项目进展 - 惠城区金山湖片区城中村改造项目安置房第二批集中选房完成 51户选房权益人使用房票成功置换96套安置房 [2] - 首批集中选房活动于7月5日举行 45户选房权益人共用房票置换91套房屋 [5] - 两批次累计96户权益人完成选房 共置换187套安置房 [2][5] 选房机制 - 选房流程严格遵循"公平、公正、公开"原则和"先签约先选房"规则 单户选房时限为5分钟 [3] - 系统即时核验房源状态 有效房源当场签订确认书 无效房源需立即重选 [3] - 针对多套房置换需求新增主动询问环节 有权益人2分钟内完成3套房选定 [3][4] 安置房优势 - 安置房按高品质住宅标准建设 位于惠城区核心地带 毗邻金山湖公园 [6] - 10分钟路程可达金山湖购物中心 惠州市中心人民医院 奥林匹克运动场等配套 [6] - 周边拥有惠南学校 惠州市一中 惠州学院等全龄教育生态圈 [6] 政策与服务 - 房票政策灵活性获权益人认可 可优惠购置配套齐全的安置房 [4] - 公证处全程监督选房程序 选房结果当日公示于项目部 [4][6] - 街道坚持规范与服务并重 持续推动安置房建设及配套落地 [7] 项目意义 - 集中选房标志着惠城区重点城市更新项目取得实质性进展 [6] - 为城中村改造与民生保障协同推进提供实践样本 [6] - 对惠州其他区域城市更新和民生改善工作具有借鉴意义 [6]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改项目历时15年实现全村1950栋村屋全部拆除 标志着珠江新城最后一个城中村改造取得里程碑式突破 [2] - 项目由保利发展主导 2010年启动后曾因多重矛盾陷入僵局 2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进 [2][3] - 截至2021年仍有13栋房屋未拆除 2025年7月20日最后2栋房屋拆除 实现全面清零 [3][4] 旧改政策突破 - 《广州市城中村改造条例》创新规定村集体经2/3成员表决可收回土地使用权 区政府补偿决定可直接作为执行依据 [5] - 天河区实施"双轨并行"策略 融资区按国有土地征收程序处理 复建区由村集体收回土地后申请行政处理 [4][5] - 政策创新为全国城中村改造提供样本 推动城市更新从利益博弈转向依法推进 [5] 项目规划与市场预期 - 冼村旧改后将建成集高端住宅、商业、办公、教育等功能于一体的综合性项目 [7] - 项目周边二手房挂牌价11万～12万元/平方米 新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米 [7] - 项目位于"珠金琶"(珠江新城-金融城-琶洲)核心区域 保利发展在该区域重仓布局6宗地块 [8][11] 行业趋势观察 - 国内旧改正从增量扩张转向提质 优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [11] - 政策建议包括简化集体与国有土地转换流程 拓宽社会资本融资渠道 构建一站式审批平台等 [6] - 保利发展2024年在广州"珠金琶"区域耗资254亿元拿地7宗 体现对核心区域资产增值的押注 [11]

项目背景与历史 - 位于广州天河CBD珠江新城核心区东侧 被称为“钻石村” 是广州CBD最后一个城中村 [5] - 改造自2009年开始筹备 2010年正式启动 至2024年7月20日最后两栋村屋拆除 历时15年 [1][5] - 高峰时期 冼村不到1平方公里的面积居住了10多万外来人口 [5] 改造过程与挑战 - 改造初期因人口密度高、土地资源紧张、地段价格飙升、村集体财产问题及宗亲纠葛等因素 难度极大 被称为“难啃的硬骨头” [5] - 2016年底天河区政府发布通告 吹响全面攻坚号角 [6] - 至2019年10月 签约率和拆除率双双突破90% [7] - 2019年11月组建35个联合攻坚小组 至2021年年中整村拆除率达到99.33% 仅余13栋未拆除房屋 [7] - 超过99%的村民自愿签订补偿安置协议 但极少数未签约户导致进程缓慢 [8] 关键突破：依法动迁 - 2023年11月 天河区在无先例情况下率先探索实施依法动迁 [9] - 2024年5月1日 《广州市城中村改造条例》正式施行 为依法动迁提供法律支撑 [10] - 天河区创新探索两条依法动迁路径：融资区按国有土地征收程序处理 复建区由村集体收回土地使用权并申请行政处理 [11] - 2024年12月30日 冼村一栋5层房屋依法拆除 取得关键突破 [11] - 针对复建区未签约户 村集体依法收回土地使用权后 区政府作出行政处理决定 经法院一审、二审判决维持后依法实施拆除 [12] - 2025年1月融资区拆迁完成 2025年7月20日复建区最后两栋村屋拆除 实现村屋全部“清零” [14] 项目现状与成果 - 截至目前 复建区一期至五期已累计交付2000多套新房 村民陆续回村居住 [19] - 周边房价已从每平方米几千元飞涨至十万元左右 [19] - 项目所在区域已成为全国前三的中央商务区 广州地铁18号线将冼村站作为首通段起点 [19] - 随着拆迁清零 项目正式驶入全面开发建设快车道 [1][19] 未来规划与影响 - 保利发展广东公司将加速推进复建安置房及配套公建建设 确保村民早日回迁 [19] - 融资区将引入前沿设计理念和优质商业资源 打造集高端住宅、创新商业等多业态于一体的“璀璨城市综合体” [19] - 项目全面建成将使珠江新城最后一片“拼图”完成 推动广州“城市会客厅”提质升级 [19] - 冼村旧改通过依法动迁 为城中村改造工作提供了新的有益借鉴 [14]

城市更新与旧改项目 - 广州冼村旧改项目复建区最后两栋村屋于7月20日拆除 标志着历时15年的动迁工作完成 [1] - 冼村融资地块第一栋民房于2024年12月31日被依法强制拆除 这是广州首例依法强拆案例 [5] - 冼村四期复建房已于2024年12月31日封顶并准备交付 [8] 城中村特色与社区生态 - 冼村主街存在独特的"占位经营"现象 摊贩通过放置标识物预留摊位 形成约定俗成的商业规则 [24] - 冼村居住人群高度混杂 包括本地村民 建筑工人 白领打工者和环卫工人等 形成特殊社区生态 [33] - 村中祠堂区域保持传统清幽氛围 与外部商业街的喧嚣形成鲜明对比 [42] 艺术介入与文化保存 - 艺术家通过收集门牌 建筑图纸 转让协议等实物 保存冼村历史印记 [50][51] - 艺术工作者获得村民支持 通过儿童摄影等方式实现温厚的艺术介入 [44] - 保存了包括西塔工地考勤表 粮油供应证等具有时代特征的实物资料 [46][48] 城市发展对比 - 冼村拆迁区与背景珠江新城高楼形成强烈视觉对比 体现城市发展差异 [42] - 艺术家观察到冼村与杨箕 琶洲等其他城中村存在明显区别 [18] - 影像资料记录了2015-2024年间冼村从拆迁到重建的全过程 [3][5][8]

指数表现 - 三大指数集体上涨 上证综指上涨0.72%至3559.79点 深证成指上涨0.86%至11007.49点 创业板指上涨0.87%至2296.88点 [1][3] - 北证50指数上涨2.38% 中证500指数上涨1.01% 中证1000指数上涨0.92% [3] - 近5个交易日创业板指累计上涨4.54% 恒生指数上涨3.27% 中证500指数上涨2.33% [3] 行业板块表现 - 建筑材料板块单日涨幅达6.06% 建筑装饰板块上涨3.79% 钢铁板块上涨3.44% [5] - 银行板块下跌0.77% 综合板块下跌0.34% 计算机板块下跌0.31% [5] - 近5个交易日通信板块累计上涨7.33% 建筑材料板块上涨5.27% 有色金属板块上涨3.69% [5] - 银行板块近5日累计下跌2.29% 公用事业板块下跌1.41% 传媒板块下跌0.23% [5] ETF市场表现 - 股票型策略指数ETF平均涨幅1.16% 债券型ETF平均跌幅0.04% [8] - 建材ETF(159745.SZ)单日上涨9.97% 近5日累计上涨8.50% [10][11][12] - 建材ETF易方达(159787.SZ)单日上涨9.94% 近5日累计上涨8.42% [10][11][12] - 基建50ETF(159635.SZ)单日上涨7.27% 近5日累计上涨6.96% [10][11][12] 中央汇金持仓动向 - 中央汇金二季度增持宽基ETF规模超1500亿元 持仓总市值突破4800亿元 [2] - 增持华泰柏瑞沪深300ETF 108.74亿份(约410亿元) 易方达沪深300ETF 84.29亿份(约310亿元) 华夏沪深300ETF 92.88亿份(约350亿元) [2] - 增持嘉实沪深300ETF 55.4亿份(约210亿元) 华夏上证50ETF 81.83亿份(约220亿元) 华夏中证1000ETF 38亿份(约100亿元) [2] 成交活跃ETF - A500ETF基金(512050.SH)成交额34.85亿元 基金规模149.57亿元 [13][14] - 中证A500ETF南方(159352.SZ)成交额32.44亿元 基金规模161.02亿元 [13][14] - 沪深300ETF(510300.SH)成交额31.84亿元 基金规模3818.96亿元 [13][15] - 短融ETF(511360.SH)成交额202.03亿元 创债券型ETF最高成交纪录 [15]

广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

冼村旧改项目概况 - 广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部"清零"，成为广州市城中村旧改的历史性时刻[9] - 冼村旧改项目是广州市重点旧改项目，也是珠江新城核心区最后一个城中村改造项目[28] - 项目总投资高达150亿元，由保利在2011年12月通过股东大会表决成功获得[28] 改造历程 - 冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动[11] - 2011年3月31日开始拆除村屋[36]，2016年二期回迁房开工，2018年三期回迁房开工[50] - 2020年10月三期回迁房封顶[50]，2025年7月完成最后两栋村屋拆除[1] 项目难点 - 冼村人口密度高，土地资源紧张，地段价值随珠江新城崛起大幅攀升[40] - 涉及村集体财产问题、违章建筑处理、宗亲纠葛等复杂因素，利益博弈尖锐[40] - 改造周期长达15年，远超同类项目如猎德村、琶洲村等[50] 区域发展 - 冼村位于珠江新城核心区，区位价值不亚于猎德村[37] - 周边房价从2009年的8000-9000元/平方米涨至2025年的12-15万元/平方米[50] - 广州地铁18号线冼村站于2021年开通，成为该线路始发站[46] 政策支持 - 2024年5月1日《广州市城中村改造条例》正式施行[50] - 冼村成为该条例实施后广州依法动迁成功实践的第一例[53] - 广州市和天河区多次调研并商讨解决留守户问题[50]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 7月15日中央城市工作会议召开，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产强调构建新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，本轮改造目的从“棚改”增量需求转向存量提质增效，部分核心城市改造进度有望推进，建议关注困境反转类、保持拿地强度的龙头、多元经营稳健发展的地方国企类房企 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（7.12 - 7.18） - 重点监测32城合计成交总套数1.1万套，环比降4.8%，2025年累计成交45.2万套，累计同比降5.9%，其中一线城市成交3875套，环比增28.2%，累计成交13万套，累计同比增5.3%；二线城市成交5743套，环比降20.4%，累计成交27万套，累计同比降10.4%；三线城市成交1351套，环比增5%，累计成交5.2万套，累计同比降6.5% [2][13] - 重点监测18城合计成交二手房总套数2.3万套，环比增0.9%，2025年累计成交70.2万套，累计同比增10.7%，其中一线城市成交8545套，环比增2.9%，累计成交28.3万套，累计同比增26.2%；二线城市成交12870套，环比增0.1%，累计成交38.4万套，累计同比增6.4%；三线城市成交1228套，环比降4%，累计成交3.4万套，累计同比增9.7% [18] 土地供应（7.7 - 7.13） - 百城土地宅地供应规划建筑面积382万㎡，2025年累计供应11756万㎡，累计同比降12.1%，供求比1.14，其中一线城市供应5万㎡，累计供应521万㎡，累计同比降5.1%，累计供求比0.96；二线城市供应136万㎡，累计供应5458万㎡，累计同比降2.1%，累计供求比1.12；三四线城市供应241万㎡，累计供应5777万㎡，累计同比降20.3%，累计供求比1.19 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价4293元/㎡，近四周平均挂牌均价4846元/㎡，环比降1.7%，同比降4.3%，其中一线城市供应土地挂牌楼面价30426元/㎡，近四周平均起拍楼面21817元/㎡，环比降2.4%，同比降35.4%；二线城市供应土地挂牌楼面价4432元/㎡，近四周平均起拍楼面5819元/㎡，环比降7%，同比降4.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3660元/㎡，近四周平均起拍楼面价3760元/㎡，环比增5.9%，同比增24% [23] 土地成交（7.7 - 7.13） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积250万㎡，2025年累计成交10272万㎡，累计同比增6.9%，其中一线城市成交6万㎡，累计成交541万㎡，累计同比增7.3%；二线城市成交106万㎡，累计成交4888万㎡，累计同比增17.7%；三线城市成交138万㎡，累计成交4843万㎡，累计同比降2.2% [46] - 百城住宅用地平均成交楼面价5933元/㎡，环比增4%，同比降27.7%，整体溢价率9%，2025年平均楼面价7617元/㎡，溢价率11.3%，较去年同期提高7.2个百分点，其中一线城市住宅用地平均成交楼面价38790元/㎡，整体溢价率40.7%，2025年平均楼面价38121元/㎡，同比增35.9%，溢价率11.9%，较去年同期溢价率提高7.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价6420元/㎡，整体溢价率4.7%，2025年平均楼面价8529元/㎡，同比增23.2%，溢价率14.5%，较去年同期溢价率提高9.9个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价4100元/㎡，整体溢价率4.4%，2025年平均楼面价3289元/㎡，同比增9.8%，溢价率3.1%，较去年同期溢价率提高0.4个百分点 [47]