整体市场态势 - 9月全国百城新房均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%，整体呈现企稳态势 [3] - 9月全国百城二手房均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，已连续第41个月下行，前三季度累计跌幅达5.79% [3] 城市层级分化 - 新房市场主要由核心城市拉动，上海新房价格环比上涨0.82%，杭州上涨0.51%，一线城市整体涨幅达0.48% [3] - 三四线城市如汕头、柳州等地新房价格环比下降0.35%，"以价换量"仍是主流去化策略 [3] - 二手房市场中二线城市环比下跌0.87%，盐城、徐州等地跌幅超过1.3% [3] 市场结构特征 - 新房市场的微涨体现了核心城市优质资产的结构性机会 [4] - 二手房市场调整期尚未结束，高企的挂牌量持续压制价格，呈现"量升价跌"格局 [3][4] - 房地产市场已进入深度分化阶段，告别"普涨时代" [4] 行业趋势与策略 - 市场冷热分化的现实表明下一步需关注政策落地与供应结构变化 [5] - 行业建议刚需与改善群体聚焦一线和强二线城市的优质新房或价格调整到位的二手房 [5] - 行业建议投资者着眼长远，重点考察城市的人口流入、产业布局等基本面因素 [5]

房地产市场整体态势 - 三季度中国百城新房价格保持上涨态势而二手房价格呈现下跌态势 [1] - 前三季度百城新建住宅均价累计上涨1.63% [1] 后市展望与分化趋势 - 房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市 [1] - "好城市+好房子"仍具市场机会 [1] - 近两年新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主 [1] - 市场分化趋势或将延续 [1]

论坛核心观点 - 论坛主题为“新格局·新路径”，汇聚全球政商学界精英，旨在洞察变局脉络、探寻发展新机 [1] - 扭转居民收入预期和消费信心的关键在于加大直接消费补偿并着力稳定居民资产负债表，特别是推动房地产市场平稳健康发展以释放财富效应 [1] 房地产市场趋势 - 房地产市场属性已从过去的投资甚至投机主导，彻底回归至居住主导，这种根本性转变意味着市场将呈现长期分化格局 [1] - 市场分化显著，例如上海外环放开限购后形成抛盘压力，而符合新建筑标准、具备品质优势的新盘仍受青睐 [1] - 部分县城改善型需求支撑下新建品质楼盘价格可达每平米8000元，但同区域老旧住房价格仅1500-2000元，价差达4倍以上 [2] 市场需求分析 - 县城中具备改善住房需求的群体多为本地土生土长、年龄较大且经济条件较好的居民，其不愿迁往省城或市里，形成坚实的本地改善型需求 [2] - 市场对高品质居住的需求依然坚实，但大量持有投资属性老旧房产的家庭，其资产负债表仍面临压力，这会持续影响其消费能力和预期 [2]

市场整体趋势 - 全国商品房销售面积2025年一季度同比下滑8.7%，销售金额同比锐减12.3%，市场进入深度调整的“新常态” [2] - 行业面临四大严峻挑战，约45%的家庭将受到影响 [2] - 市场呈现“总量需求减弱，结构性需求增长”的局面，改善型住房、养老地产、智能家居等领域存在结构性机遇 [7] 住房属性与投资回报转变 - 全国住宅投资回报率从2018年的年均9.7%大幅下降至2025年的3.2%，低于部分银行理财产品收益 [3] - 将房产视为首选投资方式的家庭比例从2018年的68.3%骤降至2025年的37.6% [5] - 住房功能加速回归其最根本的居住属性，投资价值显著减弱 [3][5] 人口结构变化与需求影响 - 2024年全国出生人口降至935万，人口自然增长率触及0.9‰的低点，人口高龄化趋势加剧 [6] - 住房需求发生“质变”，年轻家庭首套房购买力显著下滑，而对适老化住房、养老地产的需求呈井喷式增长 [6] - 65岁以上老年人群中，高达42.7%的受访者认为现有住房条件不理想，普遍存在无障碍设施缺失、医疗配套不足等问题 [6] 区域市场分化 - 一二线核心城市与三四线城市之间的房价涨跌幅差距从2020年的5.7个百分点扩大至11.3个百分点 [7] - 一线城市及强二线城市房地产市场表现出相对韧性与稳定，而全国约有127个三四线城市的新房库存去化周期超过24个月，远超健康区间 [8] - 未来五年，预计全国约1/3的城市房价稳中有升，1/3维持平稳，剩余1/3可能面临房价下行压力 [8] 家庭财务压力 - 全国城镇家庭的住房贷款月供支出平均占家庭月收入的38.2%，远超国际公认的30%警戒线 [9] - 有房贷的家庭，其平均教育文化娱乐支出比无房贷家庭低27.3%，养老金储备低33.5% [9] - 全国房价收入比平均水平高达8.3倍，部分一二线城市更突破至12-15倍 [9]

房地产市场整体表现 - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.3%，创近十年新低[3] - 2025年上半年市场呈现分化格局：一线城市房价企稳回升，核心区域出现小幅上涨；强二线城市如杭州、成都表现坚挺；弱二线城市及三四线城市面临去库存压力，房价继续下行[3] 支持购房的观点 - 房产兼具消费属性与投资属性，是抵御通货膨胀的有效手段[5][6] - 优质地段房产具有稀缺性，长期来看是生活必需品[5] - 2025年一季度全国重点城市房贷利率降至历史低点，一线城市首套房平均利率约为3.8%，购房成本较低[8] - 拥有稳定收入来源的群体在市场低迷期购入房产，可避免房租波动风险并获得居住稳定性[8] 支持持币的观点 - 担忧房价继续下跌，当前购入可能面临资产减值风险[9] - 现金具有高流动性，在经济不确定性增强的环境下更显珍贵[9] - 银行理财产品年化收益率可达4%左右，甚至高于部分房贷利率[9] - 2025年中国65岁以上人口占比达19.8%，人口老龄化导致住房需求增速放缓，部分城市供大于求[9] 决策考量因素 - 需结合个人生命周期阶段：事业上升期年轻人可提高持币比例支持职业发展，已组建家庭的中年人购房需求更迫切[11] - 月供不应超过家庭月收入的30%，避免过度透支未来财务[11] - 不同城市房地产市场差异显著，形成4个一线城市、9个强二线城市、23个弱二线城市和258个三四线城市的梯队格局[11] - 风险偏好决定资产配置：房产投资属低风险低收益类别，适合风险承受能力较低人群；风险承受能力较高人群可灵活配置多元化资产组合[12] 不同类型需求策略 - 刚需族在找到位置好、性价比高房源且财力允许时可考虑入市，首要满足居住需求[14] - 改善型需求可根据现有居住条件满意度选择持币观望或进行置换[14] - 纯投资需求需格外谨慎，当前市场已非普涨时代，需要专业眼光和深入市场研究才能获得收益[15]

房地产市场整体表现 - 全国70个大中城市中69个城市二手房价格下跌 一线城市新房价格环比跌幅扩大至0.3% [1] - 全国商品房库存去化周期长达28个月 开发商销售额同比下降18.7% [9] - 房地产开发投资同比下跌11.2% 已连续三年下滑 土地出让金收入较巅峰期缩水23.2% [11] 政策刺激措施 - 西安推出首付15%及利率2.85%政策 300万元房产首付降至45万元 月供节省880元 [3] - 武汉对三孩家庭提供12万元购房补贴 杭州发放50万元购房红包 契税返还最高8万元 [3] - 青岛实施"前十年只还利息"贷款方案使月供降低40% 北京放开公积金提现并配套补贴 [3] - 广州深圳批量收购库存房 厦门通过"房票"机制撬动数十亿元购房合同 [3] 政策实施效果 - 杭州取消限购后市中心老旧房成交量激增38% 业主调高挂牌价 [5] - 北京二手房挂牌量骤减 市场恐慌情绪得到暂时抑制 [5] - 居民购房意愿降至年内最低点仅15% 34%家庭选择观望等待 [6] 市场分化表现 - 上海新杨思板块228套豪宅3小时内售罄 认购人数达939人 [6] - 浦东某楼盘认购率突破200% 深圳千万级豪宅成交量暴涨184% [6] - 科技住宅溢价率达12% 配备中央空调地暖净水系统的高端产品一房难求 [6] - 深圳二手房库存积压7.5万套 业主需降价14%才能成交 [8] - 北京西城区学区房每平方米降价2万元 徐州长沙房东月内连续降价超1.2% [8] - 200万元以下旧房需降价30万元或面临无人问津局面 [8] 土地市场分化 - 合肥滨湖地块溢价率接近50% 成都天府新区房价突破2万元/平方米 [9] - 三四线城市宅地流拍率激增至35% [9] 行业地位转变 - 2016年房地产投资占GDP比重6.5% 拉动GDP增长超2% [11] - 土地财政贡献地方财政收入45% 带动约2000万个就业岗位 [11] - 2023年家具家电等关联消费品销售下滑超5% [11] - 银行对房地产信贷投放趋于谨慎 房企融资渠道持续收紧 [11] 市场发展趋势 - 70城二手房价格同比跌幅连续9个月收窄但未现反转迹象 [13] - 核心一线及品质二线城市库存压力缓解 三四线城市面临20-24个月去化周期 [13] - 科技住宅持续热销 远郊项目面临烂尾风险 [13] - 二手房交易占比达67% 新房销售被分流超30% [14] - 行业向"以住为主"转变 居住价值取代投资属性成为核心考量 [16][17]

地级市房价反弹现象 - 江苏徐州某楼盘取消优惠政策，每平方米房价上调800元，折后价较一个月前便宜2000多元 [1] - 2025年以来已有超过20个地级市的房地产项目宣布取消销售折扣，其中8个城市新房价格出现显著上调 [1] 涨价城市区域与特征 - 房价上调城市主要集中在长三角、珠三角区域内的三四线城市及部分中部地级市 [2] - 这些城市普遍存在库存去化周期低于10个月、新房供应量连续3个月下降、成交量连续两个季度上升的特征 [2] - 以徐州为例，2024年全年新增土地供应面积较2023年锐减35%，新开工面积同比下降28% [2] - 徐州市2024年常住人口净增长2.1万人，需求端扩张 [2] 供需关系驱动因素 - 供需关系变化是核心驱动力，供应端收紧恰逢需求端扩张 [2] - 昆山等城市凭借发达的制造业吸引大量外来人口，较低的生活成本和突出的性价比成为吸引力因素 [2] 购房者结构变化 - 2024年下半年以来，三四线城市购房者中改善性需求占比攀升至48%，创近五年新高 [5] - 改善性需求购房者具备一定经济实力，对房屋品质要求更高，价格敏感度相对较低 [5] 市场表现与去化率 - 涨价城市房屋去化率普遍超过80%，部分热门项目出现购房者排队抢购场景 [5] - 涨价并非开发商一厢情愿，而是有坚实的市场基础 [5] 开发商资金压力 - 经历前几年深度调整后，不少房企现金流紧张，通过适度涨价改善盈利状况成为自然选择 [5] - 以当前建设成本计算，普通住宅项目建安成本占售价35-40%，土地成本占30-35%，税费占15-20% [6] - 若不涨价，许多项目将难以为继甚至出现亏损 [6] 地方财政考量 - 对于大多数地级市，土地出让收入依然是财政收入的重要来源 [6] - 房价适度上涨有助于提升土地价值，从而增加财政收入 [6] - 2024年全国土地出让收入同比下降12.8%，三四线城市降幅尤为显著 [6] 购房者心态变化 - 许多原本计划今年购房的家庭正在考虑提前行动，形成"涨价-预期-需求增加-再涨价"的螺旋效应 [7] - 本轮涨价并未引发大规模恐慌性购买，购房者表现更为理性，会仔细权衡不同项目性价比 [7] 市场分化特征 - 本轮涨价主要集中在新房市场，二手房价格相对平稳，表明是开发商主动行为而非整体市场被动传导 [7] - 拥有强劲产业支撑、持续吸引人口流入的城市房价上涨，缺乏基本面支撑的城市继续面临低迷 [7] 涨价对经济的影响 - 适度房价上涨有助于恢复市场信心，带动建材、装修、家具等相关产业发展 [8] - 房地产开发投资增加直接创造就业机会，形成良性循环 [8] 长期趋势与市场转型 - 中国房地产市场正经历从高速增长向高质量发展转型，房价基于供需关系理性调整 [13] - 未来一段时间内类似的区域性涨价现象仍将出现，是市场分化的必然结果 [13] - 房价上涨是结构性而非全面性普涨，缺乏产业支撑、人口持续流出的城市房价仍面临下行压力 [11]

当前房地产市场概况 - 2025年上半年全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅价格环比下降0.5% [3] - 贝壳研究院报告显示，2025年上半年北上广深一线城市二手房均价同比小幅上涨2.1%，而三四线城市二手房均价同比下跌5.7%，区域分化趋势明显 [4] - 我国城镇化率在2024年已达65.8%，城镇化进程逐渐放缓 [4] 影响房价的核心因素 - 人口结构出现调整，2024年我国出生人口为920万人，连续第七年下降，人口负增长趋势明显，人口红利逐渐消退 [3] - 未来5年内房地产市场将进入“总量过剩、结构性短缺”的阶段，整体房屋供应充足 [3] - 银行对房地产行业的贷款态度更趋谨慎，抑制房价过快上涨 [4] 未来市场趋势判断 - 房地产市场已进入明显分化期，一二线核心城区优质房源可能保持价值，三四线城市和非核心区域房产价格调整压力很大 [4] - 未来房价走势将是“区域分化、结构优化”，优质教育资源、医疗条件完善、就业机会多的核心区域房价仍有支撑 [4][5] - 未来五年房价不太可能出现全面暴涨的情况，更多的是结构性变化 [8] 年轻群体的住房选择 - 智联招聘2025年6月报告显示，在“毕业后最关心的问题”调查中，“买房压力”占比高达68.3% [1] - 2025年上半年全国重点城市租房人群中，25-35岁年轻人占比高达76.3%，比2020年增加了15个百分点 [10] - 不少城市的租金回报率在2%左右，远低于银行贷款利率 [7]

一线城市新房与二手房价格走势分化 - 8月一线城市新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [1] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%，降幅更为明显 [1] - 北京二手房价格连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月，广州8月同比下跌6.2% [1] - 上海新房价格因核心区供应新地块已连续38个月环比上涨，但二手房整体价格同比下跌2.6% [1] 新房市场韧性及结构性变化 - 新房市场因供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商多开核心区项目，使一线城市市场更有韧性 [1] - 供给结构快速转变打破统计数据连续性，导致房价和成交量数据局部失真，表面新房价格下降不多甚至上涨 [6] - 一线城市新房市场经历小房企、民营房企产能出清及郊区市场结构性下滑，构成房价韧性重要因素 [6] - 8月一线城市新房价格降幅现收窄迹象，企稳信号与政策持续发力相关，如放宽外围限购、降低房贷利率 [9] 房企格局与资金状况 - 土地市场集中度提升，2025年1-8月TOP10房企新增货值占百强房企总量70% [5] - 2025年1-8月房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8%，降幅比去年同期减缓12.2个百分点 [8] - 2025年前8个月房企房屋新开工面积39801万平方米，同比下降19.5%，为5年前同期28.4% [8] - 重点城市主流房企资金压力开始减弱，企业降价清库存压力整体得到缓解 [8] 土地市场与房企投资动态 - 北京2025年上半年成交宅地22宗，中建系斩获7宗，占比近三分之一 [6] - 新增供给向大房企集中导致区域性供给垄断，投资策略趋同使新房市场走向高端化 [6] - 2025年前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点 [8] - 房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声 [8] 二手房市场特征与个人杠杆 - 二手房市场供给分散，买卖双方充分竞争，供需博弈决定长期走势，价格下拉惯性更大 [4][11] - 个人房源供给分散化加剧比价效应，容易产生踩踏，个人买家怕买贵倾向选择最低价成交 [12] - 2025年前8月人民币贷款增13.46万亿元，住户中长期贷款（房贷）增1.08万亿元，仅占新增贷款8.02% [12] - 2025年上半年国有六大行个人住房贷款合计减少1078.33亿元 [13] 市场潜在支撑与制约因素 - 高盛预测2026年需额外售出约2.1亿平方米房子才能使市场止跌回稳，可能需2000亿-6000亿购房补贴 [16] - 中国家庭在抵押贷款新增总额/净额方面有超过50万亿至20万亿人民币提升空间，足以支撑65万亿新房销售量 [16] - 一线城市55%户籍家庭拥有约1.5倍住房供给比，45%非户籍家庭仅有0.1倍住房供给比，制约市场回温 [16] - 北京等城市租金价格出现明显下滑，2025年8月每平米平均租金与每套平均租金环比均有所下跌 [14]

市场整体表现 - 2025年前8月西安商品房销售金额同比下滑18% [1][2] - 2025年1-6月西安新房价格累计下降2.3%，二手房价格累计下降2.9% [6] - 2025年1-6月西安住宅用地成交金额达266亿元，位列全国第六，楼面价同比上涨22.57%至7213元/平方米 [1][7] 市场分化特征 - 高端改善型项目表现强劲，浐灞河畔改善型住宅均价站稳3万+，部分产品单价触及6万元 [1][4] - 远郊刚需盘深度调整，未央湖板块有项目推出8500元/平方米特价房，价格回归8年前水平 [1][6] - 2025年8月TOP30房企销售额79.4亿元，案场月均来访量476组，成交24套 [2] 房企促销策略 - 龙湖江宸府推出“买房最高返25万元购物卡”活动，认购特定户型可获赠20万-25万元商场购物卡 [1][2] - 行业促销手段多样，包括直接打折、送车、减免物业费、免费封窗等，大华集团曾赠送37年物业费 [2] 土地市场格局 - 土地市场呈现分化，港务区、高新区地价屡创新高，而灞桥、临潼等外围区域面临流拍压力 [7] - 土拍市场呈现“国央企压舱、本土民企突围”新格局，龙湖、万科等全国性品牌房企转向轻资产代建模式 [7] - 本土小型房企如博元地产、鼎城置业、秦宝投资在城市核心区域密集摘地，单宗地块总价多在5-10亿元区间 [8] 政策支持措施 - 西安推出十二条新政，允许提取公积金支付首付款，并打破地域限制 [10][11] - 土地出让金缴纳期限放宽至一年，房企支付50%即可办理开发手续，实现“拿地即开工” [11] - 政策关注二手房流通性，推出“以旧换新”、“卖旧买新”退税等举措 [11] 行业转型趋势 - 房企战略聚焦于好城市、好地段，稀缺资源禀赋与产品力成为决定项目去化能力的核心要素 [1][6] - 房企融资能力成为拿地决策核心变量，上半年房企境内债券融资成本为2.71%，较2024年下降0.2个百分点 [8] - 本土房企共同战略转向“快周转、控负债、保利润”，行业从“规模扩张期”步入“价值深耕期” [9]