地块基本信息 - 地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地，由六个小地块组成，其中四块为住宅用地，已进入预申请环节 [1] - 地块位于北京二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街景区，步行至天安门广场约2.2公里，交通与生活配套完善 [1][4] - 土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1，住宅建筑面积上限为1.75万平方米（占比不超过70%） [6] 地块规划与产品定位 - 由于邻近天坛等文物保护单位，建筑高度受严格限制，三地块限高18米，一地块限高仅3.3米，容积率0.39 [7] - 限高18米地块预计将打造为低密度洋房、大平层或叠墅产品，限高3.3米地块大概率规划为高端四合院产品，形成现代与传统融合的高端住宅区 [7] - 出让文件明确要求建成后的院落必须“整院售卖”，不得拆分，并在合同中禁止擅自改建、装修和拆分，以保护核心区历史风貌 [7] 开发挑战与价值 - 地块形状不规整且被道路隔开，分散布局叠加严格的城市风貌管控要求，显著增加了产品设计与规划难度 [8] - 起始价19.5亿元，折合起始楼面价约7.8万元/平方米，业内认为该价格反映了地块开发的复杂性，对开发商综合能力要求较高 [3][8] - 地块的稀缺性是其核心价值，已有潜在竞拍房企开展市场调研，预计将引发房企激烈争夺 [1][3] 市场前景与价格预测 - 参考邻近的金鱼池地块以25%溢价成交，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望达到8.97万-9.75万元/平方米，甚至可能触及10万元/平方米 [12] - 结合周边项目如金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米及二手房成交情况，预测本地块未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米波动，稀缺四合院产品单价可能更高 [12] - 邻近的天坛府项目位置不及本地块，但其全盘住宅销售额已突破326亿元，显示核心区高端项目强大的市场接受度，本地块销售前景被看好 [13] 行业趋势与土地供应展望 - 北京中轴线申遗成功后，其周边地块供应将更注重保护与更新的平衡，未来预计仍会有优质地块释放，但将严格遵循“保护优先”原则 [13] - 趋势显示，未来核心城区将持续通过城市更新、拆迁改造腾挪出土地，释放更多优质地块 [14]

政策目标 - 商务部等9部门联合发布通知 明确2030年实现“百城万圈”目标 即确定100个试点城市并建成1万个便民生活圈 [1][2] - 具体目标包括打造500条“银发金街”和500个“童趣乐园” 居民满意度达到90%以上 商业网点连锁化率达到30%以上 [2] - 建设原则为“问需于民、因城施策、一圈一策” 聚焦“一老一小” 打造全龄友好型品质生活圈 [1] 建设任务与进展 - 五方面任务包括扩大覆盖范围、优化设施布局、推动业态升级、推动服务升级、推动管理升级 [2] - 截至2025年7月底 210个试点地区已建成便民生活圈6255个 涉及商业网点150.3万个 服务居民1.29亿人 [2] - 政策保障措施涵盖场地供给、税费优惠、金融保险支持及各部门政策集成 [2] 养老服务建设 - 重点建设为老服务业态 把养老服务作为便民生活圈必备业态 [4] - 具体举措包括引导老年用品店、老年餐等业态布局 支持商业空间适老化改造 设立老年社交会客厅及文化课程 [4] - 民政部数据显示截至今年6月底全国老年助餐点达8.6万个 日均为328万人提供助餐服务 [5] 城市更新协同 - 城镇老旧小区改造与完整社区建设协同推进 全国累计开工改造老旧小区30万个 惠及居民5100万户 [6] - 改造过程中增设各类社区服务设施7.96万个 新增停车位400万个 电动自行车充电桩93万个 [6] - 106个完整社区试点建设改造公共服务设施2000多个 新增停车位2.62万个 惠及居民108.85万人 [6]

政策目标 - 到2030年实现“百城万圈”目标，即确定100个先行区试点城市，建成1万个便民生活圈 [2] - 打造500条“银发金街”和500个“童趣乐园”，居民满意度目标达到90%以上，商业网点连锁化率目标达到30%以上 [2] - 推动基础型、提升型便民生活圈转变为品质型 [2] 建设原则与任务 - 建设遵循“问需于民、问计于民”、“因城施策、一圈一策”、“缺什么、补什么”原则，聚焦“一老一小” [1] - 五方面核心任务包括扩大覆盖范围、优化设施布局、推动业态升级、推动服务升级、推动管理升级 [2] - 保障措施涉及健全工作机制、扩大场地设施供给、支持类公益性业态、落实税费优惠、加大金融保险支持等 [2] 为老服务建设重点 - 养老服务被定位为便民生活圈的必备业态 [4] - 满足基本生活需求方面，引导“小修小补”、老年用品店等业态布局，鼓励发展老年餐，支持商业空间适老化改造 [4] - 满足品质与精神生活需求方面，将打造老年社交空间，设立书店、理疗馆等业态，并开设声乐、摄影等课程 [4] - 截至今年6月底，全国老年助餐点已达8.6万个，日均为328万人提供助餐服务 [5][6] 城市更新与社区建设基础 - 全国累计开工改造老旧小区30万个，惠及居民5100万户，增设各类社区服务设施7.96万个 [7] - 在改造过程中新增停车位400万个、电动自行车充电桩93万个，新增文化休闲及体育健身场地3200多万平方米 [7] - 106个完整社区试点已建设改造公共服务设施2000多个，新增停车位2.62万个，惠及居民108.85万人 [7] 普惠托育服务发展 - 国家卫生健康委将扩充方便可及的社区托育作为重点，提供多种形式的托育服务 [9] - 发展举措包括加大中央预算内投资引导、保障新建及已有小区托育设施空间、深入开展托育服务质量提升行动 [9] - 政策目标是加快推进普惠托育服务体系建设，让群众“托得方便”、“托得放心” [9] 现有建设基础 - 自2021年政策推进以来，截至2025年7月底，210个试点地区共建成便民生活圈6255个 [2] - 现有便民生活圈涉及商业网点150.3万个，服务居民1.29亿人 [2]

项目背景与定位 - 公司项目为北京科学教育电影制片厂旧厂房改造而成的现代化高中北京市仁泽高中 [1] - 项目是北京核心区什刹海地段城市更新项目，原址涵盖数十年历史的科影厂制作基地、300年历史的清朝王府及部分低效业态 [1] - 项目由北京市设计研究院参与，避免大拆大建，实现旧空间焕发新活力 [1] 建筑设计与空间规划 - 项目团队采用地毯式评估对每栋建筑单独研判，保留水磨石扶手、老式楼梯等历史元素 [1] - 以教育空间叙事逻辑整合多元建筑风格，打造三层递进式院落结构 [1] - 校园无传统高大教学楼，多栋小楼错落分布，形成静谧且富有层次的学习氛围 [1] - 校园中心四合院王府转型为教学研讨区，四周环绕环形跑道打破传统运动场单一形态 [1] - 教学楼利用层高优势设计中庭与天窗，开辟阳光房作为答疑讨论区 [1] 教育体系与特色 - 公司构建六维个性化支持体系，涵盖课程、教学、辅导、评估、心理、升学指导 [2] - 教育体系结合三级进阶课程、分层走班、导师制，助力学生寻找专属成长路径 [2] - 学校开设IGCSE、A-Level课程，设立文明对话工作坊、模拟联合国等跨文化项目 [2] - 打造智慧校园+AI助学+AI助教全链路系统，将智能技术融入教育全流程 [2] 运营现状 - 学校已步入办学第二年，完成各年度招生任务 [2] - 学校依托1:3至1:4的师生比，填补西城区民办高中领域的发展空白 [2]

1-8月房企土地储备排名 - 中海地产以309.37万平方米全口径土地储备位列行业第一 [2] - 招商蛇口与保利发展控股分别以275.64万平方米和267.19万平方米位居第二、三位 [2] - 前10名企业还包括绿城中国（216.09万平方米）、华润置地（210.17万平方米）等央国企及混合制企业 [2][3] 房企投资策略分化 - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03% [10] - 头部央国企如华润置地、保利发展主导核心城市优质地块竞争，权益拿地金额最高达584.5亿元 [13][14] - 混合制及民企如绿城中国、龙湖集团明确下半年将放缓拿地节奏，更注重风险控制 [14] 土地市场供需结构变化 - 一二三线城市住宅用地供应规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%但同比下降21.18% [16][18] - 成交市场明显收缩：成交规划建筑面积1883.39万平方米，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，同比下降39.67% [24][26] - 三线城市呈现"量升价涨"特征，供应建筑面积环比增25.98%，楼面价同比增10.54% [18][22] 城市能级差异化供地策略 - 一线城市采取"控量提质"策略，供应宗数及面积同比降幅超60% [18][19] - 二线城市以"量增价跌"为主，供应宗数环比增85.39%，但楼面价同比下降29.19% [18][19] - 三线城市通过提升土地质量对冲市场压力，楼面价同比上升10.54% [18][22] 定向回购机制受青睐 - 南京江宁区谷里G59地块以44.24%高溢价成交，因政府承诺以12100元/平方米包干单价定向回购全部房屋 [27][28] - 该模式为房企提供稳定收益保障，成为风险对冲重要工具 [27][28] - 宁波江北区地块经政府收储后重新挂牌，成交价较收储价增加1.1亿元 [26] 重点城市土拍动态 - 上海杨浦区滨江地块成交楼面价达9.22万元/平方米，溢价率28% [36] - 北京朝阳区呼家楼地块楼面价突破8.1万元/平方米，为CBD核心区近十年首宗住宅用地 [35] - 产业类民企试水土地市场，如长江精工以11.19%溢价率竞得上海闵行区地块 [37] 城市更新政策与创新 - 全国改造项目达864个，总投资额6419.44亿元 [40][42] - 宁波创新"工业上楼"政策，符合条件项目免收土地价款 [39][42] - 广州推行居民自主改造模式，通过意愿征询机制形成共识 [41][42]

行业投资评级 - 建筑行业评级为推荐，维持评级 [5] 核心观点 - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，城市更新将持续推进，城镇化率预计超过70% [8][11] - 重大工程如雅下水电、川藏铁路、新藏铁路、三峡新航道等发挥稳增长支撑作用 [8][61][62] - 海外基建需求提升，建筑出海成为趋势，一带一路沿线国家基建水平有较大提升空间 [8][22][23] - 建筑数字化和工业化加速，AI与BIM技术助力效率提升，建筑机器人应用广泛 [8][32][36][41] - 算力基建、洁净室、新疆煤化工、核电工程等领域景气度高 [8][77][82][86][87] 高质量发展建设世界建造强国 - 城市发展过渡到存量提质增效阶段，十五五期间城镇化率预计超过70% [11][12] - 建筑业增加值占GDP比重保持在5%左右，装配式建筑比例达到40%以上 [8][17] - 建筑垃圾排放量控制在每万平方米200吨以下，数字化、智能化水平提升 [8][17] - 国资委考核注重ROE和现金流，行业向高质量发展转型 [13][14] 聚焦出海、数字化与工业化 - 全球产业转移带动海外基建需求，一带一路沿线国家人均铁路里程仅为美国的1/3 [22][23] - 81家中国内地企业入围2024全球最大国际承包商榜单，国际营业额合计1229.7亿美元 [27] - 建筑数字化渗透率仅0.13%，远低于发达国家1%的水平，提升空间大 [36] - AI辅助设计提升效率7-8倍，BIM技术推动设计建造模式从二维向多维转变 [37][38] - 装配式建筑促进绿色发展和建筑机器人应用，建筑机器人效率可达人工的2.5-8倍 [39][41][48] 城市更新与重大项目齐头并进 - 城市更新行动扩围至35城，中央财政补助超过200亿元 [60] - 雅下水电工程总投资约1.2万亿元，川藏铁路雅安至林芝段总投资3198亿元 [62][64] - 新藏铁路剩余待建长度约1754公里，总投资估算1754亿元 [68] - 内河航运投资增长，2023年投资额达1052亿元，三峡水运新通道静态总投资766亿元 [69][74] - 算力基建投资超过435亿元，拉动投资超2000亿元，智能算力规模预计达1117.4 EFLOPS [77][80][81] 工业数字提质增效与投资机会 - 推荐四条投资主线：重大工程支撑、出海与高股息、低空经济与机器人、供需格局好的专业工程 [8] - 重点关注中国铁建、中国中铁、中国交建、中国建筑等央国企，以及出海和数字化转型领先企业 [91][92][93][94] - 洁净室行业受益于医疗健康和集成电路需求，市场规模持续增长 [82][85] - 新疆煤化工和核电工程景气度高，核电装机容量预计达1.5亿千瓦 [86][87]

财务业绩 - 2025年半年度实现营业收入8.2亿元 [2] - 城市运营业务收入7039万元，同比增长17.61% [2] - 累计现金分红金额超2亿元 [2] - 2024年2月至8月累计支付9938万元回购公司股票7254万股 [2] 业务发展 - 重点发展城市运营和绿色建设业务 [2] - 加快在城市更新、植物迁地保护等重点方向布局 [2] - 成功中标广州白云国际机场T3航站楼绿化景观服务采购等重点项目 [2] - 积极拓展康养产业项目，参与泰康之家康养社区（广州、北京、成都、苏州等地）、江门银葵医院、梅州谷城医院等项目建设 [1] 战略规划 - 优化客户结构，重点发展央企、国企等头部地产商 [2] - 聚焦具有行业领导力的优质产业客户，深化战略合作 [2] - 持续完善内部管理体系，提升项目执行质量和运营效率 [2] - 充分发挥景观园林和工程建设专业优势，使康养业务成为业绩稳健增长新引擎 [1]

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 9月18日，山东省城市工作会议在济南召开。会议提出，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，锐意 进取、真抓实干，奋力开创具有山东特色的城市发展新局面。 山东省城乡规划设计研究院有限公司董事长张学强认为，全省城市工作会议是对近期召开的中央城市工作会议精神的深入贯彻与具体落实。在城市发展正从 大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，做好城市更新专项规划尤为重要。 他认为，山东在推进城市更新中，要做好城市体检，坚持问题导向、目标导向；以片区统筹思路盘活存量，通过土地混合利用和项目"肥瘦搭配"实现综合平 衡，破解更新中的"碎片化"难题；要注重模式创新，统筹发挥公共政策支持与市场主体的作用，创新设计理念、技术手段、运营模式和投融资模式，让城市 在共建共治共享中迸发持久活力。 济南市望岳路创意设计产业园更新前后。 山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在交流发言时介绍，山东通过实施城市更新"十大工程"盘活存量、带动增量、提高质量，178个片区改造项目完成投资 逾千亿。山东省发展改革委党组书记、主任孙爱军交流发言时表示，接下来将谋划更多市政管网、城中 ...

项目背景与政策支持 - 成都市启动"金角银边"项目，旨在利用城市剩余空间打造高品质公共区域，截至去年底已累计打造848处，并计划在2024年底前累计完成超过1000处[12][16] - 项目源于2021年11月出台的《成都市更新利用城市剩余空间打造"金角银边"三年行动方案》，由成都市公园城市建设管理局编制，重点利用桥下、街旁、地下、屋顶等7类剩余空间[15][16] - 中央层面于2024年7月召开城市工作会议部署高质量城市更新，8月印发文件提出激活城市存量资源潜力，为项目提供政策支持[12] 空间改造实施与规模 - 双桥子立交桥下空间改造完成2.7万平方米绿化景观提升，并建成面积1800平方米的篮球公园，于2022年5月开放[15] - 改造范围从中心城区扩大至全部区县，利用低效用地等7类空间实施"小、快、灵"项目以满足市民休闲、运动、停车等需求[14][16] - "留声记·1982"项目由政企共同投入数千万元改造资金，其中企业投入1800万元，占比近四成，将老办公楼改造为集办公、商业、休闲于一体的综合空间[25][26][27] 商业模式与资金筹措 - 项目采用经营权有偿使用和"以用代管"模式，撬动社会资本参与，如双桥子立交桥篮球公园由四川搏风体育以每年22万元获得经营权，企业总投资200多万元[24] - 成都武侯文化创意产业投资有限公司投资1700万元建成15个项目，并通过招募"城市合伙人"将5处有经营潜力的项目纳入联运，收益用于全部项目的管理维护[28] - 企业通过限时低价收费、植入贩售机等方式获取收益，提倡"以园养园"实现可持续运营，政府提供"以奖代补"资金支持[24][28][29] 社区参与与运营成效 - 项目实施"市民评议、专家评价、行业管理部门评定"机制，改造前社区召开数十场坝坝会充分征求群众意见，如抚琴街道西南街社区针对3万居民需求进行规划[19][23] - 改造后空间利用率显著提升，双桥子立交桥下花卉市场生意改善，"留声记·1982"已入驻文创、餐饮等企业40余家，社区活动如医保宣讲、合唱团表演增强人气[16][27][30][31] - 运营方通过举办社区篮球赛、非遗游园活动及免费开放时段提升服务效能，选聘"市民园长"参与管理，增强社区黏性[31][32]