核心观点 - 5月地产基本面低迷未见好转，后续地产政策出台节奏和力度值得期待，去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会，个股推荐贝壳 - W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团 [2] 行业情况 销量 - 30城新建商品房成交量同比持平，当年累计成交3270万㎡，同比 +1%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为 +13%、 -6%、 +2%；北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为 -6%、 +8%、 +26%、 +44% [1][11] - 18城二手住宅成交量同比回升，当年累计成交33.0万套，同比 +23%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为 +30%、 +20%、 +20%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为 +25%、 +48%、 +26%、 +36% [1][18] 价格 - 2025年5月，一线、强二线、弱二线、三线二手房价格月环比分别为 -0.8%、 -1.0%、 -1.2%、 -1.0%，跌幅在合理范围 [1][25] 年报总结 - 2024年，地产板块103家公司营业总收入19840亿元，同比下降24%；归母净利润 -1590亿元，亏损约为上年5倍 [2][29] - 板块亏损主因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024年整体毛利率14.6，较上年下降2.4pct；净利率 -8.3%，较上年下降7.7pct [2][29] - 板块整体计提资产减值损失978亿元，计提信用减值损失579亿元，均较上年扩大 [2][29] 板块表现 - 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.9%，跑输沪深300指数5.7个百分点，在31个行业中排名31 [2][40] - 按最新收盘日计，板块2025年动态PE为58.2倍 [2][40] 投资策略 - 持续推荐贝壳 - W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团 [2][47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本轮一揽子金融政策从供需两端及市场信心等多维度对房地产行业产生积极影响，有望推动销售、缓解企业资金压力、巩固市场信心，促进良性循环 [7] - 4月房地产市场新房和二手房成交价格下降、成交量季节性下滑，土地市场缩量提质，新开工低位运行，待售面积仍面临去库存压力，房企境内债券市场融资净流出、二级市场热度减弱，预计5月呈弱复苏状态 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 金融政策情况 - 央行推出三大类十项措施，5月降准0.5个百分点提供约1万亿元长期流动性，下调政策利率0.1个百分点带动LPR同步下行约0.1个百分点，降低公积金贷款利率0.25个百分点 [3][4] - 金融监管总局协同发力，加快出台适配融资制度，推动融资协调机制扩围增效，商业银行白名单贷款增至6.7万亿支持1600多万套住宅建设交付 [4] 政策影响 - 需求端，贷款利率和公积金贷款利率下调降低购房成本，释放刚性需求，金融监管政策支持改善性需求，预计本轮政策叠加效应短期内推动销售 [7] - 供给端，数量型货币政策提供资金支持、降低资金成本，完善融资制度畅通融资渠道、降低融资成本，改善企业资金面 [7] - 市场信心方面，多部门政策传递稳定决心，稳定购房者预期，吸引外部资金，促进市场良性循环 [7] 4月市场情况 需求端 - 商品住宅价格延续下行，三线城市环比降0.20%，4月销售面积及金额同比降2.91%、7.07%，环比降幅大，1 - 4月销售面积2.83亿平方米、销售额2.70万亿元，累计同比降2.80%、3.20% [8][9] 供给端 - 土地市场缩量提质，100大中城市单月成交总价及溢价率下降，核心城市优质地块高溢价，杭州出让金超300亿、平均溢价率31.1% [9] - 4月新开工及竣工面积季节性下滑，4月末商品房待售面积环比降但处历史高位，1 - 4月开发投资规模同比降10.3%，购房者个人按揭贷款、定金及预付款同比降8.5%、3.0% [9] 二手房市场 - 4月70个大中城市二手住宅价格同比降幅连续7个月收窄，环比跌幅略升，环比上涨城市减少，30个重点城市成交面积环比跌9%、同比增6%，1 - 4月累计同比增18% [10] 债券市场 - 4月房企无境外债发行，境内融资规模不大，民营企业美的置业、滨江集团各发行一笔境内中期票据，未新增违约或展期主体 [11] - 5月20日至6月末境内债到期规模290.12亿元，境外市场主要是前期违约或展期房企境外债到期，万科、衢州信安发展有美元债券到期暂无异常 [11] - 4月房企境内债券日均交易量环比下降，成交热度减弱，投资类、高收益地产债平均成交价环比下滑，境外中资房企债券交易价格无大波动 [11][12]

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [6] 报告的核心观点 - 监管机构下调政策利率等或推动新房及二手房总需求筑底，收购商品房政策推进情况是看点，完善融资制度保障项目融资等 [4] - 政治局会议定调房地产市场稳定是重要目标，关注存量政策优化落地及城市更新工作推进 [4] - 相对关注有股息率保护标的和困境公司反转，绝对角度若估值回调至低于调整后 1x PB 股票有投资价值 [4] - 新房市场供需环境或较二手房更早改善，关注降息节奏及路径 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复三条主线 [4] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 5 月 1 日 - 22 日整体样本城市新房网签面积同比降幅收窄，贸易五省样本城市同比转正 [8] - 5 月 1 日 - 22 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积环比高于过去 4 年同期水平 [10] 二手房网签 - 5 月 1 日 - 22 日整体样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，贸易五省样本城市同比增幅收窄 [13] - 5 月 1 日 - 22 日整体样本城市二手房网签面积环比处于近 5 年同期较低水平，贸易五省样本城市环比低于过去 4 年同期水平 [15] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于去年同期，二手房日均网签面积高于 2022 年同期水平 [18] 拿地 - 2025 年 1 - 4 月，300 城累计土地成交建面同比降幅收窄至 -5%，成交均价同比增幅收窄至 29% [20] - 2025 年 4 月，推出建面同比降幅扩大，成交建面同比转负，整体流拍率较上月下降 4.3 PCT [22] - 2025 年 4 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，整体土地溢价率较上月下降 8.0 PCT [25] - 2025 年 4 月，300 城土地出让金同比增幅较 3 月收窄 11.4 PCT 至 +13.9% [28] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售口径库存和去化周期较 3 月边际下降，推盘未售口径库存和去化周期较 3 月边际上升 [30] - 2025 年 4 月，一线、二线和三四线城市推盘未售库存和去化周期均较上月上升 [33] 前瞻及佐证 - 4 月样本十城二手房带看人数较 3 月下降 [34] - 截至 2025 年 4 月，居民新增存款和余额趋势同比增幅收窄，新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大、降幅收窄 [35][36] - 截至 2025 年 2 月，北京、上海和深圳二手价格指数同比降幅收窄，广州扩大；北京、广州和深圳租金价格指数同比降幅收窄，上海扩大 [38] - 截至 2025 年 1 - 2 月，50 城整体新房案场指数和二手带看指数均同比增幅扩大 [41] - 截至 2025 年 4 月，货币活化指数较上月下降，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [45][47] - 截至 2025 年 3 月 9 日，50 城整体新房和二手房成交量信心指数均边际下降 [49] - 截至 2025 年 2 月，50 城整体市场景气指数同比增幅收窄 [50]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[3] 报告的核心观点 - LPR及公积金贷款利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，降低结构性货币政策工具利率或打开收购商品房定价空间，完善融资制度可保障项目融资等[34][110] - 政治局会议定调巩固房地产市场稳定态势，关注存量政策优化及城市更新工作推进[40][110] - 相对关注有股息率保护标的和困境公司反转，绝对角度若估值低于调整后1x PB股票或具投资价值[40][110] - 新房市场供需环境或较二手房更早改善，关注高品质住宅供给和净租金回报率与房贷利率差及后续降息情况[40][111] - 关注房企风险溢价修复三条主线，关注相关房地产及物业企业[41][111] - 竣工回落或助部分产业链企业重获估值溢价，重视围绕房地产生态链转型及REITs标的布局[64][112] 各部分总结 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值26417亿元，占比3.1%；流通市值24974亿元，占比3.2%[3] 行业指数 - 1m、6m、12m绝对表现分别为-2.2%、-9.8%、3.2%，相对表现分别为-4.7%、-10.3%、-3.4%[5] 销售情况 - 4月单月销售面积基期调整同比增速-2.1%，整体新房市场热度低位震荡，购房意愿受压制，观望情绪被经贸事件放大，5月1 - 15日销量同比较4月增加6pct至-13%，“贸易五省”销量同比波动大[7][13] - 1 - 4月累计销售面积2.8亿平，累计同比-2.8%；销售金额2.7万亿元，累计同比-3.2%[9] 竣工、新开工及投资情况 - 4月竣工面积基期调整同比增速-27.9%，竣工回落快，预计26年下半年前偏低；新开工面积基期调整同比增速-22.1%，上半年跌幅或收窄，中期或呈紧平衡；房地产开发投资金额基期调整同比增速-11.3%，投资与施工面积同比回落，去库存是房企重要目标[2][42] - 1 - 4月累计竣工面积1.6亿平，累计同比-16.9%；新开工面积1.8亿平，累计同比-23.8%；开发投资额2.8万亿元，累计同比-10.3%[9] 到位资金情况 - 4月到位资金基期调整同比增速-5.3%，“国内贷款”同比高于“新开工”或与融资模式有关，“自筹资金”与“新开工”趋势一致，“销售类到位资金”与“销售金额”同步回落[2][70] - 4月末房地产行业资金链指数112%，处于历史较低水平，部分企业可支配自由现金流有望改善[2] 房价情况 - 4月70城新房房价环比-0.12%，下跌城市增加，一线及二线持平，三线环比-0.20%；二手房房价环比-0.41%；租赁房房租环比持平，同比-0.10%[10][11] 产业链及生态链情况 - 竣工大周期基本结束，产业链配置逻辑或变化，竣工回落预期消化助部分产业链企业重获估值溢价[64] - 重视围绕房地产生态链转型，关注REITs标的长赛道布局及对不动产资管的促进[65][112]

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来6 - 12个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深300指数 [1][27] 报告的核心观点 - 4月70城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大，新房与二手房房价下跌城市数量均增加 [5] - 4月一线城市新房房价环比由上涨转为持平，二手房房价环比由上涨转为下跌 [5] - 4月二线城市新房房价环比持平，二手房房价跌幅扩大，其中大连新房房价环比涨幅排首位 [5] - 4月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅扩大 [5] - 4月各类型产品房价环比跌幅相同，新房房价环比跌幅与上月相比均持平，二手房房价环比跌幅较上月均扩大 [5] - 去年9月到今年3月，70城新房和二手房房价环比跌幅收窄，但4月房价数据明显走弱，统计局口径下全国商品住宅销售均价同比下降4.3%，同比增速由正转负 [5] - 当前形势下政策的切实落地与实际效果非常关键，后续需保持更宽松政策，才能巩固房地产市场的“稳定态势” [5] - 从地产标的来看，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [5] 投资建议 - 现阶段建议关注四条主线，一是基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团；二是从2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；三是经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产；四是受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [5] 相关研究报告 - 《1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42个月以来新高——房地产行业2025年2月月报》（2025/03/13） [4] - 《房地产"止跌回稳"主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025年政府工作报告解读》（2025/03/06） [4] - 《70城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业2025年1月70个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） [4] - 《"旧改为主、收储为辅"贯穿2025年地产行业主线——房地产行业2025年年度策略》（2024/12/13） [4] - 《住房"以旧换新"——一个被低估的方向》（2024/08/08） [4] - 《房地产行业2024年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） [4] - 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） [4] - 《为什么是3000亿？》（2024/05/21） [4] - 《这次地产不一样？》（2024/05/13） [4] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等35个城市 [6] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县 [7] - 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价 [7] - 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动 [7]

行业投资评级 - 优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 4月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大，但后续政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会[1][4][69] 销售表现 - 2025年1-4月全国商品房销售额27035亿元，同比下降3.2%，销售面积28262万㎡，同比下降2.8%[3] - 4月单月商品房销售额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点，销售面积6393万㎡，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点[5] - 4月商品房销售额和销售面积均相当于2019年同期的52%，较3月显著回落并逼近历史最低水平[5] 价格走势 - 2025年1-4月新建商品房销售均价9566元/㎡，同比下降0.4%[19] - 4月单月新建商品房销售均价9756元/㎡，同比下降4.7%，降幅较3月扩大4.0个百分点[19] - 4月70城新建商品住宅销售价格同比下降4.5%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.1%，与3月持平，其中一线、二线城市新房价格分别连续6个月、5个月环比止跌[19] - 4月70城二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.4%，降幅较3月扩大0.2个百分点，其中一线城市环比重新转负，二三线环比降幅重新扩大[19] 开发投资与资金状况 - 2025年1-4月房地产开发投资额27730亿元，同比下降10.3%，房企到位资金32596亿元，同比下降4.1%[3][38] - 4月单月房地产开发投资额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点，房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大1.5个百分点[38] - 1-4月定金及预收款同比下降3.0%，降幅较1-3月扩大1.9个百分点，个人按揭贷款同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大1.5个百分点[38] - 4月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的75%和58%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来的修复趋势逐渐减弱[38] 开竣工情况 - 2025年1-4月房屋新开工面积17836万㎡，同比下降23.8%，房屋竣工面积15648万㎡，同比下降16.9%[3][59] - 4月单月房屋新开工面积4840万㎡，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点，房屋竣工面积2588万㎡，同比下降27.9%，降幅较3月扩大16.4个百分点[59] - 4月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和63%，新开工相对同期水平创下新低，竣工作为滞后指标下行趋势确定[59] 投资建议 - 持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团[4][69]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 2025年4月房地产行业多项指标走弱，单月销售面积同比降幅扩大至-2.1%，销售金额同比下降6.7% [1][6] - 开发投资、新开工、竣工等供给端指标同比降幅均有所扩大，显示行业基本面承压 [1][6] - 政策表述转为“持续巩固房地产市场稳定态势”，但当前数据走弱，政策落地效果对市场企稳至关重要 [6] - 预计2025年全年新房销售面积、金额、均价将分别同比下降9%、12%、3%，开发投资和新开工面积预计分别下降9%和16% [6] 商品房销售 - 4月单月销售面积6393万平米，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点；销售金额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点 [1][6] - 住宅销售面积和金额同比分别下降2.4%和6.6%，降幅较3月分别扩大1.8和6.2个百分点 [6] - 4月商品房销售均价9756元/平米，环比增长3.0%，但同比下降4.7%；住宅均价10246元/平米，同比下降4.3%，同比增速由正转负 [6] - 区域分化明显：东部和中部地区销售面积同比降幅扩大至-4.0%和-1.4%，西部地区同比增速提升至1.3%，呈现“以价换量”特征 [6] - 1-4月累计销售面积2.83亿平米，金额2.70万亿元，同比分别下降2.8%和3.2% [6] 商品住宅库存 - 截至4月末，商品住宅广义库存面积16.9亿平米，同比下降15.5%；去化周期25.3个月，环比提升0.5个月 [6] - 住宅现房库存面积4.17亿平米，同比增长6.6%；现房去化周期20.2个月，现房库存占广义库存比重达24.7% [6] 开发投资与开工竣工 - 4月开发投资金额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点；住宅开发投资6046亿元，同比下降11.1% [1][6] - 土地投资有所修复：2024年四季度住宅类用地成交总价同比降幅收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正至10.5% [6] - 4月新开工面积4840万平米，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点；1-4月累计新开工面积1.78亿平米，同比下降23.8% [1][6] - 4月竣工面积2588万平米，同比下降27.9%，处于2009年以来同期最低水平；1-4月累计竣工面积1.56亿平米，同比下降16.9% [6] 开发商资金状况 - 4月房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大 [6] - 房款3493亿元，同比下降9.9%，主要因销售回款走弱：定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降8.5%和12.7% [6] - 非房款4374亿元，同比下降1.3%，但外部融资有所修复：国内贷款连续两个月正增长，4月同比增长14.5% [6] 投资建议与关注主线 - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及具备困境反转逻辑的标的 [6] - 四条投资主线：1）基本面稳定、一二线核心城市占比高的房企（如滨江集团、华润置地等）；2）“小而美”房企（如保利置业集团）；3）经营有变化的房企（如龙湖集团）；4）受益二手房市场的经纪公司（如贝壳） [6]

房地产市场整体表现 - 4月份房地产市场基本稳定，交易基本稳定 [1] - 前4个月房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化 [1] - 1至4月新建商品房销售面积下降2.8%，降幅比1至3月收窄0.2个百分点 [1] 重点城市销售情况 - 1至4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [1] 房价运行情况 - 4月份70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降 [1] - 4月份70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 [1] 库存与新开工情况 - 随着销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少 [1] - 1至4月全国房屋新开工面积同比降幅比1至3月收窄0.6个百分点 [1] 未来需求与前景 - 居民对绿色、智能、安全的"好房子"需求不断扩大 [2] - 老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔 [2] 当前挑战与调整 - 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中 [2] - 刚性和改善性需求仍待进一步释放，部分地区房地产去化压力较大 [2]

房价表现 - 4月全国70个大中城市房价总体稳定 一 二 三线城市房价同比降幅均持续收窄[2] - 一线城市新房价格同比降幅比3月收窄0.7个百分点 二 三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点[2] - 4月一 二线城市新房价格环比持平 三线城市略有下降 其中北京和上海新房价格环比分别上涨0.1%和0.5% 广州和深圳环比分别下降0.2%和0.1%[2] 销售与交易 - 1至4月新房销售面积下降2.8% 降幅比一季度收窄0.2个百分点[3] - 40个重点城市新房销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%[3] - 4月二手房价格方面 上海环比上涨0.1% 广州持平 北京和深圳环比分别下降0.6%和0.3%[2] 企业库存与开工 - 4月末商品房待售面积比3月末继续减少 并已连续2个月减少[3] - 1至4月全国房屋新开工面积同比降幅比一季度收窄0.6个百分点[3] - 1至4月房地产开发企业到位资金32596亿元 同比下降4.1% 较一季度降幅略有扩大[3] 行业前景与需求 - 政策效果继续显现 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进[2] - 居民对绿色 智能 安全的好房子需求会不断扩大 老旧小区改造升级和房地产建设提质增效前景广阔[4] - 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中 刚性和改善性需求仍待进一步释放[3]

另外，记者梳理发现，房价环比上涨的城市数量较3月减少。4月份，70城中，新房价格环比上涨的城市 数量由24个减少至22个，下降城市为45个；二手房价格环比上涨的城市数量由3月份的10个减少至5个， 下降城市为64个。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易指标 已连续回升回稳超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，同时也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较一季度末扩大0.4个百分点。对此， 广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，长期工程建设放缓系拖累投资下跌的主要因素。季节性因素 可能是影响4月房价回落的主要因素，但以上海为主要城市的房产交易依旧延续了去年四季度以来的恢 复态势。中信证券首席经济学家明明表示，4月商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大， 房地产开发投资降幅也进一步扩大。市场需求偏弱、项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显。 去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策， ...