杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

文章核心观点 山西省7部门联合印发《山西省持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年行动计划》，要求推动房地产市场止跌回稳，落实政策支持住房需求、优化供应、推进保交房，完善制度构建新模式推动高质量发展 [1] 重点工作 正向引导市场预期 - 提前谋划“十五五”住房发展规划 [2] - 编制发布住房发展年度计划和住宅用地供应计划 [2] - 做好住宅用地信息公开 [2] - 加强房地产政策宣贯 [2] 优化土地及住房供应 - 支持保障性住房用地供应 [2] - 合理控制新增房地产用地 [2] - 做好闲置存量土地处置 [2] - 强化房地产“净地出让” [2] - 打造“好房子”建设试点 [2] 鼓励居民住房消费 - 组织商品房促销活动，利用重要时间窗口开展促销，支持企业优惠让利、创新模式、宣传政策、推介房源，支持家电家装企业促销 [2] - 支持住房“以旧换新”，用足公积金提额、个税退税等政策释放改善需求 [2][3] - 发挥住房公积金支持作用，优化使用政策，推动新增公积金贷款发放额正增长，做好灵活就业人员参缴工作 [3] - 提升在售项目基础设施配套 [2] - 提升物业服务质量 [2] 加快项目建设交付 - 推进保交房项目交付销号，发挥专班作用，用好“白名单”制度，确保年底完成任务，督促重点难点项目交付 [3] - 加快实施城中村改造 [3] - 加快房地产项目开工建设 [3] - 推动商品房销售制度改革 [3] - 推动实现“交房即交证” [3] 行动计划要求 - 山西省房地产高质量发展工作专班有关单位加强协调、靠前服务、跟踪指导，建立联络员机制加强信息共享 [3] - 各市压实责任，统筹推进任务，定期通报进展 [3][4] - 各市住建（房管）部门发挥牵头协调作用，制定市级行动计划并报省住建厅备案 [4]

文章核心观点 山西省7部门联合印发《山西省持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年行动计划》，要求推动房地产市场止跌回稳，落实政策支持住房需求，优化供应，推进保交房，完善制度构建新模式，明确4方面19项重点工作并提出相关要求 [1] 各目录总结 正向引导市场预期 - 提前谋划“十五五”住房发展规划 [2] - 编制发布住房发展年度计划和住宅用地供应计划 [2] - 做好住宅用地信息公开 [2] - 加强房地产政策宣贯 [2] 优化土地及住房供应 - 支持保障性住房用地供应 [2] - 合理控制新增房地产用地 [2] - 做好闲置存量土地处置 [2] - 强化房地产“净地出让” [2] - 打造“好房子”建设试点 [2] 鼓励居民住房消费 - 组织商品房促销活动，利用重要时间窗口开展促销月活动，支持企业优惠让利、创新模式、宣传政策、推介房源，支持家电家装企业促销 [2] - 支持住房“以旧换新”，用足公积金提额、个税退税等政策释放改善性需求 [2][3] - 发挥住房公积金支持作用，优化使用政策，规范管理，拓展数字化场景，推动新增贷款发放额正增长，做好灵活就业人员参保工作 [3] - 提升在售项目基础设施配套 [2] - 提升物业服务质量 [2] 加快项目建设交付 - 推进保交房项目交付销号，发挥专班作用，用好“白名单”制度，年底前完成任务，督促重点难点项目交付 [3] - 加快实施城中村改造 [3] - 加快房地产项目开工建设 [3] - 推动商品房销售制度改革 [3] - 推动实现“交房即交证” [3] 行动计划要求 - 省房地产高质量发展工作专班有关单位加强协调，靠前服务，跟踪指导，建立联络员机制，加强信息共享 [4] - 各市压实责任，统筹推进任务，定期通报进展 [4] - 各市住建（房管）部门发挥牵头协调作用，制定市级计划并报送省住建厅备案 [4]

深圳楼市新政要点 - 住房公积金贷款最高额度提高至231万元：个人申请最高额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高额度从90万元提高至110万元 [3] - 购买首套住房上浮比例从20%提高至40%，多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%，保障性住房上浮比例为20% [3] - 符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元 [3] 首付款比例调整 - 购买首套或第二套住房最低首付款比例均为20%，购买保障性住房最低首付款比例为15% [4] - 组合贷款最低首付款比例执行公积金和商贷中较高者 [5] 可贷额度调整 - 住房公积金贷款可贷额度提高至账户余额16倍，此前为14倍 [6] 多子女家庭政策 - 多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策，可享受首套房利率优惠和贷款最高额度上浮90% [7][8] 异地贷款限制取消 - 取消异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制 [9] 冲还贷政策 - 职工可申请将本人和配偶的住房公积金账户余额直接冲抵贷款本息，组合贷款仅支持公积金部分 [10] 变更登记放宽 - 未还清贷款情况下，因离婚、继承等事由可申请变更借款人、抵押人 [11] 利息补贴力度加大 - 累计缴存1-5年补贴比例从5%提高至10%，5-10年从8%提高至15%，10年以上从12%提高至20% [12] 楼市政策加码 - 2025年政府工作报告提出推动房地产市场止跌回稳，优化城市空间结构，盘活存量用地和商办用房 [14] - 住建部将重点实施城中村改造、收购存量商品房、改革商品房基础制度 [14] - 地方政府专项债4.4万亿元支持土地收储和收购存量商品房，优先用于保障性住房等 [15] 地方政策动态 - 北京发行101亿元一般债券和462.9亿元专项债券用于棚改、城中村改造等 [17] - 广东省公告307亿元专项债券用于土地储备和回收闲置土地 [18] - 哈尔滨出台新规规范公摊面积和套内建筑面积 [19] - 山东、大连、成都等地优化公积金政策 [20] 行业分析 - 中信建投预计全国老旧小区改造拆除规模达8.8亿平，一线城市约1亿平 [22] - 华泰证券认为土地收储政策将改善房地产库存问题，看好重点城市量价回升 [22] - 中银国际证券指出货币化旧改和收储进度是2025年重要主线，推荐流动性安全且产品力突出的房企 [23] - 国金证券持续推荐布局一线及核心二线城市、主打改善型产品的房企 [23]

房地产市场回暖迹象 - 多数受访者对2025年楼市"小阳春"前景乐观，深圳市场3月或现"大阳春"[2][52] - 杭州奥体板块二手房春节后加价成交，经纪人反馈开年忙碌预示全年市场向好[3][4] - 春节后中国资产重估增强居民购房信心，热点一二线城市成交量稳中有升[5][6] 重点城市成交数据 - 杭州2月二手房成交5977套同比上涨135%[7] - 北京2月下半周二手房日成交量超1000套，上海网签量创三年同期新高[8] - 深圳2月二手房成交4858套同比增102.5%，新房成交1666套同比增105.4%[20] 价格与土地市场表现 - 1月70城数据：一线城市新房价格环比连涨2个月，二手房连涨4个月[23] - 二线城市新房价格环比0.1%涨幅为2023年6月以来首次转正[25] - 杭州湖墅单元地块220轮竞价溢价71.25%，郑州地块现6小时"马拉松式"竞价[42][44] 政策驱动因素 - 2024年9月中央政治局会议定调"止跌回稳"，全年出台调控政策超760次[11] - 政策组合拳包括"四个取消、四个降低、两个增加"，力度堪称"史上最强"[34] - 2025年政府工作报告明确"稳住楼市股市"，专项债额度增加等突破性表述[28] 市场传导机制 - 回暖路径遵循"一线领衔→二线跟进→低线城市渐次传导"的轮动规律[12][56] - 上海、深圳已完成筑底，南京、杭州、成都等二线城市回升动力更强[26] - 房企融资与拿地回暖，金融机构重新关注核心城市优质资产[41][45] 行业预期与观测指标 - 若"小阳春"持续，此轮回温周期或超6个月，实现"止跌→回稳→回暖"[13][49] - 关键观测指标为二手房价格企稳和新房销量连续两季度回升[50] - 房企加速供货备战"小阳春"，二手房带看量持续攀升[54]

经济增长目标设定 - 2025年经济增长预期目标设定为5%左右，主要考虑促进就业、稳预期和实现中国式现代化目标[3] - 经济每增长1个百分点能创造250万左右就业，需维持5%增速以吸纳1200多万高校毕业生就业[3] - 实现2035年人均GDP接近3万美元目标需长期保持5%左右增速[3] - 外部不确定性下通过扩大内需对冲外需压力，预计能实现5%目标[4] 宏观政策安排 - 财政政策更加积极，赤字率提高到4%左右，增加超长期特别国债和地方专项债规模[6][7] - 政府负债率低于发达国家，扩大债务潜力仍存，财政政策工具选择多[6][7] - 货币政策适度宽松，通过降准降息保持流动性充裕，鼓励企业低成本融资[7] 物价与消费 - 2024年居民消费价格上涨0.2%，2025年目标设定为2%左右以促进经济活跃度[7] - 温和物价上涨有助于刺激消费和投资，形成"买涨不买跌"效应[7] - 提振消费需提高居民收入，优化分配格局，完善社保体系，拓展冰雪经济等新场景[9] 新质生产力发展 - 发展新质生产力是经济持续增长必然选择，需通过技术创新和产业变革创造新供给[11] - 全民热议DeepSeek反映产业活力，技术可比肩国际先进水平[11] - 各地应结合资源禀赋差异化发展，避免同质化竞争[12] 经济体制改革 - 构建全国统一大市场是标志性改革，打破条块分割提高资源配置效率[14] - 民营经济贡献50%以上税收和60%以上GDP，需通过立法保障其发展环境[15] - 政府需明确与市场边界，做到"有事必应、无事不扰"[16] 重点领域风险防范 - 房地产行业进入筑底企稳阶段，需加强统计和政策支持以促健康发展[17] - 地方债管理需坚持"量入为出"原则，平衡偿债能力与举债规模[17][18] - 提高债务资金使用效率，避免形成无效资产，完善追责机制[18]

编 辑丨张伟贤 楼市"小阳春"将至，全国土地市场、房地产市场暖流涌动。 据克而瑞数据，今年2月，TOP1 0、TOP1 0 0房企单月销售金额同比分别上涨1 6 . 5%、8 . 2%， 今年前2月累计销售额同比分别上涨0 . 9%及3 . 1%。单月百强销售同比回正，止跌回稳趋势延 续。 与此同时，一线城市捷报频传。 今年2月，北京二手房网签11 8 7 6套，与去年同期的5 5 2 5套相比，上涨11 4 . 9 5%；同期，北京 新房网签2 2 9 5套，同比上涨5 8 . 8 2%。深圳同样"火热"，一二手住宅网签总量6 1 6 1套，同比增 长11 9%。其中一手网签2 4 8 4套，同比增长1 4 1%，二手网签3 6 7 7套，同比增长1 0 6%。 不仅是在一二手房的成交端，土地市场也同样亮点不断。 克而瑞分析称，2 0 2 5年2月，受季 节性因素和降库存目标影响，土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高 总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨。截至2月2 5日，平均溢价率创下新高达 1 3 . 4%，自2 0 2 1年7月以来首次突破1 0%。 自 去 年 " 9 2 ...

财政政策与债务发行 - 今年赤字率拟按4%左右安排 [2] - 拟发行超长期特别国债1 3万亿元 比上年增加3000亿元 [4] - 拟发行特别国债5000亿元 支持国有大型商业银行补充资本 [5] - 拟安排地方政府专项债券4 4万亿元 比上年增加5000亿元 重点用于投资建设 土地收储和收购存量商品房 消化地方政府拖欠企业账款等 [6][7] 货币政策与金融支持 - 优化和创新结构性货币政策工具 更大力度促进楼市股市健康发展 [9] - 加大对科技创新 绿色发展 提振消费以及民营 小微企业等的支持 [9] - 安排超长期特别国债3000亿元支持消费品以旧换新 [10] - 用好超长期特别国债 强化超长期贷款等配套融资 加强自上而下组织协调 更大力度支持"两重"建设 [12][13] 新兴产业与未来产业 - 开展新技术新产品新场景大规模应用示范行动 推动商业航天 低空经济等新兴产业安全健康发展 [13][14] - 建立未来产业投入增长机制 培育生物制造 量子科技 具身智能 6G等未来产业 [16] - 加快制造业重点产业链高质量发展 强化产业基础再造和重大技术装备攻关 [18] - 持续推进"人工智能+"行动 将数字技术与制造优势 市场优势更好结合起来 支持大模型广泛应用 大力发展智能网联新能源汽车 人工智能手机和电脑 智能机器人等新一代智能终端以及智能制造装备 [19][20] 房地产与消费市场 - 持续用力推动房地产市场止跌回稳 因城施策调减限制性措施 加力实施城中村和危旧房改造 充分释放刚性和改善性住房需求潜力 [29] 对外开放与制度改革 - 无论外部环境如何变化 始终坚持对外开放不动摇 稳步扩大制度型开放 有序扩大自主开放和单边开放 以开放促改革促发展 [27] 教育与执法规范 - 开展规范涉企执法专项行动 集中整治乱收费 乱罚款 乱检查 乱查封 坚决防止违规异地执法和趋利性执法 [24][25]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 随着24年9月政治局会议召开，房地产多个维度呈现积极信号共振，2024年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题有了解法[1] - 2025年房地产将迈过“最坏时刻”，有望看到结构性“止跌回稳”，高库存问题也将得到一定改善[1][14] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及对应区域有储备或新获取资源的房企的估值修复，业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳[3][14] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 上周沪深300指数下跌2.22%，房地产开发板块上涨2.22%，恒生指数下跌2.29%，中华内房股指数CNY上涨8.20%，恒生物业服务及管理指数上涨5.93%[2] 重点公司及动态 - 重点推荐A股开发的城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股[3][5] 本周观点 - 新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续24Q4以来热度，24Q4新房销售复苏推动重点城市库存和去化周期改善，春节后市场前端带看数据快速恢复，一线城市挂牌量降至2024年10月以来较低位[12] - 重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复，一线城市二手房价自2024年10月以来连续4个月回升，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，2025年1 - 2月全国涉宅用地成交金额同比回正，成交溢价率提升至9% - 14%[13] - 头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地，部分头部房企信用风险处置有积极进展，地方政府推进闲置土地收购，“白名单”扩容助力房企融资现金流改善和“保交楼”[13] 新房与二手房成交 - 2月1日 - 28日44城新房销售面积同比上升35%，其中一线上升80%，二线上升40%，三线上升14%；年初至今44城新房销售面积累计同比上升5%，其中一线上升18%，二线下降1%，三线上升6%[16] - 2月1日 - 28日22城二手房成交面积同比上升102%，其中一线上升131%，二线上升94%，三线上升53%；年初至今22城二手房累计同比上升34%，其中一线上升50%，二线上升27%，三线上升9%[25] 库存与推盘 - 2月17日 - 2月23日21城库存面积四周滚动环比下降0%，同比下降11%，一线环比下降2%，同比下降10%，二线环比上升2%，同比下降11%，三线环比下降1%，同比下降13%[35] - 21城去化速度为77周，四周滚动环比放缓15周，同比加快20周，一线去化速度为55周，四周滚动环比放缓10周，同比加快21周，二线去化速度为68周，四周滚动环比放缓13周，同比加快17周，三线去化速度为147周，四周滚动环比放缓26周，同比加快11周[35] 重点推荐 | 股票名称 | 投资评级 | 最新收盘价（当地币种） | 目标价（当地币种） | 市值（百万，当地币种） | EPS（元） | | | | PE（倍） | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | 城投控股 | 买入 | 4.43 | 6.61 | 11,206 | 0.16 | 0.22 | 0.49 | 0.59 | 26.97 | 20.16 | 9.10 | 7.49 | | 城建发展 | 买入 | 5.14 | 7.43 | 10,669 | 0.27 | - 0.42 | 0.25 | 0.40 | 19.09 | - 12.34 | 20.70 | 12.70 | | 滨江集团 | 买入 | 10.83 | 12.35 | 33,697 | 0.81 | 0.90 | 0.95 | 0.98 | 13.32 | 12.06 | 11.35 | 11.02 | | 招商蛇口 | 买入 | 9.82 | 13.20 | 88,977 | 0.70 | 0.61 | 0.66 | 0.72 | 14.08 | 16.22 | 14.94 | 13.56 | | 新城控股 | 增持 | 13.42 | 15.83 | 30,270 | 0.33 | 0.33 | 0.34 | 0.36 | 41.07 | 40.72 | 39.87 | 37.19 | [43]