政策动向 - 信阳市住建局印发文件要求新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可 新出让土地开发的商品房一律实行现房销售[1][3] - 文件按照新老有别原则对已取得施工许可证项目仍按原有规定执行 即投入开发建设资金达总投资25%以上或工程进度达设计形象进度二分之一以上时可申报预售许可[3] - 文件要求项目开发公司依法行使独立法人权利 企业总部履行投资人责任 交付前严禁违规抽调挪用销售融资资金 严禁抽逃出资或提前分红[3] 行业试点 - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售相关政策 合肥郑州长沙等地明确部分项目进行现房销售试点[2] - 多地出台现房销售配套支持政策 包括赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限 九江对购买现房销售项目购房者进行契税补贴 山东提高购买现房公积金贷款额度[2] - 2023年全国住房和城乡建设工作会议提出有条件的可进行现房销售 继续实行预售的必须落实资金监管责任[4] 市场影响 - 2024年我国现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 现房销售面积占比达30.84%[6] - 现房销售模式下房企销售回款时间较期房更晚 较为考验房企资金情况 同时会影响新房供应规模 对金融机构资金要求也将提升[6] - 建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售 加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度[7] 区域动态 - 信阳市2025年1-3月商品房销售面积下降0.5% 销售额增长1.1% 商品房待售面积增长8.5%[3] - 河南省以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售 山东省提出逐步提高预售门槛鼓励有条件地方开展现房销售试点[5][6] - 四川支持有条件的城市开展商品房现售试点 推动房地产业向新发展模式平稳过渡[5]

5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前 公示》文件，提出全面推行现房销售。 该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目 开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施，其中严控预售许可条件备受关注。 ...

《措施》显示，严控预售许可条件。按照"新老有别"的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华 人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，"投入开发 建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开 发经营管理条例》第二十七条第四款规定"工程进度达到设计形象进度的二分之一以上"时，申报商品房 预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 《措施》显示，以"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"为进度申报预售许可的，开发 企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以"工程进度达到设计形象进度的二分之 一以上"为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。新出让土地的时间，以土地出让合同 签订日期为准。 《措施》显示，该《措施》自印发之日执行。适用范围为中心城区，各县可参照执行。该《措施》试行 期间如国家及地方法律、法规和相关政策另有规定的，以国家及地方法律、法规和政策为准。 近日，信阳市住房和城乡建设局公示 ...

在房地产行业深度调整的背景下，多地正以"现房销售"为突破口，重塑市场信心与行业生态。自2022年末以来，全国已有超30 个省市启动现房销售试点，并配套出台土地、金融、税费等支持政策。这一改革不仅是对预售制弊端的纠偏，更被视为房地产 发展新模式的关键实践。 政策背景：从"风险防控"到"系统性改革" 中国商品房预售制自1994年推行以来，虽加速了行业扩张，但长期积累的交付风险、质量纠纷等问题逐渐凸显。2023年，中央 经济工作会议首次系统提出现房销售概念，要求"有条件推进试点，优化预售资金监管"。2024年底的全国住房城乡建设工作会 议进一步将"现房销售"列为2025年重点任务，提出"构建房地产发展新模式，以人定房、以房定地、以房定钱"的顶层设计，明确 通过土地供应、金融工具与监管机制协同推动改革。 试点进展：从地方探索到全国铺开 ·合肥、郑州：部分土地在出让环节直接规定现房销售比例，倒逼房企提升产品力。如合肥红达天映、伟星T10。 ·荆门：湖北省唯一试点城市，其现房项目"城控·易居苑"开盘首日去化率100%，实现"交房即办证"，购房者满意度超90%。 配套支持：破解房企资金困局与消费顾虑 为缓解现房销售对房企的 ...

核心观点 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳 基本面拐点或将近 增量政策预期持续 [1][6] - 市场底部共识增强 短线政策博弈加中长期估值修复逻辑更加顺畅 [1][6] - 配置方向优先考虑非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度受益 [1][6][7] 政策动向 - 央行下调政策利率0.1个百分点 7天逆回购利率从1.5%降至1.4% 公积金贷款利率降0.25个百分点 五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [2] - 金融监管总局将加快出台房地产发展新模式适配融资制度 包括开发贷款 个人住房贷款 城市更新贷款管理办法 [3] - 保障房再贷款使用范围扩大 提升地方政府和银行申请积极性 加速去库存 [3] - 收储成为止跌企稳重要抓手 短期仍是政策聚焦点 [3] 市场数据 - 一线城市租售回报率约1.65% 10年期国债收益率均值1.81% 较5年期LPR差值195bp 较公积金贷款利率差值120bp [2] - 新房本周成交189万平 月度同比-19.84% 累计库存10527万平 [5] - 二手房本周成交142万平 月度同比-12.90% [5] - 土地市场成交建面1140万平 滚动12周同比-10.71% 成交总额324亿元 同比+4.83% 溢价率12.37% 同比+5.80pct [5] - 现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] 行业趋势 - 现房销售试点超30个省市 长期利于行业高质量发展但短期影响企业IRR和净利率 [4] - 房价相关可比收益率差值持续收窄 增强购房者信心 利好需求侧量价企稳 [2] - 企业融资支持力度可能优化 特别对现房销售和好房子等政策支持型项目倾斜 [3] 投资配置 - 低估值优质非国企及地方型企业受益于融资 收储等政策弹性空间更大 [1][7] - 关注未出险优质非国央企：龙湖集团 金地集团 新城控股 绿城中国 滨江集团 [7] - 关注地方国企：越秀地产 城建发展 建发国际集团 [7] - 关注龙头央企：中国海外发展 招商蛇口 保利发展 华润置地 [7] - 关注优质物管：招商积余 保利物业 中海物业 华润万象生活 万物云 [7] - 关注中介企业：贝壳 我爱我家 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告涵盖宏观数据、商品投资、财经新闻、股票市场等多领域信息 为投资者提供全面市场动态及投资参考 涉及中美经贸会谈、货币政策、物价指数、债券市场、股票限售解禁等内容 各领域呈现不同发展态势与潜在投资机会[1][2][13] 各部分总结 宏观数据速览 - 2025年3月GDP当季同比5.4%与上期持平 高于去年同期 4月制造业PMI等多项指标有不同程度变化[1] 商品投资参考 综合 - 5月10 - 11日中美经贸高层会谈达成重要共识 将建立磋商机制[2] - 央行一季度货币政策执行报告提出实施适度宽松货币政策 明确扩内需关键点等[2] - 4月我国CPI、核心CPI、PPI环比和同比有不同表现[3] 金属 - 黄金价格大幅震荡 理财公司推挂钩黄金期权产品 但金价是否为低点存分歧[5] - 高盛上调二、三季度铜价预测 维持2026年供应短缺观点[6] 煤焦钢矿 - 国家开展打击战略矿产走私出口专项行动 维护国家安全和供应链稳定[7][8] 能源化工 - 伊拉克6月计划日出口320万桶原油 阿曼考虑出售天然气田股份等[9] 农产品 - 5月9日全国农产品批发市场猪肉价格较4月30日上升0.1% 本周均价上涨0.6%[10] - 4月我国大豆等进口环比增长 前4个月多数大宗商品进口同比量价齐跌[10] 财经新闻汇编 公开市场 - 5月9日央行开展770亿元7天期逆回购操作 单日净投放770亿元[12] - 本周有8361亿元逆回购和1250亿元MLF到期 上周净回笼7817亿元[12] 要闻资讯 - 中美经贸会谈取得进展 将建立磋商机制[13] - 央行设立5000亿元服务消费与养老再贷款[15] - 前4个月我国货物贸易进出口总值同比增长2.4% 4月增长5.6%[16] 债市综述 - 国债期货多数小幅下跌 银行间主要利率债收益率涨跌不一 资金面宽松[22] 汇市速递 - 在岸人民币对美元收盘下跌 美元指数下跌 非美货币多数上涨[27][28] 研报精粹 - 华泰固收认为债市有新趋势 货币政策对短端略偏有利[29] - 中信证券称5月信用利差难趋势下行 部分板块有博弈价值[29] 今日提示 - 5月12日有多只债券上市、发行、缴款和还本付息[32] 股票市场要闻 - 本周A股有28只股票限售股解禁 解禁市值环比减少58.25%[33] - 5月多家基金公司调研109家上市公司 集中在电子等领域[33] - 多家百亿私募认为关税冲击最大阶段过去 中国股市处在质变前夜[34]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 - 本周A股地产、港股地产上涨，港股物业下跌，假期因素致新房和二手房成交环比下滑，但同比有不同程度增长 [3][4] - 现房销售短期内不会全面落地，但长远看是持续推进的趋势，其落地存在制约因素，也有潜在影响 [4][5][14] - 降息降准空间打开，推荐重点布局核心城市、有持续拿地能力的房企，以及受益政策利好、有核心竞争力的中介和物管商管企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1%，位列第7 [3][23] - 本周地产涨跌幅前5名为力高集团、*ST亚太、华人置业、*ST南置、金地商置；末5名为卡森国际、远洋集团、旭辉控股集团、中骏集团控股、正荣地产 [23] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -2.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 -3.1%和 -4.2% [3][30] - 本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、众安智慧生活、经发物业、浦江中国、兴业物联；末5名为建业新生活、佳源服务、彩生活、金科服务、碧桂园服务 [30] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第19周，全国300城宅地成交建面451万㎡，单周环比 -29%，单周同比 -38%，平均溢价率8% [32] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12017万㎡，累计同比 -0.2%；绿城中国、中海地产、保利发展、滨江集团、建发房产权益拿地金额位居前五 [32] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计263万平米，周环比 -20%，周同比 +9%，月度累计同比 +9%，年度累计同比 +3% [41] - 一线城市周环比 -30%，周同比 +21%；二线城市周环比 -28%，周同比 -1%；三四线城市周环比 -4%，周同比 +14% [41] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计190万平米，周环比 -14%，周同比 +14%，月度累计同比 +18%，年度累计同比 +29% [49] - 一线城市周环比 -22%，周同比 +41%；二线城市周环比 +5%，周同比 +10%；三四线城市周环比 -33%，周同比 -7% [49] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比 -0.1%，同比 -9.8% [57] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23.4月，较上周 -0.9个月，较去年同比 -8.5个月 [57] 地产行业政策和新闻 - 长春调整多子女家庭公积金贷款政策，最高额度上浮40% [62] - 珠海鼓励住房“以旧换新”，给予购房专项补贴，开展统一平台建设，推行“带押过户” [62][64] - 郑州、央行下调个人住房公积金贷款利率 [62][64] - 广东推进城中村改造、老旧小区改造，扩大保障性住房供给等 [64] - 北京提高公积金贷款服务质效，加大对绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持 [64] 地产公司动态 - 招商蛇口累计回购股份，占总股本0.3948%，累计回购金额3.51亿元 [65] - 多家地产公司公布4月及1 - 4月合约销售金额及同比情况，部分公司有高管变更和重组进展 [65][66] 物管行业政策和新闻 - 哈尔滨住建局起草《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》，列出十类强制清退行为 [67] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [68] - 雅生活服务多次进行股份回购 [68] - 碧桂园服务向关联方提供10亿元循环借款融资，用于保交房相关事项 [68] 行业估值 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，并给出覆盖公司估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [71][73][75][76]

小米集团 - 雷军时隔一个多月首次公开表态 称过去1个月是创业最艰难时期 情绪长期低落导致暂停社交媒体互动 [1] 重庆大学 - 本科生刘某乔因发表14篇SCI论文和3项国家发明专利受关注 调查发现存在学术不端行为 其父刘某华被免去研究生院副院长职务 刘某乔相关荣誉被撤销 [1] 苹果公司 - iPhone 16 Pro Max全系降价160美元(约1313元) iPhone 16 Pro 128GB版降价176美元(约1445元) 其他版本降160美元 为618大促做准备 [2] - 供应链消息称苹果计划2026年下半年推出首款折叠屏iPhone 预计市场需求大但销量取决于定价 [8] 阿里巴巴 - 内部人士否认马云5月10日回归传闻 称"绝不可能" 强调马云作为创始人从未离开 [2] - 蔡崇信明确公司两大核心战略为"电商和云+AI" 计划未来3-5年所有业务AI驱动 希望通过AI突破互联网入口 [3] 京东 - 刘强东穿猪猪侠T恤现身日本街头 T恤印有京东外卖二维码 此前京东外卖已官宣与猪猪侠IP联动 [3][4] 汇源果汁 - 公司公告否认"走向末路"等传闻 称经营持续改善 将对恶意诋毁行为采取法律措施 [4] 新能源行业 - 中国成为全球新能源并网规模最大、发展速度最快国家 科技创新支撑电力安全与绿色发展 [5] 房地产市场 - 多地开展现房销售试点 配套政策不断完善 现房销售占比稳步提升 在不同市场阶段发挥差异化作用 [6] 理想汽车 - 理想L7累计交付量突破30万辆 [9] 工商银行 - 疑似掺假金条检测结果显示金含量99.99% 杂质为外部附着物 已清洗归还客户 [10] 松下集团 - 计划2025财年起全球裁员1万人 将终止亏损业务并整合分支机构 [10] 谷歌 - 支付13.75亿美元与得州和解 了结非法追踪用户数据的旧指控 [11] OpenAI - 正与微软谈判修改合作条款 可能放弃部分股权换取微软继续使用AI模型的权利 [11] 来酷科技 - 发布全球首款半框AI眼镜斗战者G1 售价2499元 接入联想天禧智能体 支持语音交互 [12] 淘宝 - 推出Windows版桌面客户端 主打AI购物助手功能 支持分屏浏览 [13] 松延动力 - 发布新一代仿生机器人"小诺" 具有32自由度 面部表情逼真 已获1000台订单 [14]

小米集团 - 雷军时隔月余首次公开表态 称过去1个月是创业最艰难时期 情绪长期低落导致暂停社交媒体互动 [3] - 这是小米SU7事故后雷军首次发声 平时微博由运营人员打理 [3] 重庆大学 - 本科生刘某乔发表14篇SCI论文获3项国家专利 经查存在学术不端行为 其父为研究生院副院长刘某华 [4] - 学校决定撤销刘某乔国家奖学金等荣誉 给予刘某华党内严重警告处分并免去副院长职务 [4] 苹果公司 - iPhone 16系列大幅降价 Pro Max全系降160美元 Pro 128GB版降176美元 为"6·18"大促做准备 [4] - 供应链消息称苹果计划2026年下半年推出首款折叠屏iPhone 预计市场需求大但销量取决于定价 [11] - App Store短暂下架国家反诈中心App 后恢复上架 客服称可能因权限问题 [12] 阿里巴巴 - 内部人士否认马云回归传闻 称"马云是创始人也从来没离开过" [5] - 蔡崇信表示公司聚焦"电商和云+AI"两大战略 未来3-5年所有业务应以AI为驱动 [6] 京东 - 刘强东穿猪猪侠T恤现身日本街头 T恤印有京东外卖二维码 [6] - 京东外卖与动画IP猪猪侠联动 官宣猪猪侠正式入职京东外卖 [7] 新能源汽车 - 理想L7累计交付量突破30万辆 [12] - 中国已成为全球新能源并网规模最大、发展速度最快的国家 [8] 机器人行业 - 松延动力发布新一代仿生机器人"小诺" 具有32自由度 大定已突破1000台 [17] - 来酷发布全球首款半框AI眼镜斗战者G1 售价2499元 接入联想天禧智能体 [16] 零售行业 - 淘宝推出Windows版"桌面版"客户端 主打AI购物助手功能 [17] - "胖都来"抖音账号被禁止发布作品 此前被指蹭"胖东来"流量 [7] 国际企业动态 - 谷歌支付13.75亿美元与得州就侵犯用户隐私指控达成和解 [14] - 松下集团宣布2025年起全球裁员1万人 终止亏损业务 [13] - OpenAI与微软谈判修改合作条款 或为OpenAI未来上市铺路 [14] 农产品贸易 - 中国已大幅减少从美国进口牛肉大豆 转向南美欧洲等地 [14] - 美国关税政策引发涨价潮 部分商品价格涨幅达43% [15] 房地产市场 - 多地开展现房销售试点 配套政策不断完善 现房销售占比稳步提升 [9][10]

热点聚焦 - 中美经贸高层会谈达成重要共识并建立磋商机制 双方将于5月12日发布联合声明 [3] - 2024年一季度中国27座"万亿之城"中8城GDP增速超6% 18城增速超5.4% 多数跑赢全国5.4%的增速 [3] - 4月全国乘用车零售175.5万辆同比增14.5% 新能源车出口18.9万辆同比增44.2% 自主品牌在俄市场份额保持55% [4] - 金科股份成为中国首个司法重整成功的大型上市房企 [4] 国内宏观 - 中国—拉共体论坛第四届部长会议将通过《北京宣言》等成果文件 [6] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米同比增19.1% 占比提升至30.84% [6] - 北京2025年计划供应商品住房用地240-300公顷 优先布局轨道站点周边 [6] - 新婚姻登记政策实施首日 北京/上海全国通办登记量占比达31.9%/27.6% [7] 国内股市 - 本周A股限售股解禁市值186.3亿元环比降58.25% 江苏华辰等3股解禁市值超20亿元 [9] - 5月基金密集调研109家上市公司 电子半导体板块最受关注 [9] - 飞行汽车概念股超90只 21只今明两年净利增速预计均超15% [9] - 春秋航空2024年人均年薪38.8万元居上市航司首位 [10] - 债券型ETF总规模突破2500亿元 年内净流入近500亿元 [25] 产经动态 - 红墙股份宣布羟基酯产品每吨涨价100元 [16] - 绿城上海"潮鸣东方"项目120套房源单日售罄 总销售额69.88亿元 [16] - 中海地产3.64亿元竞得合肥地块 需承担恒大中心续建任务 [16] 公司要闻 - 沙特阿美Q1净利润260亿美元同比降5% 资本支出125亿美元 [18] - OpenAI与微软洽谈新融资及IPO事宜 [18] - 泽景电子冲刺港股上市 近半收入依赖单一客户（疑似蔚来） [18] - 汇源果汁澄清经营正常 获"100%果汁全国销量第一"认证 [18] 海外宏观 - 美国商务部长称10%基础关税税率将长期维持 [20] - 日本寻求完全撤销美国汽车关税而非降至10% [20] - 普京提议5月15日重启俄乌谈判 泽连斯基呼吁5月12日停火 [21] 商品外汇 - 理财公司密集发行黄金挂钩产品 采用"固收+期权"策略 [27] - 离岸人民币兑美元升160基点报7.2218 [29]