投资策略核心观点 - 采用增长与收入相结合的混合投资系统 其总回报表现与标准普尔指数相当[1] - 投资组合以优质股息成长股为基础 并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升效率[1] - 策略目标为在获取传统指数基金总回报的同时 显著提升投资收入以满足支付需求[1] 分析师背景与专长 - 具备超过15年的市场投资经验 专注于分析市场中的盈利机会[1] - 擅长发掘高质量的股息股票及其他具有长期增长潜力的资产[1]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“标配”，并予以维持 [2] - 建筑材料行业投资评级为“标配”，并予以维持 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于“磨底”阶段，新房与二手房成交面积同比虽为负，但降幅较2024年明显收窄，新开工与开发投资持续下滑，到位资金偏紧，行业整体仍处于去杠杆周期，房企三季度整体亏损程度相比二季末进一步扩大 [4] - 未来一段时间，房地产板块行情走势将主导于加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程，中长期行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力，在行业大洗牌及出清背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业 [4] - 建材行业中，水泥行业在低基数影响下上半年盈利出现大增，Q3环比有所下滑但同比持平，具备韧性，同时城中村改造、保障性住房建设加速推进，专项债发行提速，水利、交通等项目开工率回升，对水泥形成稳定支撑，当前板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力 [4] - 玻璃玻纤行业方面，浮法玻璃受房地产竣工面积同比负增长影响需求疲软，但供给端约束增强，光伏玻璃盈利实现修复，玻纤行业经历深度调整后，新增产能可控，产品价格企稳回升，行业整体盈利水平显著修复 [5] - 消费建材行业随着“反内卷”政策落地，部分企业通过提价实现盈利边际改善，Q3行业盈利整体修复，城市更新政策推进也将拉动市场需求 [6] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年11月13日，申万房地产板块近两周上涨2.07%，跑赢沪深300指数1.32个百分点，在申万31个行业中排名第20位；近一月上涨0.76%；年初至今累计上涨11.37% [13] - 二级板块方面，近两周SW房地产开发上涨2.12%，SW房地产服务上涨1.13% [13] - 个股方面，*ST中迪、ST美谷、新华联、三湘印象、中国武夷近两周涨幅居前，涨幅分别为47.72%、33.24%、27.42%、25.98%、24.92% [19] 房地产行业及公司新闻 - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年年初的33%，全国超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策，未来楼市消费逻辑将从“赌预期”转为“验实物” [26] - 2025年10月，房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9%，其中信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点 [26] - 前三季度，福建成为房地产开发投资降幅最大的省份，房地产开发投资额为1951.03亿元，同比下降31.5% [26] 房地产周观点 - 三季度新房与二手房成交面积同比仍为负，但降幅较2024年明显收窄，新开工与开发投资持续下滑，到位资金偏紧，行业整体仍处于去杠杆周期 [28] - 房企三季报业绩显示，行业整体亏损程度相比二季末进一步扩大，基本面仍处于“磨底”阶段 [28] - 更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等 [28] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年11月13日，申万建筑材料板块近两周上涨2.63%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，在申万31个行业中排名第17位；近一月上涨2.47%；年初至今累计上涨23.38% [29] - 二级板块方面，近两周SW装修建材上涨3.26%，SW水泥上涨2.80%，SW玻璃玻纤上涨1.60% [32][33] - 个股方面，金晶科技、海螺新材、罗普斯金、友邦吊顶、纳川股份近两周涨幅居前，涨幅分别为24.76%、24.52%、19.42%、16.23%、15.56% [35] 建材行业重要数据 - 截至2025年11月13日当周，全国水泥市场均价为321元/吨，较上周同期上涨2元/吨，华东地区受错峰生产等因素带动，安徽、江西等地区水泥价格推涨 [35][37] - 平板玻璃市场弱势运行，需求整体表现不佳，部分厂家降价刺激出货，沙河地区让利较大 [41][43] - 截至2025年11月13日，2.0mm厚度的光伏玻璃均价为12.5元/平方米，较上周价格下跌0.5元/平方米，3.2mm厚度的光伏玻璃均价为20元/平方米，较上周价格持稳 [46] 建材周观点 - 水泥行业2025年进入碳排放权交易首个履约年度，高能耗、低效产能加速出清，头部企业凭借技术与规模优势获得配额盈余，建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801） [50] - 玻璃玻纤行业供给端约束增强，光伏玻璃盈利修复，玻纤行业新增产能可控，盈利水平显著修复，建议关注中国巨石（600176） [51] - 消费建材行业Q3盈利整体修复，龙头企业通过优化渠道结构、产品升级实现业绩修复，建议关注北新建材（000786）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等 [52] 建议关注标的推荐理由 - 保利发展（600048）为房地产行业央企龙头，销售优于行业整体水平，负债结构良好，融资成本低，拿地聚焦核心城市 [53] - 招商蛇口（001979）为招商局集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，销售增速领先行业，REITs扩募将为盘活资产带来正面影响 [53] - 海螺水泥（600585）为水泥龙头企业，区域布局具备竞争优势，通过水泥并购、产业链延伸提升成长性 [53] - 塔牌集团（002233）在粤东地区具备资源禀赋及区位优势，在逆市中实现市场占有率提升，预计未来三年每年现金分红不低于0.45元/股，股息率具备吸引力 [56] - 中国巨石（600176）为全球最大的玻璃纤维专业制造企业之一，市占率约24%，具备较强的技术实力和全球竞争力，玻纤行业迎来结构性复苏 [56]

投资策略核心观点 - 采用增长与收入相结合的混合投资系统，旨在实现与标准普尔指数相当的总回报 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础，并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入效率 [1] - 该策略专注于发掘具有长期增长潜力的高质量股息股票及其他资产 [1] 投资组合构建方法 - 核心配置为高质量股息增长型股票，作为投资组合的坚实基础 [1] - 通过增配商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来增强投资收入 [1] - 该构建方法在提升投资收益的同时，仍能捕捉与传统指数基金相似的总回报 [1]

投资策略 - 投资策略结合了增长与收益 通过构建优质股息增长股的基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来提升投资收入 同时实现与标普指数相当的总回报 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 沪铜主力合约震荡走势，持仓量减少，现货贴水，基差走弱 [2] - 基本面原料端，铜精矿TC费用周度小幅回升，但整体仍运行于负值区间，原料供给紧张对铜价成本支撑仍强 [2] - 供给方面，年末集中检修叠加铜矿、废铜供给紧张等原因，令冶炼厂产能受限，国内精炼铜供给量或将有所收紧 [2] - 需求方面，近期铜价回调使前期受抑制的部分需求得以释放，年末部分应用消费企业促销拉动下游新开工及订单增长，社会库存小幅去化 [2] - 总体来看，沪铜基本面或处于供给小幅减少、需求逐步增长阶段，产业去库，预期向好 [2] - 期权方面，平值期权持仓购沽比为1.27，环比+0.0127，期权市场情绪偏多头，隐含波动率略升 [2] - 技术上，60分钟MACD双线位于0轴上方，红柱收敛 [2] - 操作建议，轻仓逢低短多交易，注意控制节奏及交易风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 沪铜期货主力合约收盘价86,840.00元/吨，环比+210.00；LME3个月铜收盘价10,834.00美元/吨，环比+7.00 [2] - 主力合约隔月价差0.00元/吨，环比+90.00；主力合约持仓量200,769.00手，环比-1602.00 [2] - 期货前20名持仓-20,440.00手，环比-229.00；LME铜库存136,250.00吨，环比-25.00 [2] - 上期所库存阴极铜115,035.00吨，环比-1105.00；LME铜注销仓单10,200.00吨，环比-1525.00 [2] - 上期所仓单阴极铜44,088.00吨，环比-2856.00 [2] 现货市场 - SMM1铜现货价86,795.00元/吨，环比+30.00；长江有色市场1铜现货价86,910.00元/吨，环比+65.00 [2] - 上海电解铜CIF（提单）45.00美元/吨，环比0.00；洋山铜均溢价33.50美元/吨，环比0.00 [2] - CU主力合约基差-45.00元/吨，环比-180.00；LME铜升贴水（0 - 3）-21.28美元/吨，环比-6.43 [2] 上游情况 - 进口铜矿石及精矿258.69万吨，环比-17.20；国铜冶炼厂粗炼费（TC）-42.04美元/千吨，环比+0.11 [2] - 铜精矿江西价77,150.00元/金属吨，环比+340.00；铜精矿云南价77,850.00元/金属吨，环比+340.00 [2] - 粗铜南方加工费1,200.00元/吨，环比+100.00；粗铜北方加工费900.00元/吨，环比0.00 [2] 产业情况 - 精炼铜产量126.60万吨，环比-3.50；进口未锻轧铜及铜材438,000.00吨，环比-52000.00 [2] - 铜社会库存41.82万吨，环比+0.43；废铜1光亮铜线上海价59,040.00元/吨，环比+450.00 [2] - 硫酸（98%）江西铜业出厂价790.00元/吨，环比+60.00；废铜2铜（94 - 96%）上海价72,550.00元/吨，环比+350.00 [2] 下游及应用 - 铜材产量223.20万吨，环比+1.00；电网基本建设投资完成额累计值4,378.07亿元，环比+582.31 [2] - 房地产开发投资完成额累计值67,705.71亿元，环比+7396.52；集成电路当月产量4,371,236.10万块，环比+120949.00 [2] 期权情况 - 沪铜20日历史波动率16.41%，环比-0.92；40日历史波动率19.33%，环比-0.01 [2] - 当月平值IV隐含波动率13.78%，环比+0.0017；平值期权购沽比环比+0.0127 [2] 行业消息 - 截至10月25日四周内，美国私营部门平均每周减少11250个工作岗位，高盛估计美国10月非农就业岗位减少约5万个，为2020年以来最大降幅 [2] - 央行发布第三季度货币政策执行报告，指出要实施适度宽松货币政策，保持社会融资条件相对宽松，完善货币政策框架，强化执行和传导，观察金融总量更多看社会融资规模、货币供应量指标 [2] - 发改委累计向证监会推荐REITs项目105个，其中83个已发行上市，涵盖10个行业18种资产类型，预计带动新项目总投资超1万亿元 [2] - 10月我国新能源汽车销量占比首次过半，产销分别完成177.2万辆和171.5万辆，同比分别增长21.1%和20%，中汽协建议明年继续优化“以旧换新”政策 [2] - 央行要实施适度宽松货币政策，做好逆周期和跨周期调节，推进人民币国际化，提升资本项目开放水平，发展债券市场“科技板”，用好科技创新债券风险分担工具，改革完善LPR [2] - 11月11日发改委主任主持召开民营企业座谈会，企业建议完善社保、税收等政策支持体系，强化服务业发展要素保障，发改委表示服务业有扩容和提质空间，希望企业推进生产性服务业向专业化和价值链高端延伸 [2]

中试平台建设与支持 - 国家支持民营企业围绕重点领域和重点产业链建设重大中试平台，以强化创新链与产业链融合 [1] - 鼓励地方探索简化中试平台项目建设前置要件的审批程序，因其并非真正生产环节 [1] - 政策鼓励国有企业、高等院校、科研院所面向民营企业提供市场化中试服务，并构建开放共享的中试生态体系 [2] - 四川打造“1+N”模式整合中试资源，上海、江苏、浙江、重庆等地探索“先投后补”政府资金支持模式 [2] 民间投资REITs项目进展 - 国家发展改革委已向证监会推荐18个民间投资REITs项目，其中14个已发行上市，发售基金总额近300亿元 [3] - 累计向证监会推荐105个REITs项目，其中83个已发行上市，发售基金总额达2070亿元 [4] - REITs项目涵盖10个行业的18种资产类型，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [4] 投融资与信贷支持措施 - 国家发展改革委将打造国家投融资综合服务平台，加强与融资信用服务平台互联互通，以更精准向民营企业投放信贷资源 [5] - 政策要求在项目前期工作阶段论证引入民间资本参与，为其提供更多机会 [6] - 对需报国家审批的具有收益项目，应专项论证民间资本参与可行性，鼓励持股比例可在10%以上，部分核电项目民企参股比例已达20% [7]

报告核心观点 - 报告重点关注西麦食品的业绩表现和华夏安博仓储REIT的发行定价，认为西麦食品处于收入利润高增长通道，新品和渠道拓展带来持续动力，而华夏安博仓储REIT因底层资产优质和原始权益人背景强劲，具备估值提升潜力 [5][7][9] 公司评论：西麦食品 - 公司第三季度实现营业收入5.47亿元，同比增长18.92%，归母净利润5059万元，同比增长21.00%，扣非归母净利润4919万元，同比大幅增长86.30% [7] - 前三季度累计营收16.96亿元，同比增长18.34%，归母净利润1.3208亿元，同比增长21.90%，毛利率同比提升1.03个百分点至43.64% [7] - 费用控制效果显著，前三季度销售费用率和管理费用率同比分别下降0.23和0.63个百分点至28.98%和4.96% [7] - 经营性现金流净额约2.05亿元，同比增长57.40%，公司9月推出粉粉类新品，专注药食同源，并持续拓展抖音等线上渠道及线下零食量贩、山姆会员店 [7] - 预计2025-2027年营业收入分别为24.48亿元、31.11亿元、37.35亿元，增速分别为29.1%、27.1%、20.1%，归母净利润分别为1.85亿元、2.49亿元、3.10亿元，增速分别为38.8%、35.0%、24.4% [7] 衍生品研究：华夏安博仓储REIT - 底层资产为粤港澳大湾区的三个物流项目（广州开发区、东莞石排、东莞洪梅），可租赁面积合计35.93万平方米，均为现代化高标仓，约定存续期限41年 [9] - 原始权益人安博公司为全球知名物流地产企业，旗下尚有可扩募资产10个，2025年上半年营收8245万元，EBITDA 5900万元，经营性现金流净值5334万元，期末平均出租率96.9%，租金收缴率平均97.25% [9] - 发行价6.121元，对应P/NAV 1.13倍，网下有效认购倍数235.81倍，中签率0.42% [9] - 预测2025年和2026年可供分配金额均为1.07亿元，年化派息率分别为4.70%和4.72%，发行价对应年化派息率4.17%和4.19%，对应2026年预测P/FFO 22.87倍 [9] - 目前已上市产权类仓储物流REITs共10只，过去三个月平均P/NAV中位数1.22倍，P/FFO中位数26.80倍，派息率TTM中位数3.93%，预计该REIT上市后合理价格区间为6.62-7.64元，较发行价高出8%-25% [9]

政策环境与行业趋势 - 政策支持线下消费设施提质增效 致力于引导商业设施更新改造并完善工商业用地续期法规 降低长期持有商业地产的不确定性 [1] - 提升居民消费率是"十五五"期间重要政策目标 政策从补贴消费行为扩展到优化线下消费场景 [1] - 城市走向内涵式发展 供给持续过剩局面缓解 为商业地产创造有利发展环境 [1][2] REITs市场与不动产基金 - REITs市场持续发育 截至2025年10月底规模超过2200亿元 成为不动产资产重要的高估值退出路径 [2] - 不动产投资基金在2026年迎来重要跃进机遇 PreReits市场可能快速壮大 [2] - 利率走低与大宗交易估值偏低 运营能力与基金平台结合 共同推动不动产基金发展 [2] 资本配置与资产价值 - 保险公司对不动产配置仍偏低 未来有明显增配空间 增配策略将从核心型逐步走向增值型、机会型 [3] - 核心资产（如重奢商场）大多成为非卖品 其真实内在价值或远超报表估值 资本化率保守估计在4%左右 [3] - 企业优质资产出表动力从2026年开始可能减弱 商业地产交易市场预计呈现需求渐增、供给渐少的局面 [3] 商管行业格局与运营动态 - 全国亟待改造的购物中心数以千计 2025年上半年开业项目中存量改造重开的占比超过30% [4] - 购物中心头部资产租金持续较快增长 但整体空置率偏高（10%-20%） 体现运营独特价值 [4] - 头部商管公司产能有限 需求增加将体现为订单质量提升 业务模式可能从纯轻转向包租或基金化运营以提升股东回报 [4] - 商管行业规模（即商管运营收入）在未来几年将迅速扩张 呈现头部表现突出但市场份额分散的态势 [1][4]

投资策略 - 投资策略结合了增长与收益 通过构建由经典股息增长股为基础 并加入商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金的投资组合来实现 [1] - 该策略旨在高效提升投资收入 同时获取与标普500指数相当的总回报 [1] - 投资经验超过15年 专注于分析高质股息股等具备长期增长潜力的资产 [1]

公司表现与市场动态 - Trinity Capital (TRIN) 近期股息收益率有所扩大 尽管第三季度财报显示其净投资收入覆盖状况健康 [1] - 这为看好TRIN的投资者提供了机会 可在其四月的“解放日”关税临近时增持该BDC的仓位 [1] 投资策略与市场观点 - 股票市场是一个强大的机制 长期来看每日价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield旨在追求长期财富创造 重点关注被低估的高增长公司 高股息股票 REITs和绿色能源公司 [1]