2025年经济成绩与2026年展望 - 2025年经济顶压前行，预计全年经济增长5%左右，经济总量有望达到140万亿元左右，继续位居世界主要经济体前列 [2] - 2025年就业总体稳定，外贸较快增长，出口多元化成效明显，现代化产业体系建设持续推进，新质生产力稳步发展 [2] - 当前经济运行存在供强需弱矛盾突出、重点领域风险隐患较多等挑战，但经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变 [3] - 展望2026年，投资和消费增速有望恢复，产业转型升级加快，科技和产业创新进入成果集中爆发阶段 [3] 宏观政策部署 - 2026年将继续实施更加积极有为的宏观政策，坚持稳中求进、提质增效的取向 [4] - 财政政策将保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时优化支出结构，强化国家重大战略财力保障，推动更多资金投资于人 [5][6] - 财政政策将主动靠前发力，合理加快资金下达拨付，推动尽快形成实际支出和实物工作量 [7] - 货币政策将把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松 [8] - 货币政策将灵活高效运用降准降息等多种工具，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配 [8] - 货币政策将加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域，并保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 [8] 扩大内需举措 - 扩大内需是2026年排在首位的重点任务，2025年前三季度内需对经济增长贡献率达到71% [9] - 提振消费需把握结构性变化，从商品消费为主转向商品和服务消费并重，文旅、养老、托育等服务消费需求旺盛 [9] - 将制定实施城乡居民增收计划，促进高质量充分就业，继续提高城乡居民基础养老金以提升消费能力 [9] - 将培育壮大家政、旅居康养等万亿级消费新增长点，支持推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假 [9] - 将打造“购在中国”品牌，释放入境消费巨大增量空间 [9] - 推动投资止跌回稳，将投资于物和投资于人相结合，提高养老、托育、医疗等民生类投资比重 [10] - 将有效发挥政府投资带动作用，用好中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等资金 [10] - 将激发民间投资活力，支持民营企业参与铁路、核电等领域重大项目，引导民间投资向高技术、服务业等新赛道拓展 [10] 科技创新中心建设 - 党中央部署将北京国际科技创新中心拓展至京津冀，将上海国际科技创新中心拓展至长三角 [11][12] - 2024年北京、上海、广东研发投入强度分别达到6.58%、4.35%、3.6% [12] - 2025年全球百强创新集群排名中，深圳—香港—广州、北京、上海—苏州分别位居第1、第4、第6位 [12] - 拓展国际科技创新中心建设范围，有利于整合创新资源，推动科技创新和产业创新融合发展，催生新质生产力 [12] - 有关方面正在制定北京(京津冀)、上海(长三角)国际科技创新中心建设方案，将推出一批务实举措 [13] 全国统一大市场建设 - 全国统一大市场建设仍面临不少卡点堵点，“内卷式”竞争问题突出 [13] - 市场层面将加快制定全国统一大市场建设条例，完善基础制度，破除要素获取、招标投标等方面壁垒 [14] - 政府层面将加快出台地方招商引资鼓励和禁止事项清单，纠治变相违规招商，规范涉企执法，整治招标投标乱象 [14] - 企业层面将加快完善重点行业产能调控机制，加强动态监测预警，并综合运用信用监管、反垄断等手段规范市场竞争秩序 [14] 高水平对外开放 - 将有序扩大服务领域自主开放，深化优化服务业扩大开放综合试点示范，完善跨境服务贸易负面清单管理制度 [16][17] - 将以自贸试验区提升战略为引领，优化布局范围，对接国际高标准经贸规则，并落实好海南自由贸易港封关运作 [17] - 将推动商签更多高标准自贸协定，积极纳入高水平经贸规则，落实对非洲建交国实施零关税等开放措施 [17] - 将研究出台专项政策扩大优质消费品进口，支持关键设备、技术和零部件进口 [17] - 2026年将围绕“共享大市场·出口中国”主题举办超百场进口促进活动 [17] - 将新推出一批优化外商投资环境的政策措施，进一步放宽市场准入，扩大增值电信、生物技术等领域开放试点 [18] - 将优化外商投资支持政策，促进外资境内再投资，支持外资企业加快本地化生产，并完善支持外资在华设立研发中心的配套政策 [18] 区域协调发展 - 将制定实施区域发展战略“十五五”实施方案，推动四大板块协同发展，巩固提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区高质量发展动力源作用 [19] - 将指导地方因地制宜发展新质生产力，立足自身资源禀赋和产业基础，探索特色化差异化发展路径 [19] - 将有序促进区域联动发展，推进跨区域跨流域大通道建设，实施国家产业转移发展提升工程 [20] - 支持经济大省大胆改革创新，深入推进要素市场化配置改革，激发民营经济、中小企业活力 [20] - 支持经济大省提升科技创新能力，“一省一策”培育新兴支柱产业和未来产业，并打造多元化消费场景 [20] - 加强经济大省人才培养集聚，强化土地、能源、环境、数据等要素保障 [20] 绿色转型与“双碳”工作 - 2026年是从能耗双控全面转向碳排放双控的第一年，将实施碳排放总量和强度双控制度 [21] - 将深入推进重点行业节能降碳改造，稳步推动煤炭和石油消费达峰，加强全国碳排放权交易市场建设 [21] - 将制定能源强国建设规划纲要，持续提高新能源供给比重，推动新增用电主要由新能源发电满足 [22] - 将建设智能电网和微电网，积极拓展清洁能源应用场景，建设一批零碳园区、零碳工厂 [22] - 将完善财税、金融、投资等支持政策，培育氢能、绿色燃料等新增长点，大力发展循环经济 [22] - 将持续推进污染防治攻坚，统筹推进重要生态系统保护和修复重大工程，加强重点湖泊治理 [22] - 将提高应对极端天气能力，加强气象监测预报预警体系建设，补齐北方地区防洪排涝抗灾基础设施短板 [22] 就业市场与政策 - 2025年1至11月城镇新增就业超过1200万人，提前完成年度目标任务，城镇调查失业率均值5.2% [23] - 2026年高校毕业生将达到1270万人，再创历史新高 [24] - 将提高经济发展对就业的带动力，加大对建筑、住宿餐饮等劳动密集型行业的政策支持 [23] - 将着力稳定重点群体就业，支持更多高校毕业生到城乡基层、中小微企业就业创业，稳定农民工就业 [24] - 将大力开展职业技能培训，聚焦高精尖产业与急需紧缺行业，开展劳动者就业转岗培训 [24][25] - 将推动灵活就业、新就业形态健康发展，加强劳动者权益保障制度建设，扩大新就业形态人员职业伤害保障试点 [25] 房地产市场稳定 - 2025年新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化 [26] - 2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，“新市民”刚性住房需求有待释放 [27] - 改善性需求潜力很大，2025年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [27] - 将从供需两端发力稳市场，供给端严控增量、盘活存量，需求端释放居民刚性和改善性需求 [28] - 将积极推动房地产企业转型发展，支持房企向持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [28] - 将加快构建房地产发展新模式，改革完善基础制度，深化住房公积金制度改革 [28]

2025年经济成绩与2026年展望 - 2025年经济顶压前行，预计全年经济增长5%左右，经济总量有望达到140万亿元左右，继续位居世界主要经济体前列 [2] - 2025年就业总体稳定，外贸较快增长，出口多元化成效明显 [2] - 现代化产业体系建设持续推进，新质生产力稳步发展，人工智能、生物医药、机器人等研发应用走在全球前列 [2] - 2026年世界经济有望延续温和增长态势，但变数较多，国内经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变 [3] - 2026年投资和消费增速有望恢复，产业转型升级加快，科技和产业创新进入成果集中爆发阶段 [3] 宏观政策部署 - 2026年将继续实施更加积极有为的宏观政策，坚持稳中求进、提质增效 [4] - 财政政策将保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，同时重视解决地方财政困难，增强地方自主财力 [5] - 财政政策将优化支出结构，强化国家重大战略财力保障，推动更多资金资源投资于人，统筹用好政府债券资金 [6] - 财政政策将主动靠前发力，合理加快资金下达拨付 [7] - 货币政策将把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松 [8] - 货币政策将灵活高效运用多种工具，包括降准降息等，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配 [8] - 货币政策将加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域，并保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 [8] 扩大内需举措 - 扩大内需是2026年排在首位的重点任务，2025年前三季度内需对经济增长贡献率达到71% [9] - 提振消费需从供需两侧发力，把握从商品消费为主转向商品消费和服务消费并重的结构性变化 [9] - 将制定实施城乡居民增收计划，促进高质量充分就业，继续提高城乡居民基础养老金 [9] - 将培育壮大家政、旅居康养等万亿级消费新增长点，支持推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假 [9] - 将打造"购在中国"品牌，释放入境消费巨大增量空间 [9] - 推动投资止跌回稳，将投资于物和投资于人相结合，提高养老、托育、医疗等民生类投资比重 [10] - 将有效发挥政府投资带动作用，用好中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等资金 [10] - 将激发民间投资活力，支持民营企业参与铁路、核电等领域重大项目，引导民间投资向高技术、服务业等新赛道拓展 [10] 科技创新中心建设 - 党中央部署将北京国际科技创新中心拓展至京津冀，将上海国际科技创新中心拓展至长三角 [11] - 三大中心建设成效显著，北京、上海、广东2024年研发投入强度分别达到6.58%、4.35%、3.6% [12] - 2025年全球百强创新集群排名中，深圳—香港—广州、北京、上海—苏州分别位居第1、第4、第6位 [12] - 拓展建设范围有利于整合创新资源，推动科技创新和产业创新融合发展，催生新质生产力 [12] - 有关方面正在制定北京（京津冀）、上海（长三角）国际科技创新中心建设方案，将推出一批务实举措 [12] 全国统一大市场与竞争整治 - 全国统一大市场建设仍面临卡点堵点，"内卷式"竞争问题突出 [13] - 市场层面将加快制定全国统一大市场建设条例，完善基础制度，破除要素获取、资质认定、招标投标等方面壁垒 [13] - 政府层面将加快出台地方招商引资鼓励和禁止事项清单，纠治变相违规招商，规范涉企执法，整治招标投标乱象 [14] - 企业层面将加快完善重点行业产能调控机制，加强动态监测预警，并综合运用信用监管、价格执法、反垄断等手段规范市场竞争秩序 [14] 对外开放与吸引外资 - 将有序扩大服务领域自主开放，深化优化服务业扩大开放综合试点示范，完善跨境服务贸易负面清单管理制度 [15] - 将以自贸试验区提升战略为引领，优化布局范围，对接国际高标准经贸规则，落实好海南自由贸易港封关运作 [16] - 将推动商签更多高标准自贸协定，积极纳入高水平经贸规则，落实对非洲建交国实施零关税等开放措施 [16] - 将研究出台专项政策扩大优质消费品进口，支持关键设备、技术和零部件进口 [16] - 2026年将围绕"共享大市场·出口中国"主题举办超百场进口促进活动 [16] - 将以深化外商投资促进体制机制改革为牵引，新推出一批优化外商投资环境的政策措施 [17] - 将进一步放宽市场准入，扩大增值电信、生物技术等领域开放试点，落实好"准入又准营"要求 [17] - 将优化外商投资支持政策，促进外资境内再投资，支持外资企业加快本地化生产、参与产业链配套协作 [17] 区域协调发展 - 将制定实施区域发展战略"十五五"实施方案，推动四大板块协同发展，巩固提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区高质量发展动力源作用 [18] - 将指导地方因地制宜发展新质生产力，立足自身资源禀赋和产业基础，探索特色化差异化发展路径 [18] - 将有序促进区域联动发展，推进跨区域跨流域大通道建设，实施国家产业转移发展提升工程 [19] - 支持经济大省大胆改革创新，深入推进要素市场化配置改革，激发民营经济、中小企业活力 [19] - 支持经济大省提升科技创新能力，加快传统产业转型升级，"一省一策"培育新兴支柱产业和未来产业 [19] - 支持经济大省在文化旅游、教育体育、家政养老等重点领域打造多元化消费场景，健全城市更新多元化投融资模式 [19] 绿色转型与"双碳"工作 - 2026年是从能耗双控全面转向碳排放双控的第一年，将实施碳排放总量和强度双控制度 [20] - 将深入推进重点行业节能降碳改造，稳步推动煤炭和石油消费达峰，加强全国碳排放权交易市场建设 [20] - 将制定能源强国建设规划纲要，持续提高新能源供给比重，加快清洁能源基地建设 [20] - 将建设智能电网和微电网，积极拓展清洁能源应用场景，建设一批零碳园区、零碳工厂 [20] - 将完善财税、金融、投资等支持政策，培育氢能、绿色燃料等新增长点，大力发展循环经济 [21] - 将持续推进污染防治攻坚，统筹推进重要生态系统保护和修复重大工程 [21] - 将加强气象监测预报预警体系建设，提高防灾减灾能力 [21] 就业市场与政策 - 2025年1至11月城镇新增就业超过1200万人，提前完成年度目标，城镇调查失业率均值5.2%，低于5.5%的调控目标 [22] - 2026年高校毕业生将达到1270万人，再创历史新高 [23] - 将提高经济发展对就业的带动力，加大对建筑、住宿餐饮等劳动密集型行业的政策支持 [22] - 将着力稳定重点群体就业，支持更多高校毕业生到城乡基层、中小微企业就业创业，稳定农民工就业 [23] - 将大力开展职业技能培训，聚焦高精尖产业与急需紧缺行业，开展劳动者就业转岗培训 [23] - 将推动灵活就业、新就业形态健康发展，加强劳动者权益保障，努力消除就业歧视 [24] 房地产市场发展 - 2025年新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化 [25] - 2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，"新市民"刚性住房需求有待释放 [26] - 改善性需求潜力很大，2025年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [26] - 将从供需两端发力稳市场，供给端严控增量、盘活存量，需求端释放居民刚性和改善性需求 [27] - 将积极推动房地产企业转型发展，支持房企向持有物业、提供高品质居住服务转型 [27] - 将加快构建房地产发展新模式，改革完善基础制度，深化住房公积金制度改革 [27]

房地产市场现状与政策背景 - 新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 区域市场走势出现分化 各城市房价涨跌不一 [1] - 房地产开发投资延续下降态势 这是各地消化库存、严控增量的结果 是房企应对当前市场形势的理性选择 [1] 房地产市场需求潜力分析 - 从刚性需求看 2024年我国常住人口城镇化率为67% 而户籍人口城镇化率不足50% 新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放 [2] - 从改善性需求看 区位分布、持有结构不均衡 相当部分城镇居民住房满意度还不够高 存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [2] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% “好房子”总体不愁卖 说明改善性需求潜力还很大 [2] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少 [2] 稳定市场与构建新模式的措施 - 供给端要严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途 加快消化库存 同时有序推动“好房子”建设 [3] - 需求端要采取更多针对性措施 充分释放居民刚性和改善性需求 [3] - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [3] - 要进一步发挥“保交房”白名单制度作用 支持房企合理融资需求 [3] - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机 [3] - 深化住房公积金制度改革 渐进推开立“新”破“旧” 推动新旧模式平稳转换 [3]

文章核心观点 - 住房城乡建设部部长倪虹发表署名文章，强调需认真学习领会并全面落实《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中提出的“推动房地产高质量发展”这一重大决策部署，加快构建房地产发展新模式 [1][3] - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [4][5] - 文章提出了全面落实推动房地产高质量发展的六项重点任务 [1][7] 推动房地产高质量发展的重要意义 - **满足人民美好生活向往的客观需要**：人民群众住房需求已从“有没有”转为“好不好”，需求更加个性化、多样化，需顺应新期待，建设“好房子”、提供好服务 [4] - **推进中国式现代化建设的客观需要**：房地产业产业链条长、关联度高，2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值比重合计达13%，长远看仍有较大潜力和空间，推动其高质量发展有利于促进经济质的有效提升和量的合理增长 [5] - **促进房地产业转型发展的客观需要**：过去支撑行业快速增长的“高负债、高杠杆、高周转”模式弊端凸显，难以为继，必须适应城镇化进入稳定发展期、房地产市场供求关系发生重大变化的新阶段，加快构建新发展模式以推动转型升级 [5][6] 房地产发展现状与基础 - **居民住房条件显著改善**：城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [4] - **住房保障体系成就显著**：建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [4] 全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，以需定建、以需定购，增加供应，并加快建立住房保障轮候库制度以提升保障效能 [8] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡、结构合理，坚持因城施策并规范发展租赁市场 [9] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**： - **开发**：做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金或抽逃出资、提前分红 [2][9] - **融资**：推行主办银行制，项目资金存入主办银行，主办银行保证合理融资需求，形成利益共享、风险共担机制 [2][9] - **销售**：推进现房销售制以防范交付风险；继续实行预售的则规范预售资金监管 [2][9] - **实施房屋品质提升工程**：全链条提升住房标准，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好老旧小区改造 [10] - **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，探索社区治理新模式，提升物业服务质量，并鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [10] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋质量安全保险制度，以强化房屋安全保障 [11] - **房屋安全管理资金**：由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户由政府通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集 [11]

文章核心观点 - 住建部部长倪虹在《人民日报》发文，系统阐述了“十五五”期间推动房地产高质量发展的核心思路，核心目标是实现房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 [3] - 文章指出，过去支撑行业高速增长的“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，必须加快构建房地产发展新模式，推动行业转型升级 [3][4] - 为实现高质量发展，需要处理好房地产领域的五大主要关系，并具体落实“控增量、去库存、优供给”等政策举措 [5][6] 行业发展新阶段与模式转型 - 行业过去为满足住房短缺而建立的制度，推动了“高负债、高杠杆、高周转”模式，其弊端日益凸显，已经难以为继 [3] - 必须适应新阶段变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，以有力有效防范化解风险，推动行业转型升级 [4] - 长远看，行业仍有较大潜力和空间，但需从高速增长转向高质量发展，企业应从追求规模扩张转向注重提升产品品质和服务 [8] 推动高质量发展的五大核心关系 - **长期与短期关系**：着眼长远推进基础性制度改革，立足当前落实已出台政策以巩固市场止跌回稳态势 [5] - **顶层设计与因城施策关系**：从各地实际出发，因城施策、精准施策、一城一策 [5] - **市场与保障关系**：优化市场配置与政府保障相结合，形成定位清晰、功能互补的两个供应体系 [5] - **增量与存量关系**：坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [5] - **促发展与防风险关系**：坚持防范风险、强化监管和创新发展模式相协调，建立风险防控长效机制 [5] 具体政策方向与举措 - **控增量、去库存、优供给**：以编制住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [6] - **赋予城市自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化政策 [6] - **完善住房保障体系**：各地从实际出发，坚持尽力而为、量力而行，货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [6] - **改革销售制度**：推进现房销售制以防范交付风险，对继续实行预售的将规范预售资金监管 [6] - **完善开发制度**：做实房地产开发项目公司制，严禁投资人在项目交付前违规抽挪项目公司资金或抽逃出资、提前分红 [7][8] - **完善融资制度**：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，项目资金存入该行，主办银行保证合理融资需求，形成利益共享、风险共担机制 [8]

文章核心观点 - 住建部部长倪虹提出，“十五五”期间房地产行业政策的核心目标是实现市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，并需处理好五大关系以推动行业向高质量发展模式转型 [1] - 行业当前“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式弊端凸显，已难以为继，必须加快构建房地产发展新模式，深化各项制度改革以防范化解风险并推动转型升级 [1] - 长远看，中国房地产发展仍有较大潜力和空间，但需从追求规模扩张转向注重提升产品品质和服务，以实现行业高质量发展并促进经济增长 [5] 政策目标与方向 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，这被视为满足人民美好生活向往和推进中国式现代化的客观需要 [1] - 2025年中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，并提出要“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” [2] 需处理好的五大主要关系 - **长期与短期关系**：长远需推进基础性制度改革，构建新体制机制；短期需落实已有政策，巩固市场止跌回稳态势 [2] - **顶层设计与因城施策关系**：需从各地实际出发，实施因城施策、精准施策、一城一策 [2] - **市场与保障关系**：坚持优化市场配置与政府保障相结合，形成两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 [2] - **增量与存量关系**：坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [2] - **促发展与防风险关系**：坚持防范风险、强化监管与创新发展模式相协调，建立风险防控长效机制 [2] 具体政策措施：控增量、去库存、优供给 - 以住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场平衡 [3] - 充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化政策 [3] - 完善多层次住房保障体系，坚持尽力而为、量力而行，货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [3] 销售、开发与融资制度完善 - **销售制度**：进一步推进现房销售制，实现所见即所得以防范交付风险；对继续实行预售的，将规范预售资金监管 [3] - **开发制度**：做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分配利润 [4] - **融资制度**：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，项目资金存入该行，主办银行保证合理融资需求，形成利益共享、风险共担机制 [5]

文章核心观点 - 文章核心观点是推动中国房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，通过构建发展新模式、优化供给结构、提升产品与服务品质、防范化解风险，以实现行业的长期健康稳定发展，并满足人民美好生活需要及支撑中国式现代化建设 [3][4][6] 深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义 - 满足人民美好生活向往的客观需要：居民住房条件已显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好” [5] - 满足人民美好生活向往的客观需要：已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [5] - 推进中国式现代化建设的客观需要：房地产产业链条长、关联度高，2024年房地产业和建筑业增加值合计占国内生产总值比重达13%，长远看行业发展仍有较大潜力和空间 [6] - 推进中国式现代化建设的客观需要：推动行业转向高质量发展，有利于促进中国经济实现质的有效提升和量的合理增长 [6] - 促进房地产业转型发展的客观需要：过去“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，必须适应房地产市场供求关系发生重大变化的新阶段，加快构建房地产发展新模式 [7] 准确把握推动房地产高质量发展的总体要求 - 主要目标：加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [8] - 主要目标：推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，以高品质供给持续推进高质量发展 [8] - 需处理好的主要关系：包括长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对关系 [9] - 基础支撑：需强化法律、标准、技术、人才四大支撑，例如出台“好房子”建设指南，加强前瞻性技术研发应用 [10] - 保障机制：必须坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制，涉及开发、建设、交易、使用等多个环节及多个部门 [10] 全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，以需定建、以需定购，增加供应 [11] - 促进房地产市场持续健康发展：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡 [12] - 促进房地产市场持续健康发展：坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权，并规范发展租赁市场 [13] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：在开发上，做实项目公司制，严禁违规抽挪资金；在融资上，推行主办银行制；在销售上，推进现房销售制，规范预售资金监管 [13] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [14] - 实施物业服务质量提升行动：探索社区党组织领导下的协调运行新模式，提升物业服务质量，并鼓励向养老、托幼等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，以强化房屋安全保障 [15]

报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市” [5] 报告核心观点 - 中央经济工作会议提出要着力稳定房地产市场，政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并深化住房公积金制度改革，推动“好房子”建设和房地产发展新模式 [1][5][98] - 尽管防范风险仍是首位，但房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将有适当的政策调整 [5][127] - 投资标的选择上，一方面看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面看好在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][127] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积204.9万平方米，环比下降3.0%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.0个百分点 [5][16][25]；分能级看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-48.9%、-27.6%、-61.4% [5][16] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11392万平方米，环比上升0.2%，同比下降10.3% [5][42]；去化周期为17.5个月，环比下降0.04个月，同比上升3.5个月 [5][42] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积158.2万平方米，环比上升0.4%，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.9个百分点 [5][50]；分能级看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-39.7%、-47.4%、-25.3% [5][50] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建筑面积3033.0万平方米，环比上升25.5%，同比下降17.5%；成交总价651.8亿元，环比下降25.4%，同比下降47.2%；楼面均价2149元/平，环比下降40.6%，同比下降36.0%；溢价率2.4%，环比下降1.3个百分点，同比下降3.4个百分点 [5][64] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建筑面积1133.7万平方米，环比上升48.5%，同比下降7.5%；成交总价438.2亿元，环比下降27.3%，同比下降39.6%；楼面均价3865.6元/平方米，环比下降51.1%，同比下降34.7%；溢价率2.4%，环比下降1.3个百分点，同比上升2.1个百分点 [5][83] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降0.5个百分点；相对沪深300收益为-2.5%，较上周上升0.9个百分点 [5][101] - 房地产板块PE为23.94X，较上周下跌0.54X [5][101] - A股涨幅靠前的公司为万科A（1.4%）、滨江集团（-0.3%）、保利发展（-1.7%）；港股涨幅靠前的为建发国际集团（0.9%）、融创中国（-2.2%）、中国海外发展（-3.4%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量60.2亿元，环比下降57.7%，同比下降53.3%；总偿还量104.0亿元，环比下降1.2%，同比下降34.6%；净融资额为-43.7亿元 [5][116] - 债券发行量最大的房企为新城控股（17.5亿元）、华发股份（10.0亿元）、天恒置业（8.4亿元） [5][116] - 债券偿还量最大的房企为招商蛇口（26.4亿元）、新城控股（20.0亿元）、中交房地产（15.0亿元） [5][116] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][127]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5][127]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][127]

文章核心观点 - 推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段是当前及未来的核心任务 行业长远发展仍有较大潜力和空间 [1][5] - 行业转型的驱动力在于满足人民对“好房子”的新期待 适应城镇化新阶段以及防范化解“高负债、高杠杆、高周转”旧模式的风险 [4][5][6] - 实现高质量发展的路径是加快构建房地产发展新模式 具体包括优化住房供应体系 改革开发融资销售制度 提升房屋品质与物业服务 并建立房屋全生命周期安全管理 [7][10][11][12][13] 深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义 - 满足人民美好生活向往：住房需求已从“有没有”转向“好不好” 城镇人均住房建筑面积超过40平方米 户均住房超过1.1套 已建成各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套 帮助1.7亿群众解决住房问题 [4] - 推进中国式现代化建设：房地产产业链条长 关联度高 2024年房地产业和建筑业增加值合计占国内生产总值比重达13% 对经济实现质升量增有重要作用 [5] - 促进房地产业转型发展：过去支撑高速增长的“高负债、高杠杆、高周转”模式弊端凸显 难以为继 必须适应城镇化进入稳定发展期、城市发展进入存量提质阶段、市场供求关系发生重大变化的新形势 [6] 准确把握推动房地产高质量发展的总体要求 - 主要目标：加快构建房地产发展新模式 建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系 健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 实现住房品质提升、风险有效防控和企业转型 [7] - 需处理好的主要关系：包括长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险之间的关系 强调因城施策、精准施策、一城一策 [8] - 基础支撑与保障机制：强化法律、标准、技术、人才四大支撑 例如出台“好房子”建设指南 同时建立健全党委领导、部门协同联动的工作机制 [9] 全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 以需定建、以需定购 并加快建立住房保障轮候库制度 [10] - 促进房地产市场持续健康发展：建立“人、房、地、钱”要素联动机制 实现以人定房、以房定地、以房定钱 同时规范发展租赁市场 [11] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：推行房地产开发项目公司制 防止资金被违规抽挪 推行项目主办银行制 保障合理融资 推进现房销售制以防范交付风险 规范预售资金监管 [11] - 实施房屋品质提升工程：全链条提升住房标准 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 改造城中村、危旧房和老旧小区 [12] - 实施物业服务质量提升行动：探索党建引领下的社区治理新模式 提升物业服务质量 并鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸 探索“物业服务+生活服务”模式 [12][13] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度 以解决存量房屋规模大、建成时间长带来的安全问题 [13]

文章核心观点 - 文章系统阐述了推动房地产高质量发展的重大意义、总体要求与重点任务，标志着行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的规模扩张模式，转向以提升产品品质、服务和管理为核心的高质量发展阶段 [2][5] - 核心目标是加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系，健全租购并举的住房制度，以实现房地产市场的供需平衡、结构合理与价格稳定 [4][6] 行业现状与转型必要性 - 行业已取得显著成就：城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，已建成各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众解决住房问题 [3] - 房地产业与建筑业增加值合计占国内生产总值（GDP）比重达13%，产业链条长、关联度高，对经济社会发展支撑作用显著 [4] - 行业原有“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式弊端凸显，已难以为继，必须适应城镇化进入稳定发展期、市场供求关系发生重大变化的新形势，加快转型升级 [5] 未来发展的总体要求与原则 - 主要目标：构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动住房品质显著提升、风险有效防控、企业成功转型 [6] - 需处理好五大关系：长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险 [6][7] - 强化四大基础支撑：法律支撑（修订相关法规）、标准支撑（出台“好房子”建设指南）、技术支撑（开展技术研发应用）、人才支撑（培养技能人才队伍） [7] - 建立健全保障机制：坚持党的全面领导，强化省级监督与城市主体责任，加强住建、发改、财政、自然资源、金融等多部门协同联动 [8] 重点任务与具体措施 - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次保障体系，坚持尽力而为、量力而行，以需定建、以需定购，并加快建立住房保障轮候库制度 [9] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡 同时坚持因城施策，赋予城市政府调控自主权，并规范发展租赁市场 [10] - **改革完善开发、融资、销售制度**： - 开发：做实项目公司制，严禁在项目交付前违规抽挪项目公司资金或抽逃出资 [10] - 融资：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [10] - 销售：推进现房销售制，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，则规范预售资金监管 [10] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，并持续推进老旧小区改造、城中村和危旧房改造 [11] - **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领与行业自律，提升服务质量，并鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [11][12] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，以强化对存量房屋的安全保障 [12]