土地市场整体趋势 - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6% [1][4] - 一二线城市土地出让金同比增幅约20%，平均溢价率在10%以上，而三四线城市平均溢价率仅3.5% [1][5] - TOP100房企前9个月拿地总额7278亿元，同比增长36.7% [1][6] 核心城市市场表现 - 杭州前三季度土地出让金1304亿元位居全国第一，同比增长62% [4] - 北京土地出让金1121亿元位列第二，同比增长11%；上海土地出让金1035亿元位列第三，同比增长39% [4] - 上海徐汇滨江地块成交楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，深圳前海桂湾地块溢价率86.1%刷新深圳宅地地价纪录 [2][3] 房企投资策略与竞争格局 - 资金实力雄厚的央国企主导土地市场，1-9月共8家房企拿地金额超200亿，除滨江外均为央国企 [6] - 中海地产以759亿元拿地总额居行业首位，绿城、华润置地、招商蛇口拿地金额均超500亿元 [6] - 房企投资高度聚焦热点城市，中海、华润在北京、上海、杭州的拿地金额占比分别达76%和74% [7] 市场结构新变化 - 城投平台拿地占比显著下滑，2025年上半年总权益拿地Top30房企中城投仅占2席，较2024年同期减少3席 [7] - 出现产业类民企参与土拍新现象，如智能终端公司新易腾与开发商宇诚集团联合体在上海拿地 [7][8] - 重点城市土地供应呈现"缩量提质"特征，市场化机构拿地积极性提高 [7]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

上海土地拍卖总体情况 - 10月20日上海出让6宗涉宅用地，总成交金额198.77亿元，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价184.95亿元 [1][3] - 6宗地块中3宗溢价成交、3宗底价成交，整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳 [2][3] - 本次土拍吸引20余家企业参与，多为国央企及本地城投平台，除杨浦东外滩和徐汇滨江地块外，其余4宗均为联合体拿地 [5] 溢价成交地块详情 - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价148,503元/㎡，溢价率10%，创板块新高，规划建筑面积30,066.68㎡，容积率1.50，吸引3家竞买人 [2][3] - 静安苏河湾地块由招商蛇口、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价81,415元/㎡，溢价率9.03%，规划建筑面积95,033.41㎡，容积率3.64，吸引3家竞买人 [3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元竞得，成交楼面价69,958元/㎡，溢价率14.69%为全场最高，规划建筑面积37,396.65㎡，容积率2.5，吸引4家竞买人 [2][3] 底价成交地块详情 - 松江新城地块由国贸地产、松江交投联合体以底价6.56亿元竞得，成交楼面价21,500元/㎡，规划建筑面积30,520.44㎡，容积率1.2 [4] - 徐汇华泾地块由徐房、汇成联合体以底价26.51亿元竞得，成交楼面价27,703元/㎡，规划建筑面积95,690.71㎡ [4] - 宝山杨行地块由金茂、宝冶联合体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价14,588元/㎡，规划建筑面积120,033.02㎡ [4] 地块区位与市场分析 - 徐汇滨江地块位于内中环间，距黄浦江约800米，景观文化资源优越，周边覆盖4条地铁线，作为上海土地价格高地创新高符合预期 [6] - 静安苏河湾地块地处静安内环，距苏州河约400米，周边商业文化配套成熟，杨浦东外滩地块位于内中环间，紧邻地铁12号线及交通干线，开发潜力受认可 [6] - 本轮土拍持续释放优质地块，结合9月"好房子"建设新政，土地市场理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [6]

10月20日，上海出让6宗涉宅用地，共吸引了20余家企业参拍，最终3宗溢价成交、3宗底价成交，总 成交金额198.77亿元。 其中，徐汇滨江地块成交楼面价最高，达14.85万元/㎡，创徐汇滨江板块成交楼面价新高；杨浦东外滩地 块溢价率最高，为14.69%。 业内人士认为，此次土拍整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，预计土地市场的理性表现将逐 步传导至新房销售市场。 6宗地块198.77亿元成交 10月20日，上海出让6宗涉宅用地，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价 184.95亿元。最终3宗溢价成交、3宗底价成交，总成交金额198.77亿元。 松江新城地块，规划建筑面积30520.44㎡，容积率1.2，建筑限高30m，起始价6.56亿元，起始楼面价 21500元/㎡。该地块由国贸地产、松江交投联合体以底价6.56亿元竞得地块，成交楼面价21500元/㎡。 "作为本轮土拍焦点，徐汇滨江地块位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，毗邻龙华寺、西岸艺术中心及 西岸美术馆等公共文化设施，景观与文化资源优越。周边1公里范围内覆盖地铁3、11、12、23号线，路 网完善。作为上海 ...

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 全国楼市仍呈投资、销售与价格同步下行态势，调整压力持续 [4] - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，同比下降13.9%，降幅较上月扩大1个百分点 [4] - 1-9月新建商品房销售面积65,835万平方米，同比下降5.5%，销售额63,040亿元，下降7.9%，降幅均有小幅扩大 [4] - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积198.09万方，本年累计成交面积7,068.95万方，累计同比下降4.9% [5][13] - 30城近四周平均成交面积165.43万方，同比下降18.1%，环比上升5.9% [5][13] - 分线城市看，一线城市近四周平均成交面积47.86万方，同比下降19.4%，环比上升2.3%；二线城市81.5万方，同比下降4.7%，环比上升8.7%；三线城市36.07万方，同比下降36.7%，环比上升4.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积8,081.77万方，同比下降9.03%，环比下降0.18%，去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积215.09万方，本年累计成交面积8,859.15万方，累计同比上升13.4% [6][19] - 20城近四周平均成交面积166.91万方，同比下降11.6%，环比上升0.6% [6][21] - 截至2025/10/6，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比下降13.4%，挂牌价指数为150.59，环比下降0.19% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地101宗，成交32宗；新增供应商服类土地100宗，成交68宗 [26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66 [26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5,539.5元/平方米，溢价率2.92%，环比上升0.34个百分点；成交商服类土地楼面均价1,715.75元/平方米，溢价率0.75%，环比上升0.01个百分点 [26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.35%，跑输沪深300指数（下跌2.22%）0.12个百分点 [7][32] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，跑赢恒生综合指数（下跌4.11%）1.73个百分点 [7][32] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第6 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%） [37]

从土地热度来看，一季度住宅用地平均溢价率保持较高水平，二季度后有所回落，三季度降至低位。曹 晶晶指出，今年初，随着去年四季度新房销售出现阶段性修复，土地市场也迎来积极变化，北京、上 海、深圳、杭州、成都等热点城市土拍有所升温，多宗地块拍出高溢价率。一季度300城宅地平均溢价 率达13.4%；二季度尤其是5月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，同时房企投资保持审慎态 度，土地市场出现明显降温，平均溢价率降至7.5%；三季度房企拿地继续保持审慎态度，平均溢价率 为5.8%，其中7月受个别地块带动，溢价率阶段性提升，但8月核心城市土拍减少，溢价率再次回落，9 月300城宅地平均溢价率降至3.8%，是今年月度最低水平。 值得注意的是，三季度，上海、深圳多宗地块实现高溢价成交，部分地块刷新城市或区域地价最高纪 录：上海三季度成交19宗宅地，土地出让金达397.2亿元，平均溢价率为19.7%。其中，3宗溢价率超 30%，浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/m²，刷新 全国宅地地价最高纪录。深圳三季度成交6宗宅地，5宗溢价成交，土地出让金达180.8亿元，平均溢价 率为31 ...

土地市场整体表现 - 2025年第41周（10月6日-10月12日）土地市场供求规模均处于低位，供应建筑面积284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积304万平方米，环比下降18% [1] - 受月初双节假期影响，优质土地出让频次减少，本周平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低，土拍热度平淡 [1] - 本周土地成交金额为185亿元，环比大幅下降33% [2] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌一宗宅地，位于增城区，出让底价8亿元，起拍楼板价为7130元/平方米 [2] - 重点城市本周共供应住宅用地31幅，平均容积率为1.83 [2] - 苏州相城区挂牌一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米，地块优势为交通便利、临近医疗及教育资源，劣势为缺乏大型商业综合体和轨道交通，周边可比房价约2万元/平方米 [2] 重点城市土地成交 - 广州本周共有3宗含住宅用地出让，其中2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29.0亿元 [3] - 广州海珠区新港西板块地块由中海地产竞得，溢价率7%，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米，扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米，地块需配建大量回迁物业及配套设施 [3] - 广州白云区太和镇地块热度较高，吸引3家房企竞价，经过15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24%，成交楼面价6617元/平方米，该地块采用“公开出让+定向回购”模式，由指定公司以14.99亿元总价回购用于安置房 [4] 高总价与高单价地块排名 - 高总价地块排名前五的城市为广州、南京、无锡，成交总价在10亿至13亿元之间，溢价率均为0% [9] - 高单价地块排名前五的楼板价在17324元/平方米至34083元/平方米之间，同样全部为底价成交，无溢价 [10]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

2025年第39周 Weekly 2025年9月22日-2025年9月28日，第39周土地供应规模大幅上升，成交规模延续高位，土拍热度低位持平。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为695万平方米，环比上升89%，成交建筑面积为648万平方米，环比下 降7%，依旧延续年内高位。本周厦门出让了4宗高总价宅地，合计成交总价81.25亿元，但均由本地国企底 价竞得，土拍热度低位持平，周度平均溢价率1.5%。 供应： 本周供应建筑面积为695万平方米，环比上升89%。 一线城市中北京挂牌2宗宅地，均位于昌平区，合计出 让底价54.1亿元。广州番禺区挂牌1宗宅地，出让底价11亿元。重点城市本周供应宅地72宗，平均容积率1.95。 重点供应地块方面，北京昌平区天通苑歇甲庄村挂牌一宗低密度高总价地块，地块容积率1.65，起拍总价26亿元， 起拍楼板价2.5万元/平方米。地块距离17号线天通苑东站约2公里，未来可换乘13A线，连接望京、西三旗、上地乃 至中关村软件园等重要就业区域。教育和商业主要依赖歇甲庄村规划新建。周边有清河、温榆河公园等生态资源， 生态配套较佳。不过地块周边城市界面较为老旧，且临近拆迁安置房片区。该地块歇甲 ...

2025年第38周 Weekly 2025年9月15日-2025年9月21日，第38周土地供应规模延续回落，成交规模大幅上升，整体土拍热度仍维持低位。本周重点城市 监测供应土地建筑面积为367万平方米，环比下降25%，成交建筑面积为699万平方米，环比大增261%。本周杭州运河新城宅地 虽如期高溢价成交，但大多数二线城市宅地均以底价出让，土拍热度低位下探，平均溢价率1.5%，较上周进一步下滑了1.7个百 分点。 供应： 本周供应建筑面积为367万平方米，环比下降25%。 一线城市中仅广州挂牌了1宗宅地，位于番禺区黄沙岛，起拍价4.2亿元。 重点城市本周供应含宅用地39宗，平均容积率1.73。重点供应地块方面，在番禺举行的2025年土地招商服务推介会上，黄沙岛地块是唯一 被列为"传世系列"的地块。该地块位于番禺中心城区核心地带、广场片区中轴线、市桥服务组团核心。位于一线滨江位置，宗地面积4.45 万平方米，其中绿地面积1.8万平方米，道路用地面积0.9万平方米，实际可用建设用地面积仅1.7万平方米，规划住宅建面1.9万平方米，容 积率低至1.1。地块限高24米，按地块推介效果图展示，预计将建设为9栋叠墅产品。地 ...