行业整体业绩表现 - 截至8月18日A股72家房企发布上半年业绩预告 其中46家预计亏损 占比超六成[1] - 4家房企发布中期业绩报告 其中3家业绩下滑 行业处于深度调整期[1] - 2025年上半年仅5家房企预增 12家扭亏 亏损房企数量达46家[2] - 预计亏损额度最高房企上半年亏损100亿元至120亿元 同比亏损进一步扩大[2] 头部企业盈利状况 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元 同比下降63.15%[2] - 龙湖集团预计上半年公司拥有人应占溢利下降45%左右 仍保持正向盈利[2] - 保利发展 滨江集团 龙湖集团预计归属母公司净利润均在10亿元以上[4] - 城建发展预计报告期内盈利超过5亿元[4] 业绩下滑原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位[3] - 结合行业变化 房企新增计提资产减值考虑减值风险[3] 盈利企业特征分析 - 第一类：中小房企通过多个重要项目交付结转实现盈利 如城建发展天坛府 龙樾天元项目交付带动房地产业务收益大幅增长[4] - 第二类：经营性业务提升盈利稳定性 龙湖集团运营业务及服务业务保持增长 持续贡献稳定利润[4] - 2025年1-6月龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税） 创下半年历史新高[4] - 第三类：区域型房企抓住分化市场机会 滨江集团在杭州土地储备占比达70% 受益于杭州楼市亮眼表现[5] 行业库存与市场前景 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存30927万平方米[7] - 按12个月测算去化周期约21.82个月 去化压力仍然不小[7] - 2025年新房销售额有望在9万亿元左右 长期或在8万亿元位置达到供需平衡[7] 行业转型方向 - 开发业务快速增长时代结束 倒逼房企加快转型进程[7] - 运营及服务业务收入成为部分房企稳定收入的重要支撑[7] - 华润置地和龙湖集团拥有较高经常性收入 表现出更高盈利能力和更稳定杠杆水平[7] - 典型房企经营性业务收入占比有望进一步上升 成为构建新发展模式的重要方向[7] 政策与经营策略展望 - 促进市场持续恢复仍是重要政策目标 政策聚焦城中村改造 高品质住房供给 收购存量商品房等方面[8] - 宏观政策有望进一步发力 降准降息 降低公积金贷款利率等政策落地预期增强[8] - 房企需要主动寻找经营与投资确定性 通过稳住现金流 加大经常性收入比重 提升产品与服务能力增强抗风险能力[8]

在风云变幻的楼市中，万科创始人王石的每一次发声，都如同掷地有声的重锤，引人深思。与那些粉饰太平的言论不 同，他的观点总是直指核心，不留情面。最近，他又抛出了一枚"重磅炸弹"——"年轻人，与其买房，不如租房"，"国内 楼市，还会经过较长时间的调整"，"还能坚持的房企，不足三分之一"。在对未来楼市的预测中，他的话无疑再次成为了 众人瞩目的焦点。 05、买房人要理性：机会在"理智"之后 王石提醒购房者，要保持理性，机会往往蕴藏在冷静的思考之后。他强调，房地产的角色已经发生了根本性的转变。过 去，房子被视为一种"资产"，一种"赚钱的工具"，而现在，它更多地回归到"居住需求"和"生活品质"的本质。买房的逻辑 也随之改变，不再是为了追求升值，而是为了获得一份"安心居住"的归属感。"抄底"不再是一种稳赚不赔的游戏。 未来的购房决策，需要更加注重"品质、品牌、风险"，切莫再盲目迷信房价上涨的神话。尤其是在楼市转型的大背景 下，许多房子仅仅是"居住的工具"，未必能成为保值增值的"资产"。买房不仅要考虑未来的升值空间，更要审视自身能 否承受房价下跌的风险。只有做好了充分的心理准备，才能在楼市的变局中保持清醒，做出明智的选择。 0 ...

房地产行业趋势分析 - 房地产行业经过40-50年发展后将进入萎缩阶段 多位商界领袖如王健林已提前预判并采取行动 [2] - 万达集团自2017年起持续出售资产 包括77家酒店和48座万达广场100%股权 加速向轻资产转型 [2] 房地产市场现状 - 1-7月全国新建商品房销售面积同比下降4.0% 深圳等城市房价跌幅达10%-30% [4] - 二手房市场流动性急剧下降 一线城市挂牌量超十万套 全国总量达730万套 [8] - 核心区学区房价格较峰值下跌30% 三四线城市房产更难变现 [7][8] 影响房价的多重因素 - 居民收入下降 疫情后全球经济低迷导致企业订单减少 打工人收入降低 [4] - 人口结构变化 老年人口增至3.1亿 未来十年每年超2000万人退休 新生人口持续下降 [5] - 年轻人购房观念转变 租房结婚和不婚不育现象增加 租售同权政策降低购房需求 [7] - 经济下行压力导致购房信心不足 即使有首付能力也推迟购房计划 [7] 持房成本上升 - 多套房持有者面临物业费、取暖费等固定支出 [9] - 住房租赁条例实施后房东税可能落地 税务信息将更透明 [9] - 未来房产税实施将增加多套房家庭的持有压力 [10] 应对策略 - 刚需购房者可择机入市 享受当前优惠折扣和低贷款利率 [12] - 投资性购房需谨慎 未来仅有极小部分房产具有投资价值 [12] - 多套房持有者应优化资产配置 及时处置劣质资产 [13]

房地产市场整体表现 - 2025年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量骤减至6个 创去年9月底政策实施以来新低 [1] - 二手商品住宅市场仅太原实现0.2%微弱环比增长 [1] - 1-7月全国房地产开发投资同比下降12.0% 新建商品房销售面积和销售额分别下降4.0%和6.5% [1] - 房屋新开工面积大幅下降19.4% 显示市场悲观情绪加剧 [1] 一线城市分化明显 - 上海连续10个月新建商品住宅销售价格环比上涨 7月成交314亿元 均价10万元/㎡以上豪宅贡献41%销售金额 [4] - 北京受益豪宅项目带动结束连续两个月环比下跌 但整体市场仍疲软 [4] - 广州连续10个月未实现新建商品住宅价格环比上涨 深圳跌幅持续扩大 [4] - 四个一线城市成交面积均明显下降 上海跌幅最大接近30% [4] 二线城市普遍调整 - 31个主要二线城市中仅乌鲁木齐和长春实现新建商品住宅价格环比上涨 [4] - 成都 杭州等之前表现强劲城市也未能幸免价格下跌 [4] - 二手住宅市场多数城市出现较大跌幅 [4] 政策效果有限 - 中央和地方政策未能立即扭转市场下行趋势 [5] - 长沙 青岛等地推出以旧换新 公积金优化举措 但市场观望情绪浓厚 [5] - 北京松绑五环外限购政策 但未触及核心区限购和房贷利率等关键措施 [5] - 房企融资虽有改善但仍不足 市场信心恢复面临多重挑战 [5]

房地产投资 - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12 0% [1] - 房屋新开工面积同比下跌19 4% 较上半年-20 0%收窄0 6个百分点 且跌幅连续5个月收窄 [2] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6 7万亿元 较去年末增加约1 7万亿 房企信贷资金来源改善 [2] 房价表现 - 7月70城各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1 1% 降幅收窄0 3个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 4个百分点 [3] - 70城中新建商品住宅价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅价格同比下降3 4% 降幅扩大0 4个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 3个百分点 [3] 行业趋势 - 行业连续3年多的体量收缩接近尾声 但施工面积跌幅和开发投资跌幅仍在扩大 [2] - 城市更新成为新增长动力 公共设施补短板驱动改善型需求潜力大 [4] - 调控政策转向修复基本面 通过生育教育等扶持措施修复住房消费内生动力 [5] 政策建议 - 需优化开发投资政策 鼓励房企结合市场需求开发"好房子"产品 必要时优化预售标准加速资金回笼 [2] - 建议灵活定价匹配市场需求 科学评估价格调整幅度防范预期不稳 [5] - 房企应避免同质化竞争 根据周边项目供求关系合理开发差异化产品 [5]

各地要加大力度研究如何消化二手房房源，为新房市场提供更好的市场环境。 当前，房地产市场仍处于深度调整阶段，供需两端修复节奏放缓，止跌回稳工作仍需靶向发力、持续推 进。 8月15日，国家统计局发布最新房地产数据。数据显示，7月房地产开发投资、销售面积、销售金额等多 项指标同比降幅呈扩大态势，市场调整压力依旧存在。 从投资端来看，1-7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，比1-6月份扩大0.8个百分 点；其中，住宅投资41208亿元，下降10.9%。 从销售端来看，1-7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%，比1-6月份扩大0.5个百 分点；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，同比下降6.5%，比1-6月份扩大1个 百分点；其中住宅销售额下降6.2%。 对此，多位业内人士表示，最新数据反映出当前房地产市场仍面临需求释放不足、企业投资信心偏弱的 双重压力。短期来看，需进一步强化政策的精准性与协同性，推动供需两端形成良性互动。 一线城市新房市场显韧性上海领涨全国 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，本次北京楼市新政信号意义明显，限购政策优化也 ...

核心观点 - 70个大中城市房价同比降幅整体收窄 一线城市新房价格呈现止跌企稳迹象 二、三线城市二手房市场释放边际改善信号 业内人士认为未来楼市止跌回稳趋势不变 [1][4][5] 房价环比变化 - 一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [2] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] - 新房价格环比上涨城市有6个 上海和乌鲁木齐涨幅0.3%并列第一 三亚和宜昌涨幅0.2%并列第二 长春和常德涨幅0.1%并列第三 [2] - 二手房价环比上涨城市仅太原1个 涨幅0.2% [2] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [3] - 二线城市新房价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [3] - 新房价格同比上涨城市5个 较上月增加2个 上海上涨6.1% 杭州上涨2.1% 太原上涨1% 乌鲁木齐上涨0.3% 成都上涨0.1% [3] 市场结构特征 - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二手房因挂牌量高企面临压力 北京二手房挂牌量突破16万套 [4] - 二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 新房市场仍需政策支持 [4] - 上海新房市场受高端住宅需求和优质地块出让推动 成为一线城市增长引擎 [4] 行业趋势展望 - 70城房价同比指数持续收窄 寻底态势明显 [5] - 新房销售面积已降至2010年以来水平 跌幅收窄至个位数 未来大幅下探可能性降低 [5] - 政策转向修复基本面 通过生育教育扶持和就业保障等措施修复住房消费内生动力 [5] - 供给侧改革加速推进 城市更新和公共设施补短板成为新增长动力 [5] - 二手房成交占比攀升显示存量时代到来 低总价二手房交易占比提升有利于住房回归居住属性 [6]

行业整体表现 - TOP100房企前10月销售总额为52977亿元 同比下降13.1% [1] - 头部房企排名出现显著变化 保利发展取代碧桂园成为销售额第一 [1] - 政策利好释放后市场经历成交冲高回落 行业持续筑底 [1] 头部房企竞争格局 - 保利发展以领先第二名565.5亿元优势稳居行业榜首 [1] - 销售额前五强变为保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口 [1] - 碧桂园退出销售额TOP5 但以2517.2万平方米销售面积保持第一 [3] 重点企业财务表现 - 保利发展前三季度营收1925.06亿元同比增长23.10% 净利润132.93亿元同比增长1.33% [2] - 万科前三季度营收2903.1亿元同比下降14.0% 净利润136.2亿元同比下降20.3% [2] - 招商蛇口前三季度营收758亿元 净利润38亿元 经营性现金流净额257亿元同比增长217% [4] - 滨江集团前三季度营收463.93亿元同比增长133.5% 净利润24.73亿元同比增长20.23% [4] - 大名城前三季度营收102.3亿元同比增长184.53% 净利润6.46亿元同比增长1655.86% [5] 企业战略调整 - 碧桂园从偏重三四线城市转向一二线与三四线"五五开"布局 [3] - 招商蛇口土地资源聚焦北京上海深圳等一线城市及重点二线城市 [4] - 滨江集团项目集中在长三角地区 现金流充足且资产周转率行业领先 [5] 市场趋势与营销策略 - 特价房营销活动持续增加 TOP10房企35%折扣活动包含特价房 [7] - 房企采取"一项一策"差异化营销方式 以价换量策略成为主流 [6] - 核心城市预计继续降低首付比例、房贷利率和交易税费 [6]

公司人事变动 - 董事长陈勇因工作调动辞职 不再担任任何职务 其与直系亲属未持有公司股份 [1] - 陈勇自2013年8月起任职董事长 连续任职12年 为公司1992年上市以来任职时间最长的董事长 [1][2] - 公司称辞职系集团内部正常调动 与业绩表现无关 董事会运作不受影响 [1][3] 高管薪酬情况 - 陈勇2023年税前报酬72.39万元 低于部分高管 2024年增至103.24万元 成为董监高成员中最高 [2] - 原副总经理徐美平 董事麻美玲和监事会主席李江明2023年报酬高于陈勇 [2] 公司业务概况 - 公司成立于1987年 1992年在深交所上市 主营房地产开发与经营 现代服务型产业用房运营与管理 [2] - 房地产销售和物业租赁营收占比分别为96.7%和3.02% [2] - 自1993年开发超10个住宅及商务项目 包括荔园新村 世纪村 长沙深业堤亚纳湾等 [2] 财务表现 - 2024年营收同比下滑74.24%至3.58亿元 归母净利润同比下滑96.85%至0.16亿元 [2] - 降幅为陈勇任职期间最大单年降幅 2023年曾经历高增长 [2] - 公司称2024年房地产市场处于调整期 产品销售压力增大 去化周期延长 [3] 高管背景 - 陈勇1970年1月出生 1991年安徽大学本科毕业 1994年中国人民大学硕士毕业 [1] - 曾任职深圳市物业发展(集团)股份有限公司 历任秘书科科长 下属公司总经理等职 [1] - 后加入深圳市沙河实业(集团)有限公司 任资产部经理 总经理助理等职务 [1]

2025年上半年重庆房地产政策回顾 - 2025年1月22日重庆市取消市外人员购买普通住宅的房产税征收范围 [2] - 2025年2月8日起取消中心城区两年限售管理以增强市场流通性 [2] - 2025年4月15日首套房贷款利率降至3.25% 二套房利率降至3.75% 主城九区首付比例降至15% 非限购区最低10% [2] - 2025年5月19日推出13项高品质住宅建设措施推动行业转型升级 [3] - 2025年5月29日计划供应商品住房1500万平方米 商品住宅用地730公顷 筹集保障性租赁住房2.4万套 新开工配售型保障房6000套 [3] - 2025年5月30日推出购房补贴政策 中心城区一年内卖旧买新给予新房总价1%补贴 购买140平方米以上新房补贴0.5% [4] - 2025年6月16日优化灵活就业人员公积金政策 缩短最低缴存期限并提高贷款倍数 [4] 土地市场概况 - 2025年1-6月工矿仓储用地成交占比68.42% 住宅用地占比21.05% 住宅用地成交宗数同比增长71.43% [6] - 住宅用地成交平均楼面单价7410元/㎡ 同比增长15.69% 最高单价位于江北区达13923元/㎡ [8] - 商业商务用地平均楼面单价5639元/㎡ 同比上涨84.76% 但成交规模持续萎缩 [10] - 工矿仓储用地成交39宗 数量/面积/金额均明显上升 大渡口区地面地价最高达896元/㎡ [11] 住宅市场表现 - 2025年上半年中心城区住宅成交均价14054元/㎡ 同比下跌1080元/㎡ 跌幅7.1% [11] - 住宅成交面积237.1万㎡ 同比增长10.7% 环比下降11.1% [13] - 住宅供应量166.8万㎡ 同比下降10.9% 环比下降11.8% [13] - 江北区住宅成交均价超22000元/㎡ 渝中区19313元/㎡ 仅北碚区均价同比上涨3% 其余区域跌幅均在10%以内 [14] 商业市场表现 - 2025年1-6月商业成交均价11559元/㎡ 同比上涨1.3% 其中6月均价12226元/㎡同比上涨5% [13] - 商业成交面积27.4万㎡ 同比下降23.7% 成交套数3256套同比增长14.6% [15] - 渝北区/九龙坡区/巴南区为成交主力 合计占比61.4% 其中渝北区成交面积同比增长7.9% [17] - 新房上市面积2.38万㎡ 同比下降51.3% 市场持续去库存 [19] 办公市场表现 - 2025年1-6月写字楼成交均价9901元/㎡ 同比上涨6.2% 其中6月均价8309元/㎡同比下跌3.9% [20] - 写字楼成交面积16.4万㎡ 同比下降60.3% 成交套数2898套同比下降31.0% [23] - 沙坪坝区/江北区/渝北区为成交主力 合计占比62.9% 其中江北区成交面积同比增长114.8% [26] 工矿仓储市场表现 - 2025年1-6月市级制造业项目完成投资464.8亿元 进度达58.2% [29] - 仓储物流项目完成投资43亿元 集成电路投资增长38.9% 新签约8个集成电路项目总投资42.5亿元 [29] - 工矿仓储用地成交明显增长 市场保持稳步发展态势 [29] 整体市场总结 - 住宅市场核心区改善型物业支撑止跌回稳 近远郊区仍承压 [30] - 商业办公市场成交规模持续走低 面临去库存压力 [30] - 工业地产市场整体平稳 与历史数据基本相当 [30] - 房地产市场仍处于调整周期 政策效果有限 以"止跌回稳"为主题发展 [30]