行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 纪要重点分析了百强房企的销售表现 包括万科 华发 越秀 中国金茂 建发 绿地等具体公司[3][4] 核心观点与论据 **1 2025年10月市场整体承压 同比降幅扩大** * 百强房企销售金额为2,530亿元 环比微增0.1% 但同比下降41.9% 为年内单月最大降幅[2] * 前10个月百强房企累计销售金额为2.58万亿元 同比下降16% 降幅较前三季度扩大4.2个百分点[3] * 市场承压主因是政策支持力度不足未能有效提振信心 以及去年四季度的高基数影响[1][2][6] **2 新房供应与土地市场显著降温** * 10月30个重点城市新增供应585万平方米 环比下降51% 同比下降21%[1][5] * 供应下降反映开发商推盘意愿减弱 采取少量多次开盘策略以维持热度[1][5] * 300城土地成交建筑面积和金额同比降幅分别扩大至25%和33% 创年内最高同比降幅[16] **3 各能级城市成交普遍下滑 二手房市场加速下跌** * 一线城市10月新房成交同比降幅达41% 其中上海和深圳分别下降43%和52%[1][8] * 30城二手房成交量环比下降11% 出现连续7个月下跌 对置换比例高城市的次高端新房去化产生负面影响[1][11] **4 去化率低迷与库存压力并存** * 30个重点城市平均开盘去化率仅为37% 环比下降3个百分点 北上广深等一线城市普遍在30%左右[1][9] * 尽管供应下降 但2/3的重点城市消化周期超过18个月 库存压力依然存在[1][12] **5 企业表现与土地市场热度分化加剧** * 百强房企中48家10月业绩环比增长 20家环比增幅大于30% 但前十房企单月同比下降41.7%[3] * 前10个月实现累计同比正增长的企业包括中国金茂（增长23.6%）建发和越秀等[4] * 企业拿地高度聚焦于上海 北京 杭州 广州 南京等核心城市 这五个城市土地成交金额占全国1/3以上 行业集中度提升[3][18] * 土地市场热度分化 仅上海 杭州等少数核心地块保持较高溢价率 如上海出现楼板单价148,500元的新地王[17] **6 产品与价格段需求呈现结构性差异** * 二线城市新开盘定价普遍低于周边二手房10%-20% 且产品力更强 吸引部分刚需和改善型客户[1][14] * 一线及部分二线城市 总价200-300万的中低端住房需求仍集中在二手房市场 占据约60%成交份额[1][15] * 高端购房者（如购买4,000万以上顶级豪宅）其行为受市场波动影响较小[13] **7 对未来市场的预期偏谨慎** * 预计11 12月同比降幅将进一步扩大 主因去年高基数[1][2][6] * 预计2026年市场将延续低位波动 同比降幅进一步扩大 项目间和城市间投资能力分化加剧[3][19] * 新房和二手房成交量预计将继续环比和同比下降 整体环境难有本质改善[20] * 现房销售政策仍处于方案阶段 短期内影响有限[21] 其他重要内容 * 上海启动59个城中村改造项目 总投资约3,700亿元 可能对远郊区新房销售形成短期刺激 但也可能加剧未来区域供求失衡[22] * 部分闲置地块通过调规后进入开发流程 可能对新房市场形成一定补充 但不会导致规模巨大变化[20]

核心观点 - 短期因素与中期韧性共振，支撑三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期 [1][2][8] - 经济韧性主要来源于服务消费保持韧性、外需改善、竣工冲高以及阶段性补库存四大因素 [2][8] - 展望四季度，经济内生压力有所加大，但政策积极对冲，预计经济仍将保持合理增长 [4][42][43] GDP表现 - 三季度GDP同比增速为4.8%，与市场预期一致 [1][5][44] - 从支出法视角看，最终消费对GDP的拉动持平于2.7个百分点，货物和服务净出口拉动持平于1.2个百分点，资本形成总额的贡献边际下行0.4个百分点至0.9% [2][5][8][44] - 分产业看，第一产业增加值同比增速为4.0%，较二季度回升0.2个百分点；第二产业和第三产业增加值同比增速分别为4.2%和5.4%，较二季度有所回落 [44] 工业生产 - 9月工业增加值同比增速上行1.3个百分点至6.5%，超出市场预期的5.2% [1][2][13][50] - 增长主要受下游制造业拉动，其中汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业生产增速上行约0.4个百分点，可能与国补暂停前企业“抢生产”有关 [2][13] - 上游行业生产相对偏弱，黑色金属压延、有色金属压延等行业增加值增速有所回落 [13][14] 消费市场 - 9月社会消费品零售总额同比增长3.0%，较8月回落0.4个百分点，略低于市场预期 [1][20][71] - 商品零售结构分化，限额以下商品零售增速回落0.5个百分点至3.8%，而限额以上商品零售小幅回暖 [2][20] - 服务消费保持韧性，服务零售累计同比增速上行0.1个百分点至5.2%，餐饮收入同比增速为0.9% [2][20][71] - 部分品类表现突出，受新手机发布和汽车补贴政策调整预期影响，通讯器材类零售同比大幅增长16.2%，汽车类零售增速提升0.8个百分点至1.6% [20][71] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比下降0.5%，不及市场预期的增长0% [1][57] - 9月当月固定资产投资同比增速为-6.5%，虽较8月回升0.7个百分点，但持续处于负值区间 [4][33][57] - 投资结构分化，其他费用投资增速大幅冲高10.1个百分点至4.5%，但建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7% [33] - 主要投资主体均表现低迷，房地产投资同比下降21.2%，制造业投资和广义基建投资也保持低位 [33] 房地产市场 - 销售端呈现弱复苏，9月70城新房和二手房价格同比降幅均收窄0.3个百分点，但环比仍为负值；商品房销售金额同比降幅收窄2.1个百分点至-11.8% [3][24] - 供给端结构分化显著，新开工面积同比降幅为14.4%，但在“保交楼”和现房销售政策推动下，竣工面积同比增速大幅冲高22.9个百分点至1.5% [3][24][67] - 房企信用融资同比降幅扩大4.8个百分点至-12.9%，投资意愿持续低迷 [24] 居民收入与就业 - 三季度全国居民人均可支配收入同比增长4.7%，较二季度回落0.4个百分点；人均消费支出同比增长3.4%，较二季度回落1.8个百分点 [7][78] - 9月城镇调查失业率为5.2%，较8月回落0.1个百分点，与过往5年均值持平，本地和外来户籍人口失业率均有所改善 [82] 政策展望 - 政策层面已积极应对，包括安排5000亿元地方政府专项债结存限额下达地方，以及加快政策性金融工具落地，以缓解化债对投资的挤占 [4][42] - 尽管四季度面临“抢生产”因素消退、“两新”政策退坡等下行风险，但在政策支持和出口保持高景气的背景下，经济预计仍将运行在合理区间 [4][42][43]

宏观经济表现 - 2025年三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期[1][7][31] - 9月工业增加值当月同比上升1.3个百分点至6.5%，超出预期[1][2][12] - 9月社会消费品零售总额当月同比为3.0%，较前值回落0.4个百分点[1][17][49] 经济增长驱动因素 - 最终消费支出对GDP增长的拉动为2.7个百分点，服务零售累计增速上行0.1个百分点至5.2%[2][3][8] - 货物和服务净出口对GDP增长的拉动为1.2个百分点[8][31] - 资本形成总额对GDP增长的拉动边际下行0.4个百分点至0.9%[2][31] 工业生产与行业表现 - 汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业增长0.4个百分点[2][12] - 上游行业生产偏弱，黑色金属压延业增加值同比下降5.1个百分点至2.2%[12] - 通讯器材类零售额同比显著改善，上升8.9个百分点至16.2%[17][49] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比为-0.5%，不及市场预期[1][7] - 9月固定资产投资当月同比为-6.5%，建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7%[4][25] - 房地产开发投资累计同比为-13.9%，当月同比下滑1.8个百分点至-21.2%[7][25][47] 房地产市场 - 9月商品房竣工面积同比大幅冲高22.9个百分点至1.5%[3][23][47] - 商品房销售面积累计同比为-5.5%，销售金额当月同比为-11.8%[7][23] - 新开工面积同比为-14.4%，仍处下滑区间[3][23] 政策影响与展望 - 地方专项债额度5000亿元下达及政策性金融工具加快落地，旨在稳定投资[4][30] - 化债提速短期挤占固定资产投资资金，对制造业和基建投资形成压制[4][25] - 四季度经济若实现4.4%的增速，全年GDP增速目标5.0%有望达成[8]

行业投资评级 - 行业评级为“推荐”（维持）[6] 核心观点 - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 重视在供应缩量预期 供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 [4] - 判断现房销售相关政策或难以“一刀切” 更大概率以试点形式逐步推进 并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河” 因其或提高行业进入门槛 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策 围绕合理估值区间做投资或更可取 当前板块调整后PB约10倍 已基本反映现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块已进入投资区间 而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约07倍 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优 （2）部分企业信用溢价 （3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市新房网签面积同比-32% 较9月降幅扩大29 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+15% 较9月增幅扩大6 PCT 二线城市同比-34% 由正转负 较9月下降39 PCT 三线城市同比-62% 较9月降幅扩大41 PCT [3] - 10月1日-6日新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [12] 二手房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市二手房网签面积同比+4% 较9月增幅收窄10 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+1% 较9月增幅收窄24 PCT 二线城市同比-14% 由正转负 较9月下降20 PCT 三线城市同比+11% 较9月增幅扩大2 PCT [3] - 10月1日-6日二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [19] 土地市场情况 - 2025年1-9月 全国累计土地成交建筑面积同比-9% 降幅较1-8月收窄1 PCT 累计成交楼面均价同比+17% 增幅较1-8月收窄6 PCT [23] - 2025年9月单月 全国土地成交建筑面积同比+1% 成交楼面均价同比-9% [23] - 2025年9月 全国土地流拍率较上月下降130 PCT [25] - 2025年9月 全国土地出让金同比-81% 降幅较8月收窄219 PCT [30] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年9月 12个样本城市平均二手带看人数环比由8月的+28%转负至-33% 同比增幅较8月收窄44 PCT至153% [4][44] - 截至2025年9月 12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的58%下降02 PCT至56% 同比降幅较8月扩大130 PCT至-146% [4][51] - 截至2025年8月 北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大 上海二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][43]

行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 二手房网签面积同比降幅收窄 新房网签面积同比降幅扩大[1][3] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 因供应缩量预期 供给品质优化及购房者画像显著分化[4] - 现房销售相关政策或难以"一刀切" 更大概率以试点形式逐步推进[4] - 房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护城河" 因提高行业进入门槛[4] - 城市更新工作更强调城市功能完善和品质提升 非"大拆大建"[4] - 当前板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 板块进入投资区间[4] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[4] 新房网签表现 - 8月1日-21日样本39城新房网签面积同比-22% 较7月降幅扩大3 PCT[3] - 一线城市（4城）同比-36% 较7月降幅扩大14 PCT[3] - 二线城市（10城）同比-13% 较7月持平[3] - 三线城市（25城）同比-24% 较7月降幅收窄1 PCT[3] - 新房网签环比处于近5年同期较低水平[8][11][13] 二手房网签表现 - 8月1日-21日样本16城二手房网签面积同比-1% 较7月降幅收窄6 PCT[3] - 一线城市（2城）同比+3% 较7月转正（提升12 PCT）[3] - 二线城市（4城）同比+3% 较7月转正（提升17 PCT）[3] - 三线城市（10城）同比-7% 较7月降幅扩大6 PCT[3] - 二手房网签环比处于近5年同期中间水平[14][19][20] 滚动网签表现 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019-2024年同期水平[21][22] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城累计土地成交建面同比-6% 较1-6月降幅扩大1 PCT[23] - 2025年1-7月300城累计土地成交均价同比+32% 较1-6月增幅收窄1 PCT[23] - 2025年7月单月成交建面2516万平米 同比-12%[23] - 2025年7月单月成交楼面均价5867元/平米 同比+31%[23] - 2025年7月流拍率8% 较上月下降4.4 PCT[25][26] - 2025年7月土地溢价率较上月上升2.0 PCT[29][30] - 2025年7月土地出让金同比+15.0% 较6月增幅收窄22.0 PCT[30][31] 库存去化表现 - 2025年7月推盘未售去化周期较6月下降[32][34] - 2025年7月一线 二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降[32][35] - 一线和二线推盘未售去化周期较上月上升 三四线城市推盘未售去化周期较上月下降[32][35] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年7月12个样本城市平均带看人数环比-8.7% 降幅较6月扩大0.4 PCT 同比+15.7% 增幅较6月扩大3.0 PCT[4][42][44] - 截至2025年7月北京 上海和广州二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格同比降幅收窄 租金同比降幅扩大[4][15][41] - 截至2025年7月12个样本城市挂牌价调涨房源占比6.0% 较6月下降0.1 PCT 同比降幅-4.5% 较6月收窄11.6 PCT[4][48][50] - 截至2025年8月宏观层面流动性环比转向紧缩 同比宽松力度收窄[4][46][47] - 截至2025年7月居民新增存款趋势同比转负 居民存款余额趋势同比增幅收窄[36][38] - 截至2025年7月居民新增中长期贷款趋势项和新增中长期贷款趋势项均同比降幅扩大[38][40] 行业规模数据 - 行业股票家数257只 占全市场5.0%[6] - 行业总市值2967.9十亿元 占全市场2.9%[6] - 行业流通市值2797.5十亿元 占全市场3.0%[6] - 行业指数绝对表现：1个月+4.9% 6个月+10.4% 12个月+48.8%[7] - 行业指数相对表现：截至2025年8月相对基准+16.7% 截至2025年4月相对基准+0.3% 截至2024年12月相对基准-1.4%[7]

行业投资评级 - 推荐（维持）行业评级 [7] 核心观点 - 7月开工未售去化周期较6月下降，显示库存压力边际缓解 [1] - 新房市场供需环境可能较二手房更早改善，因供应缩量预期、供给品质优化及购房者画像分化 [5] - 现房销售政策或逐步试点推进，长期有助于优质房企构筑护城河 [5] - 当前板块调整后PB约1.0倍，已反映商业模式担忧，进入投资区间；销售前5房企调整后PB平均0.7倍 [5] - 关注房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表优化、部分企业信用溢价、困境反转机会 [5] 新房市场数据 - 8月1-14日样本城市新房网签面积同比-17%，降幅较7月收窄2 PCT；一线城市同比-35%（扩大13 PCT），二线同比-8%（收窄5 PCT），三线同比-12%（收窄13 PCT） [4] - 贸易五省样本城市新房网签环比低于过去4年同期水平 [11] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平 [19] 二手房市场数据 - 8月1-14日样本城市二手房网签面积同比-2%，降幅较7月收窄5 PCT；一线城市同比0%（收窄9 PCT），二线同比+6%（转正且提升20 PCT），三线同比-9%（扩大8 PCT） [4] - 12城二手带看人数环比降幅扩大0.4 PCT至-8.7%，同比增幅扩大3.0 PCT至15.7% [42] - 12城挂牌价调涨房源占比6.0%，环比下降0.1 PCT，同比降幅收窄11.6 PCT至-4.5% [49] 土地市场动态 - 2025年1-7月300城土地成交建面同比-6%（降幅扩大1 PCT），成交均价同比+32%（增幅收窄1 PCT） [21] - 7月单月流拍率下降4.4 PCT，溢价率上升2.0 PCT；出让金同比+15.0%（增幅收窄22 PCT） [23][27][29] - 一线城市土地成交楼面均价同比+31%，二线同比+24%，三四线同比+17% [21] 库存与流动性 - 开工未售口径去化周期较6月下降，推盘未售口径去化周期较5月上升 [30] - 货币活化指数（M1/M2）环比上升，但宏观流动性前瞻指标显示同比宽松力度收窄 [45][48] - 居民新增存款同比转负，新增中长期贷款同比降幅扩大 [36][38]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [1] 核心观点 - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 现房销售相关政策或难以"一刀切"，更可能以试点形式推进，长期有助于优质房企构筑护城河 [5] - 当前板块调整后PB约1.0倍，已基本反应现房销售对商业模式的担忧，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 城镇化进入稳定发展期，城市更新将转向存量提质增效为主 [5] 市场数据表现 新房市场 - 7月样本39城新房网签面积同比降19%，降幅较6月扩大6 PCT；一线城市同比降22%（扩大21 PCT），二线城市同比降13%（收窄1 PCT） [3] - 7月新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [10] - 贸易五省19城新房网签面积同比降幅同步扩大 [11] 二手房市场 - 7月样本16城二手房网签面积同比降7%，降幅较6月扩大3 PCT；一线城市同比降9%（转负），三线城市同比降1%（收窄8 PCT） [3] - 二手房网签面积环比处于近5年同期中间水平 [13][15] 土地市场 - 2025年1-7月300城土地成交建面同比降6%（较1-6月扩大1 PCT），成交均价同比涨32%（收窄1 PCT） [21] - 7月单月土地溢价率较6月上升2 PCT至8%，流拍率下降4.4 PCT [23][27] - 一线城市7月成交楼面均价同比涨91%至43600元/㎡，溢价率22% [21] 库存与流动性 - 推盘未售库存和去化周期边际上升，拿地未售库存边际下降 [30] - 12城二手带看人数环比降幅扩大0.4 PCT至-8.7% [41] - 挂牌价调涨房源占比下降0.1 PCT至6.0% [46] 行业规模 - 房地产板块总市值2829.9十亿元，占A股3.0%；流通市值2676.9十亿元，占3.2% [7] - 行业指数近12个月绝对涨幅34.7%，相对沪深300超额收益16.1 PCT [8]

核心观点 - 6月开工未售去化周期较5月下降，显示库存压力边际缓解 [1] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动房地产需求筑底的关键观察点 [6] - 房地产板块当前调整后PB约1.0倍，已反映现房销售等对商业模式的担忧，进入投资区间 [6] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，估值更具吸引力 [6] 市场表现 - 7月1-17日样本城市新房网签面积同比-22%，降幅较6月扩大9 PCT [4] - 一线城市新房网签面积同比-22%，降幅较6月扩大21 PCT [4] - 二线城市新房网签面积同比-25%，降幅较6月扩大1 PCT [4] - 三线城市新房网签面积同比-31%，降幅较6月扩大13 PCT [4] - 样本城市二手房网签面积同比-9%，降幅较6月扩大5 PCT [4] 土地市场 - 2025年1-6月300城累计土地成交建面同比-5%，降幅较1-5月收窄2 PCT [22] - 300城累计土地成交均价同比+33%，增幅较1-5月扩大2 PCT [22] - 6月单月300城土地出让金同比+36.9%，增幅较5月扩大15.2 PCT [31] - 一线城市1-6月累计土地成交建面同比+14%，成交均价同比+23% [22] 库存与去化 - 开工未售口径库存和去化周期较5月边际下降 [33] - 推盘未售口径库存较5月边际上升，但去化周期下降 [33] - 一线城市推盘未售库存较上月下降，二线和三四线城市上升 [36] 前瞻指标 - 12个样本城市6月二手带看人数环比-8.3%，由5月的+3.9%转负 [46] - 12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比-8.8%，降幅较5月扩大4.5 PCT [51] - 北京二手价格和租金同比降幅扩大，上海二手价格降幅扩大而租金降幅收窄 [41] - 广州和深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [41]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 判断房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早改善 [6] - 判断现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地和城市更新工作推进 [6] - 认为围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间，销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍 [6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21 年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [6] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [10][12][13] 二手房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [16][18][21] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于 2019 - 2024 年同期水平 [22] 拿地 - 2025 年 1 - 6 月，300 城累计土地成交建面同比降幅较 1 - 5 月收窄 2 PCT 至 - 5%，成交均价同比增幅较 1 - 5 月扩大 2 PCT 至 33% [24] - 2025 年 6 月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降 4.2 PCT [26] - 2025 年 6 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降 0.3 PCT [29] - 2025 年 6 月，300 城土地出让金同比增幅较 5 月扩大 15.2 PCT 至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较 4 月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较 4 月边际上升，开工未售口径去化周期较 4 月边际下降 [34] - 2025 年 5 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至 2025 年 5 月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [40] - 截至 2025 年 5 月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [41] - 截至 2025 年 5 月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，而二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [44] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市平均带看人数环比下降 8.3%，在 5 月 + 3.9%的基础上转负 [45] - 根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活化指数（M1/M2 口径，截至 2025 年 5 月）较上月上升 [47] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 7 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [49] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降 8.8%，环比降幅较 5 月扩大 4.5 PCT [50] 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 2820.4 十亿元，占比 3.1%；流通市值 2669.9 十亿元，占比 3.2% [8] 行业指数 - 绝对表现 1m 为 5.5%、6m 为 8.8%、12m 为 43.6%；相对表现 Jul/24 为 2.4%、Nov/24 为 1.3%、Jun/25 为 27.8% [9]

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [7] 报告的核心观点 - 往后房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早边际改善 [5] - 现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式长期或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地及城市更新工作推进 [5] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [5] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [9][11][12] 二手房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [15][17] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019 - 2024年同期水平 [20] 拿地 - 2025年1 - 6月，300城累计土地成交建面同比降幅收窄2PCT至 - 5%，成交均价同比增幅扩大2PCT至33% [23] - 2025年6月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降4.2PCT [25] - 2025年6月，300城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降0.3PCT [29] - 2025年6月，300城土地出让金同比增幅较5月扩大15.2PCT至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较4月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较4月边际上升，开工未售口径去化周期较4月边际下降 [34] - 2025年5月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至2025年5月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [39] - 截至2025年5月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [40] - 截至2025年5月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [4][43] - 截至2025年6月，12个样本城市平均带看人数环比下降8.3%，在5月 + 3.9%的基础上转负 [4][44] - 截至2025年5月，货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 [46] - 截至2025年7月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [48] - 截至2025年6月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降8.8%，环比降幅较5月扩大4.5PCT [4]