智通财经APP获悉，根据MSCI最新《亚太资本趋势报告》， 2025年第三季度区内商业地产投资额同比 上升25%至504亿美元，投资回升主要受投资组合及实体交易数目激增所推动，占本季所有成交量的一 半。 MSCI指，包括韩国、澳洲、新加坡、中国香港及印度在内的主要市场融资成本下降，加上贸易相关不 确定性缓减，令区内的投资势头有所改善。 投资者对大型收购的兴趣升温，特别是数据中心、日本多户住宅及澳洲仓库等成长型领域，突显投资者 对结构性韧性资产的信心回暖。 MSCI亚洲私募资产研究主管赵捷明表示，尽管对全球经济增速及关税对各市场的最终影响仍存疑虑， 但市场情绪与年初相比明显更为乐观。投资回报已重返正区间，且多数主要市场的商业活动已恢复，第 四季的交易管道维持在健康水平。整体而言，2025年底市场有望向好。 ...

收购事项核心信息 - 公司间接全资附属公司成都辰悦以人民币26.50亿元成功竞得成都市一地块的土地使用权 [1] - 竞拍保证金为人民币5.32亿元，土地使用权出让合同预计于2025年12月3日或之前订立 [1] - 收购完成后，成都辰悦将持有该地块权益以进行未来开发 [1] 项目区位与发展前景 - 地块位于中国成都市青羊区外光华区，该区是行政中心所在地 [1] - 成都市作为中国西部重要枢纽，具有强劲经济活力与巨大市场潜力 [1] - 青羊区拥有稳健产业基础、增长消费需求及有效商业供应不足的特点，为商业投资提供庞大机遇 [1] - 项目将受益于蓬勃发展的航空产业集群及充满活力的“住宅+商业”环境 [1] 战略意义与预期收益 - 鉴于地块位置及规划用途，预期发展完成后将实现正面投资价值 [1] - 项目预计为集团产生现金流及稳定且令人满意的收益及溢利 [1] - 董事认为此次收购符合集团的业务发展策略及规划 [1]

收购交易概述 - 公司间接全资附属公司成都辰悦以人民币26.5亿元成功竞拍获得成都市一地块的土地使用权 [1] - 竞买保证金为人民币5.32亿元，成交确认书已于同日取得，土地使用权出让合同预计于2025年12月3日或之前订立 [1] - 收购完成后，成都辰悦将持有该地块权益以进行未来开发 [1] 项目区位与市场潜力 - 项目位于中国成都市，成都市是中国西部的重要枢纽，经济活力强劲，市场潜力巨大 [1] - 项目具体位于成都市青羊区外光华区，该区域产业基础稳健，消费需求增长，但有效商业供应不足 [1] - 项目将受益于蓬勃发展的航空产业集群及充满活力的"住宅+商业"环境 [1] 战略意义与预期收益 - 鉴于地块的位置及规划用途，预期在完成发展后将实现正面投资价值 [1] - 项目预计将为集团产生现金流及稳定且令人满意的收益及溢利 [1] - 董事认为此次收购符合集团的业务发展策略及规划 [1]

亚太区整体市场表现 - 第三季度亚太区商业地产投资总额达395亿美元，同比增长2%，环比大幅上升26% [1] - 年初至今亚太区总投资额达1066亿美元，较去年同期上升11% [1] - 市场在利率变化和地缘政治风险背景下处于缓慢复苏阶段 [1] - 第三季度跨境投资资金流达120亿美元，创历史新高，同比上升60%，年初至今总额同比上升88%至273亿美元 [3] - 区内资金流动日益活跃，日本及韩国写字楼、日本多户型住宅及韩国工业资产吸引大量外资 [3] 香港市场表现 - 香港第三季度商业地产总投资额约12亿美元，同比下跌10%，较第二季略为回落 [1] - 香港年初至今累计成交额达37亿美元，同比上升18% [1] - 写字楼资产表现突出，第三季度成交额约4.6亿美元，年初至今累计约18亿美元，成交以自用业主购入分层单位为主 [1] - 商铺物业第三季度成交额约3.3亿美元，年初至今累计达7.8亿美元 [1] - 工业及物流资产第三季度成交额约2.3亿美元，年初至今累计约5.3亿美元，最大宗交易为建华集团以9500万美元向太古地产购入工业项目 [2] - 部分长线投资者因高回报率和零售销售稳定迹象开始重返市场，但成交仍以本地私人投资者主导 [1] 主要国家/地区市场表现 - 印度第三季度成交额26亿美元，创该国单季最高纪录，同比飙升511%，年初至今增长131%至47亿美元 [2] - 日本第三季度投资额同比上升23%至103亿美元，年初至今总额达316亿美元，较去年同期增长23% [2] - 韩国录得六宗金额超过2.5亿美元的大型交易，日本市场气氛向好促使外资策略性减持 [3] - 澳洲与日本合占近半数私人财富投资交易，澳洲占整体成交量26%，日本占20%，韩国以15%位列第三 [4] 资产类别表现 - 写字楼资产第三季度总成交额同比大幅上升53%至178亿美元，年初至今总额同比上升36%至475亿美元，为最受青睐资产类别 [3] - 工业及物流资产第三季度总成交额为71亿美元，同比下跌38%，但环比回升13% [3] - 住宅市场第三季度成交额同比激增304%至50亿美元，年初至今总额同比上升137%至110亿美元，日本多户型住宅为主要增长引擎 [3] 投资者动态与市场环境 - 第三季度私人财富投资额同比上升35%至60亿美元，年初至今总额同比上升14%至159亿美元 [4] - 澳洲家族办公室市场参与度大幅提升，目前占全国投资者的42%，较2020年的10%显著上升 [4] - 美联储减息为亚洲多国央行提供更大宽松空间，改善区内融资环境，多个市场收益率出现收窄 [4] - 另类贷方的兴起重塑信贷市场格局，为市场注入更多流动性，数据中心、多户型住宅及生命科学等板块持续吸引长线机构投资者 [4]

董事会会议基本情况 - 宁波富达股份有限公司第十一届十七次董事会于2025年10月29日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议应出席董事7人，实际出席董事7人，其中3人现场出席，4人通讯出席 [1] - 会议通知于2025年10月24日以电子邮件方式送达全体董事及有关人员 [1] 项目审议与表决情况 - 董事会审议通过了《关于宁波天一广场3号门停车场改造项目的议案》 [2] - 表决情况为7票同意，0票反对，0票弃权 [5] - 本议案已经公司董事会战略与ESG委员会审议通过，投资金额在董事会授权范围内，无需提交股东会审议 [5] 项目概述与投资主体 - 项目投资主体为公司的全资子公司宁波城市广场开发经营有限公司 [2] - 项目旨在通过新建智能立体停车楼，缓解区域停车矛盾，改善交通可达性与消费环境 [2] - 天一广场是广场公司的核心商业地产 [2] 项目具体细节与规模 - 项目名称是宁波天一广场3号门停车场改造项目，位于浙江省宁波市海曙区天一广场内部 [3] - 项目总投资预计为4983万元，资金来源为公司自有资金 [3] - 项目用地面积约为4400平方米，立体停车楼计容建筑面积约5607平方米，共设置412个机动车位 [3] 项目建设与回报周期 - 项目建设期为12个月，计划于2025年12月开工，预计2026年11月完成竣工验收并交付使用 [3] - 项目预计静态投资回收期（税前）为15.12年 [3] 项目目的与影响 - 项目实施后将改善停车条件和出行体验，增强天一广场及周边商业的集聚效应 [3] - 项目将带动餐饮、零售、文旅等行业的消费增长 [3] - 项目以自有资金投资建设，不会对公司的财务状况和经营状况产生重大不利影响 [3]

市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体显著回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%[1] - 市场活跃度大幅提升，单体项目平均成交金额达到8.81亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年上半年均值4.2亿元均实现显著突破[1] - 大额交易占比提升，共录得4宗成交金额超10亿元的交易，成交金额5亿元以上的交易占总宗数的47%[1] 博华广场交易分析 - 博华广场百亿级交易完成交割，是近年上海乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交，直接推高三季度成交额[1][2] - 交易对价超百亿元，交易涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构，美国汉斯集团旗下子公司作为普通合伙人继续管理运营，阿布扎比投资局（ADIA）为投资方之一[1][2] - 该项目于2013年由美国汉斯集团以37.06亿元竞得地块，总建筑面积约18.4万平方米，于2019年开业[2] 其他重要交易案例 - 金桥万创中心成交总价达14亿元，接盘方为昆山市众六资产管理有限公司[3] - 前滩雍萃46项目成交总价9.45亿元，接盘方为国盛、光大金瓯，该项目创下上海长租公寓单价新纪录，折合成交单价约42289元/平方米[3][4] - 信泰中心T1、阳光控股大厦等标杆交易共同奠定市场基调[4] 资产类别分布 - 办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[4] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%[4] - 戴德梁行数据显示，上海办公、研发办公以81%的成交占比继续主导大宗交易市场，单季成交额突破百亿大关[4] 买家结构分析 - 2025年第三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%，外资集体缺席[4] - 内资买家呈现分化特征：以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力，地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力[5] - 非机构投资者如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等，通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标[5] 市场展望 - 随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势[5]

博华广场股权交易 - 上海南京西路地标博华广场完成股权变更，红风筝(上海)房地产有限公司股东变更为招赢盛博（上海）企业管理有限公司，背后投资方为中邮保险投资的招赢政盛私募基金 [1] - 该交易始于2025年初，市场推测成交价超百亿，是近年上海乃至全国单体写字楼最大规模的一笔成交 [1][1] 上海投资市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升 [2] - 本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47% [3] 资产类别表现 - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [5] - 其他资产类别中，产业园区成交金额占比11%，零售物业和长租公寓金额占比分别为8%和6% [5] - 一宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [5] 市场需求与区域分布 - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，市场以资本配置驱动为主 [5] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [5] 零售物业市场 - 第三季度上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，非核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至13.5% [5] - 核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元/平方米/天，非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元/平方米/天 [6] - 预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃 [6] 酒店市场表现 - 2025年前8个月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1% [6] - 同期全市五星级酒店入住率同比上升2.2个百分点，平均房价微降1%，每间可售房收入（RevPAR）实现2.3%的稳健增长 [7] - 暑期及黄金周商务与休闲客流显著回升，但受餐饮板块复苏乏力制约，酒店业者对全年整体营收持审慎乐观态度 [7]

公司管理层变动 - 马蒂亚斯·普罗查斯卡博士于2025年10月2日被选举为DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG监事会新任主席 [1] - 该任命自2025年9月26日起经法院命令生效 [1] - 新任主席为专注于公司和房地产法的律师，在卢森堡的Lapithus Management Group担任执行董事，自2013年起担任多个管理职位，拥有超过15年私募股权和房地产经验 [2] - 新任主席表示在充满挑战的市场环境中看到巨大机遇，目标是持续提高盈利能力并进一步降低负债率 [3] 公司业务与资产概况 - 公司主要在德国中型城市及大都市区新兴边缘地带收购并持有商业地产 [5] - 截至2025年6月30日，公司拥有48处房地产投资组合，可租赁面积约58.2万平方米 [5] - 计入按比例收购的法兰克福Cielo物业后，投资组合市场价值约9亿欧元 [5] - 投资组合以办公物业为主，混合零售和酒店物业，符合商业地产板块风险回报结构 [6] 公司战略与财务目标 - 公司重视与优质租户签订长期合同并挖掘资产潜力，预计将获得稳定可持续的租金收入和稳健的价值增长 [6] - 中期计划显著扩大投资组合，重点收购具有潜力的强劲运营资金收益资产，并针对性出售不符合战略的物业 [6] - 通过积极资产和投资组合管理方法改善运营绩效，同时注重成本控制 [6]

资产出售与投资动态 - 瑞典英格卡集团计划首批出售无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心，交易总估值达160亿元[2] - 以泰康人寿为首的险资财团成为接盘方，泰康人寿领投80亿基金，多家险企跟投[2] - 泰康人寿持续加速商业地产投资，例如去年作为重要出资方收购了北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产[3] - 截至2024年，泰康人寿投资性房地产金额首次超过400亿，达到410.77亿元[3] 公司财务表现 - 2025年上半年，泰康人寿实现保险业务收入1309.73亿元，同比下滑约5.8%[4] - 2025年上半年，公司实现净利润159.97亿元，同比大幅上涨约164.5%[4] - 公司总资产为1,928,812,818,596.58元，净资产为116,861,131,444.08元[5] - 上半年净资产收益率为14.33%，总资产收益率为0.86%[5] - 净利润大涨原因包括执行会计新准则以及投资收益率提升，投资收益率从2024年上半年的1.38%上升至2025年上半年的1.8%，同比上升0.42个百分点[5] - 2025年上半年累计净现金流为-157.7亿元，主要原因为年初持有超过200亿定期存款到期转投资[6] 保费与退保情况 - 2025年第一、二季度，泰康人寿规模保费同比增速分别为-22.2%、-11.83%[7] - 公司综合退保率从2025年一季度的0.78%上升至二季度的1.43%[8] - 2025年第二季度，综合退保率居前三位的产品分别为泰康顺心保两全保险（年度累计综合退保率1079.01%）、泰康附加健康人生B款重大疾病定期保险（119.93%）、泰康泰悦人生(2024版)年金保险（72.52%）[9] - 2025年二季度，退保金额居前三位的产品分别为泰康赢家人生终身寿险（投资连结型）（年度累计退保金额26.6亿）、泰康鑫账户（至尊版）终身寿险（万能型）（18.2亿）、泰康附加财富赢家定期寿险（万能型）（11.35亿）[11] 公司治理与合规 - 泰康人寿董事长为陈东升，现年68岁，身兼泰康保险集团及其多家子公司董事长职务[3] - 陈东升曾引领公司大力发展医疗养老产业及医养融合商业模式[4] - 2025年上半年，泰康人寿全系统各级机构累计受到行政处罚合计13家次，累计罚款金额合计120.7万元[13]

公司资产与地理位置 - 资产位于北京市东二环与三环之间 是首都地标性建筑群 也是中国乃至全球规模最大 功能最齐全的综合性商务服务设施之一 [1] - 资产由写字楼 商城 酒店 公寓等国际化商务服务设施组成 [1] 业务运营与市场地位 - 核心商管业务营收稳定 北京市场具备领先优势 [1] - 公司持有北京核心板块商场 写字楼 公寓及酒店等优质资产 [1] - 近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [1] 公司治理与评级 - 公司股东架构稳定 [1] - 首次覆盖 给予推荐评级 [1]