2024年中国楼市：一场巨变的序幕？ 2023年4月以来，中国房地产市场调整步伐加快，这一趋势延续至2024年。2月份百城二手住宅平均价格为15173元/平方米，已连续22个月环比下跌；99个城 市二手房价环比下跌，仅三亚微涨，连续9个月下跌城市数量超过90个。 面对持续低迷的市场行情，业内人士预测2024年中国楼市将发生五大巨变： 巨变二：一线城市房价或将持续下行 许多人认为一线城市核心区域房价坚不可摧，但事实并非如此。 自去年起，一线城市房价出现明显调整，以上海为 例，市中心房价已跌至6-7万元/平米，较2021年峰值下跌30-40%。 高房价、疫情后居民收入下降及就业压力，以及购房者日益理性的市场心态，都导致一 线城市房价下跌，并逐步与居民收入水平挂钩。 巨变一：楼市救市政策持续加码 为稳定房地产市场，去年多地放松限购、限售政策，一线城市也放宽了非核心区域的限购。银行也下调了房贷利率和首付 比例。 2024年，为刺激市场成交，稳定房价，政府或将进一步放松一线城市限购，并将房贷利率降至4%以下。 预计今年楼市将呈现"稳中有降"的态势。 总而言之，2024年中国楼市面临着前所未有的挑战和变革。 以上五大巨变 ...

楼市现状分析 市场情绪与购房者行为 - 2024年末降息降首付政策刺激市场，购房者误判为反弹信号导致抄底行为，但实际房价持续下跌，部分购房者一年内亏损12% [1] - 2025年初出现抢房现象，如深圳湾新盘吸引3000多名购房者抢购，但随后4-5月同户型价格从800万跌至700万，跌幅超12% [4] - 购房者信心严重受挫，对开发商宣传的"未来规划"持怀疑态度，购房决策转向谨慎，关注开发商负债情况以避免烂尾风险 [9] 政策效果与市场反应 - 2025年政策组合拳包括首套利率降至3.25%、5000亿救市资金投入及以旧换新政策，但仅一线城市核心区维持热度，三四线城市销售冷清 [6] - 首付比例降至15%、贷款利率调至3%等政策未能有效提振需求，购房者采取观望态度 [9] 开发商困境与行业趋势 - 开发商面临销售低迷、资金链紧张问题，部分项目回款停滞导致员工工资发放困难 [9] - 行业从"闭眼买房赚钱"转向需求驱动，购房逻辑转变为长期自住需求优先，如教育、通勤等实际生活便利性 [11]

中国房地产市场现状与2025年趋势 当前市场状况 - 全国平均房价较历史高点下跌30% 高位购房者资产大幅缩水 [1] - 恒大 碧桂园 融创等头部房企出现资金链断裂 烂尾楼与债务违约事件频发 [1] - 行业进入长期调整期 市场信心严重受挫 [1] 2025年五大核心趋势 政策层面 - 限购政策或全面取消 一线城市核心区域可能放松限制 [3] - 房贷利率有望降至3%以下 刺激刚需购房 [3] 价格走势 - 一线城市房价从10万元/平方米高位跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [4] - 当前房价收入比达40倍 全球排名前十 泡沫仍存 预计2025年加速下跌 [4] 交易制度变革 - 预售制逐步退出 现房销售占比提升 购房者可获更多现房选择 [5] 住房供应结构 - 未来五年计划建设600万套保障性住房 2025年加快入市 [7] - 保障房价格低于商品房 将分流市场需求 加剧房价下行压力 [7] 城市更新计划 - 城中村改造扩展至300个城市 2025年全面启动 [8][10] - 以货币化安置为主 重点拆除危房 可能引发新一轮拆迁潮 [10]

自2023年我国放开疫情管控以来，楼市便步入新的调整周期。 这并非一朝一夕之变，而是累积已久的结果。 从3月开始，新房成交量和面积双双下滑，二手 房市场则呈现出挂牌量激增的态势。数据显示，截至6月底，成都和重庆二手房挂牌量均突破20万套，上海也超过了18万套。7月份百城二手房价指数更是显 示，96座城市同比下跌，寒意蔓延。 面对持续下跌的房价，各地政府纷纷祭出"救市"政策。除一线城市外，多数二三线城市已放松限购、限售政策，银行也下调房贷利率至4%以下，同时各地 上调公积金贷款额度，以减轻刚需购房者的经济压力。 更值得关注的是"认房不认贷"政策的出台，意图刺激改善型住房需求。然而，这些政策的效果却显 得微乎其微。 究其原因，主要有两点：其一，三年疫情的冲击导致许多人收入锐减甚至失业，民众的购房能力大幅下降，难以支撑居高不下的房价；其二，自2021年下半 年以来，国内房价持续下跌，房地产的"财富效应"逐渐消散。 失去了投资价值的支撑，众多炒房客被迫退出市场。 面对楼市低迷的现状，房产专家孟晓苏建议动用老百姓沉淀的15万亿存款中的三分之一，刺激房地产的购买、装修及相关消费，以此拉动经济和楼市复苏。 然而，此建议却引 ...

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实际上，当年李嘉诚的预测主要表达两层意思：一个是，内地房价居高不下，远远脱离了当地居民的购买力，最终还是会去投资化、去杠杆化，逐步回归居 住属性。提醒那些炒房客们要当心了，买房别被套在楼市里面。 另一个是，未来数年内，那些高负债率、销售业绩下滑、融资困难的房企会面临破产重组的结局，而低负债、资金充裕的房企才能生存下来。此外，各地房 价也会出现分化，通常泡沫越大的城市，房价就会跌得越多。 在进入到2025年之后，楼市仍然延续之前调整的趋势。1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%。同时，新建商品房销售额28067亿 元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。此外，2025年第一季度，全国70个大中城市中，有53个城市二手房价格环比下跌，其中12个城市跌幅超过 1.5%。 面对当前房地产市场的走势，早已经被华人首富李嘉诚给说中了。2018年李嘉诚曾经做出过预测。他表示："房子始终是用来住人的，内地的房价一直居高 不下，在未来数年内，房地产行业有可能会面临大洗牌，炒房客们应该谨慎了"。当时，正值房地产市场繁荣周期，很多人对李嘉诚的预测嗤之以鼻，认为 楼市不会进入调整周期。 从目前 ...

文 | 银行螺丝钉 （转载请注明出处） 有朋友问，最近每次市场大幅下跌的时候，就会看到国家队买入指数基金。 比如2024年2月初、9月中旬的5.9星，以及2025年4月初。 当市场出现较大波动的时候，国家队都是逆势大笔买入。 那这个神秘的国家队到底是谁？ 它是如何救市的，为啥会选择指数基金呢？ 国家队是谁？ 所谓的国家队，其实就是以中央汇金为代表的，一些国有金融资本受托机构。 通过控股四大国有银行、券商、保险公司等重要金融机构，国家队能动用的资金量非常庞大。 甚至自己就可以成为影响市场的主力。 这些机构的投资周期通常较长，注重长期价值。 一般会在市场大幅波动时入场，真金白银地大举买入，是维护市场稳定的 "定海神针"。 国家队救市，为啥会选择指数基金？ 之前螺丝钉翻译了一本书，叫 《万亿指数》 （点击蓝字查看）。 从全球角度，指数基金都是万亿级别资金投资的工具，单个主动基金经理其实管理不了这么多的 钱，也只有指数基金能做到万亿规模。 目前A股规模最大的股票基金类别，在2024年，已经变成了指数基金。 并且像沪深300指数基金，总规模超过1万亿。 指数基金，能短期容纳数千亿的抄底资金集中流入。 这里面，买哪些个股 ...

"积压剧"的放出可以看作是一种宏观调控下的积极自救。不止《折腰》，就在今日，爱奇艺官宣的由李现 和春夏主演的《人生若如初见》去年也曾因涉及舆论风波延期上线。因政策审查趋严、劣迹艺人风险、题 材敏感度变化等因素导致的项目积压一直以来都是行业痛点，甚至成为最大的不可控风险。过去几年，以 戏份剪辑、AI换脸、换角重拍等多种方式，平台和剧集公司一直试图推动更多积压剧上线，以降低损失。 腾讯视频出品，改编晋江文学城蓬莱客原著，由宋祖儿、刘宇宁主演的古装爱情剧集《折腰》于5月13日 12点"空降"播出，霸占了各大平台热搜榜单。 这部拍于2023年，投资成本达S+级别的平台重点剧集因主演之一宋祖儿的税务风波一直积压未播。直至上 个月，同为宋祖儿主演的奇幻仙侠剧集《无忧渡》在爱奇艺顺利完播，一时间对于《折腰》定档的期待和 传言也争相涌现，腾讯站内预约超250万。网友套用《甄嬛传》中的名台词自我调侃道："朕与祖儿何时有 过嫌隙。" 《折腰》的首播热度与当前剧集市场面临的客观困境息息相关：一方面，长剧呈现疲软态势，播期集均播 放量超3000万的剧集数量锐减，爆款内容青黄不接，供给侧也被盖章"长剧小年"；另一方面，短剧的爆发 式增 ...

最近楼市的动静有点大，政策一套接一套。有人说这是上头急了，也有人说这是楼市最后的机会。 但不管怎么说，这次救市的力度和决心，确实是近几年少见的。 先看数据。2025年一季度，全国一二手房成交面积同比增长17%，新房销售面积降幅收窄，部分城市甚 至出现了环比上涨。 但这背后，是房地产行业对GDP的贡献依然高达6.68%，加上建筑业，合计占比超过11%。换句话说， 楼市要是垮了，整个经济都得抖三抖。 再看看政策。从首付比例降到15%，到房贷利率跌破4%，从取消限购限售，到发放购房补贴，政策组 合拳一个接一个。 比如一线城市首套房首付降到20%，二套房30%，深圳、上海的房贷利率甚至低至3.8%，300万贷款月 供能省1500多块。 而且分化严重，一线城市如北京、深圳去化周期超过18个月，而杭州、成都核心区只需要4.8个月。 三四线城市更惨，有的地方去化周期长达50个月，二手房挂牌量激增80%。 其次是居民债务。2025年4月，我国居民债务收入比高达140%-142%，远超美国的90%，接近日本的 180%。 也就是说，老百姓兜里的钱大部分都用来还债了，哪还有多余的钱买房？ 这也是为什么政策要拼命降低购房门槛，甚至 ...

近年来，国内房地产市场处于长期调整的趋势之中。根据最新数据显示：2024年全国商品房销售面积同比下降11.3%，销售额同比下降15.7%。与此同时， 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%，这是房价连续第三年整体下行。 而为了促进房地产市场的繁荣，稳定各地房价，相关部门纷纷采取救市政策。在地方政府方面是除了一线城市的核心区域之外，其他绝大多数地区都放开了 限购政策。此外，各地还上调了公积金贷款上限。银行方面则是下调房贷利率至3%以下，并将首付比例下调至1.5%。在税收方面，税务部门减免了购房者 的契税和增值税。 现如今，一边是房地产市场调整趋势十分明显，而另一边则是各种救市利好政策集中释放。于是，就有人提出，2025年，该"尽快买房"，还是"继续观望"？ 而对于这个问题，马云和李嘉诚都发表了类似的看法。马云在2025年3月的一次内部讲话中表示："房子是用来住的，不是用来炒的，这个基本定位不会改 变。对于刚需和改善性需求，当下可能是比较好的入市时机"。此外，马云还认为，从长周期看，随着城镇化进程的推进，以及改善性需求的增加，未来房 地产市场仍有发展空间， ...