全国消费市场概况 - 2025年一季度中国社会消费品零售总额达12.5万亿元，同比增长4.6% [1] - 3月消费增速显著提升至5.9%，显示居民消费回暖趋势 [1] 京沪消费市场异常表现 - 上海一季度社会消费品零售总额4057亿元（全国城市最高），但同比下滑1.1% [4] - 上海3月消费额1280亿元同比降1.5%，跌幅大于季度平均水平 [4] - 北京一季度消费总额3459亿元，3月单月1049亿元同比骤降9.9% [5] - 两地3月消费降幅扩大，北京3月降幅较1-2月加深至3.3% [5] 消费结构细分 - 上海商品零售额3559亿元（占总量87.7%）同比降0.8%，餐饮收入498亿元同比降3.4% [4] - 北京商品零售额31299亿元同比降3.2%，餐饮收入329亿元同比降3.8% [5] - 两地限额以上网上零售额分化：上海下降13.8%，北京微增0.5% [5] 核心影响因素 - 高基数效应：京沪消费规模庞大，经济波动对绝对值影响显著 [7] - 汽车消费拖累：北京/上海3月汽车消费分别降20.2%/18.5%，远低于全国5.5%增速 [9] - 房产贬值冲击：京沪高总价房产20%跌幅导致居民财富缩水，抑制消费信心 [9] - 收入增速落后：北京/上海居民收入增速5%/4.6%，低于全国5.5%水平 [10] - 商务活动减弱：两地餐饮收入降幅（上海-3.4%/北京-3.8%）与全国+4.7%形成反差 [12] 市场地位与信号意义 - 京沪作为全国消费引擎，其复苏被视为内需信心恢复的关键指标 [14] - 两地消费疲软反映非必需品（高弹性商品）和高端服务领域承压明显 [7][12]

核心观点 - 2025年楼市依然面临困境，房价可能持续下跌，并非复苏时机 [1] 库存压力 - 全国百城新建商品住宅库存达5.8亿平方米，同比增长18% [3] - 三四线城市去化周期平均为36个月，几乎是大城市两倍 [3] - 部分城市实际房源供应量足以满足未来5至8年需求 [3] 空置率状况 - 全国城镇住宅空置率达15%，较2022年上升3个百分点 [5] - 东北三省和西北资源型城市空置率突破25%，个别城市高达30% [5] - 国际标准空置率超过10%表示市场供大于求 [5] 人口结构变化 - 25至39岁主力购房人群逐年减少 [7] - 2024年出生人口降至852万，较2020年减少约1800万 [7] - 人口负增长导致劳动力供给减少，经济活力减弱，家庭购房预算压缩 [7] 消费与储蓄倾向 - 58.3%城镇储户倾向于更多储蓄，创2003年以来新高 [9] - 居民因担忧未来医疗、教育风险及限购、房产税预期而选择储蓄而非购房 [9] 开发商经营状况 - TOP50房企资产负债率高达79.6% [9] - 开发商通过降价促销缓解现金流压力，部分城市放宽备案价下限 [9] - 南昌某项目价格从峰值12000元/平方米降至4000元/平方米，降幅达67% [9]