美国全球地位 - 美国仍然是世界强国 并且这种地位在可预见的未来可能会持续 [1] - 长期来看 与中国的贸易战可能对美国全球地位产生影响 [1] 分析师背景 - 分析师隶属于iREIT+Hoya Capital投资集团 专注于股息投资 [2] - 投资风格偏向于买入并持有高质量蓝筹股 BDC和REITs [2] - 目标是在未来5-7年内通过股息收入补充退休收入 [2] - 致力于帮助中低收入工作者构建高质量股息投资组合 [2] 投资理念 - 强调质量而非数量 偏好长期持有策略 [2] - 专注于财务独立和退休收入规划 [2]

深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团拟向万科提供不超过30亿元借款，利率2.34%，用于偿还公开市场债券本金与利息 [2] - 这是2025年以来深铁集团第五次向万科注资，累计金额达148.52亿元 [2] - 五次借款利率均为2.34%，用途均为偿还公开市场债券 [3] - 借款期限三年，每半年还款0.5%，最后一次还款97% [4] - 借款利率低于市场水平，体现大股东支持 [5] 万科与深铁集团的业务协同 - 深铁集团大比例参与认购中金印力REIT，支持深圳湾超级总部基地项目转让 [5] - 收购万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助处置流动性较低资产 [5] - 万科泊寓与深铁置业签署租赁运营合作协议，深化住房租赁领域合作 [5] - 计划在轨道物流、TOD综合开发、商业运营等领域深度合作 [6] 万科2025年一季度经营状况 - 一季度营业收入379.9亿元，同比下降38.3% [7] - 房地产开发业务收入228亿元，同比下降51.1% [7] - 经营服务业务收入122.7亿元，同比增长12.1% [7] - 归属于上市公司股东的净亏损62.5亿元，去年同期亏损3.6亿元 [8] - 整体毛利率6.1%，同比下降4.7个百分点 [8] - 货币资金755亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5% [8] - 一季度合同销售面积254万平方米，销售额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8% [9] 王石与万科现状 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为平稳过渡尽所能 [12] - 王石2017年辞去董事长职务，郁亮接任 [13] - 万科2024年销售额2460亿元，较2020年7041亿元大幅下降 [13] - 2024年底一年内到期有息负债1582.8亿元，货币资金882亿元 [16] - 2024年归母净利润亏损近500亿元，同比下降506.8% [16] 万科管理层变动 - 2025年1月深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席 [17] - 深圳国资高管入驻万科关键部门 [17] - 郁亮辞任董事会主席，负责战略和房地产宏观研究 [17] - 祝九胜辞去所有职务离开万科 [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周新增一单 REIT 开始询价，一单 REIT 新申报；二级市场 REITs 指数表现领先，总市值首破 2000 亿元；交通基础设施包揽个券涨幅前三；市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先；特许经营权类 IRR 下降较快 [4] 各部分总结 一级市场发行动态 - 截至 2025 年 6 月 6 日，年内公募 REITs 市场已成功发行 7 单产品，较去年同期减少 2 单，1 月发行较集中有 3 单；处于已申报、已受理、已问询、已反馈、已通过审核等待上市的产品分别有 1 单、2 单、1 单、7 单、5 单 [9] - 本周交易所审核状态更新项目共 6 单，其中一单开始询价，一单新申报 [4][11] 二级市场回顾分析 - 市场规模：截至 2025 年 6 月 6 日，全市场公募 REITs 总市值升至 2020.74 亿元，首破 2000 亿元，总流通市值同步增至 935.80 亿元 [13] - 市场流动性：本周日均换手率为 0.48%，较前一周的 0.56%降低，市场交易活跃度略有下跌 [13] - 指数表现：截至 2025 年 6 月 6 日当周，中证 REITs 全收益指数收盘上涨 1.58%，领先于红利指数、中债 - 新综合财富总值指数、沪深 300 指数及中证转债指数 [15] - 市场波动性：本周沪深 300 指数波动率为 1.08%，高于红利指数、中证转债指数、中证 REITs 全收益指数以及中债 - 新综合财富总值指数 [15] - 板块表现：按项目属性，特许经营权类 REITs 加权平均周涨跌幅为 2.74%，优于产权类 REITs 的 0.92%；按基础资产类型细分，交通基础设施板块本周以 3.38%的加权平均周涨幅领先，保障性租赁住房基础设施涨幅最小为 0.03% [21] - 个券层面：招商基金公路高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 等 4 个项目周涨幅超 5%，另有多个项目周涨幅超 4% [24] - 周度交易规模：园区基础设施类 REITs 成交量 1.75 亿份居首，其后依次为交通、仓储物流等板块 [22] - 周度换手率：市政环保水利板块以 0.68%领先，其后依次为园区基础设施、交通基础设施等板块 [27] - 估值水平：截至 2025 年 6 月 6 日，产权类 REITs 现金分派率均值 3.84%，消费基础设施居前；特许经营权类现金分派率均值 8.06%，市政设施领先；中债 REITs 估值收益率产权类（4.08%）高于特许经营权类（3.34%）；PV 乘数特许经营权类（1.26）低于产权类（1.30） [28]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周（2025.06.03 - 2025.06.06）债券市场小幅上涨，利率债收益率普遍下行且短端下行幅度高于长端，信用债收益率以下行为主但信用利差走扩；央行提前续作万亿买断式回购呵护资金面，中美高层通话压制债市情绪，降息预期降温且海外市场不确定性仍在，REITs规模突破2000亿市场热度不减 [3][11] - 多地政府发文鼓励推动公募REITs发展，未来REITs底层资产品类将扩容，一级发行提速或带动二级市场交易提升，REITs资产有望成大类资产配置重要一环 [15] 各目录总结 1. 每周市场观察 1.1 泛固收市场回顾及观察 - 上周债券市场小幅上涨，中债 - 综合财富指数收涨0.13%，中债 - 综合全价指数收涨0.09%；利率债收益率普遍下行，短端下行幅度高于长端，1 - 10年期国开债收益率全周分别下行2.5bp - 1.2bp；信用债收益率以下行为主，信用利差走扩 [11] - 6月5日晚央行公告6月6日开展1万亿3个月买断式逆回购，体现对市场资金面的呵护，资金面转松，短端债券收益率显著下行，本月资金面和央行行为或对债市形成利多支持 [11] - 6月5日晚中美最高领导人通话提振市场短期风险偏好，对长端债市形成压制；后市需关注中美关税二轮谈判结果和5月经济基本面数据，会议结果或进一步压制债市，但偏弱基本面或支持债市 [12] - 上周美债收益率先下后上，经济数据疲软带动降息预期升温，后新增非农就业人数超预期使降息预期推迟；海外市场不确定性仍在，或导致长端美债持续调整 [12] - 截至2025年6月5日，C - REITs总市值达2019.91亿元，首次突破2000亿；上周中证REITs全收益指数上涨1.58%，经营权类表现强于产权类，能源、交通类REITs反弹领涨；年初至今中证REITs表现强于中证全债与沪深300，利率下行背景下REITs配置价值提升 [13] 1.2 公募基金市场动态 - 2025年6月3日上海市发改委发文推动基础设施REITs提质扩容，建立“愿推尽推”动态储备库，支持优质项目注入已上市REITs平台，对纳入储备库项目建立“绿色通道”机制，支持发起人将募集资金用于存量资产收购和扩募 [14][15] - 自2025年3月2日国务院办公厅发文鼓励发行基础设施REITs以来，多地政府发文鼓励推动公募REITs发展，未来REITs底层资产品类将扩容，一级发行提速或带动二级市场交易提升 [15] 2. 泛固收类基金指数表现跟踪 2.1 纯债指数跟踪 - 短期债基优选指数秉持流动性管理目标，配置5只长期回报稳定、回撤控制严格、绝对收益能力显著的基金，业绩比较基准为50%*短期纯债基金指数 + 50%*普通货币型基金指数 [18] - 中长期债基优选指数通过投资中长期纯债基金追求稳健收益，精选5只标的，根据市场情况灵活调整久期和券种比例 [19] 2.2 固收 + 指数跟踪 - 低波固收 + 优选指数权益中枢定位10%，入选10只过去三年和近期权益中枢在15%以内的固收 + 标的，业绩比较基准为10%中证800指数 + 90%中债 - 新综合全价指数 [23] - 中波固收 + 优选指数权益中枢定位20%，入选5只过去三年及近期权益中枢在15% - 25%之间的固收 + 标的，注重收益风险性价比和业绩弹性 [25][26] - 高波固收 + 优选指数权益中枢定位30%，入选5只过去三年及近期权益中枢在25% - 35%之间的固收 + 标的，筛选债券端稳健、权益端选股能力强且有进攻性的标的，业绩比较基准为30%中证800指数 + 70%中债 - 新综合全价指数 [28] 2.3 可转债基金优选指数 - 选取最新一期和最近四个季度投资可转债市值占债券市值比例均值分别大于等于60%和80%的债券型基金为样本空间，从多维度构建评估体系，选取5只基金构成指数 [30][31] 2.4 QDII债基优选指数跟踪 - QDII债基底层资产为海外债券，投资区域和标的多样，根据信用和久期情况，优选6只收益稳健、风险控制良好的基金构成指数 [32] 2.5 REITs基金优选指数跟踪 - REITs底层资产为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，依据底层资产类型，优选10只运营稳健、估值合理、兼具弹性的基金构成指数 [35]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上海市发改委推动基础设施 REITs 提质扩容 本周 REITs 市场上行且成交活跃度上升 不同类型 REITs 表现有差异[1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 行业动态 上海市发改委发布通知 鼓励企业申报基础设施 REITs 储备项目 对优质项目建立“绿色通道” 优先推荐至国家发展改革委[1][7] 一级市场 截至 2025 年 6 月 6 日 上市 REITs 发行规模达 1744 亿元 共发行 66 只[8] 市场表现 本周（2025.6.3 - 2025.6.6） 中证 REITs 全收益指数涨 1.58% REITs 总指数涨 1.57% 产权 REITs 指数涨 0.85% 经营权 REITs 指数涨 2.87% REITs 总指数跑赢沪深 300 指数 0.69 个百分点 跑赢中证全债指数 1.41 个百分点 跑输南华商品指数 0.24 个百分点 个券层面 招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、平安宁波交投 REIT 领涨 涨跌幅分别为 7.96%、5.90%、5.84%[2][17] 相关性 报告给出了 REITs 指数和大类资产近 20 日、60 日和 250 日相关性 以及 REITs 内部相关性数据[30][31] 流动性 本周 REITs 总体成交活跃度上升 总成交额(MA5)为 4.98 亿元 环比上升 4.6% 产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.7 和 2.28 亿元 环比分别变化 -4.0%和 16.9% 交通基础设施类 REITs 本周 MA5 成交额最大 占比 32.4% 总成交量(MA5)为 1.12 亿份 环比上升 3.3% 产权和经营权成交量(MA5)分别为 0.79 和 0.32 亿份 环比分别变化 -1.3%和 16.9% 园区基础设施类 REITs 本周 MA5 成交量最大 占比 37.6%[3][37] 估值 报告给出了各类型 REITs 的中债估值收益率及 P/NAV 数据 并列出了其历史分位数[44]

报告核心观点 上海发改委推动本市 REITs 提质扩容，本周 REITs 市场上行、成交活跃度上升，一级市场持续扩容，各指数有不同表现且与其他资产存在相关性，不同类型 REITs 在估值等方面呈现差异 [1][2][3] 行业动态 - 上海市发改委发布通知推动基础设施 REITs 提质扩容，鼓励企业申报储备项目，为优质项目建立“绿色通道”并优先推荐至国家发改委 [1][7] 一级市场 - 截至 2025 年 6 月 6 日，上市 REITs 发行规模达 1744 亿元，共发行 66 只 [8] - C - REITs 21 年首批试点，22 年底层资产扩围，23 年发行节奏趋缓，24 年加快，目前进入常态化发行阶段 [15] 市场表现 - 本周（2025.6.3 - 2025.6.6），中证 REITs 全收益指数涨 1.58%，REITs 总指数涨 1.57%，产权 REITs 指数涨 0.85%，经营权 REITs 指数涨 2.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs 总指数跑赢沪深 300 指数 0.69 个百分点，跑赢中证全债指数 1.41 个百分点，跑输南华商品指数 0.24 个百分点 [2][17] - 个券层面，招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、平安宁波交投 REIT 领涨，涨跌幅分别为 7.96%、5.90%、5.84% [17] 相关性 - REITs 指数与上证 50、沪深 300、中证 1000、中证全债等资产在近 20 日、60 日、250 日有不同相关系数 [30] - REITs 内部产业园区、能源设施等不同类型指数在近 20 日、60 日、250 日存在不同相关性 [31] 流动性 - 本周 REITs 总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为 4.98 亿元，环比上周升 4.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.7 和 2.28 亿元，环比分别变 -4.0%和 16.9% [3][37] - 细分类型中，交通基础设施类 REITs 本周 MA5 成交额最大，占比 32.4% [3] - 本周 REITs 总成交量(MA5)为 1.12 亿份，环比上周升 3.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为 0.79 和 0.32 亿份，环比分别变 -1.3%和 16.9% [37] - 园区基础设施类 REITs 本周 MA5 成交量最大，占比 37.6% [37] 估值 - 报告统计了不同类型 REITs 的中债估值收益率及 P/NAV 及其历史分位数，如园区基础设施类的东吴苏园产业 REIT 中债估值收益率 5.78%，历史分位数 29%，P/NAV 为 0.96，历史分位数 30%等 [44]

根据提供的研报内容，以下是关于量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：REITs估值模型 **模型构建思路**：采用收益法和市场比较法对商业地产进行估值，结合折现现金流分析和可比REITs的估值指标[4][5] **模型具体构建过程**： - 收益法：使用7%的折现率计算未来现金流现值 $$PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$ 其中CF_t为第t期现金流，r为折现率[14] - 市场比较法：选取已上市的5只购物中心类REITs作为可比标的，比较P/FFO、资本化率等指标[14][15] **模型评价**：该方法综合考虑了项目自身现金流特性和市场估值水平，但折现率假设对结果影响较大[14] 2. **模型名称**：现金流分派率预测模型 **模型构建思路**：基于历史运营数据和未来租赁计划预测可供分配金额[13] **模型具体构建过程**： - 计算2025/26年预计可供分配金额7573/7643万元 - 分派率=可供分配金额/募集资金规模 $$分派率 = \frac{可供分配金额}{募集规模} \times 100\%$$ 以15.3亿元募资规模测算[13] 模型的回测效果 1. **REITs估值模型**： - 评估价值15.3亿元，较账面价值减值3.38%[14] - P/FFO倍数22.7-27.74倍，与行业均值24.12倍相当[14] - 资本化率6.09%(2025年)，接近华夏大悦城REIT(6.34%)[15] 2. **现金流分派率模型**： - 2025年预测分派率4.95%，显著高于行业均值3.65%[13] - 2026年预测分派率5.00%，维持较高水平[13] 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：出租率因子 **因子构建思路**：反映物业租赁情况的稳定性指标[10] **因子具体构建过程**： - 计算当期出租面积占比 $$出租率 = \frac{已出租面积}{可租赁面积} \times 100\%$$ 2022-24年分别为93.04%/95.17%/95.64%[10] 2. **因子名称**：租金坪效因子 **因子构建思路**：衡量单位面积租金产出能力[12] **因子具体构建过程**： - 月租金坪效=月均租金收入/可租赁面积 2022-24年分别为65/100/105元/平方米/月[12] 3. **因子名称**：租约结构因子 **因子构建思路**：评估租金收入的稳定性[12] **因子具体构建过程**： - 统计"两者取高"租约占比（固定租金与销售额扣点取高） 2024年占比提升至44%[12] - 分析租约期限分布：5年以上租约占比46.17%[11] 因子的回测效果 1. **出租率因子**： - 2024年95.64%，低于可比REITs均值97.86%[10] - 历史收缴率100%，稳定性强[10] 2. **租金坪效因子**： - 2024年105元/平方米/月，处于周边竞品中游水平[12][13] - 三年复合增长率17.3%，增长显著[12] 3. **租约结构因子**： - 前五大租户收入占比13.34%，分散度良好[11] - 2025年到期面积中76.3%已确定续约意向[11]

·国家外汇管理局披露，中国5月末外汇储备规模为32853亿美元，较4月末上升36亿美元。外汇局称，5月受主要经济体财政政策、货币政策和经济增长前景 等因素影响，美元指数小幅震荡，全球金融资产价格涨跌互现，汇率折算和资产价格变化等因素综合作用，当月外汇储备规模上升；我国经济持续回升向 好，经济发展质量稳步提升，为外汇储备规模保持基本稳定提供支撑。（新华财经） ·人民银行数据显示，5月末黄金储备报7383万盎司（约2296.37吨），环比增加6万盎司（约1.86吨），为连续第7个月增持黄金。（新华财经） ·2025年度长三角地区主要领导座谈会在南京举行。会议指出，要巩固经济回升向好态势，增强高质量发展动能。共同实施一批跨区域"两重"项目，加速释 放长三角投资潜力。深入实施"满意消费长三角"提升行动，持续增强消费发展动能。推动内外贸一体化发展，共建共享新型贸易基础设施，不断增强企业应 对风险挑战的底气和信心。（新华财经） ·《深圳市提振消费专项行动实施方案》已正式印发，方案提出39条具体措施，提及支持消费及文旅项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）； 引导金融机构增加对批发零售、住宿餐饮、文化旅游、教 ...

提振消费措施 - 深圳推出39条具体措施全方位扩大消费需求、繁荣消费市场，围绕提升居民消费能力和意愿、加大优质多元消费供给、加强政策支持和配套保障三个方面 [1] - 多渠道增加居民收入，落实国家稳住楼市股市各项工作，拓宽财产性收入渠道 [1] - 科学合理提高最低工资标准 [1] - 加大生育养育保障力度，推动符合条件的常住非深户籍学龄前儿童参加深圳市居民基本医疗保险 [1] - 2025年新改扩建中小学校50所以上，新增中小学学位10万个 [1] - 优化就医住院服务，在全市二级以上公立医院全面推行"免陪照护服务" [1] 住房与汽车政策 - 降低租购房成本，扩大住房公积金使用范围，符合条件的可提取公积金支付购房首付款 [2] - 自2025年11月1日起两年内，无房家庭每月公积金提取额从65%提高至80%用于支付房租 [2] - 出台青年人才住房支持政策，巩固多层次租赁住房供应结构，推出更多高品质小户型保障性租赁住房 [2] - 优化小汽车常规增量指标摇号规则，加强"久摇不中"人群购车需求保障 [2] - 继续放开外地居民、华侨和港澳台地区居民购买新能源汽车限制 [2] - 放宽企业申请新能源小汽车增量指标条件 [2] - 推动燃油重卡车辆更新为新能源重卡车辆 [2] - 鼓励企业发放高阶智能辅助驾驶体验折扣券 [2] 商业与消费供给 - 支持大型商贸企业利用自有场地进行外摆促销，支持临街商铺规范有序外摆经营 [2] - 打造具有深圳特色的工业消费品集群，包括推广人工智能终端消费、全屋智能产品、时尚消费、户外装备消费等 [3] - 释放入境消费潜力，建成运营市内免税店，新增口岸免税店和40家离境退税商店 [3] - 加力扩围消费品以旧换新，支持汽车报废更新、家电以旧换新、数码产品购新等 [3] - 加快补贴资金审核发放，鼓励商家、卖场、平台追加补贴 [3] - 针对性扩围实施专项消费品换新补贴政策 [3] 金融支持措施 - 支持消费及文旅项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [4] - 引导金融机构增加对批发零售、住宿餐饮、文化旅游等行业的信贷投放 [4] - 加大个人消费贷款投放力度，提高贷款额度、延长贷款期限、合理设置贷款利率 [4] - 支持对信用良好但短期资金困难的借款人延长还款周期、提供续贷服务 [4] - 丰富消费保险产品供给，优化产品和服务，开发支持无理由退换货服务的保险产品 [4] - 针对数字、绿色、智能等新型消费场景量身定制金融产品 [4] - 创新优化新能源汽车和经营性民用无人驾驶航空飞行器保险供给 [4] - 加大电动自行车保险推广力度 [4]

REITs市场发展现状 - REITs市场持续升温 全市场共有66只已上市REITs 最新市值突破2000亿元 [1] - 消费REITs表现良好 深市4只消费REITs募集规模合计149.99亿元 最新市值合计219.91亿元 [1] - 中金中国绿发商业REIT即将上市 发售基金份额总额为5亿份 [1] 深市消费REITs运营情况 - 深市消费REITs运营稳健 出租率保持较高水平 租户集中度较低 [1] - 华夏华润商业REIT2024年营业收入6.30亿元 出租率99% 客流量同比增长10.90% 会员人数145万人 [2] - 中金印力消费REIT2024年营业收入2.39亿元 出租率97.91% [2] - 华夏大悦城商业REIT2024年营业收入1.03亿元 出租率98.10% [2] 消费REITs估值与分红 - 消费REITs估值稳定 华夏华润/中金印力/华夏大悦城评估值较首发变化0.04%/0.00%/0.12% [2] - 深市消费REITs累计分红12次 分红金额合计7.23亿元 收益分配频次高 [2] 中金中国绿发商业REIT项目 - 项目底层资产为济南领秀城贵和购物中心 建筑面积20.09万平方米 [3] - 项目3公里范围内有216个小区 常住人口47.55万人 [3] - 原始权益人鲁能商管拥有近三十年商业资产管理经验 打造"贵和"系特色商业品牌 [3] 深交所REITs发展计划 - 深交所将加快推进REITs常态化发行 加大优质项目供给 拓展底层资产类型 [3] - 持续完善扩募制度机制 推动市场高质量扩容增类 [3]