公司经营业绩 - 2025年1—10月新签合同总额36065亿元，同比增长1.0% [1] - 建筑业务新签合同额33194亿元，同比增长2.0%，其中房屋建筑业务21991亿元增长1.5%，基础设施业务11103亿元增长3.1% [1] - 境内业务新签合同额31502亿元，同比增长1.9%，境外业务1691亿元，同比增长3.2% [1] - 房屋建筑施工面积158811万平方米，新开工面积21178万平方米，竣工面积15820万平方米 [1] - 地产业务合约销售额2871亿元，合约销售面积1070万平方米，新购置土地储备732万平方米，期末土地储备7482万平方米 [1] - 近期获得重大项目金额合计98.5亿元，包括福建厦门高性能锂电池基地及陕西西安大夏中心等房屋建筑项目，以及四川广元大毛坡脉石英矿产开采运输等基础设施EPC项目 [1] 行业发展前景 - 政策提出加快建设制造强国、交通强国等目标，推动建筑等重点产业提质升级，巩固全球产业分工地位和竞争力 [2] - 坚持城市内涵式发展，实施城市更新，建设现代化人民城市，推动房地产高质量发展，为建筑及地产业带来持续发展动能 [2] - 行业深度变革及创新发展有望为公司带来结构性、长期性利好，保障企业高质量发展 [2]

整体经营业绩 - 2025年1-10月新签合同总额36,065亿元，同比增长1.0%，整体订单规模保持增长 [1] - 近期获得重大项目金额合计98.5亿元，包括房屋建筑类项目2项和基础设施类项目1项 [2] 建筑业务表现 - 建筑业务新签合同额33,194亿元，同比增长2.0% [1] - 房屋建筑业务新签合同额21,991亿元，同比增长1.5% [1] - 基础设施业务新签合同额11,103亿元，同比增长3.1%，保持稳定攀升 [1] - 境内业务新签合同额31,502亿元，同比增长1.9% [1] - 境外业务新签合同额1,691亿元，同比增长3.2%，境内外协同发力 [1] - 房屋建筑施工面积158,811万平方米，新开工面积21,178万平方米，竣工面积15,820万平方米 [1] 地产业务情况 - 合约销售额2,871亿元，合约销售面积1,070万平方米 [1] - 新购置土地储备732万平方米，期末土地储备7,482万平方米 [1] 行业政策环境与发展动能 - 政策提出加快建设制造强国、交通强国等目标，并推动重点产业提质升级，巩固建筑等产业的全球地位和竞争力 [2] - 坚持城市内涵式发展，实施城市更新，建设现代化人民城市，推动房地产高质量发展 [2] - 相关政策将为建筑、地产行业带来持续发展动能，促进行业深度变革及创新发展 [2]

房地产行业转型方向 - 行业正从高速增长转向高质量发展阶段，企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务 [2][5] - 需适应房地产市场供求关系发生重大变化的背景，加快构建房地产发展新模式 [6] - 推动房地产高质量发展是推动中国式现代化建设的客观需要，长远看行业发展仍有较大潜力和空间 [5] 行业发展潜力与现状 - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，其中建筑业总产值32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [1][5] - 发展潜力主要源于三方面：城镇化进程持续推进（2024年常住人口城镇化率达67%）、城市更新和存量住房改造、人民群众对美好生活的向往 [5][6] - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [3] 政策重点任务 - 改革完善商品房销售制度，推进现房销售制以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [1] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [9] - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，我国已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套 [8][9] 产品与服务升级 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [10] - 在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，稳步推进城中村和危旧房改造 [6][10] - 实施物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [1][8]

房地产发展新阶段与政策导向 - 住房和城乡建设部部长倪虹明确改革完善房地产开发、融资、销售制度，在商品房销售上推进现房销售制，从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范预售资金监管[2] - 倪虹提出推动房地产高质量发展的六项重点任务，包括优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度[2][5] - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产市场供求关系发生重大变化，需加快构建房地产发展新模式[5] 行业规模与潜在空间 - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，其中建筑业总产值32.7万亿元，实现增加值9万亿元[3] - 长远看中国房地产发展仍有较大潜力和空间，未来潜力主要源于城镇化进程持续推进、城市更新和存量住房改造、人民群众对美好生活的向往三大方面[4] - 2024年中国常住人口城镇化率达到67%，仍有提升空间，存量房屋规模大建成时间长，存在大量老旧小区和危旧房，通过更新改造可释放住房改善性需求[4] 住房保障体系与市场健康 - 中国已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，“十四五”期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众[3][6] - 要完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，各地坚持尽力而为量力而行，以需定建以需定购，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[6] - 促进房地产市场持续健康发展，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源，坚持因城施策一城一策[6] 房屋品质与“好房子”建设 - 实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设[7] - 《住宅项目规范》已于今年5月1日起正式实施，对“好房子”建设提出底线要求，“好房子”建设是适应住房发展新阶段、满足人民群众新期待的重大举措[7] - “好房子”建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，从好标准、好设计、好材料、好建造、好服务等多个方面统筹推进[8] 住房需求变化与行业转型 - 当前人民群众住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，住房需求更加个性化、多样化[3] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[3] - 房地产将回归服务居民高品质居住需求的初心与使命，推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务[4][5]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，为房地产中长期发展指明方向 [3] - 短期来看，随着年末房企业绩冲刺，核心城市新增供应增加预计将对新房销售形成支撑，二手房成交量有望维持一定规模，但短期价格或继续承压 [3] - “十五五”时期明确了推动房地产高质量发展的五大方向，包括加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [15] - 住建部提出推进现房销售制，预计将逐渐推进，对购房者、房企及行业均产生深刻影响，推动产品品质提升和行业高质量发展 [17][19][20] 石家庄房地产市场表现 房企销售业绩 - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售金额TOP10总成交额为355.98亿元，入榜门槛为6.57亿元 [4] - 石家庄城发投集团以151.12亿元的销售业绩位居销售金额榜首位，保利发展以63.60亿元位列第二，绿城中国以63.00亿元位列第三 [4] - 2025年1-10月石家庄房地产企业销售面积TOP10总成交面积为229.02万平米，石家庄城发投集团以113.97万平米位居面积榜冠军，绿城中国以34.36万平米位列第二，保利发展以31.23万平米位列第三 [4] 项目销售业绩 - 2025年1-10月石家庄商品房销售金额TOP20项目总成交额为191.80亿元，入榜门槛为5.81亿元 [7] - 城发投·云和赋项目以25.56亿元的销售业绩位居榜首，保利·维璟天珺项目以19.65亿元位列第二，城发投·太平河·理想水岸项目以16.55亿元位列第三 [7][8] 商品住宅市场 - 2025年10月石家庄商品住宅成交均价为14707元/㎡ [21] - 2025年1-10月，120-160㎡的商品住宅成交量占比最高，为41.47% [22] - 2025年1-10月，总房款100-150万元的商品住宅成交量占比最高，为25.49% [22] 土地市场 - 2025年1-10月裕华区宅地土地出让金全市最高，为90.93亿元，新华区成交楼面均价全市最高，为5840元/㎡ [27] - 2025年10月石家庄推出12宗宅地，规划建筑面积52.38万㎡，成交18宗宅地，规划建筑面积92.47万㎡ [29] - 2025年10月宅地成交楼面均价为4905元/㎡，平均溢价率为0.15% [30] 政策动向解读 - 住建部强调把城市更新摆在更突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [10] - 四中全会审议通过的“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，释放积极信号 [12] - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，预计城市更新将成为助力房地产高质量发展的重点支撑，发挥稳投资、扩内需的综合效用 [13][16]

行业正在经历高质量转型的关键时期，应客观看待各指标的阶段性调整 ◎ 文 / 马千里 2025年10月，各地区各部门加力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，纵深推进全国统一大市场建设，国民经济 保持总体平稳、稳中有进发展态势。具体来看： 一、工业生产持续增长，装备制造业和高技术制造业增势较好。 10月份，全国规模以上工业增加值同比增长 4.9%，环比增长0.17%。高技术制造业增加值增长7.2%，分别快于全部规模以上工业增加值3.1和2.3个百分 点。 二、市场销售规模扩大，服务零售增长加快。 10月份，社会消费品零售总额46291亿元，同比增长 2.9%；环比增长0.16%。 三、固定资产投资同比下降，制造业投资持续增长。 扣除房地产开发投资，全国固 定资产投资增长1.7%，制造业投资增长2.7%。 四、货物进出口保持增长，贸易结构继续优化。 10月份，货物 进出口总额37028亿元，同比增长0.1%。其中，进口15311亿元，增长1.4%。 五、就业形势总体稳定，城镇调 查失业率下降。 10月份全国城镇调查失业率为5.1%，比上月下降0.1个百分点。 从10月金融数据来看，M2同比增长8.2%，同比增速下降0. ...

行业转型背景 - 国内房地产市场经历深刻转型，行业重心从规模扩张转向品质提升与模式创新 [1] - “十五五”规划将“推动房地产高质量发展”列为重点任务，目标是从“增量发展”转向“安全舒适绿色智慧”的好房子 [1][9] 银行批量出售房产现象 - 多家银行开始批量出售房产，通过京东资产等平台直接挂牌出售，以加速不良资产处置 [1][3] - 此行为旨在优化银行资产负债表、提升资金周转效率，并反映房地产金融风险正在逐步释放 [3] - 银行直售房产价格优势明显，但市场成交率参差不齐，表明购房者更看重房产的区位、品质与交易安全性 [3] 二手房交易模式创新 - 以手拉手房产网为代表的平台，通过“买卖直联”模式打破信息不对称，重构交易流程 [4] - 平台利用“手拉手房产APP”实现业主与买家直接对接，将房源信息、价格意向、交易进度全面公开，降低交易成本并提升信任 [4] - 交易环节实现数字化、可视化，从定金支付到过户审批全程可追踪，将中介角色从“信息垄断者”转变为“服务赋能者” [4] 新媒体与实体服务融合 - 手拉手房产网通过“主播探房+短视频引流”的新媒体营销方式，实现从线上种草到线下成交的闭环，提升房源展示的真实感与沉浸感 [6] - 平台坚持实体直营，通过扁平化组织与高学历团队，构建“线上透明信息+线下专业服务”的双重保障 [7] 未来发展趋势 - 银行批量卖房与平台快速成交的共同逻辑是通过信息对称、流程优化与风险控制，提升资产流动性与交易可信度 [9] - 未来二手房市场将逐步走向“标准透明、服务专业、效率优先”的新阶段，行业从“资源驱动”转向“服务驱动” [9] - 手拉手房产网作为高透明度房产服务平台，其运营模式是“技术+新媒体+实体直营”三元驱动，致力于提供全链条专业服务 [11]

房地产行业月报核心观点 - 2025年10月前百开发商全口径销售总额为2,769亿元，环比9月的2,663亿元上升4.0%[1] - 报告跟踪的21家主要上市开发商10月销售额环比上升6.3%，销售面积环比上升10.2%，销售均价环比下降16.3%[1] - 越秀地产和万科地产销售额环比增长超过50%[1] - "十五五"规划建议明确提出房地产高质量发展目标及房地产制度与模式改革[1] - 9月70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌2.7%，环比下跌0.4%；二手商品住宅价格指数同比下跌5.2%，环比下跌0.6%[1] 投资启示与看好公司 - 随着资本市场情绪好转，领先的民营企业可能加速债务重组进程[2] - 中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），因其销售表现优异且执行能力更强[2] 全球主要指数表现 - 恒生指数收盘26,923点，单日升0.86%，年初至今升34.17%[3] - 国企指数收盘9,539点，单日升0.82%，年初至今升30.85%[3] - 道琼斯指数收盘48,255点，单日升0.68%，年初至今升13.42%[3] - 德国DAX指数收盘24,381点，单日升1.22%，年初至今升22.46%[3] 主要商品及外汇价格 - 布兰特原油价格65.15美元，三个月跌1.45%，年初至今跌12.64%[3] - 期金价格4,106.80美元，三个月升22.63%，年初至今升56.20%[3] - 美国10年期国债收益率4.07%，三个月跌5.23个基点，年初至今跌8.95个基点[3] 恒生指数技术走势 - 恒生指数50天平均线为26,304.63点，200天平均线为24,925.62点[3] - 14天强弱指数为60.07，沽空金额为34,183百万港元[3] 本周经济数据预期 - 美国10月消费物价指数环比市场预期0.30%，同比预期3.00%[4] - 美国首次申领失业救济金人数市场预期218,000人[4] 重点公司市场数据（恒生指数成份股） - 腾讯控股收盘657.00港元，市值5,952,157百万港元，年初至今升57.55%，2025年预测市盈率21.58倍[5] - 汇丰控股收盘113.50港元，市值1,949,385百万港元，年初至今升49.74%，2025年预测市盈率9.84倍[5] - 华润置地收盘30.70港元，单日升10.27%，年初至今升36.14%，2025年预测市盈率7.65倍[5] - 建设银行收盘8.40港元，市值2,241,205百万港元，年初至今升29.63%，2024年市盈率7.28倍[5] 重点公司市场数据（国企指数成份股） - 阿里巴巴收盘156.80港元，市值2,814,135百万港元，年初至今升90.29%，2025年预测市盈率24.64倍[6] - 百济神州收盘212.60港元，单日升11.66%，年初至今升94.69%，2025年预测市盈率115.85倍[6] - 中海油收盘22.94港元，单日升8.31%，年初至今升19.98%，2025年预测市盈率7.34倍[6] - 农夫山泉收盘56.10港元，年初至今升65.24%，2025年预测市盈率37.43倍[6]

行业政策导向 - “十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 政策方向包括优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”及实施房屋品质提升工程[1] - 宏观调控政策可从三方面入手：稳定资产价格、在短期货币市场注入流动性、国有机构入股或临时国有化注入资本金[5] 行业发展历程与现状 - 房地产市场化改革近30年来，行业高速发展，居民居住环境和城乡面貌大幅改善[3] - 自2003年被确定为支柱产业以来，房地产投资对经济增长和居民生活水平改善发挥了重要作用[3] - 与日本、美国、英国等国的历史波动相比，中国按揭贷款借款人的逾期违约情况并不严重，但需防范开发商违约导致的银行不良债权上升[4] 当前政策措施与效果 - 已采取的措施包括“保交楼”与项目盘活、存量房“收储”、放宽限购政策、存量融资展期、新增融资支持、降低存量按揭贷款利息率等[5] - 上述措施可归类于稳定房价、注入流动性和增加资本金三大类，政策效果已显现，一、二线城市近期出现回暖迹象[5] - 建议为行业注入更多财政资金，帮助消除房企和上下游企业间的“三角债”，以落实“收储”和“保交楼”等政策[5] 行业影响与挑战 - 房地产业链条长，涉及上下游、金融等众多领域，若趋稳回升周期过长，将对房企本身及上游企业的生存发展造成影响[5] - 需要尽快处理房企不良债权，以推动房地产高质量发展，更好构建房地产发展新模式[5]

新政核心内容与市场初步反应 - 2025年8月25日上海六部门联合发布“825新政”，从调减外环外限购、优化公积金政策、调整信贷政策和完善个人住房房产税四个维度刺激市场[1] - 政策出台后首月，外环外新房成交占全市比重达73.45%，创年内新高[1] - 政策效应未能持续，10月上海新房市场成交面积环比下降22.7%，市场在高位回落后再现疲态[1] 市场分化特征 - 高端项目表现强劲，上海壹号院销售额达217.8亿元，内中环和中外环成交量分别同比上涨24%和18%，成交金额分别上涨22%和27%[3] - 外围区域市场承压明显，今年1-3季度郊环外区域去化周期拉长至36个月，外环外库存高企[5] - 二手房市场“以价换量”特征显著，2025年1-9月成交19.5万套同比上涨16.9%，但成交均价降至4.88万元/平方米同比下降8.6%，近八成房源成交价低于挂牌价5%以上[7][9] - 10月二手房成交18483套环比下降9.35%，但节后日均成交754套，较9月日均680套高出近10%，显示出市场韧性[9] 未来政策与市场展望 - 政策仍有优化空间，权威媒体释放信号，北京、上海、深圳等城市可择机全域放开限购[10] - 行业专家指出当前购房政策已处于历史最宽松阶段，“十五五”规划推动行业从规模竞争转向品质、服务与可持续发展的综合竞争[10] - 上海可能进一步优化房产税政策，已发布通知对高层次人才等群体的购房房产税进行系统性优化，自2026年1月1日起执行[10] - 土地市场显示房企看好核心地块长期价值，10月徐汇滨江地块创板块楼面价新高[10] - 市场回归理性将促使真正的“好房子”脱颖而出[11]