作者 | 第一财 经 孙梦凡 夜色铺开，低矮的老旧住宅人影罕见，而马路对面的写字楼依然灯火通明。 近日，记者在实地走访时发现，一些建成几十年之久的老旧小区，如今已成为城市里"寂静的孤岛"。 因房屋年久失修、设备老化，部分被评为危房的小区，不再是打工人下班后的港湾，他们大多被迫搬 离，等待小区改造方案落地的那天。 2025.12. 11 本文字数：3726，阅读时长大约7分钟 在各地，这种情况并非孤例。随着我国城镇化快速推进，最早建成的那批房屋，已经接连进入"老年 期"。即便是建成20年左右的小区，也有居民反映楼房老旧、冬天寒冷、夏天漏水。这些"中老年房 屋"，成为当前城市更新的重要一环。 值得注意的是，不同于过往的"拆迁暴富"，如今一种新的更新模式正悄然铺开——自主更新、原拆原 建，即从"政府主导"转向"群众自主"，把原有老旧房屋彻底拆除，原址重新修建一栋房屋，并大多由 居民出资、政府补贴、多元筹集。 告别拆迁暴富、政府主导，当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？ 老旧房屋问题接连涌现 要改造或重建一个老旧小区或住宅，并非一蹴而就的事情。 日前，有吉林省松原市居民反映称，百南小区已经有快40年历史，小 ...

当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？ 夜色铺开，低矮的老旧住宅人影罕见，而马路对面的写字楼依然灯火通明。 近日，记者在实地走访时发现，一些建成几十年之久的老旧小区，如今已成为城市里"寂静的孤岛"。因房屋年久失修、设备老化，部分被评为危房的小区， 不再是打工人下班后的港湾，他们大多被迫搬离，等待小区改造方案落地的那天。 在各地，这种情况并非孤例。随着我国城镇化快速推进，最早建成的那批房屋，已经接连进入"老年期"。即便是建成20年左右的小区，也有居民反映楼房老 旧、冬天寒冷、夏天漏水。这些"中老年房屋"，成为当前城市更新的重要一环。 值得注意的是，不同于过往的"拆迁暴富"，如今一种新的更新模式正悄然铺开——自主更新、原拆原建，即从"政府主导"转向"群众自主"，把原有老旧房屋 彻底拆除，原址重新修建一栋房屋，并大多由居民出资、政府补贴、多元筹集。 告别拆迁暴富、政府主导，当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？ 老旧房屋问题接连涌现 要改造或重建一个老旧小区或住宅，并非一蹴而就的事情。 日前，有吉林省松原市居民反映称，百南小区已经有快40年历史，小区几年前就被第三方检测机构鉴定为D级危楼，居民每天过 ...

来源：国是直通车 作者：陈昊星 为了破解"原拆原建"建设资金难题，南京市探索"市、区财政+居民出资"的共担机制，目前"原拆原 建"项目政府承担60%，产权人承担40%。据测算，居民自筹部分控制在每平方米2800元左右，平均房 屋建设成本为每平方米7000元，普遍低于市场水平。 北京市桦皮厂胡同8号楼危旧房改建项目作为北京市首个装配式危旧楼改造项目则通过模块化集成建筑 技术，实现快速"原拆原建"，为居民提供现代化居住环境。该项目采用了混凝土模块化集成建筑技术 (C-MiC)，仅用三个月便实现了"原拆原建"改造。为老城区施工场地狭小、环保标准严格、建设周期长 等问题提供了宝贵经验。 住房和城乡建设部发布的数据显示，"十四五"时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多 万户、超1.1亿人。 其中，一些"超龄服役"的老旧小区和居民住宅楼因房屋结构存在安全隐患或出现严重质量问题，已难以 再依靠局部修修补补维持正常安全与功能。这类小区的更新需求，正从"局部更新改造"转向更为彻底 的"原拆原建"。 此前，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》将"支持老旧住房自主更新、原拆原建"写 入其中，明确了城市 ...

政策背景 - 国家层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》明确支持稳步推进城中村和危旧房改造以及老旧住房自主更新和原拆原建 [1] 项目推进情况 - 今年以来各地积极结合实际情况启动实施原拆原建项目 [1] - 北京西城区有原拆原建项目正在施工 [1] - 全国多地均有原拆原建具体案例落地 [2] 模式创新 - 部分地方在一栋楼原拆原建基础上创新方法实现成片连片自主更新 [2]

历史吸引力分析 - 价格优势显著，相比周边新建商品房售价往往能低至七八折 [1] - 坐落于城市核心地段，生活配套设施一应俱全 [1] - 周边名校环绕，坐拥学区房光环，为房产增值埋下伏笔 [1] - 中心城区陈年旧宅拆迁可能性较大，存在潜在投机机会 [1] 当前市场困境 - 老旧小区物业管理形同虚设，管道线路老化严重，小区环境脏乱差，居住体验大打折扣 [4] - 贷款审批难度不小，除全款购买外难以通过银行贷款购买老房子 [4] - 教育部门新规实行随机派位，学区房的稀缺性和价值感随之削弱 [4] - 普遍面临居住体验差、难以脱手的双重困境 [4] 未来潜在出路 - 政府主导旧改，投入资金进行系统性修缮与升级，包括粉刷墙面、更换管道、增设电梯、提升绿化等，以提升居住环境和资产吸引力 [6] - 原拆原建模式通过政府出资或居民自筹，拆除旧宅后原地重建新居，居民可按原面积回迁或以成本价扩大空间，显著改善居住品质 [8] - 地方政府出资收购老旧房产，价格通常不高于市场价，用于改造为保障性住房或廉租房，以稳定房价并满足中低收入家庭需求 [11] - 经鉴定为主体结构严重损坏的危房，或位于市政规划用地范围内的老房子将被全面拆除，服务于城市发展和公共设施建设 [12]

政策支持与项目背景 - 国家政策明确支持稳步推进城中村和危旧房改造，鼓励老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 2025年以来，各地积极结合实际情况，原拆原建项目在多地启动实施 [1] - 北京市西城区三里河一区28号楼是区内第二个原拆原建项目，因楼龄长、缺乏维护被纳入危旧楼改建范围 [2][4] 项目融资模式 - 项目资金按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60% [6] - 以60平方米房屋为例，总成本为每平方米11815元，其中政府补贴5786元，居民负担6029元 [6] - 对于超出原房本面积的部分，居民按每平米11815元支付 [6] 项目实施与居民协调 - 项目启动需居民100%同意，针对有实际困难的六七户家庭，街道社区采取“一户一策”方式沟通并提供金融支持 [8][10] - 经过近两年准备，54户居民在77天内完成改造签约 [12] 创新建造技术与效率提升 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%建造工序在工厂完成，现场工期缩短至25% [16] - 每层楼拆分为26个模块，内部装修、管线等一并预制，达到现房交付标准 [20] - 现场拆除与工厂模块生产同步启动，实现“一边拆一边建”，大幅提速 [18] 户型优化与功能提升 - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17% [25] - 厨房面积不低于4平方米，卫生间不低于3平方米，每家每户在保留原户型基础上增加一定面积 [25] - 考虑到一半居民为老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [27] 模式推广与区域创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体，提供48套商品住房及商业空间 [33][38] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，改造前片区有25栋旧楼，居民曾阿姨家由65平方米旧房置换为85平方米新房 [35][37] - 浙江实施全国首部城镇社区更新省级法规，厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋可申请原地翻建 [39]

政策与模式 - 国家政策明确支持老旧住房自主更新和原拆原建，为城市更新提供方向 [1] - 项目遵循“谁出资 谁受益”原则，资金由政府补贴和居民自筹共同承担 [13] - 项目启动的先决条件是获得居民100%同意，并通过一户一策和金融创新解决困难 [16] 项目案例：北京三里河一区28号楼 - 该项目是北京市西城区第二个原拆原建项目，涉及一栋建于20世纪70年代末的3单元54户老旧住宅楼 [2][8] - 项目总成本为每平方米11815元，政府补贴5786元/平方米，居民负担6029元/平方米，以一套60平方米房屋计算，居民出资约占60% [13] - 经过近2年前期准备，54户居民仅用77天完成改造签约，居民于7月底搬迁，预计春节前回迁 [19][29] - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17%，居民户内面积相应增加，例如一户从不到70平方米增至近80平方米 [32][38] - 考虑到一半居民是老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [40] 建造工艺与效率 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%的建造工序在工厂完成，现场进行吊装组装 [21][22] - 该技术将工期缩短至原本的25%，实现了“一边拆一边建”的同步施工 [22][24] - 每层楼被拆分为26个模块，内部管线、装修等均预制完成，达到现房交付标准 [26] - 改造团队将为业主提供数字说明书，清晰展示管线布局 [31] 模式推广与创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体 [43][47] - 该综合体将提供48套商品住房、两层商业空间及90个地下停车位，预计12月结构封顶，明年春节后运营 [45][47] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，涉及25栋建于20世纪六七十年代的旧楼 [50][54] - 广州项目通过“居民出一点、企业出一点、政府补一点”多元筹资，改造后将配备独立厨卫、电梯等，并预计新增约300套保障性住房 [58] - 广州项目同样采用装配式和模块化建造方式，将70%的前期工作放在工厂 [60] - 浙江省于今年7月实施全国首部城镇社区更新省级法规，明确房屋所有权人可提出更新申请 [62] - 厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋，所有权人可申请原地翻建，支持单栋、多栋联合或整体改造 [62]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 核心观点 - 在城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”的关键节点，“老旧住房自主更新、原拆原建”正成为城市更新的重要创新方向 [3] - 2025年中央层面政策的明确支持与地方实践的加速落地，推进了老旧住房改造的实施进程，给代建行业带来了历史性发展机遇 [3] - 老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间，代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇 [13] 国家层面政策支持 - 2025年8月28日，国务院发布《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确要求“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建” [4] - 2025年3月9日，住建部部长倪虹强调，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围”，并“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅” [4] - 倪虹部长的发言将2000年以前建成的老旧小区全部纳入改造范围，大大扩展了城市更新的覆盖面，为代建企业提供了更广阔的市场空间 [5] 地方政策与实践 - 各地政策普遍确立“居民主体、政府引导、多元参与”的核心逻辑，聚焦破解集体共识凝聚与资金平衡两大关键难题 [6] - 北京、上海、浙江、广东、厦门等地已颁布具体政策，通过明确改造范围、推进时序与实施标准，直接释放区域性代建需求 [8] - 地方政策鼓励代建服务向规划、运营等全链条延伸，推动企业技术与服务模式升级 [9] - 多个原拆原建项目已落地，例如北京西城区桦皮胡同8号楼（20户）、广州花都区集群街2号（25户）、长沙雨花区湘农桥社区二区９栋（24户）、武汉青山区21街危旧房合作化改造项目（134户）、杭州浙工新村（548户） [11] - 在长沙项目中，代建企业中铁城建集团房地产开发有限公司首创“全过程代办代建”体系，涵盖27项“打包服务” [12] 市场机会与空间 - 以浙江省为例，全省2000年以前的房屋达72.12万幢，面积52255.13万平方米，其中1990年以前的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米 [13] - 具备“全流程协调能力、技术落地能力、资金统筹能力”的代建企业，将成为原拆原建模式推广的核心力量 [12] 代建企业发展策略建议 - 建立“咨询+融资+建设+运营”的全周期综合服务模式，深入项目每一个环节 [14] - 前置介入破解“协商博弈难”痛点，通过组织协商和产权梳理服务提升项目启动效率 [16] - 中端统筹打造“一站式审批引擎”，建立“政策解码+流程代办”的审批服务体系以缩短审批周期 [16][17] - 后端延伸挖掘“微空间运营价值”，通过运营新增的社区配套设施为项目创造持续现金流 [17] - 联动多方资源，协调破解资金难题，构建多元融资生态 [18] - 精准对接政策资金与补贴，建立全国性政策资金数据库 [19][20] - 创新居民融资服务方案，联合金融机构开发专项产品，如“更新贷”和“产权抵押+分期还款”模式 [20][21] - 引入社会资本参与运营，通过“建设+运营”打包模式吸引保险资金、产业基金等长期资本 [21] - 市场布局上，将北京、上海、广东、浙江等政策先行地区作为核心攻坚区，将湖北、湖南等试点落地地区作为潜力拓展区，关注中西部人口密集城市作为机会储备区 [22][24]

项目概况与交付 - 广州市首个中心城区原拆原建自主更新项目“黉桥·小石集”于11月7日正式交付 [1] - 项目融入红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，塑造具有广府特色的街巷空间 [1] - 项目设置天台花园、社区书屋等公共空间，并嵌入社区颐康服务站及普惠托育点 [1] 改造前状况与挑战 - 改造前房屋多为砖木或砖混结构，外立面破旧，普遍存在漏水、采光不好等问题 [3][6] - 项目地块共19栋建筑，其中8栋为C、D级危险房屋，11栋为砖木或砖混结构，是典型危旧房 [11] - 项目面临居民意愿转变难、建筑设计规划难、施工建设落地难三大难点 [11] 改造后功能与空间优化 - 改造后一楼增设嵌入式普惠托育服务点，首层骑楼打造健康茶饮、新街市等文化空间 [5] - 二到三层保留居住功能，打造“悦享·小石集”公寓，设置共享厨房、餐厅、自习室、影音室和休闲区 [5][6] - 四层设置社区颐康服务站、天台花园、社区书屋 [6] - 通过首层退让建成骑楼，道路最窄处从不到3米拓宽了一倍多 [6][10] - 留出开放绿洲院落和中层共享平台，让周边私房的“黑房”变“阳光房” [6] 技术创新与施工效率 - 项目首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建” [14] - 通过工厂预制、现场快速组装的方式，施工工期缩短了一半，在五个月内完成从施工到交付 [14] 商业模式与社区治理 - 采用“统一设计、归集产权、统一报批”模式，全部产权人共同委托一个统一报建主体 [12] - 广州安居集团下属公司与洪桥街道办事处签署“社区合伙人”共建协议，探索“政府引导、企业运营、居民参与”的可持续社区治理新模式 [1] - 私房业主投入6万元参与原拆原建，改造前每年需投入约1万元进行翻新维护以保障消防安全 [10] 公寓运营与市场反响 - “悦享·小石集”公寓共30户住户，配备了10个功能区，包括影音房、健身房、公共厨房、桌游室等 [15] - 公寓尚未正式开业即吸引大量咨询，最积极的群体是青年人 [19] - 项目将构建全龄友好社区，打造首层社区服务空间与二、三层公寓联动的综合体 [19] 政策利用与未来发展 - 项目利用《广州市城镇危旧房改造实施办法》及模块化建筑容积率激励政策红利，实现增容扩面 [10] - 增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等 [10] - 项目进入专业化运营后，将带动周边多个“原拆原建”项目陆续开工，实现片区环境景观品质化提升 [19]

城市建筑老化现状与市场规模 - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超过660亿平方米，其中房龄超过30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米 [1][2] - 大量建筑因材料老化、违规改造等问题，安全隐患逐渐凸显，问题包括外墙皮脱落、保温层失效、水管老化、房屋结构隐患等 [1][3] - 从市场需求看，中国建筑修缮市场规模已突破万亿，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人 [2] 城市体检工作框架与范围 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，坚持城市政府主导、多元参与的模式 [2][4][5] - 城市体检工作于每年3月至8月开展，资金支持模式为“政府主导+多元筹资”，包括中央财政补贴、地方配套资金、专项债及商贷等 [6] - 体检范围涵盖住房、社区、街区和城区四个层面，核心指标包括存在结构安全隐患的住宅数量、需适老化改造的住宅数量、未达标配建养老服务设施的小区数量等 [6][7] 城市更新行动与“原拆原建”模式 - 2025年5月，中办、国办印发文件推进城镇老旧小区整治改造，包括加快拆除改造D级危险住房，对C级危房进行加固、改建或重建 [8] - “原拆原建”模式适用于结构严重老化、安全风险极高的小区，具备可行性因主要成本为建造成本，项目运作易实现资金平衡 [8][9] - 该模式潜在挑战包括需要业主自筹部分资金、利益协调难度高、部分地区对住宅增容限制大导致资金平衡困难 [9] 政策支持建议 - 金融方面需完善差异化支持政策，针对不同类型、实施主体和阶段的城市更新项目提供专项贷款，可研究“前5年免息，后续计息”等模式 [10][11] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力，鼓励民营企业参与特许经营 [11]