房地产市场整体趋势 - 5月全国70城新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍下降，市场处于调整期 [1] - 杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城，上海环比涨0.7%，成都、南宁等11城环比上涨，部分城市连续5个月上涨 [1] - 上海、杭州、太原是5月新房价格同比仍上涨的三个城市 [1] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [1] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [1] - 扬州、长春等三四线城市新房价格连续多月下降，5月环比降幅超0.5%，同比降幅超5%，市场分化明显 [1] 政策动态 - 国务院常务会议要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] - 政策强调系统性和有效性，预示各地楼市政策将有一波2.0优化版本 [2] 销售与库存 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13% [2] - 5月末全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [2] 杭州市场 - 杭州5月新房价格环比涨0.8%，同比涨1.6%，成交均价34990元/平方米，环比涨3% [6] - 6月9日-15日杭州新房成交626套，环比增9%，成交均价31972元/平方米，环比涨4%，萧山区周度涨幅达37% [7] - 杭州房价结构性上涨，限价放开后新上市项目价格提升，改善性需求为主，低密产品占比扩大 [10] - 杭州楼市分化明显，核心区房价上涨，远郊区域如临安青山湖板块价格从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米 [11] - 下半年杭州新房预计核心区高热、外围分化，价格保持平稳上涨 [11] 上海市场 - 上海5月新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，前5月均价同比涨5.7% [13] - 高端盘集中入市拉升整体房价，5月成交均价90691元/平方米，环比涨24.8%，创历史新高 [15] - 5月上海40个项目入市，10个均价超10万元/平方米，成交面积61.8万平方米，环比增16.5% [15] - 2024年上海总价3000万元以上新房成交2530套，全国占比61.6%，今年前5月已成交915套 [16] - 6月上海新房价格继续攀升，保利·世博天悦顶层房源单价约30.27万元/平方米刷新纪录 [16] 南宁市场 - 南宁新房价格连续6个月环比上涨，5月环比涨0.4%，同比降幅持续收窄 [18] - 5月南宁商品房成交50.41万平方米，同比涨57.78%，均价8398元/平方米，环比降1.89% [18] - 南宁楼市以刚需为主，5月销售金额榜TOP10中7个楼盘主攻刚需或改善型刚需 [21] - 6月南宁商品住宅供应预计环比降38%，去化水平仅19%，高库存问题难解 [22]

房企年中业绩冲刺策略 - 6月是房企冲刺年中业绩的关键期，营销节点集中在"6·18"和"6·30"，保利发展、华发股份等公司计划开展营销活动 [1] - 招商蛇口发起"招牌好房节·夏日季活动"，在全国41城推出购房福利，房天下推出"6·18燃夏好房节"提供优惠活动 [1] - 深圳房企6月推盘力度增加，预计10个住宅新盘入市，包括中海云启源境、深铁前海时代尊府二期等 [2] - 广州房企加快推盘节奏，8个全新楼盘在6月首次开盘，越秀地产、中建等公司推出"好房子"高得房率产品 [5] - 杭州房企6月预计29个楼盘推新，包括13个纯新盘，招商蛇口、滨江集团、绿城中国等公司加大推盘力度 [7] - 南京房企通过打折促销增加成交量，6月预计14个楼盘推新，绿城华发、中海等公司推出高端项目 [9] 各城市房地产市场表现 - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，前5月销售金额前五房企为鸿荣源、招商蛇口、中洲控股等 [2] - 广州5月一手住宅网签6573套，环比增长41%，前5月销售金额前五房企为保利发展、越秀地产、珠实地产等 [5][6] - 杭州5月商品房成交4665套，环比减少12.64%，成交均价33181元/平方米，环比上涨5.22% [7] - 南京5月商品住宅成交25.97万平方米，同比下降20.27%，成交均价2.72万元/平方米，环比下降3.45% [9] 房企销售业绩与项目动态 - 深圳鹏宸云筑开盘当日去化率约90%，中海云启源境去化率约80%，深铁前海时代尊府二期将加推 [3] - 广州越秀·东山云起主推99~139平方米产品，中建·白云之星得房率超100%，万科檐屿城主推77~135平方米 [5] - 杭州招商·杭序府将推出89套房源，滨江集团与绿城中国合作项目奥映鸣翠将推出74套房源 [7] - 南京绿城华发金陵月华和中海江南玖序市场关注度高，中海地产三个主力项目推出大幅优惠 [9][10] 房企销售目标与排名 - 滨江集团2025年目标销售额1000亿元左右，前5月销售额433.6亿元，行业排名第九 [7][8] - 绿城中国2025年销售目标1600亿元，前5月销售额964.4亿元，行业排名第二 [8] - 华发股份前5月在南京销售32.6亿元位居榜首，中海地产前5月在南京销售16.63亿元排名第六 [10]

中国房地产市场5月表现 - 5月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16815元 环比上涨0.30% 同比上涨2.56% [1] - 5月100个城市二手住宅平均价格为每平方米13794元 环比下跌0.71% 同比下跌7.24% [1] - 新房市场呈现结构性上涨 核心城市优质改善项目带动成交活跃 而存量项目去化压力较大 [1] - 二手房市场"以价换量"现象明显 5月价格环比跌幅略微扩大 [1] 城市层级价格分化 - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.90% 二线城市环比上涨0.06% 三四线代表城市环比下跌0.11% [1] - 上海和广州新房价格环比涨幅居前 分别上涨1.47%和1.25% 无锡涨幅0.77%位列第三 [1] 政策环境与市场展望 - 5月初出台一揽子金融政策 住房公积金贷款利率及5年期以上LPR下调 降低购房成本 [2] - 6月房地产政策预计保持宽松 市场恢复关键看专项债收储土地和存量商品房等政策落实 [2] - 年中销售节点来临 房企可能加大推盘和促销力度 核心城市市场有望保持修复 [2] - 城市间和新老项目间的分化行情可能延续 [2]

中海地产南京项目降价情况 - 南京观江樾项目2022年首次开盘价34620元/平米（毛坯限价32620元/平米+2000元/平米精装包），现单价2.3万元/平米，降幅33.6%，土地成本21207元/平米，建安成本4500元/平米，融资成本1412元/平米，综合成本超2.7万元/平米，每套房亏损40-60万元 [1] - 观文澜项目2022年首开价3.7万/平米，现降至2.4万/平米，低楼层2.2万/平米，土地成本19543元/平米且需配建5510㎡租赁住房，售价低于实际开发成本 [4] - 中海和山项目2022年首开价2.8万元/平米（含2000元/平米精装包），现降至1.7万元/平米，接近15338元/平米楼面价 [4] 北京项目降价情况 - 丰台区中海公元里实际销售价从指导价7.8万/平米降至6.6万/平米，近期再降4000元/平米，地价约4.9万/平米，利润空间几近消失 [9] - 丰和叁号院网签均价从8.7万/平米降至7.5万/平米，与6.25万/平米楼面价仅差1.3万元 [10] - 西山观复从8万/平米降至6.5万/平米起步价，仅比6.35万/平米楼面价高2000元，无法覆盖建安成本 [10] - 石景山中海寰宇天下|天镜从7.5万/平米降至最低5.8万/平米，房山中海寰宇视界从4.5万/平米降至3.7万/平米，接近3.5万/平米楼面价 [12] 销售数据与库存压力 - 西山观复2024年6月取证后去化率仅16.4%，已签约42套住宅，成交均价77515.44元/平米 [12] - 中海多个项目推出特价房，如丰台西南郊冷库地块99平米户型单价8.4万元/平米起，与四环项目价格持平 [14] - 公司已竣工物业在存货中占比上升，形成滞销库存，需抛售缓解压力 [21] 行业与公司经营分析 - 中海2024年净利润156.3亿元，同比下滑明显，利润率17.7%创十年新低，净利润仅为5年前三成 [19] - 2024年权益拿地金额1101亿元，行业排名第二，2025年1-4月拿地273亿元仍居第二，但销售额增速与利润率持续背离 [17] - 2024年50家典型房企毛利润同比下滑33%，中海下滑幅度达34.1%，高于行业均值 [21] - 全国房企2025年4月新建商品房销售额6237亿元，环比下降40.8%，前4月住宅新开工面积1.32亿平米，同比降22.3%，市场持续缩量 [21][22] 市场策略与产品问题 - 中海被称"价格屠夫"，降价幅度远超周边二手房，导致区域价格体系崩溃，如观江樾附近二手房挂牌价单日下调41万元 [4][5] - 标准化产品复制策略失效，北京酒仙桥、小红门等项目依赖低价而非产品力，丽泽叁號院被评"8-9万价位中产品力最一般" [21] - 公司对城市板块分化及行业规模下降速度预判失误，激进拿地后被迫降价去库存 [16][21]

房地产市场变革 - 2025年房地产市场经历深刻变革 政策组合拳持续发力 市场分化加剧 核心城市与非核心区域差距拉大 [1] - 央行数据显示一季度新发放商业房贷加权平均利率降至3.11% 为历史最低水平 [3] - 深圳、北京、上海等一线城市二手房网签量同比涨幅超30% 杭州达68% [3] - 首付比例降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年以上首套利率降至2.6% [3] 土地市场动态 - 杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%和29% 成都超20% 北京出现楼面价破10万元/㎡地块 [3] - 22城宅地溢价率飙升至28% 创2023年10月以来新高 [3] - 头部房企如绿城、保利、金茂前4月拿地总额同比增长26.6% 新增货值集中在核心城市 [3] 市场分化表现 - 深圳前海、上海虹桥等核心区域供需比低于1:1.5 郊区盘去化周期长达30个月 [3] - 北京核心区改善盘单月成交冲高至50万平方米 同比增长21% 外围区域库存压力显著 [4] - 一线城市房价连续5个月环比上涨 深圳新建商品住宅网签销售同比增加63.3% 三四线城市销售面积预计下跌10% [5] 政策与产品标准 - 中央定调"稳楼市" 2000年前老旧小区改造覆盖3900万户 城中村改造扩围至300个城市 [4] - 《住宅项目规范》强制提升住房品质 层高下限提至3米 4层以上必须配电梯 [5] - 房地产税试点扩围至60个城市 首套房180㎡内免征 二套房税率0.8% [5] 人口与产业影响 - 深圳年均新增5000家高新技术企业 杭州数字经济带动年轻人口流入 成都承接东部产业转移 [5] - 核心城市优质资产进入价值重估周期 政策红利、土地稀缺性和人口流入推动房价温和上涨 [5] - 三四线城市高库存和人口外流使持有房产风险累积 [6]

欢迎关注我的视频号"城市财经"↓ 作者：余飞 01 楼市，仍在探底 转眼，2025年已经过了一季。 房地产在过去的一个季度，并没有什么好的表现。 前两个月的数据，国家统计局已有公布。 国家统计局披露： 1 - 2 月份，新建商品房销售面积 10746 万平方米，同比下降 5.1% ，降幅比上年全年收窄 7.8 个百分点；其中住宅销售面积下降 3.4% ，降幅收窄 10.7 个 百分点。新建商品房销售额 10259 亿元，下降 2.6% ，降幅收窄 14.5 个百分点；其中住宅销售额下降 0.4% ，降幅收窄 17.2 个百分点。 来源：国家统计局 从跌幅走势来看，商品房销售跌幅收窄非常明显，从去年年初的超过20%跌幅，收窄到去年年末的超过10%跌幅，今年前两个月跌幅进入了个位数。 但核心，仍是跌。 而且，从大板块来看，无论东部、中部、西部还是东北，无论房地产投资还是商品房销售面积、商品房销售额，没有一个板块增速回正。 | | 新建商品房销售面积 | | 新建商品房销售额 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | મમાં 区 | 绝对数 (万平方米) | 同比增长 (%) | ...