土地市场整体表现 - 10月28日杭州、长沙、广州三地举行涉宅用地出让 核心板块热度不减 优质地块获多轮竞价 而外围区域成交趋于理性 [1] - 土地市场整体延续分化格局 核心板块均录得多轮竞价与一定溢价 显示品牌房企对优质地段的投资信心正在回升 [3] - 近期土地市场活跃亦体现在南昌和义乌等产业基础较强、土地供需结构持续改善的城市 例如南昌一宗地块溢价率11.21% [3] 杭州土地市场详情 - 杭州出让两宗住宅用地 滨江区浦沿单元地块经过29轮竞拍 由浙江中冠房地产开发有限公司以17.28亿元竞得 成交楼面价25108元/平方米 溢价率19.33% [2] - 钱塘区白杨单元地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.77亿元摘得 [2] - 滨江区浦沿单元地块周边配套完善 与此前溢价19.93%竞得的地块形成联动 显示房企对滨江浦沿板块的持续看好 [2] 长沙土地市场详情 - 长沙出让3宗涉宅地 共收金18.9亿元 雨花区两地块底价成交 开福区地块溢价18%成交 [2] - 开福中心地块最受关注 经过19轮竞价后由保利发展以14.74亿元竞得 成交楼面价8497元/平方米 溢价率18% [2] 广州土地市场详情 - 广州番禺区宅地吸引2家房企竞价 经过18轮竞价后 由越秀地产以总价11.94亿元竞得 溢价率8.15% [2] - 此次拿地是越秀地产在广州的再次落子 彰显了行业深度调整期公司看好并深耕广州的决心 [3] 稳楼市政策背景 - 土地市场信心修复离不开各地"稳楼市"政策持续发力 全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条 其中第三季度出台超120条 [4] - 政策涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措 也包括金融端创新探索 [4] - 广州明确提出全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 成为一线城市中首个"三限"全面松绑的城市 [4] 市场展望 - 随着稳楼市政策发力 融资环境改善 预计四季度土地市场有望延续平稳修复态势 [5] - 房企拿地策略将更加聚焦核心区和高能级板块 在分化格局中寻找确定性机会 [5]

各地楼市政策优化措施 - 武汉市于9月30日发布“汉八条”，提出包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度等八项措施 [1] - 广州、长春于9月28日优化公积金个人住房贷款政策，长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15% [5] - 广东江门、湖南邵阳于9月26日推出多项措施促进住房消费，江门于9月28日启动房地产促销月活动 [1] - 上海市青浦区放宽人才购房门槛，非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 [6] - 合肥市于9月26日至28日举办“金秋住房消费季”，设置购房与租赁两大专场并提供优惠 [7] 政策特点与支持方向 - 近期稳楼市措施中，公积金是重要发力点，广州允许提取公积金用于支付购房首付款 [5] - 政策支持存量商办改建为保障性租赁住房，并允许自持商办物业招商入市 [5] - 多地通过房交会提供契税补贴、车位贷款补贴、置业红包等购房福利 [6][7] - 湖南省于9月1日启动“安居芙蓉·畅购好房”惠民置业活动，省内14个市州全部参与，活动持续至11月中旬 [6] 政策背景与未来预期 - 国庆长假前夕是重磅政策的密集发布期，2024年9月26日中共中央政治局会议指出要调整住房限购政策 [9][10] - 随后9月29日和30日，北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛，广州在全域取消“限购令” [10] - 分析指出当前仍属于政策利好释放窗口期，预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标 [12][13] - 政策结构性微调空间存在，因区施策成为重要方向，北上深限购政策仍有优化预期 [12][13]

政策动态 - 9月30日武汉发布“汉八条”优化房地产调控政策 包括提高公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴、支持购买商办类房屋、优化购房落户等八项措施 [1] - 9月28日广州和长春优化公积金政策 长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15%并阶段性取消贷款次数限制 广州允许提取公积金支付购房首付款 [4] - 9月26日广东江门和湖南邵阳推出促进住房消费措施 邵阳推出6大类15项稳楼市政策 江门启动房地产促销月活动并提供车位贷款补贴等福利 [1][5] - 上海青浦区放宽人才购房门槛 非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 相当于对8月“沪六条”门槛进一步下调 [4] - 9月23日广州发文支持企业将自持商品住房在补缴出让金后转为可售 并允许存量商办改建为保障性租赁住房 [4] 政策背景与预期 - 国庆长假前夕是楼市重磅政策密集发布期 2024年9月26日中共中央政治局会议提及调整住房限购政策 随后29日和30日北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛 [6][7] - 分析指出当前仍属政策利好释放窗口期 监管层对稳楼市态度未变 预计未来有更多稳楼市措施推出 市场存在进一步止跌回稳动力 [1][9] - 政策结构性微调空间仍存 因区施策成为重要方向 针对商办楼宇等特定品类的处置也有政策空间 [9] - 中指研究院预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” 北上深限购政策仍有优化预期 加大“房票安置”和收购存量房等政策有望落实 [9] 市场活动与促销 - “金九银十”是房地产传统营销旺季 多地举办房展会促销 湖南省于9月1日启动持续两个半月的惠民置业活动 省内14个市州全部参与 [5] - 9月26日至28日合肥举办“金秋住房消费季” 项目推出成交送家电、团购折扣等优惠 政府部门现场解读购房补贴政策 [5] - 武汉市政府会议指出将通过稳定预期、激活需求、优化供给“三管齐下” 推进“好房子”建设并盘活商办等存量房屋 [3]

政策动向 - 广州扩大住房公积金提取使用范围 可用于购买存量商品住房 配售型保障房 共有产权房支付首付款 并可用于住宅老旧电梯更新改造 [1] - 长春市调整住房公积金贷款政策 首次或特定条件下第二次使用公积金贷款购买主城区及开发区新房 首付比例最低降至15% 购买绿色住宅及"好房子"贷款额度最高可上浮30% [1] - 河南省专项债资金加速落地 截至9月28日年内共发行专项债2706.35亿元 主要投向市政和产业园区基础设施 棚户区改造 借新还旧 置换隐债 民生服务 交通基础设施等领域 [1] - 全国范围内稳楼市政策密集出台 截至9月27日约200省市（县）出台政策超470条 政策方向围绕城市更新 激活需求 优化供给 构建房地产发展新模式 预计四季度将继续落实 [1] 投资关注点 - 财务稳健 业绩表现良好的龙头房企被视为投资重点 因其能有效应对当前政策环境下的市场波动 [3] - 物业管理公司有望受益于市场需求回升 迎来业绩和估值的修复 [3]

核心观点 - 多地政府及房企在"金九银十"期间密集推出房地产展销活动和稳楼市政策 通过延长展会周期 扩大参展范围 提供购房补贴及优惠等方式刺激市场需求 政策加码预期强化 市场活跃度有望阶段性回升 [1][4][7][8][9] 地方政策与活动 - 湖南省启动"安居芙蓉·畅购好房"活动 覆盖14个市州 联合房企 金融机构 家居企业推出"购房+装修+家电"优惠礼包 活动持续至11月中旬共两个半月 [1][4] - 重庆市举办秋季房交会线上展会 23个品牌企业携超100个项目参展 线下展会持续4天 其余为线上 [1][4] - 辽宁省启动房产家居联动促销活动暨秋季房交会 多家房企及家居企业参展 活动持续至10月底共两个月 [1][4] - 长春市推出"秋季商品房促销月"（9月1日至30日） 以贴息形式发放购房补贴 全款购房者可获1.5万元/套消费券 [4][5] - 岳阳市在展会期间推出购房补贴政策 短期缴清契税者及三孩以上家庭最高补贴20万元 [4] - 泉州举办秋季房展会（8月29日至31日） 为年内规模最大房地产展会 [4] 政策优化与加码 - 南昌 福州 朝阳 铜川等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景 [5] - 海南省拟支持因病致困提取住房公积金 [5] - 安徽淮南通过发放购房补贴及优惠券支持房地产高质量发展 [5] - 河南南阳推出税费 公积金 以旧换新等一揽子稳楼市措施 [5] - 上海放宽外环外限购 房贷利率不再区分首套和二套 [8] - 北京于8月初放宽五环外限购并优化公积金政策 带动五环外新房访客量和认购量增加 [7] 市场预期与动态 - 国务院会议提出"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势" 市场对配套政策落地预期强化 [7] - 南京 云南 淄博 泰安等地召开高规格房地产专题会议 聚焦刚性及改善性需求 组织促销及银企对接 [8] - 房企在展会期间推出特价房 全款优惠 "老带新"奖励 送物业费等促销措施 [4] - 预计更多城市将在"金九银十"期间出台稳楼市政策 房企加快核心城市推盘节奏 市场活跃度或阶段性回升 [8][9]

多地政府启动"金九银十"房地产促销活动 - 湖南省于9月1日启动"安居芙蓉·畅购好房"活动 覆盖省内14个市州 推出购房优惠以减轻购房负担[1] - 重庆市同期启动秋季房地产暨家居展示交易会线上展会 23个品牌企业携超100个项目参展[1] - 辽宁省于8月29日启动"房产家居联动促销活动暨全省秋季房交会" 多家房企及家居企业参展[1] - 长春市推出"秋季商品房促销月"活动时间为9月1日至30日[4] - 泉州市秋季房展会于8月29日至31日举办 为当地今年规模最大的房地产展会[4] 活动持续时间与参与主体特征 - 湖南省活动持续至11月中旬 时长达两个半月[3] - 辽宁省与重庆市展会均持续至10月底 时间长达两个月[4] - 活动采用线上+线下结合方式 参展企业类型多元 包括房企、金融机构、中介、家居家电企业等[3] - 湖南省活动结合国家和省级家居家电补贴政策 推出"购房+装修+家电"优惠大礼包[3] 房企优惠措施与配套政策 - 房企在展会期间推出特价房优惠、全款优惠、"老带新"奖励、买房送物业费等促销措施[4] - 岳阳市在活动期间推出购房补贴政策 短期内缴清契税者及三孩以上家庭最高补贴20万元[5] - 长春市以贴息形式发放购房补贴 全款购房者额外发放1.5万元/套购房消费券[5] 公积金政策优化与其他城市举措 - 8月末至9月初 南昌、福州、朝阳、铜川等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景[7] - 海南省拟支持因病致困提取住房公积金[7] - 安徽淮南通过发放购房补贴和优惠券支持房地产发展[7] - 河南南阳推出涵盖税费、公积金、以旧换新等的一揽子稳楼市政策[7] 政策预期与市场影响 - 监管层表态后 稳楼市政策加码预期增强 市场活跃度有望阶段性回升[2][10] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求[8] - 北京、上海等热点城市政策出台后市场升温 带动更多城市跟进[8][10] - 南京、云南等多地召开专题会议 聚焦刚性需求、改善性需求和外向型需求分类发力[9] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 结合营销节点促进销售[9][10]

核心观点 - 多地政府及房企在"金九银十"期间推出多元化促销活动和稳楼市政策 旨在刺激住房消费并提升市场活跃度 [1][2][10] 城市活动与政策 - 湖南省启动持续两个半月的"安居芙蓉·畅购好房"活动 联合房企、金融机构及家居企业推出"购房+装修+家电"优惠大礼包 [1][3] - 重庆市举办持续两个月的秋季房交会 23个品牌企业携超100个项目参展 线下展会持续4天 [1][4] - 辽宁省开展持续至10月底的房产家居联动促销活动 多家房企及家居企业推出优惠 [1][4] - 长春市推出"秋季商品房促销月" 向全款购房者发放1.5万元/套消费券并提供贴息补贴 [4][5] - 岳阳市对短期内缴清契税者及三孩家庭提供最高20万元购房补贴 [5] 政策优化方向 - 南昌、福州等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景 [7] - 安徽淮南通过发放购房补贴和优惠券支持房地产高质量发展 [7] - 河南南阳推出涵盖税费、公积金、以旧换新的一揽子稳楼市措施 [7] 政策预期与市场影响 - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求 [8] - 北京、上海等热点城市政策放宽产生风向标效应 北京五环外新房到访量和认购量增加 [8] - 预计更多城市将在9月推出稳楼市组合拳 房企加快核心城市推盘节奏 [9][10] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 政策端聚焦刚性需求、改善性需求及外向型需求 [8][9][10]

岳阳"金九银十"购房政策 - 活动时间为9月1日至11月15日 覆盖岳阳主城区居民购房置业 [1] - 多子女家庭优惠购房 公积金提取条件放宽 购房现金补贴 房屋装饰装修等系列政策红利 [1] - 凡在岳阳市城区购房并在2个月内缴清契税可享受总价2%的购房补贴 最高2万元 [2] - "以旧换新"商品房除享受3000元购房补贴外 旧房缴纳的个人所得税1年内享受退税优惠 [2] - 生育二孩及以上家庭购房按核减一套后套数办理商业性和公积金贷款 [2] - 生育二孩家庭公积金贷款额度上限提高30% 三孩及以上家庭提高50% [2] - 生育三孩及以上家庭购新房并7个工作日内缴清契税按每平方米成交单价乘以20平方米给予购房奖励 金额10万至20万元不等 [2] - 人才安居政策提供博士及市级以上领军人才20万元 正高职称人才20万元 高级技师15万元等不同标准补贴 [2] 公积金及商业贷款政策调整 - 2024年5月18日起个人住房公积金贷款利率统一下调0.25个百分点 [3] - 首套房贷款利率下调至2.35%(5年及以下)和2.85%(5年以上) [3] - 申请条件放宽 创业大学生和青年人才缴存6个月即可申请贷款 [3] - 公积金提取取消户籍地限制 缴存职工父母子女均可申请提取住房公积金余额 [3] - 商业贷款不再区分首套二套住房 最低首付比例统一降至15% [3] - 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [3] 全国楼市政策动向 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [5] - 全国至少20余城(含省份)以发文和会议形式采取有力措施稳楼市 [1][5] - 上海出台"沪六条"新政 苏州取消限售政策 成都发布公积金租购保障房政策 [5] - 云南召开全省房地产工作座谈会 苏州召开房地产经济专题会议 [5] - 政策多角度降低住房消费成本 提振住房消费活力 [5] - 政策恰值传统"金九银十"到来之际 发挥组合拳效应促进项目加快销售和行情向好发展 [1][6]

房地产政策信号 - 中共中央政治局会议再次提及房地产 释放积极信号 明确"止跌回稳"政策目标 有利于稳定市场预期 [1] - 降息概率攀升 一定程度上利于房产市场 [1] LPR走势与货币政策 - LPR连续3个月维持不变 货币政策处于相对"舒适区" 没有主动宽松动力但也不会明显收紧 [1] - 7月多项指标显示实体经济修复出现波折 社零增速回落 地产投资承压 信贷需求疲软 外需不确定性未出清 宏观政策保持加码必要性仍在 [1] - 下半年货币政策保持支持性立场 但降准降息时点可能后移 LPR报价下调时点相应延后 [2] - 若美联储9月降息将为中国货币政策创造宽松外部空间 若政策利率和存款利率继续降低 LPR仍有下降可能 [2] - 建议通过单独引导5年期以上LPR报价下行 推动居民房贷利率更大幅度下调 缓解实际居民房贷利率偏高问题 [2] 保障性租赁住房市场 - 深圳保租房申请火爆 因设置较低门槛 无户籍和学历限制 只需在深圳无房且缴纳一年社保即可申请 [4] - 深圳改变以往主要面向企事业单位配租方式 推出较大比例房源直接面向个人和家庭配租 [4] - 北京保租房对申请者年龄和学历有明确限制 需全日制本科学历且年龄≤35岁 [4] 租赁市场现状 - 深圳某房源租金从2.5万/月降至1.9万/月仍无人接盘 承租方掌握话语权 房东相对弱势 [6] - 7月55城个人房源挂牌量达61.8万套 为近三年峰值 [8] - 7月55城个人房源挂牌租金31.65元/㎡/月 同环比双降 已连续11个月环比下降 [8] - 毕业季结束进入传统租赁淡季 预计房租将进入普遍下调周期 [11] 股市与楼市政策对比 - 股指中枢系统性抬升源于去年9月支持资本市场货币工具出台 成交量更为明显 [11] - 本轮股指与企业盈利等基本面显著背离 M1货币活化指标抬升体现资金向股市转移 [11] - 过去三年多轮地产新政产生脉冲式影响但持续时长有限 总量性政策和实际利率调整才是扭转地产关键 [11] - 地产趋弱斜率加大 后续促进"止跌回稳"的结构性政策或加码 总量性实际利率有望边际回落但短期幅度有限 [12]

政策背景与目的 - 广州房贷"商转公"政策快速落地 体现当地对楼市刚需的呵护及减轻购房群体房贷负担的急切心态 [2] - 政策是对中央近期"更大力度推动房地产市场止跌回稳"部署的具体落实 显示中央加码楼市支持政策的明确意图 [3] 政策制定过程与公众参与 - 政策公开征求意见10天内收到有效意见和建议1028条 反映市民对楼市政策的高度关注 [2] - 政策充分采纳市民合理建议 包括取消原商业银行同意作为申请条件 以及将原商业贷款放款时间要求从5年缩短至3年 违约记录核查期从24个月缩短至12个月 [2] - 这种问计于民的态度可能推动后续稳楼市政策继续吸收民间智慧 [2] 政策影响与预期 - 政策落地有助于广州楼市回稳 并暗示后续可能推出其他稳楼市政策措施 [3]