报告行业投资评级 - 优于大势 [6] 报告的核心观点 - 7月30日中央政治局会议提及落实中央城市工作会议精神高质量开展城市更新，肯定楼市供需关系边际改善，前期楼市政策起效明显，止跌回稳进展向好 [2] - 央企开发商或在城市更新重要任务中扮演关键角色 [3] - 2025年上半年300城住宅用地成交建面下降但出让金增长，“好房子”有望支撑新房市场成交实现新的供需动态平衡 [4] - 下半年为楼市政策窗口期，政策空间仍存，建议关注存量地产三方向及优质央国企开发商 [5] 根据相关目录分别进行总结 楼市现状 - 25H1全国商品房销售面积同比-3.5%，降幅较24H1显著收窄15.5pct；25H1新房二手住房成交总量同比正增长；6月70城二手住宅价格同比下跌6.1%，跌幅收窄0.2pct且连续10个月收窄 [2] 城市更新 - 7月中央判断中国城镇化和城市发展阶段转变，城市发展关键转向向内深耕，央企开发商或在相关改造和建设任务中扮演关键角色 [3] 土地供应 - 2025年上半年300城住宅用地推出规划建面2.1亿㎡（yoy -19.4%），成交1.7亿㎡（yoy -5.5%）；出让金0.86万亿元（yoy +27.5%），供地缩减规模同时聚焦核心地段 [4] 政策展望 - 房贷利率仍存调降空间；下半年收购存量闲置土地专项债有望加速发行；限制性政策进一步解除可能性增强；专项债用于收储现房门槛有望放宽；完善改善型住房交易政策 [5] 投资建议 - 关注存量地产三方向：商业地产（新城控股）、物业管理、房产中介，以及优质央国企开发商 [5]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

行业薪酬概况 - A股上市公司财务总监群体薪酬规模合计42.70亿元 平均年薪81.48万元 [1] - 房地产行业财务总监薪酬均值89.01万元 高于市场平均水平 [1][5] - 房地产行业财务总监薪酬区间分布以50万-100万为主 占比37.5% 100万-200万区间占比24% [5] 高管薪酬个案分析 - 新城控股财务总监管有冬薪酬338.41万元 为行业最高 [5] - 中国国贸财务总监林南春薪酬166万元 年龄67岁为行业最高 [2] - 云南城投财务总监巩明薪酬18.23万元 年龄37岁为行业最低 [2][6] 薪酬变动与公司经营关联 - 金科股份连续三年亏损 财务总监宋柯薪酬160.28万元 公司已被ST处理 [5] - 阳光股份连续三年亏损 财务总监常立铭薪酬从314.8万元降至110.65万元 公司已被ST处理 [5][6] - 房地产行业多家公司高管薪酬较历史峰值出现明显下调 [5][6] 人口特征分布 - 房地产行业财务总监年龄集中在50岁以上 占比近50% 40-50岁占比43% 30-40岁仅占7.6% [1] - 学历构成以本科为主 占比56% 硕士占比40% 专科2.86% 博士仅1人 [3] - 行业存在33名百万年薪财务总监 其中包含两家ST公司高管 [5]

行业薪酬概况 - A股上市公司财务总监群体薪酬规模合计42.70亿元 平均年薪81.48万元[1] - 房地产行业财务总监薪酬均值89.01万元 高于市场平均水平[1][5] - 房地产行业财务总监总薪酬达9275.11万元[5] 薪酬分布结构 - 薪酬50万-100万区间占比最高达37.5%[5] - 100万-200万区间占比24% 200万以上占比7.69%[5] - 10万以下薪酬占比3.85% 30万-50万区间占比15.38%[5] 高管个案分析 - 新城控股财务总监管有冬以338.41万元居行业薪酬首位[5] - *ST金科财务总监宋柯薪酬160.28万元 公司连续三年巨额亏损[5] - *ST阳光财务总监常立铭薪酬从314.8万元连续下滑至110.65万元[6] 人口特征分布 - 50岁以上财务总监占比近50% 40-50岁占比43%[1] - 本科学历占比56% 硕士学历占比40%[3] - 最年长财务总监67岁（中国国贸林南春） 最年轻37岁（云南城投巩明）[1] 特殊案例说明 - 云南城投财务总监巩明薪酬最低仅18.23万元 公司持续亏损[6] - 房地产行业存在33名百万年薪财务总监 含两家ST公司高管[5]

行业薪酬概况 - A股上市公司财务总监群体薪酬规模合计42.70亿元 平均年薪81.48万元 [1] - 房地产行业财务总监薪酬均值89.01万元 高于市场均值 [1] - 房地产行业财务总监总薪酬9275.11万元 [6] 薪酬分布结构 - 薪酬50万-100万区间占比最高达37.5% [6] - 100万-200万区间占比24% [6] - 200万以上占比7.69% [6] - 30万-50万区间占比15.38% [6] - 10万-30万区间占比11.54% [6] - 10万以下占比3.85% [6] 典型案例分析 - 新城控股财务总监管有冬薪酬338.41万元 为行业最高 [6] - *ST金科财务总监宋柯薪酬160.28万元 公司连续三年亏损 [6] - *ST阳光财务总监常立铭薪酬110.65万元 较2020年314.8万元下降65% [7] - 京投发展财务总监张雨来薪酬146.75万元 公司亏损10.55亿元且收入减少86.69% [1] - 云南城投财务总监巩明薪酬18.23万元 为行业最低 [7] 人口特征分布 - 50岁以上财务总监占比近50% [1] - 40-50岁占比43% [1] - 30-40岁占比7.6% [1] - 本科学历占比56% [4] - 硕士学历占比40% [4] - 专科学历占比2.86% [4] - 博士学历1人 [4] - 最年长财务总监67岁（中国国贸林南春） [2] - 最年轻财务总监37岁（云南城投巩明） [2]

房地产板块市场表现 - 招商蛇口股价下跌超过4% [1] - 城建发展股价下跌接近4% [1] - 绿地控股、新城控股、招商积余、空港股份、金地集团等公司股价下跌超过3% [1] 行业整体走势 - 房地产板块呈现整体走弱态势 [1]

业绩表现 - 2025年上半年净亏损11.9亿元 较去年同期扩大2.19亿元[1][2] - 2023年净亏损16.73亿元 2024年净亏损扩大至51.79亿元[2] - 2024年总营收183.02亿元 同比下降44.59% 其中房地产销售收入171.81亿元 同比下降46.69%[4] - 2024年净利润同比下滑221.44%[4] 亏损原因 - 房地产开发业务受销售策略 售价 拿地成本 开发周期 产品定位及交付标准等因素影响 交付项目毛利率下降[1][2] - 2024年末净资产为负值 触发退市风险警示条件 2025年4月16日起股票简称变更为*ST中地[2] 战略调整 - 缩减拿地规模 2023年仅新增土地储备9.71万平方米 土地价款27.7亿元 2024年未新增土地储备[3] - 加速项目去化回笼资金 2024年持有房地产项目117个 土地总面积1045万平方米 较上年减少26.4万平方米[3] - 2024年初将16个城市公司重组为9个 管理层级由三级管控转变为集团总部直管城市公司的两级管控[3] - 2024年9月郭主龙接任董事长 两个月后推动总部管理职能部门调整为18个部门[3] 业务转型 - 2025年6月宣布剥离房地产开发业务 转型物业服务等轻资产业务[1] - 以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司[4][5] - 2024年11月拟以近7亿元收购中交物业服务集团有限公司100%股权[5] - 2024年物业管理业务收入7.28亿元 仅占总营收3.98%[1][6] 财务状况 - 截至2024年末总资产账面价值434.7亿元 负债账面价值473.9亿元 账面净资产-39亿元[5] - 剥离开发业务后资产负债率从89.75%降至约40.17% 总资产从1076.98亿元降至约20.36亿元 营业收入从183.02亿元降至10.97亿元[5] - 转型后需依托物业服务 资产管理与运营等轻资产业务支撑整体营收[5]

行业投资评级 - 维持房地产行业评级为"推荐" [3] 核心观点 - 政治局会议强调高质量开展城市更新，作为"十五五"时期夯实现代化基础的关键举措 [1][5] - 城镇化率从2017年的60 24%提升至2024年的67%，近十年累计提升11 25pct，标志着城市发展进入存量提质增效阶段 [5] - 2024年城中村改造扩围至300多个城市，实施项目达1790个，配套货币化安置方案有望释放住房需求 [5] - 头部房企凭借融资成本优势及核心区域高市占率，或通过运营改善实现估值修复 [5] 政策与行业动态 - 7月中央城市工作会议提出以城市更新推动结构优化、动能转换等六大方向，强化城市枢纽功能 [5] - 政治局会议明确保持政策连续性，要求防范重点领域风险并落实城市工作会议精神 [5] 投资标的 - 重点推荐：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [5] - 建议关注： - 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 [5] - 物管及商业：绿城服务、恒隆地产 [5] - 代建及中介：绿城管理控股、贝壳-W、我爱我家 [5] 城镇化数据 - 2024年城镇化率达67%，较2017年提升6 76pct，增速趋缓反映发展阶段转向存量优化 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

融资活动 - 新城控股集团发行2025年度第一期中期票据 发行金额上限为10亿元人民币[1] - 票据发行期限为5年[1] 资金用途 - 不超过5亿元募集资金用于公司及下属子公司补充流动资金[1] - 剩余募集资金用于普通商品房住宅项目开发建设[1] - 部分资金将用于购回及偿还公司及股东新城发展控股有限公司境外美元债券[1]