行业趋势 - “好房子”概念持续火热，其特点包括3米层高、低容积率、智慧科技等高品质居住要素，极大提升了居住感受并满足改善型置业需求 [1] - 市场反馈证实真正的“好房子”能充分满足改善居住条件的需求，受到购房者追捧并获得较高市场认可度 [2] 公司项目表现 - 公司开发的嘉棠澐玺项目开盘当天去化率超出95%，创下区域商品住宅开盘销售新纪录 [1] - 公司在服贸会上展示好房子“V5”体系，实体样板间日均接待观众上千人次，央视新闻直播观看量达到4百万人次 [1] 产品具体特征 - 嘉棠澐玺项目规划容积率低至1.35，是区域近20年来首个容积率低于1.5的住宅地块 [2] - 项目为6-10层纯洋房，层高3米，南向面宽约9-11米，配备7米长花池阳台及270°环幕飘窗以优化采光通风 [2] - 项目配备全龄友好科技产品、7维收纳系统、约350㎡邻里中心、酒店式社区大堂及风雨连廊等设施 [2] - 园林设计采用“7法24式”，包含全龄儿童乐园、长者休憩廊架和环形慢跑道 [2]

政策动态 - 香港投资移民计划中，用于购买香港住宅物业的最低投资门槛从5000万港元下调至3000万港元，截至2025年8月，新资本投资者入境计划已为香港带来超过580亿港元的投资额 [1] - 国家外汇管理局发布通知，将便利境外个人境内购房结汇支付的试点政策从粤港澳大湾区推广至全国，允许境外个人在取得购房备案证明前，凭合同先行办理结汇支付 [9] - 外汇新政同时允许非房地产企业运用外汇收入及其结汇所得人民币资金购买经营性房产，如办公用房、员工宿舍等，以盘活存量资产资源 [10] - 广东省中山市推出“新中山人安家中山”政策，对推荐购房给予最高3%的现金奖励，叠加多项优惠后，初步估算可为符合条件的购房者节省总成本约10万元 [6] 市场表现与城市案例 - 2025年8月，中国70个大中城市中，新房销售价格环比上涨的城市有9个，比7月增加3个 [14][16] - 8月新房价格环比涨幅具体为：上海、杭州、宜昌涨幅均为0.4%；南宁涨幅为0.3%；沈阳、合肥、吉林涨幅均为0.2%；西宁、乌鲁木齐涨幅均为0.1% [14][16] - 湖北省新建商品房销售面积已连续8个月实现正增长，其中荆门市1-7月新建商品房销售面积同比增长7.2% [17] - 宜昌市通过提供最高17万元的购房补贴及“带押过户”等便利化措施，结合“好房子”供应增加，有效激活需求，8月出现多个楼盘“开盘即售罄”的情况 [16] 行业发展与公司动向 - 招商蛇口发生人事变动，朱文凯接替蒋铁峰出任新领导，其履职成效预计将在未来6-12个月的财务表现和业务推进中逐步显现 [3] - 恒大物业已出现意向买家，市场有观点认为该公司的出售价格将带动整个物业管理行业上市公司的估值重估 [4] - 建设领域反腐持续升级，退休高管被查案例呈高发态势 [5] - 房地产企业的ESG实践正从“合规披露”走向“价值创造”，良好的ESG管理被认为能帮助控制风险、降低成本并开拓新业务 [5] 行业战略与未来方向 - 经济学家卢锋提出，需推动经济增长从“供强需弱”转向“供求双强” [9] - 中国与东盟国家召开建设部长圆桌会议，通过《桂林倡议》，将在数智赋能、城乡历史文化保护、“好房子”建设、城市更新等领域加强合作 [11][12] - 行业观点认为，“好房子”供应比例突破60%将能有效带动房地产全产业链投资增速强劲回升，并激活上下游投资、就业和消费市场 [15][19] - 吉林省吉林市启动“好房子”示范项目建设，目标到2030年每年10%以上新建商品房项目达到示范标准，到2035年全面建立“好房子”供应体系 [15][18]

政策核心内容 - 汕头市发布16条具体措施以优化房地产市场平稳健康发展 聚焦促进房地产开发和销售、优化营商环境、做好“保交房”“保办证”工作、加大金融及公积金支持力度等方面 为当地房地产市场注入新动能 [1] 供给端优化措施 - 通过重点推进珠港新城、东海岸片区配套设施建设 致力于提升该片区域的开发价值 [4] - 由汕头市房地产行业协会、市房地产估价师与房地产经纪人学会搭建“网上房产超市”平台 组织全市楼盘线上展销 为房企提供免费宣传渠道 为购房者打造集中选房的便捷入口 [4] - 推进“侨胞及引进人才购房服务驿站”建设 引导房企推出“人才专属折扣” 助力侨胞与人才安居 [4] - 在“网上房产超市”平台上开拓“以旧换新”和“侨才安居”两个版块 通过组织会员单位推动以旧换新 根据老业主需求报备联动的开发企业 提前锁定房源和优惠折扣 实现卖旧买新同步进行 [8] - 在六区一县设置20多个咨询站点 为侨胞回汕置业提供信息服务 同时对接各金融机构为侨胞提供上门办理及快速结汇等服务 [8] - 着眼于建设“好房子” 在控制性详细规划编制中 对于拟出让建设高品质住房产品（“好房子”）的住宅用地 优化容积率及有关规划技术指标要求 优化容积率计算规则 控规按程序批准后作为高品质住房产品地块土地出让、规划建设的依据 [8] 营商环境与金融支持 - 着眼于“降成本” 通过落实税收优惠 明确“工抵房”网签流程 优化预售资金监管 有效缓解企业资金压力 [9] - 以推动“白名单”扩围增效鼓励银行应贷尽贷 通过优化个人按揭放款流程从而压缩放款周期 并加快推广“商转公”业务 切实减轻购房人还款压力 [9] - 行业人士表示 优化容积率等支持措施以及金融、公积金等扶持政策 能帮助企业缓解融资压力 也能减轻购房者资金压力 促进销售 [9]

项目销售业绩 - 项目于7月开盘当月即登顶北京城六区套数销冠 8月连续霸榜并斩获石景山区域月度销售套数冠军 开盘至今累计成交套数北京城六区排名第一 [1] - 97平方米户型售罄后 公司加推107平方米和133平方米户型 [18] 产品力与户型设计 - 作为京西首个"好房子"项目 在空间尺度 功能分区 得房率等方面做出突破 97平方米三居室赠送后得房率约86%至97% [1] - 采用LDK一体化设计 将客餐厨阳台串联成超过34平方米的家庭公区 主卧套房设计保障三代同堂生活互不干扰 客厅配备270度转角落地飘窗 主卧有3.2米超大景观窗 [1] - 107平方米三居室南北通透 南向三面宽 得房率高达90% 约97平方米套内使用面积空间感可媲美市场120平方米以上户型 [3] - 餐客厨及南北双阳台串联形成超过50平方米家庭公区 主卧套房面积达23.6平方米并配L型270度观景窗 次卧面积约10.5平方米和11.34平方米 [3] - 项目搭载华为智能家居系统 实现远程操控 场景模式自定义等功能 [7] 精装标准与配套设施 - 项目提供"满配精装" 配备中央空调 全屋新风 厨房一体化电器与凉霸 玄关与客厅通顶收纳柜 卫浴柜与镜柜等 [5] - 园区规划四大架空层和下沉庭院式会所 细致划分为童玩 康养 社交 办公四大主题模块 涵盖健身书吧 茶歇私宴等空间 [15] - 园林以"两轴一环五进十二园"为骨架 500米慢跑道串联七个特色组团 设有中央草坪 主题花园 并专设宠物休闲区 [12][13] 社区规划与建筑设计 - 地块方正规整 采用"中间高 四周低"的建筑错落排布 楼栋点式排布实现47至57米超大楼间距 [8] - 总计16栋美学建筑共700户 由6-18层洋房及小高层组合 所有户型为三 四居室 采用一梯两户或两梯两户设计 [10] - 外立面使用石材 铝板和真石漆勾勒 [10] 区位优势与发展潜力 - 项目位于首钢园东南区板块 定位为石景山国际开放合作区 临近翔鹰大厦和首程时代中心 22栋甲级写字楼近50万平方米体量将吸引航空航天 绿色双碳 数字经济等高精尖产业 [15] - 南侧200米为在建1号线支线体育场南街站 预计2027年年中通车 规划中的11号线近在咫尺 东侧紧邻西五环 向北800米为长安街 南侧约1000米为莲石路 [16] - 3公里范围内分布由龙湖打造的TOD商业体及喜隆多 京西大悦城等多个大型商超 周边有朝阳医院西院 301医院等医疗资源及景山学校远洋分校等优质学府 1.5公里处为北京冬奥公园 [18]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上深优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 看好板块轮动及补涨机会[2] - 部分投资者担忧"好房子"供应增加带来去化率调整 但近年房企拿地及新开工收缩对应供应仍相对稀缺[2] - 二手房价格调整更多冲击旧规新房去化 持续推荐库存结构优、历史包袱轻房企[2] - 后续降息及加速推进收储是实现止跌回稳的关键政策[2] - 投资建议关注三类标的：涨幅靠后A股公司、中报业绩稳定房企、拿地及产品力强品质房企[2] 政策分析 - 8-9月北上深相继出台宽松政策 北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳分区优化社保要求[2][5] - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 系统推进"好房子"和完整社区建设[3] - 潜在政策空间犹存 结合城市更新推进城中村和危旧房改造释放改善性需求[2][3] 资金状况 - 2025年8月M2同比增长8.8% 社融存量同比增长8.8%环比下滑0.2个百分点[2][11] - 8月LPR报价环比持平 新发放个人住房贷款利率3.1%[2][11] - 8月单月新增居民中长期贷款200亿元 同比少增1000亿元[2][11] - 8月境内债融资规模357亿元环比降24% 平均发行利率2.15%[16] 楼市表现 - 8月重点50城新房日均成交同比降13.9% 9月前12日环比降4%[2][20] - 8月重点20城二手房日均成交同比降1.9%环比降8.7% 9月前12日环比升16.9%[2][20] - 8月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.6% 新房表现优于二手[27] - 一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.1%、0.3%、0.4% 一二线城市降幅环比收窄[27] 土地市场 - 8月百城土地供应建面1.1亿平米环比升11.5% 成交建面0.87亿平米环比降1.4%[32] - 百城平均溢价率3.61%环比降2.9个百分点 仅一线城市维持一定热度[32] - 随着"金九银十"传统旺季来临 土拍热度有望逐步回升[32] 房企动态 - 克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑19.2%环比降2.8% 前8月累计同比下滑13.8%[38] - 9月迎来传统营销旺季 房企加快推盘节奏加大折扣力度 新房成交绝对量或将低位回升[38] - 8月50强房企平均拿地销售金额比23%环比降22个百分点 拿地销售面积比22%环比降18个百分点[41] - 大悦城、招商蛇口、绿城中国拿地强度靠前[41] - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额同比增长28% 增幅较1-7月收窄6.3个百分点[41] 板块表现 - 8月申万地产板块涨6.47%跑输沪深300指数（10.33%）[48] - 截至2025年9月12日地产板块PE（TTM）66.62倍 估值处近五年99.92%分位[48] - 8月上市50强房企涨幅前三为美的置业、建发国际集团、华发股份 后三为正荣地产、合景泰富集团、世茂集团[48] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE17.1倍 招商蛇口17.5倍 滨江集团12.4倍[49] - 华发股份21.6倍 中国海外发展9.4倍 越秀地产18.1倍[49] - 建发国际集团7.5倍 绿城中国16.4倍 保利物业11.6倍[49] - 中海物业9.8倍 招商积余14.5倍 绿城管理控股9.1倍[49] - 华润置地8.0倍 贝壳-W 34.7倍[49]

高品质住宅建设 - 山东省高品质住宅试点项目总数已突破200个，第三批新增103个项目 [2] - 省级层面编制指导意见和技术指引，明确层高不低于3米、车位配比不低于1:1.2、100%预留电动车充电设施安装条件等标准 [2] - 全面推行"先验房后收房"制度，并建立质量回访和问题投诉处理机制 [2] - 淄博市在高品质住宅试点项目入选数量上领先，企业建立超越行业标准的内控规范 [4] - 威海市创新搭建"住宅工程分户全生命周期质量管控信息平台"，实现多终端管理和业主在线监督 [5] - 济南明湖印项目执行高标准，层高3.1米起，并增加楼板隔声减震垫厚度至10mm以降低噪音 [6] 老旧小区改造 - 全省已完成改造老旧小区1.5万个，惠及居民超过270万户 [9] - 2025年全省计划改造城镇老旧小区844个，涉及居民13.7万户 [13] - 改造重点从"改房子"向"改生活"拓展，着力解决"一老一小"等突出问题，增加改造内容和提高标准 [13] - 淄博市张店区科技苑片区改造惠及80栋居民楼、3063户居民，解决了基础设施不完备等问题 [7] - 青岛西海岸新区新时代小区改造建筑面积约5.5万平方米，涉及27栋楼、553户居民，更新了外墙保化和雨污管网 [11] 城中村改造 - 2024年全省已开工城中村改造安置住房30.7万套，开工率达105.1%，超额完成年度任务 [16] - 济南市崔寨街道城中村改造项目完成1071户居民抽房工作，共抽取2198套新房 [14] - 山东省16个设区市均已纳入国家城中村改造政策支持范围 [16] - 济南市探索"先建设、再拆迁"模式，槐荫区项目以高品质商品房标准打造村民安置房 [18] - 青岛市多个片区城中村改造项目破题起势，改造模式分为拆除新建、整治提升和拆整结合三种 [18] 保障性住房供给 - 保障性租赁住房租金为市场价的九折，有效减轻新市民和青年人压力 [19] - 2025年底前计划建成交付保障性租赁住房10万套（间）以上 [27] - 配售型保障性住房实行"保本微利"原则，济南项目70多平方米住房售价50多万元 [22] - 保障性住房建设遵循"好房子"标准，济南项目按绿色建筑二星标准建设，青岛项目配套标准向商品房看齐 [27] - 各市将建立配售型保障性住房轮候库，动态掌握需求并纳入建设计划 [27]

政策导向与市场趋势 - “好房子”概念首次被写入政府工作报告，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅 [2] - 上海闵行区上半年新房销售面积达94.6万平方米，同比增长12.8%，占全市总量的10% [2] - 市场反响热烈，保利·海上印项目首次开盘1小时内售罄，后续批次均实现“日光” [2] 项目品质与设计标准 - 国家标准《住宅项目规范》明确“好房子”底线，包括层高≥3米、4层以上配电梯、提升隔音性能等 [3] - 多个商品房项目以“超国标”品质建设，如安高·申陇院项目配备九境园林和约1700平方米下沉式双泳池海派会所 [3][5] - 项目注重全生命周期设计，象屿·天宸雅颂通过约2500平方米会所、全龄健身空间等设施满足三代同堂需求 [15][17] 销售业绩与市场热度 - 安高·申陇院项目自2024年11月首开至2025年3月二开累计销售额超35亿元，5月10日三开单日斩获16.8亿元业绩 [6] - 象屿·天宸雅颂项目推出五批次房源共计407套，累计售出约330套，第五批次开盘当日销售金额约4.1亿元 [19] - 闵行区多个项目热销，新出让的颛桥、莘庄等住宅地块备受市场瞩目 [21] 区位优势与生活配套 - 上房·尚湾林语项目紧邻“大零号湾”科技创新策源地、轨交5号线剑川路站及多所高校，吸引科创人才置业 [10][11] - 项目规划约180万平方米自然城市融合体，住宅开发仅占18.5万平方米，保留生态空间并设置“一米菜园”等田园设施 [13] - 社区打造15分钟生活圈，实现工作与生活轻松切换，融合都市便利与田园意趣 [13] 技术创新与物业服务 - 象屿·天宸雅颂项目采用人脸识别无接触归家系统、智能灯光窗帘等智慧化设计，提升居住体验 [19] - 物业提供“4点半学堂”等增值服务，利用架空层空间解决业主照看孩子需求，强调可持续生活方式 [21]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[2] 核心观点 - 地产板块本周上涨5.98% 呈现轮动特征 短期看好板块轮动及补涨机会[3] - 一线城市持续放松提振政策预期 地产年初至今涨幅7.9%跑输沪深300的14.9%[3] - 中报业绩压力逐步释放 优质个股性价比提升[3] - "好房子"供应仍相对稀缺 二手房价格调整主要冲击旧规新房[3] - 后续降息降成本及加速收储是实现止跌回稳的关键政策[3] 投资建议 - 短期关注涨幅靠后的招商蛇口、保利发展[3] - 关注中报业绩稳定、受益"好房子"止跌回稳的建发国际集团、华润置地、滨江集团[3] - 中长期看好低估值品质房企绿城中国、中国海外发展、越秀地产及细分领域头部公司[3] 重点个股推荐逻辑 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红 截至9月12日股息率4.37% 经营性收入覆盖2倍股息及利息[5] - 建发国际集团：2022年及以后新货占比近8成 2024年毛利率企稳回升 最新股息率6%[5] - 中国海外发展：头部央企 0.4倍PB 股息率3.7% 年内涨幅23.9%低于恒生指数[5] - 绿城中国：品质标杆 受益"好房子"止跌回稳 PB0.64倍 年内涨幅10.4%[5] 政策环境监测 - 自然资源部鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地[7] 市场运行监测 - 本周重点50城新房成交1.4万套环比降7.3% 重点20城二手房成交1.7万套环比升8.5%[10] - 9月重点50城新房月日均成交同比降24.3%环比降4% 二手房同比升26.1%环比升16.9%[10] - 16城取证库存9129万平环比持平 去化周期21.6个月[13] 资本市场监测 - 地产板块PE（TTM）66.62倍 高于沪深300的14.13倍 处于近五年99.92%分位[23] - 本周境内地产债发行58.6亿元 净融资32.6亿元[19] - 2025年地产债到期和提前兑付规模3111.76亿元 同比减少0.42%[19] - 资金价格上行 R001升至1.40% R007升至1.47%[18]

行业转型方向 - 建筑业以绿色化 智能化转型为核心路径 聚焦安全 舒适 绿色 智慧四大导向 [1] - 行业需坚持绿色低碳与智能化深度融合 提升建筑韧性 健康性和资源效率 实现规模扩张向品质引领转型 [3] - 推动三造融合（中国制造 中国创造 中国建造）与四化协同（绿色化 智能化 工业化 国际化）变革 [5] 技术应用与创新 - 北京大力推进BIM 物联网 人工智能等数字技术在建筑全生命周期应用 [3] - 深化人工智能 物联网等新技术与建筑业融合 加快团体标准编制与服务平台精准供给 [4] - 通过绿色建造降碳 智能建造提效 工业化建造提质 构建好房子全生命周期管理体系 [5] 政策与标准建设 - 紧扣国家双碳目标与好房子建设要求 凝聚政府 行业组织 企业及国际嘉宾共识 [1] - 在十四五收官与十五五谋篇关键节点 推进城市发展向存量提质增效转型 [4] - 系统阐述好房子好社区标准体系与实践案例 提供可复制 可推广实施路径 [5] 企业发展路径 - 引导企业走品质化 品牌化发展道路 加速量降质升的动能转换 [4] - 通过实用 经济 美观 绿色的建材综合应用 根治住房常见问题 支撑高品质住宅建设 [5] - 展示全龄友好人因工程学理论在街区 历史建筑 社区改造中的创新应用 [5]