报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端：24Q4实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端：24Q4实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其它贡献利润率下降；实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 分红计划：公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 规模：截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 收入与利润：24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct；24Q4单季存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - GTV：24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 货币化率：24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 收入与利润：24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct；24Q4单季新房净收入131亿元，同比+72.7% [3] - GTV：24Q4新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 货币化率：24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 回款能力：24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 收入：24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元 [4] - 利润率：贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 收入：24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元 [4] - 利润率：贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 房源规模：截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 收入：24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 业务进展：贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E）|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]

文章核心观点 - 贝壳2024年财报显示净收入增长但净利润下滑，非房业务成增长引擎，公司通过“一体三翼”战略重构业务版图，面临转型中平衡短期阵痛与长期价值的挑战，需在技术创新、成本控制与生态协同上持续突破 [1] 业绩表现 - 2024年全年净收入935亿元，同比增长20.2%，总交易额（GTV）突破3.35万亿元，净利润同比下滑30.8% [1] - 存量房总交易额（GTV）达2.25万亿元，同比增长10.8%，占总交易额的67%，较2023年提升2.6个百分点，第四季GTV同比激增55.5%至1.14万亿元，净收入311亿元，同比增长54.1% [2] - 非房业务收入同比增长64.2%，占总营收的33.8%，较2023年提升9.1个百分点 [2] 业务结构转变 - 传统房产交易服务全年收入占比降至66.2%，非房业务收入占比提升9.1个百分点至33.8% [3] - “一体三翼”战略阶段性落地，以房产交易为核心，延伸至家装、租赁、新房定制等非房产交易新业务 [3] - 房屋租赁服务全年收入同比激增135%至143亿元，在管房源超42万套，续约率提升至54%，实现扭亏为盈 [3][4] - 家装家居业务收入增长36.1%至148亿元，合同额大增27.3%突破169亿元，增长源于房产交易流量转化和供应链提效 [4] - 新兴业务如贝好家作为C2M新房定制模式试验田，已形成差异化竞争力 [4] 成本与利润情况 - 全年营业成本达705亿元，同比增加25.8%，增速快于收入增速，主要源于房屋租赁业务成本激增121%、外部分佣成本增长11.5%以及内部佣金及薪酬增加11.1% [6] - 销售和市场费用增长17%至78亿元，研发费用维持在23亿元，占收入的2.5% [6] - 2024年全年净利润40.78亿元，同比下降30.8%，调整后净利润72.11亿元，同比下降26.4%，第四季度净利润延续下滑趋势 [6] 财务健康度 - 资产负债率从2023年的40%升至46.3%，全年经营性现金净流入94.5亿元，是调整后净利润的1.3倍，宣布派发末期现金股息约4亿美元 [7] 未来战略 - 核心战略为“科技赋能”与“生态协同”，将AI深度植入服务全流程，2025年加大投入，通过自动化降低人力成本，提高获客能力和用户转化率 [9] - 计划进一步下沉至三四线城市，利用数字化工具赋能中小中介，扩大服务网络覆盖，通过技术输出提升行业整体效率，巩固平台技术壁垒 [10]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予贝壳“买入”评级，目标价 77.9 港元，目标价格空间 21% [2][3][4] 报告的核心观点 - 贝壳深耕经纪赛道、多次开创行业先例，平台壁垒深铸，重塑经纪底层框架、锁定人房资源，平台赋能具备全流程管控闭环 [3][4] - 家装、租赁、贝好家有望成为第二增长曲线，未来凭借流量优势通过大数据挖掘客户需求，有望更广维度扩展业务版图 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 贝壳简介：最大的房产交易和居住服务平台 - 贝壳是国内最大的线上线下一体化房产交易和服务平台，业务涵盖二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居等，截至 2023 年末，有门店 43,817 家，经纪人 42.77 万名，全年总交易额 3.14 万亿元 [22] - 发展历程经历孵化起步期、线上探索期、全国布局期、平台运营期四个阶段，成长为中国房地产居住第一股 [28] - 管理团队深耕行业、富有远见、经验丰富，股权结构集中，分设不同投票权架构，确保核心管理层自主决策运营权 [33][34][36] - 2023 年升级“一体三翼”战略，收入划分为存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务及其他业务，各业务有不同盈利模式 [39][40] 二手房业务：存量时代，空间广阔，一超多强 - 市场规模方面，2022 年以来二手房成交稳步增长，占比提升，成交规模上升源于流通率修复，预计 2024 - 2030 年二手房成交量年均 6.8 亿平 [50][54] - 经纪渗透率有望稳中有升，经纪服务具备不可替代性，对比美国仍有增长空间 [62] - 预计 2030 年二手经纪佣金规模达 1,840 亿元，7 年 CAGR 增速 5% [67] - 行业格局呈现一超多强，集中度低位，贝壳 2022 年以来逆势扩张，市占率回升 [69][71] - 贝壳核心亮点在于模式创新、房源创新、智能创新、管理优势，解决人房问题，最大化交易效益 [77] - 贝壳二手房业务经营主体分自营链家、加盟品牌德佑、贝联其他平台公司，营收有多种来源，成交收入有波动，贝联平台占比持续提升，市占率稳步提升，利润率高位企稳 [110][116][118] 新房业务：市场已然超跌，贝壳市占率稳步提升 - 新房销售超跌，经纪渗透率有望提升 [33] - 贝壳新房利润规模维持稳定，账期更趋健康，GTV 受景气度影响下滑但市占率提升，佣金率后续预计稳定 [34][35][36] 家装业务：市场广阔，流量切入大有可为 - 家装市场空间广阔，标准化和定制化需求并存 [37] - 行业格局集中度低，竞争格局加速重构 [40] - 贝壳具备流量和用户基础、管理创新、供应链整合优势，财务数据显示收入快速增长，业绩提升空间广阔 [41][44] 新兴业务：租赁快速扩张，有望更广维度扩展版图 - 租赁住房管理运营服务、贝好家业务、金融服务及其他业务等多方向新兴业务开拓成长空间 [40] 盈利&估值：多元业务共振，预期业绩稳定增长 - 业绩弹性较大，调整后净利润可观 [47] - 预期营收、业绩稳定增长，给予 24 - 26 年归母净利润分别为 57、70、87 亿元，现价对应 24/25 年 PE 分别为 38、31 倍；Non - GAAP 净利润分别为 84、96、118 亿元，对应 24/25 年 PE（Non - GAAP 业绩）分别为 26、22 倍 [3][4]