关的国内中药标的，如方盛制药、盘龙药业等，以及AI药物研发领域的相关公司，如英矽智能、晶泰控股、和铂医药-B等 [15]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 上海于2026年2月26日起实施新一轮房地产优化政策，包括调减住房限购、优化住房公积金贷款和完善个人住房房产税[4] - 政策旨在降低刚需及改善型购房门槛，精准落地于春节后、楼市传统“小阳春”前，有望巩固上海楼市自年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳[5][7] - 2026年以来上海楼市已呈现边际回暖，1月新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%、24.2%[5] - 政策缩短非沪籍居民外环内购房社保年限、提升公积金贷款额度，精准度和诚意较高，外环内购房门槛大幅降低[5][6][7] 政策内容总结 - **调减住房限购**：非沪籍居民家庭在外环内购房的社保/个税年限由3年改为1年；社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，购房资格与沪籍家庭保持一致（限购2套）；新增持居住证满5年的家庭可购买1套住房[5][9] - **优化住房公积金贷款**：首套最高公积金贷款额度从160万元提升至240万元；叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高可上浮35%，最高额度可达324万元；贷款套数认定向商贷看齐，已结清公积金贷款可再次申请[6][9] - **完善个人住房房产税**：成年子女家庭在本市唯一住房，自2026年1月1日起免征个人房产税[6][9] 市场现状与影响分析 - **市场成交数据**：2026年1月，上海新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%和24.2%，二手房已连续三月成交超2.2万套[5] - **价格指数**：上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹[5] - **近期成交**：2026年2月截至24日，上海新房和二手房成交套数分别为5507套和8736套（2025年2月全月分别为0.83万套和1.67万套）[5] - **政策影响**：预计新政将有效提振3-4月“小阳春”市场情绪，推动楼市进一步止跌回稳[5] 投资建议与推荐标的 - **推荐逻辑**：政策精准落地，旨在降低购房门槛，巩固回暖趋势[7] - **推荐标的**： - **强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7] - **住宅与商业地产双轮驱动房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[7] - **优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 上海楼市新政在楼市改善趋势下推出，彰显了政府稳定房价的目标和决心 [2][4] - 京沪连续放松限购政策，短期房价改善背景下政策放松，预示行业政策积极性提升 [4] - 政策放松加码有望推动楼市置换链修复，提升“小阳春”确定性 [4] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [4] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 上海楼市新政内容总结 - **优化限购政策**：非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限从“连续缴纳满3年及以上”缩短为“满1年及以上” [2][4][5] - **增加非沪籍购房套数**：符合条件的非沪籍居民在外环内购房，社保或个税缴纳“满1年及以上限购1套，3年及以上限购2套”，此前仅限购1套 [4][5] - **扩大购房资格群体**：符合条件的持《上海市居住证》满5年群体可在本市购买1套住房，此前无购房权限 [2][4][5] - **优化住房公积金贷款**：首套最高贷款额度从160万元提升至240万元；多子女家庭购买首套且为绿色建筑，最高额度从216万元提升至324万元；二套贷款额度相应提高，多子女家庭在基础额度上提升20%；二套贷款实行“认房不认贷” [4][5] - **完善个人住房房产税**：本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [4][5] 行业政策环境分析 - 近期中央政策表态积极：2026年1月2日《求是》文章明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，并建议政策一次性给足 [4] - 房地产融资端利好增多：包括房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年、“三条红线”政策逐步退场、房企申报商业不动产REITs及定增等 [4] - 预计后续供需两端政策将进一步发力，包括按揭贴息、限购继续放松、人才政策、存量收储、城市更新以及融资支持政策 [4] - 2026年1月以来，楼市成交热度明显回升，房价表现超预期修复，改善背景下政府继续推出政策，显示政策止跌回稳意图强烈 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **推荐优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注城投控股 [4] - **推荐商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - **推荐二手房中介**：贝壳-W [4] - **推荐物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4] 主流上市房企估值情况 (基于报告内表格数据) - **保利发展**：2026年2月25日收盘价6.96元，2025年预测市盈率81.2倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润10.3亿元 [6] - **滨江集团**：2026年2月25日收盘价12.02元，2025年预测市盈率12.7倍，2024年市净率1.2倍，2025年预测归母净利润29.4亿元 [6] - **新城控股**：2026年2月25日收盘价17.32元，2025年预测市盈率41.3倍，2024年市净率0.6倍，2025年预测归母净利润9.5亿元 [6] - **龙湖集团**：2026年2月25日收盘价8.69元，2025年预测市盈率15.2倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润40.2亿元 [6] - **中国海外发展**：2026年2月25日收盘价12.61元，2025年预测市盈率9.3倍，2024年市净率0.4倍，2025年预测归母净利润147.9亿元 [6] - **华润置地**：2026年2月25日收盘价28.28元，2025年预测市盈率7.8倍，2024年市净率0.8倍，2025年预测归母净利润257.9亿元 [6] - **建发国际集团**：2026年2月25日收盘价13.17元，2025年预测市盈率5.8倍，2024年市净率1.1倍，2025年预测归母净利润50.6亿元 [6] - **中国金茂**：2026年2月25日收盘价1.43元，2025年预测市盈率26.2倍，2024年市净率0.5倍，2025年预测归母净利润7.4亿元 [6] - **绿城中国**：2026年2月25日收盘价9.69元，2025年预测市盈率24.4倍，2024年市净率0.7倍，2025年预测归母净利润10.1亿元 [6] - **9家房企平均值**：2025年预测市盈率24.9倍，2024年市净率0.7倍，2025年预测归母净利润62.6亿元 [6] 主流上市物管企业估值情况 (基于报告内表格数据) - **招商积余**：2026年2月25日收盘价11.88元，2025年预测市盈率13.3倍，2024年市净率1.1倍，2025年预测归母净利润9.4亿元 [7] - **碧桂园服务**：2026年2月25日收盘价5.67元，2025年预测市盈率11.1倍，2024年市净率0.5倍，2025年预测归母净利润17.1亿元 [7] - **绿城服务**：2026年2月25日收盘价3.96元，2025年预测市盈率13.5倍，2024年市净率1.7倍，2025年预测归母净利润9.2亿元 [7] - **保利物业**：2026年2月25日收盘价28.32元，2025年预测市盈率10.1倍，2024年市净率1.6倍，2025年预测归母净利润15.6亿元 [7] - **华润万象生活**：2026年2月25日收盘价43.53元，2025年预测市盈率24.4倍，2024年市净率6.6倍，2025年预测归母净利润40.8亿元 [7] - **万物云**：2026年2月25日收盘价17.11元，2025年预测市盈率13.1倍，2024年市净率1.3倍，2025年预测归母净利润15.3亿元 [7] - **6家物管企业平均值**：2025年预测市盈率14.2倍，2024年市净率2.1倍，2025年预测归母净利润17.9亿元 [7]

市场表现 - 2月25日，港股与A股地产板块显著拉升，成为市场焦点 [2] - 港股方面，碧桂园涨6.45%，旭辉控股集团涨6.02%，龙湖集团涨4.6%，中国海外宏洋集团涨4.2%，金辉控股、越秀地产、融创中国均涨超3% [2] - A股方面，华联控股录得涨停板，城投控股大涨9.96%，新城控股涨4.97%，华夏幸福涨4.79%，滨江集团涨4.43% [2] 政策催化 - 2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行 [3] - 政策主要包括三方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策 [3] - 限购方面，非沪籍外环内购房社保门槛降至1年；缴纳社保/个税满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套住房，无需提供社保或个税证明 [3] - 公积金方面，首套贷款最高额度提至240万（多子女家庭贷款最高额度可达324万元），并放宽二套贷款认定 [3] - 税收方面，成年子女首套房暂免征收个人住房房产税 [3] - 专家认为，上海新政将降低购房成本，促进住房消费需求释放和供求关系平衡，巩固楼市稳中向好态势 [3] 市场动态与展望 - 春节期间，房企积极促销，多地项目“春节不打烊”，以特惠房源、购房折扣等活动为市场“小阳春”蓄力 [3] - 春节期间各地楼市分化明显但整体复苏态势已现端倪，上海新房网签量较去年春节增幅较大，北京核心区项目热度高，成都、苏州、宁波等二线城市改善型项目到访量提升 [4] - 2月初，上海在部分区域试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生积极影响 [4] - 2026年被视作房地产市场止跌回稳的关键一年，上海接连出台利好政策释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情 [5] - 随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳 [5]

市场对上海楼市新政的积极反应 - 上海“沪七条”新政于2月25日午间出台，核心为进一步放开限购，此举在春节假期结束前推出实属罕见，被解读为旨在拉动内需和消费的重要举措 [1] - 政策出台当日，港股内房股与A股地产板块均大幅上涨，港股合富辉煌涨7.41%，碧桂园涨6.45%，旭辉控股涨6.02%，贝壳涨5.63%，新世界发展涨5.49%，龙湖集团涨4.6% [1] - A股地产板块概念整体上涨2.11%，其中城投控股涨停（涨9.96%），京投发展涨5.06%，新城控股涨4.97%，华夏幸福涨4.79%，滨江集团涨4.43%，荣盛发展涨3.66%，绿地控股涨3.61% [1] 土地市场出现积极信号 - 2月25日，广州迎来马年首场土拍，珠江新城天河区马场一期地块起拍价186.44亿元，吸引越秀、保利、招商、华润等多家房企竞拍 [2] - 该地块竞拍激烈，不到1小时达60轮报价，历经超7小时、超190轮竞价后，总价推高至225.8亿元，楼面价已超过2023年12月琶洲地块的75701元/平方米，成为广州新单价“地王” [2] - 新地王诞生短期内对市场预期有较大利好影响，可能带动二手豪宅挂牌和销售，激活“卖旧买新”的置换型需求 [3] 房产交易市场显现复苏迹象 - 1月份70城二手房价格环比下跌0.5%，降幅为自2025年8月以来最低，显示降幅率先收窄 [4] - 分城市看，一线城市二手房价格环比降幅平均收窄0.4个百分点，收窄最为明显，二线城市和三、四线城市环比降幅分别收窄至0.5%和0.6% [4] - 春节期间（正月初一至初七），58安居客线上找房热度环比节前上涨17%，其中三、四线城市因返乡置业带动，找房热度最高涨幅达11.6% [4] - 部分三、四线城市因供应量较小、房价较低，已呈现止跌迹象，返乡人员的二次就业或创业需求带动了当地住房购置 [4]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 上海发布“沪七条”新政，从住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等多方面优化调整政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 新政有望进一步释放居民的刚性和改善性住房需求，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借自身优势有望实现整体的β机会 [3] 政策内容总结 - **住房限购放松**：主要针对非户籍居民，并以外环内区域为主 [3] - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税最低年限从原规定调整为1年 [3] - 个税缴纳3年及以上的非沪籍居民可在现有政策基础上，于外环内增购1套住房 [3] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民无需社保或个税证明即可在上海限购1套住房 [3] - **市场数据参考**：2025年，上海市外环内商品住宅成交规模为298.13万平方米，占全市的27.46%；外环外成交规模为787.59万平方米，占72.54% [3] - **价格表现**：以2026年1月末数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米 [3] 金融支持政策总结 - **公积金贷款额度提高** [3] - 首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 多子女家庭和购买绿色建筑可最高上浮35%，即公积金最高贷款额度可达324万元 [3] - **优化贷款套数认定**：对已结清公积金贷款且在上海无房或仅有1套住房的居民，购房时可再申请公积金贷款 [3] - **支持多子女家庭**：多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款最高额度可上浮20% [3] 税收政策总结 - **完善房产税政策**：自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后，若其购买住房属于该成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人房产税 [3] - **政策目的**：此举旨在释放居民的刚性和刚改置换住房需求 [3] 投资建议与看好标的 - **整体判断**：上海于春节后出台“沪七条”，此前已有部分区域试点收购二手房，居民的住房需求有望释放，市场有望逐步实现平稳健康发展 [3] - **看好标的** [3] - **重点看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 - **建议关注**： - 优质开发：绿城中国、中国海外发展 - 优质物管：绿城服务 - 优质商业：恒隆地产 - 代建龙头：绿城管理控股 - 中介龙头：贝壳-W、我爱我家

会议主持人: 好的，各位投资者新年好。 甚至是食品饮料，也都出现了这个明显的这个机会所以我觉得就是在今天大家都要看到在 中国市场，它的市场结构变得更加广泛，更加具有梯度。科技和非科技都在出现这个投资 机会。同时，权重和小市值也在出现投资机会。所以我觉得市场结构本身的变化也非常值 得大家去重新的审视今年中国市场的一个。这个眼镜，那说到我们的看法，大家也其实大 家也比较熟悉了。在 1 月中旬以来，国泰海通应该是唯一一个在市场当中讲，要开始重视 内需，要开始重视这个传统行业的这样的一个，这个证券公司和研究团队。 李鹏飞 国泰海通金属分析师: 现在就是我们联合还是策略跟十大周期行业的首席，给大家开年梳理一下这个周期整个板 块，这个投资逻辑，还有这个机会。那首先，我们还是有请策略首席方毅老师发言。 方奕 国泰海通策略首席: 好的，谢谢。各位朋友，大家晚上好，我是方毅。大家新年快乐，这是开年以来，这个第 一天，也是第一次和大家沟通我们对中国市场的看法。那应该来说，2026 年以来，实际 上大家可以看到今年所上涨的这个板块，其实和去年是有比较大的这个差异的。比如说去 年比较强劲的这个算力，今年普遍的表现是这个比较差的。那当 ...

河南省2026年商业地产市场发展格局 - 2026年全省预计新增14个集中式商业项目，总商业面积达91.5万平方米，市场供应节奏自2023年达到数量和体量“双峰值”后逐步放缓 [1] - 形成以郑州为核心、地市多点开花的发展格局，省会郑州有8个新开项目，总建筑面积40.5万平方米，数量创近五年之最 [1] - 二七商圈、奥体中心片区、郑东新区等板块成为开发热点，商丘、濮阳聚焦填补区域商业空白，开封推动中小型商业均衡发展 [1] 项目投资与运营特征 - 筹开项目以中小型为主，5万平方米以下项目占比35.7%，5-10万平方米项目占比50%，10万平方米以上项目仅2个，无20万平方米以上超大型项目，反映开发商更注重投资回报率与运营稳定性 [2] - 14个筹开项目中，有9个由全国知名商业运营企业负责运营，普遍强化体验式业态，体育消费、文创体验、亲子互动等场景化业态占比显著提升 [2] - 运营商包括华润万象生活、新城控股（吾悦广场）、香港中环控股集团等，并重点引入麦德龙Plus会员店等主力店 [2] 重点项目介绍与定位 - **郑州二七万象城二期**：商业体量8.5万平方米，与一期通过跨街连廊衔接，定位“潮趣生活引力场”，享有地铁1/3号线便利，预计2026年下半年开业 [3][6] - **郑州奥体LIVE**：位于总建筑面积约58.4万平方米的奥体中心内，2025年举办文体活动超120场次，接待游客720万人，以四大主力店构建“体育+文化+商业”一站式消费闭环 [7] - **郑州东站胖东来**：为胖东来郑州首店，位于郑州东站东地下商业广场，涵盖超市、医药、餐饮等全品类，致力于打造“具有艺术特色的超市作品” [9] - **郑州西岸天地**：直连地铁一号线，采用“室内mall+户外天街”形态，重点引入麦德龙Plus会员旗舰店与130+餐饮品牌，聚焦家庭与品质生活需求 [10] - **濮阳吾悦广场**：商业体量13万平方米，为A、B馆双mall组合的半开放式街区，规划242个品牌及1280个停车位，集多元业态于一体 [12] - **开封尉氏融汇城购物中心**：总建筑面积约5万平方米，致力于打造尉氏首个中高端综合购物中心，已引入好莱坞巨幕影城、肯德基、华为等多个品牌 [14] 项目清单概览 - 2026年河南筹开集中式商业项目共14个，分布于郑州、开封、濮阳、商丘、许昌五市 [19] - 郑州项目数量最多（8个），其中商业面积最大的为郑州奥体LIVE（9万平方米）[19] - 地市项目中，商业面积较大的包括濮阳吾悦广场（12万平方米）和商丘奥体世茂广场（15万平方米）[19]

市场表现与交易数据 - 截至2026年2月25日 09:41，房地产ETF(512200)上涨2.15%，成交额为6902.58万元 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股中，光明地产上涨10.07%，城投控股上涨9.96%，我爱我家上涨4.56%，滨江集团、华联控股等个股跟涨 [1] 近期市场成交趋势 - 2026年春节黄金周的市场成交相较于2025年春节黄金周出现回升 [1] - 国泰海通证券认为，自2026年以来市场整体成交有回稳趋势 [1] 行业周期与政策环境研判 - 华源证券研判，我国房地产调整的长度与深度已相对充分，复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅为35%、调整时间为6年，当前实际调整幅度与持续时间均已接近历史均值 [1] - 中央高频强调“好房子”建设、REITs试点加速落地、保障性住房金融支持政策扩围等新机制逐步成型，行业有望进入调整尾声阶段 [1] - 中银证券指出，“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [2] 投资逻辑与潜在机会 - 国泰海通证券看好优质企业未来的高质量发展 [1] - 中银证券认为，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳 [2] - “基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [2] - 部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性 [2] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [2] 相关金融产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数 [2] - 该指数为反映中证全指指数样本中不同行业公司证券的整体表现，将样本按中证行业分类分为11个一级行业、35个二级行业、90余个三级行业及200余个四级行业，再以进入各层级行业的全部证券作为样本编制指数 [2] - 指数前十大权重股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、海南机场、万通发展、新城控股、衢州发展、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF场外联接基金代码为A类：004642；C类：004643 [3]