项目总体进展 - 平谷区累计实施143个城市更新项目，其中72个项目已完工，60个项目有序推进 [2] - 4个项目获评北京市城市更新最佳实践优秀项目 [2] - 自2021年启动城市更新工作以来，已出台行动计划并纳入8大类型项目 [2] 重点示范项目成果 - 南小区综合整治项目是住建部第二批城市更新典型案例，引入社会资本对5个小区、30栋楼及锅炉房等存量资源开展综合整治 [1] - 通过盘活闲置锅炉房打造邻里商业、文化体育、社区服务、健康养护四个中心，实现企业微利可持续，经验已在全市推广 [1] - 论坛举办地通过盘活1.26万平方米闲置厂房，2024年实现含税销售额4.2亿元，2025年预计突破7.5亿元 [1] 未来规划与资源储备 - 平谷区推介6个重点谋划项目，包括华润雪花啤酒厂盘活、地铁平谷站点站城融合等，总投资规模达43.1亿元 [2] - 项目覆盖居住改善、产业升级、交通联动、民生服务等领域 [2] - 全面梳理闲置土地、房产352处，总建筑面积达205万平方米，均已纳入城市更新招商平台 [2]

央企在保障性住房与城市更新中的实践 - 央企作为城市建设主力军，通过硬件改造与软件升级全方位推进居民从“有居”到“优居”的转变 [1] - 北京“首创和园繁星”保障性租赁住房项目为6000多名青年人提供住所，其4000余套住房在2023年建成后迅速租罄 [1][2] - 上海彭一小区非成套旧住房改造项目由中铁二十四局承建，是上海建筑体量最大、居民户数最多（2110户）的拆除重建工程，将40幢旧房变为17幢新高层住宅并配套1600多个车位 [3] 针对特殊群体需求与灾后重建的举措 - 中国建筑旗下中海集团在上海建国东路更新区域推出“友里安家计划”，为独居老人提供定向房源、租金优惠及适老设施 [5] - 在2023年北京特大暴雨后，中交一公局集团参与门头沟区潭柘寺镇灾后重建，其南辛房村异地安置工程于2025年8月通过验收 [5] - 北新建材在河北涿州灾后重建中，为12户重灾户免费修缮房屋并提供援建材料，实现一周快速交付 [5] 科技创新在建筑与城市运营中的应用 - 中国化学工程所属华陆公司研制的气凝胶材料应用于学校建筑改造，实测环境温度每上升3.5℃可使建筑外顶温度下降18℃，显著改善室内热环境并降低空调负荷 [8] - 中国建研院环能科技建设全国首个建筑领域鸿蒙生态示范工程，通过数字孪生系统与AI算法动态优化设备运行，节能效率提升15%以上 [9][11] - 华润置地在深圳后海中心区开展一体化城市运营，覆盖3.5平方公里区域，其AI算法累计接收告警事件超10万件，智能发现占比约97%，平均20分钟办结 [11][14] 保障性租赁住房的金融模式创新 - 中国国新旗下国新资产与华润置地有巢品牌探索Pre-REITs模式，成功盘活规模约20亿元的存量租赁住房资产，回收约10亿元资本金 [14][15] - 该模式已在北京、上海、宁波等地盘活4宗项目、约2458套租赁住房，出租率稳定在90%以上，预计通过10亿元新增投入撬动约30亿元的新增建设 [15] - 截至2025年6月末，上市REITs发行规模约1771亿元，其中保障房类发行8单，规模为121亿元，央企作为原始权益人发行11只，规模408亿元 [16]

文章核心观点 - 央企正通过硬件改造、软件升级、技术创新和金融模式创新，全方位推动城市更新与保障性住房建设，从“有居”向“优居”转变，拓展“安居”的当代内涵 [1][2][4][6] 保障性租赁住房项目实践 - 北京“首创和园繁星”保障性租赁住房项目为6000多名青年人提供住所，项目一期和二期4000余套租赁住房在2023年建成后迅速租罄 [1][2] - 项目采用开放式街区和“大开放、小围合”规划布局，并运用装配式装修、建筑信息模型（BIM）技术提升居住品质 [2] - 中国国新旗下国新资产与华润置地旗下有巢品牌采用Pre-REITs模式，成功盘活规模约20亿元的存量租赁住房资产，回收约10亿元资本金用于新增投资 [6][7] - 通过该模式，北京、上海、宁波等地4宗项目、约2458套租赁住房成功盘活并投入运营，出租率稳定在90%以上，预计10亿元新增投入将撬动规模约30亿元的保障性租赁住房建设 [7] 旧城改造与灾后重建 - 上海静安区彭一小区非成套旧住房改造项目由中国铁建承建，是上海建筑体量最大、居民户数最多（2110户）、改造难度最高的拆除重建工程，将40幢老旧房屋变为17幢新高住宅并配套1600多个车位 [2] - 中国建筑旗下中海集团在上海建国东路更新区域推出“友里安家计划”，为独居老人提供定向房源、租金优惠及适老设施 [3] - 在2023年北京特大暴雨后，中交一公局集团参与门头沟区灾后重建，其南辛房村工程于2025年8月验收 北新建材在河北涿州为12户重灾户免费修缮房屋，实现一周快速交付 [3] - 住建部数据显示，2025年前8个月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，2019年至2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [3] 技术创新与绿色建筑 - 中国化学工程所属华陆公司研制的气凝胶材料用于学校建筑隔热，实测环境温度每上升3.5℃可使建筑外顶温度下降18℃，显著改善室内热环境并降低空调制冷负荷 [4] - 华陆新材围绕建筑节能形成系列产品，其40项研发项目中80%已实现成果转化 [4] - 中国建研院所属环能科技建设全国首个建筑领域鸿蒙生态示范工程，通过部署建筑鸿蒙智控一体柜和基于开源鸿蒙的数字孪生系统，结合AI算法使节能效率提升15%以上 [5][6] - 该鸿蒙创新技术已在北京、深圳等地开展项目应用 [6] 智慧城市运营 - 华润置地在深圳后海中心区开展一体化城市运营，覆盖3.5平方公里区域 [6] - 运营平台依托AI赋能，试点应用“乱摆卖、暴露垃圾、机动车乱停放”等算法，累计接收告警事件超10万件，其中AI智能发现占比达约97%，平均约20分钟办结 [6] - 平台已接入片区130多栋建筑物，整合1200多个监控点，构建“AI+无人设备”多维防控网络 [6] 基础设施REITs市场 - Wind数据显示，截至2025年6月末，上市REITs发行规模约1771亿元，共发行68只，其中央企作为原始权益人的有11只，发行规模408亿元 [8] - 截至2025年上半年，保障房类REITs共发行8单，规模为121亿元 [8]

城市更新项目规划与进展 - 硚口区皮子街片作为崇仁健康生活片城市更新单元核心项目 将打造集商业、办公、居住、文保等功能于一体的复合型街区[1] - 中山公园周边片区更新项目规划将立足片区功能定位 盘活存量空间资源 拓展科创、金融、演艺等业态 丰富商文旅体展融合新业态[1] - 市青少年宫运营改造和西马片城市更新将推进园区提档升级 拓展青少年教育服务功能 并在尊重居民意愿前提下推进危旧房合作化改造[2] - 黄浦大街桥下空间利用试点项目已完成改造 设有便民护学岛、便民售卖点、公共停车场等设施 正推进连接周边学校的护学走廊建设[2] 城市更新战略与模式创新 - 强调以解放大道为轴线带动沿线片区整治、保护、改造、建设、开发、管理 以需求为导向加强重点项目建设[3] - 要求积极创新投融资机制 完善"XOD+新PPP+EPC"复合型模式 统筹城市更新、业态焕新和治理创新 探索可持续更新路径[3] - 指出要注重共建共享 加强引导、服务和监管 听取群众意见 调动市场主体积极性 增强工作合力[3]

本报记者 王彤旭 首付比例降低、房贷利率下调、限购政策调整……"十四五"期间，一系列政策相继出台，促进合理购房 需求持续释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持续 加码，进一步推动房地产业高质量发展。 强化民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十 四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化+金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改 造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中， 保障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重 要举措。 近五年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者 有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保障性住房，其中新增1万套公租房、3.5万套保障性 租赁住房。这一规划精准对接当地供需结构，瞄准新市民、青年人等群体住房缺口，让他们的安全感、 归属感更强。 国家金融监督管理总局局长李云泽近日在国务院新闻办公室举行的"高质量完成'十四五'规 ...

文章核心观点 - 文章以上海杨浦区自1993年以来的变迁为缩影，描绘了中国改革开放背景下，个体、企业与城市如何通过转型、资本引入和城市更新实现突围与发展，最终从工业重镇演变为融合历史遗存与科技创新滨江新区的过程 [1][4][5][28] 1990年代初期：改革浪潮与个体转型 - 1993年，上海国营造纸厂工程师王建华提出利用闲置厂房拓展商业印刷业务的方案，推动工厂从工业用纸向商业印刷转型，并联合高校及产权交易所进行资产评估 [4] - 当时杨浦区聚集了全市1/4的产业工人和1/3的高校 [4] - 1993年，香港上市公司中信泰富与上海隧道建设公司签约，以境外融资58亿元投入“三桥两隧”项目，首次引入BOT模式 [5] - 1993年10月杨浦大桥通车，同年内环线浦东段7.2公里通车 [5] - 1993年10月，上海启动南北高架工程，需迁移1.8万户居民、916家单位，近十万人 [9] 城市更新与历史传承 - 杨浦滨江南段公共空间设计强调保留历史基底，在延续历史的基础上进行“底片叠加” [14] - 杨浦滨江岸线约7.5公里，保留26处历史保护建筑、64处工业遗产 [12] - 在平凉社区01E4-03地块建设工程规划中，保留了2栋优秀历史建筑及2处文物保护点，并改造升级为风貌商业街区 [23] - 城市更新并非推倒重来，而是让工业文明的钢铁筋骨支撑起数字时代的创新 [28] 中信泰富地产的项目布局与杨浦滨江开发 - 中信泰富地产已成功布局上海、长三角、长江中游经济带、环渤海及粤港澳大湾区，打造了中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城等多个标杆项目 [17] - 2023年12月，中信泰富以总价114.3905亿元，楼面价63127元/平方米竞得杨浦平凉街道4宗打包地块，总建筑面积18.1万平方米，其中住宅11.3万平方米、办公5.2万平方米、商业1.6万平方米 [16] - 该项目位于杨浦滨江八埭头核心地段，打造约18万平方米综合体“外滩道”，涵盖高端住宅、风貌别墅、商业街区、总部办公及历史建筑集群，拥有约500米一线亲江距离 [25] - 项目联袂杨浦滨江集团、杨浦商贸集团共同开发 [17] 杨浦滨江的现状与未来定位 - 杨浦滨江是上海2035总规确定的中央活动区，散落着世界技能博物馆、绿之丘、毛麻仓库等公共空间 [16] - 区域已吸引美团上海总部、中交集团上海总部、抖音集团上海滨江中心等头部企业落户，形成工业遗存、创新园区与企业融合的共生态势 [16] - 未来规划复兴“福禄街”繁华，将原华生印务公司旧厂房改造为创意空间，在平凉路上实现海派红砖与玻璃立面的交融 [28] - 区域发展吸引了曾经迁出的居民及海外人才回流 [28]

行业投资评级 - 行业评级为“推荐”（维持）[6] 核心观点 - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 重视在供应缩量预期 供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 [4] - 判断现房销售相关政策或难以“一刀切” 更大概率以试点形式逐步推进 并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河” 因其或提高行业进入门槛 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策 围绕合理估值区间做投资或更可取 当前板块调整后PB约10倍 已基本反映现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块已进入投资区间 而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约07倍 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优 （2）部分企业信用溢价 （3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市新房网签面积同比-32% 较9月降幅扩大29 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+15% 较9月增幅扩大6 PCT 二线城市同比-34% 由正转负 较9月下降39 PCT 三线城市同比-62% 较9月降幅扩大41 PCT [3] - 10月1日-6日新房网签面积环比低于过去4年同期水平 [12] 二手房网签情况 - 10月1日-6日 样本城市二手房网签面积同比+4% 较9月增幅收窄10 PCT [3] - 分城市能级看 一线城市同比+1% 较9月增幅收窄24 PCT 二线城市同比-14% 由正转负 较9月下降20 PCT 三线城市同比+11% 较9月增幅扩大2 PCT [3] - 10月1日-6日二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [19] 土地市场情况 - 2025年1-9月 全国累计土地成交建筑面积同比-9% 降幅较1-8月收窄1 PCT 累计成交楼面均价同比+17% 增幅较1-8月收窄6 PCT [23] - 2025年9月单月 全国土地成交建筑面积同比+1% 成交楼面均价同比-9% [23] - 2025年9月 全国土地流拍率较上月下降130 PCT [25] - 2025年9月 全国土地出让金同比-81% 降幅较8月收窄219 PCT [30] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年9月 12个样本城市平均二手带看人数环比由8月的+28%转负至-33% 同比增幅较8月收窄44 PCT至153% [4][44] - 截至2025年9月 12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的58%下降02 PCT至56% 同比降幅较8月扩大130 PCT至-146% [4][51] - 截至2025年8月 北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大 上海二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][43]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [4] 报告核心观点 - 2025年8月中国房地产市场整体呈现“市场需求承压，政策释放积极信号”的态势 [4][16][20] - 一线城市商品住宅成交量同比降幅显著，房企销售业绩分化，融资规模小幅下降 [4][5][7] - 中央层面持续强调巩固房地产市场止跌回稳态势，新一轮支持政策有望开启，重点聚焦城市更新、释放改善性需求等领域 [12][16][20] 全国市场整体情况 市场需求 - 2025年8月，一线城市商品住宅平均成交面积为47.03万㎡，同比下降21.16% [4][10] - 二线城市商品住宅平均成交面积为31.38万㎡，同比下降4.51% [4][10] - 三线代表城市商品住宅平均成交面积为12.89万㎡，同比下降10.76% [4][10] 供求情况 - 2025年1-8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.19，较去年同期有所增长 [11] - 2025年8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.14，较去年同期有所增长 [11] 政策盘点 - 国务院第九次全体会议提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [12][13] - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [21][24] 重点企业整体情况 重点企业拿地情况 - 2025年8月，重点监测品牌房企累计权益新增土地面积27.3万平方米，权益规划建筑面积66.6万平方米，权益拿地成本135.5亿元 [6][34] - 招商蛇口为本月拿地金额最高企业，拿地2宗，权益拿地金额63.2亿元 [6][34] 重点企业销售情况 - 2025年8月，监测的品牌房企销售额整体较去年同期下降2.6%，但环比上月上升15.0% [5][35] - 监测的10家房企中，有5家出现同比销售额下降，金地集团同比降幅最大，为-58.9% [5][35] - 中海地产销售额环比增幅最大，达到54.9% [5][35] 重点企业融资情况 - 2025年8月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [7][39] - 融资结构方面，信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6%；ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [7][39] - 债券融资平均利率为2.51%，同比及环比均略有下降 [7][39] 品牌房地产企业经营状况 万科 - 2025年8月销售额90.0亿元，同比减少47.7%，环比减少33.1% [45] - 新增土地1宗，权益拿地金额1.56亿元，平均楼面价5294元/平方米 [43][46] - 上海的中興傲舍为热销项目，销售额9.4亿元 [49][52] 保利发展 - 2025年8月销售金额180.0亿元，同比减少18.9% [58] - 新增土地3宗，权益拿地金额16.1亿元，平均楼面价6389元/平方米 [55][56] - 三亚的保利·天珺为热销项目，销售额13.3亿元 [61][64] 中海地产 - 2025年8月销售金额183.5亿元，环比增长55.4%，同比微降0.3% [68] - 本月无新增土地 [67][71] - 广州的亚运城为热销项目，销售额7.48亿元 [74][75] 金地集团 - 2025年8月销售金额22.2亿元，同比减少58.9% [79] - 本月无新增土地 [78][82] - 青岛的平安国际医疗健康城为热销项目，销售额1.93亿元 [85][86] 绿城中国 - 2025年8月销售额195亿元，同比增加7.7% [92] - 新增土地1宗，权益拿地金额12.2亿元，平均楼面价20364元/平方米 [89][90] - 杭州的奥映鸣翠府为热销项目，销售额17.41亿元 [94][97] 华润置地 - 2025年8月销售额189亿元，同比增加24.3% [101] - 新增土地1宗，权益拿地金额38.9亿元，平均楼面价59586元/平方米 [98][99] - 贵阳的贵阳华润国际社区为热销项目，销售额15.93亿元 [104][107] 招商蛇口 - 2025年8月销售额195.3亿元，同比增加38.4% [113] - 新增土地2宗，权益拿地金额63.2亿元，平均楼面价26980元/平方米 [110][114] - 上海的海上·清和玺为热销项目，销售额6.14亿元 [117][120] 龙湖集团 - 2025年8月合同销售额46.2亿元，同比减少29.0% [126] - 新增土地1宗，权益拿地金额3.5亿元，平均楼面价14200元/平方米 [123][124] - 上海的上海奉贤御湖境为热销项目，销售额4.5亿元 [128][131] 建发房产 - 2025年8月合同销售额80.5亿元，同比增加69.1% [135] - 本月无新增土地 [134][138] - 北京的建发·海晏为热销项目，销售额7.7亿元 [141][142] 越秀地产 - 2025年8月销售金额53.0亿元，同比减少47.0% [146] - 本月无新增土地 [145][149] - 上海的翡云悦府为热销项目，销售额12.65亿元 [152][153]

文旅活动 - 重庆磁器口古镇于10月5日举办长街宴活动，吸引众多游客前来品美食、赏民俗表演，共迎中秋佳节 [1] - 活动通过无人机拍摄记录，显示其规模与吸引力 [1] 古镇发展策略 - 当地统筹推动文旅融合与城市更新，在保留古镇原有街巷布局的基础上进行开发 [1] - 策略重点是将传统文化融入街区、植入景点，使古镇焕发新的生机 [1] 历史与定位 - 重庆磁器口古镇位于嘉陵江边，历史可追溯至北宋年间，拥有千年历史 [1] - 古镇通过融合传统与现代元素，提升其作为旅游目的地的吸引力 [1]

项目改造与修缮 - 济南市对明府城片区实施房屋保护修缮、历史肌理保护和传统风貌恢复，按照“留、改、整”的原则进行[2] - 泮壁街、后宰门街、西更道街的31处泉水院落得到提升修缮[2] - 上新街片区先后修缮81个传统院落，在保留历史建筑原貌的同时注入现代元素[4] 业态引入与活化 - 后宰门街部分院落改造后引入民谣咖啡店、木艺工坊等个性化店铺[1] - 上新街引入创意零售、国潮服饰、日咖夜酒、文化体验、民宿酒店等特色业态[4] - 通过修缮古建筑、活化利用历史文化景观，打造“文化—艺术—历史—商业”多维复合空间[4] 历史与文化价值 - 明府城片区是济南历史遗存最集中、文化积淀最深厚的区域，拥有芙蓉街、百花洲、府学文庙等历史遗存，以及珍珠泉、芙蓉泉等百余处泉池水系[2] - 建于民国初年的上新街现存6处文保建筑、10处历史建筑、12处名人故居以及22处特色民居院落，曾是老舍等文化名流聚居之地[2] - 西更道街设有“诗词长廊”，镌刻历代文人墨客在济南留下的经典名句[2] 改造原则与效果 - 修缮工作坚持“最小干预、修旧如旧”原则，最大程度保留城市文化记忆[4] - 改造实现了泉城建筑风貌、泉水特色和历史文脉的有机融合[2] - 项目形成“历史保护—业态升级—民生改善”的良性闭环，提升城市形象[4]