政策核心内容 - 山东省10部门联合印发《关于住房"以旧换新"的指导意见》，推出6大方面15条措施，旨在通过鼓励"卖旧换新"、引导"收旧换新"、探索"拆旧换新"三种模式，畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力 [1] 三种主要换新模式 - **鼓励"卖旧换新"**：支持房地产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，若旧房在约定时间内售出则办理新房购买手续，若未售出则由经纪机构联动房企进行"兜底收购"或退还新房意向金，购房者无需承担违约责任 [3] - **引导"收旧换新"**：鼓励各类主体市场化收购二手房，政府可指定本地国企作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款等方式收储普通商品住房用作保障性租赁住房等；由房企主导的模式下，旧房房款可直接抵顶新房剩余房款 [3] - **探索"拆旧换新"**：鼓励各市因城施策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建，在符合规划且资金平衡的前提下，允许补齐基础设施并增设必要附属设施，新增建筑量不计入容积率，对部分无法达到现行标准的指标可以不低于现状为底线进行更新 [4] 旧房处置途径 - 鼓励对旧房采用"微改造+功能升级"模式，通过简单美化或全面精装等方式提升房屋品质和价值，提高市场流通性 [5] - 支持各类市场主体将收购的房屋改造为租赁用房，并鼓励企业探索"收储+托管"运营管理模式，委托第三方专业机构开展租赁服务 [5] 成本与金融支持 - 鼓励各市根据实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放"以旧换新"补贴 [6] - 鼓励房企给予换房人优惠，并引导中介机构降低服务费用 [6] - 引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房开发专项金融产品和服务 [8] - 对于企业购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期运营的，鼓励商业银行在风险可控前提下发放住房租赁团体购房贷款 [8] - 开展二手房住房公积金贷款"带押过户"业务，允许符合条件的"以旧换新"购房者再次申请公积金贷款购买新房时核减一次贷款次数 [8] - 允许房地产开发企业、房地产经纪机构等以经营性物业作为抵押物申请经营性物业贷款，用于物业的装修改造或运营维护 [8] 交易流程与服务优化 - 各市需制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范 [9] - 推广"双盲"评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯的评估体系 [9] - 鼓励在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴核销、合同签约、税费缴纳、登记办理等环节提供"一站式"服务 [9] - 企业收购二手房后可申请办理转移预告登记，待旧房再次出售时再办理转移登记 [9] - 优化网签备案程序，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成转移登记后再办理新房合同网签备案 [9] 风险防控机制 - 各市需强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用 [10]

政策核心机制 - 山东省多部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》旨在优化置换流程并降低居民换房成本[1] - 政策核心优化在于允许居民先定新房 待旧房完成转移登记后再办理新房网签 以帮助居民最大限度享受国家退税政策[1][3] - 政策通过政府引导和市场运作搭建平台 鼓励房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制 将换房环节一体化推动以缩短交易周期[4] 交易模式与效率提升 - 政策着力解决房屋置换中“周期长、不确定性高、资金压力大、流程繁琐”等现实痛点[4] - 新模式旨在缓解居民“旧房卖不掉 新房不敢定”或“新房定了 旧房却卖不掉”的双重焦虑[4] - 部分城市已先行开展活动 例如淄博、烟台支持中介机构帮卖旧房 已完成住房“以旧换新”1200余套[4] - 潍坊建立了“兜底包销”机制 累计完成202套旧房收购 抵顶购房款1.62亿元[4] 财政与金融支持政策 - 鼓励各地对“以旧换新”居民给予直接财政补贴 以真金白银减轻购房负担[5] - 引导金融机构推出专项金融产品 拓宽房企收储旧房的资金来源[5] - 支持“带押过户”和再次申请公积金贷款 以降低居民购房的资金成本[5] - 具体案例包括枣庄、东营等8市出台了发放“以旧换新”补贴支持政策[5] - 济南对出售自有住房并购买济南新建商品住房的居民 给予最高10万元补贴[5] 服务优化与费用减免 - 鼓励房企给予购房优惠 并引导中介机构适当降低服务费 让政策红利惠及改善需求家庭[5] - 政策提出优化“一站式”服务 推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同[5] - 目标是最大限度减少居民在置换过程中“多头跑、反复问”[5]

文章核心观点 - 山东省十部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》 旨在通过六大方面共15条措施 打通卖旧买新置换堵点 缓解换房资金压力 促进住房“以旧换新” 实现“想换就能换” [1] 丰富“换新”模式 - 提出三种换新模式：“卖旧换新”模式支持房地产经纪机构开展业务 约定时间内未售出旧房可由机构兜底收购或退还意向金 以解决旧房未及时出售无法置换新房的问题 同时经纪机构可提前锁定客源 推动新旧住房联动交易 [3] - “收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种市场化实施路径 鼓励各类主体收购二手房 通过协商或第三方评估确定收购价格 [3] - “拆旧换新”模式提出城镇老旧住房原拆原建更新 在符合规划和安全要求前提下 允许补齐公共配套设施且新增建筑量不计容积率 鼓励各市因城施策、一项目一策推进 [3] 拓宽旧房处置途径 - 鼓励对旧房采用“微改造+功能升级”模式进行美化装修 以提升房屋品质和市场竞争力 提高市场流通性 [4] - 支持将收购的旧房改造为租赁用房 鼓励各类市场主体结合当地实际进行改造 并鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式 委托第三方专业租赁机构开展服务 促进租购并举 [4] 降低换新成本 - 加大换新购房补贴发放力度 鼓励各市结合本地实际 对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 以激活多样化改善性住房需求 [5][6] - 鼓励企业加大换新支持力度 支持房企依法依规给予换房人优惠 并引导中介机构为换房人降低服务费用 [7] 完善金融服务 - 创新金融支持产品 引导金融机构开发专项金融产品 鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款 [8] - 允许符合条件的企业向金融机构申请经营性物业贷款 用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金 [8] - 拓宽住房公积金使用范围 开展二手房“带押过户”业务 “以旧换新”购房者再次申请公积金贷款购买新建商品房时 可核减一次公积金贷款次数 [9] 优化交易流程与服务 - 完善旧房评估服务机制 指导各市制定二手房价格评估细则 形成统一标准规范 推行“双盲”评估、轮换评估或多机构评估等多元化评估方式 打造公开、可追溯、多方监督的评估体系 [10] - 优化“以旧换新”登记服务 企业收购二手房后可申请办理转移预告登记 待旧房再次出售时由企业申请注销预告登记 此举可避免一房多卖和权属纠纷 鼓励更多企业参与服务 [10] - 优化网签备案服务 购房者与房企可先签订新房买卖合同 待旧房完成不动产转移登记后再办理新房合同网签备案 此举可缓解换房群众资金周转压力 并让其最大限度享受出售自有住房后1年内重新购房的个人所得税退税政策 [10] 健全风险防控机制 - 强化对交易资金的封闭监管 按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金 确保专款专用、及时支付 [11]

江苏省房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 建立"人、房、地、钱"要素联动机制[1] - 更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求[1] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] 存量房产与住房更新措施 - 巩固扩大房票安置成效 加大住房以旧换新力度 盘活存量商品房[1] - 因地制宜实施城中村改造 统筹推进城镇老旧小区改造[1] 住宅品质与社区建设 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 实施住宅工程品质提升行动和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 加快建设完整社区 完善城市社区嵌入式服务设施[1] 相关产业发展 - 加快推动建筑业高质量发展[1]

政策实施成效 - 珠海市自2024年1月推行住房"以旧换新"政策 2025年上半年成交量突破850套 超过2024年全年总量 [3] - 政策已帮助超1500个家庭改善居住条件 [3] - 首批18位市民成功申领政府补贴 最高补贴力度达3万元 [1][3] 企业参与模式 - 华发集团对香洲 横琴等核心区域20年内旧房提供直接收购服务 转化率较传统模式提升近40倍 [5] - 创新推出"无缝焕新保障" 允许业主在过渡期优先续租原房 [5] - 在首批补贴申领中 华发・珠海湾项目业主占比约67%（12名） [3] 政策机制设计 - 政府搭建平台并制定规则 房企提供优质房源和优惠置换方案 媒体负责宣传推广 [3] - 专项补贴政策为申请人颁发1%政策补贴房款凭证 [3] - 通过"政府搭台 企业唱戏 媒体助力 市民受益"协同机制实现政策落地 [3]

市场表现 - 武汉二手房价格短期筑底 51%高频交易小区成交价格止跌 较上月增加16个百分点 [3][4] - 二手房成交套数环比下降10% 高频交易小区数量下降14% [4] - 31%高频交易小区房价涨幅在0-5%之间 仅9%小区单月房价环比涨幅超10% [7] - 高端小区表现平淡 仅38%小区房价环比上行 较上月回落6个百分点 [18] 价格动态 - 69%高频交易小区挂牌价格环比回落 近一年挂牌价指数较1年前回落12.6% [8][9] - 刚需和改善类小区成为止跌主力 分别有53%和51%房价环比上行 较上月提升16和20个百分点 [17] - 洪山区、汉阳区次新房成交活跃 临近地铁的刚需改善产品为主力 典型案例如大关山阁调小区房价环比大幅增长23% [17] 议价空间 - 平均议价空间为4% 较上月下降2个百分点 延续二季度以来低位 [12] - 议价空间在典型城市中属最低第一梯队 远低于上海、杭州、深圳等20%以上水平 [12] 政策支持 - 武汉住房和城市更新局明确因城因区施策 释放刚性和改善性住房需求潜力 [2][13] - 硚口区推出稳市场新政 包括以旧换新最高30万元购房消费券、城市更新购房消费券、惠民购房补助等 [2]

怀柔区住房"以旧换新"试点政策 - 怀柔区率先启动商品房"以旧换新"试点 有效期1年 通过区属国企收购二手房 收购款直接用于抵扣新房购房款 实现一二手房市场联动 [1] - 国企收购的二手房后续将作为保租房使用 [2] 参与试点的二手房条件 - 房屋性质需为普通商品住房 不含储藏室及车位 已取得产权证 竣工时间不早于1995年1月1日 [2] - 房屋坐落区域限定为龙山街道 泉河街道及怀柔镇 建筑面积不超过120㎡ [2] - 房屋需无查封限制 抵押/担保/租赁等情形需在签约前解除 且需迁出所有户口 [2][5][8] - 置换群众购买的新建商品房价格不得低于出售的二手房价格 [2] 新建商品房选购条件 - 需已取得预售许可证或现售备案证明 且位于怀柔区范围内 [3] "以旧换新"服务流程 - 房源复核阶段由怀胜智慧城市公司筛选符合条件房源 协助购房资格初审 [4] - 签署意向书后 通过三方评估公司确定二手房收购价 取中间值作为最终评估价 [5][6] - 接受评估价的群众可签订《保价协议》和《认购协议》并缴纳认购金 考虑期不超过5个工作日 [7] - 完成二手房过户后 收购款通过监管账户支付 再转入新房开发商账户 [9] 保障措施 - 签订意向书后可优先锁定新房房源 与开发商达成意向后缴纳认购金 [10] - 群众可拨打热线或通过微信小程序登记房源信息 [11] - 开发商承诺一年内同户型新房网签价不下调 需签订《保价协议》 [13]

政策内容 - 长沙市住建局等十二部门联合印发《关于进一步优化房地产发展措施的通知》，推出十项举措鼓励"以旧换新"以激发市场活力[1] - 长沙市对出售自有住房并在一年内购买新建商品住房的家庭或个人给予新房交易总价1%的补贴，单套最高不超过3万元[3] - 长沙市优化"认房不认贷"政策，允许"以旧换新"购房者享受首套房首付比和按揭利率优惠[3] - 青岛市鼓励国有企业收购二手住房用于保障性租赁住房或长租房，提供每套3万元收购补助和连续5年每年2%的贴息补助[3] - 北京市怀柔区启动商品房"以旧换新"试点，由国企收购二手房并将收购款转为新房购房款[4] 政策效果 - 住房"以旧换新"政策已在超百城落地，旨在打通存量房与增量房市场流通壁垒[2] - 杭州、南京等城市政策实施后二手房线上挂牌量明显增长，线下带看量提升，新房成交中置换客群占比上升[2] - 国企收旧换新模式被认为能有效促进置换需求释放，带动效果较好[4] 行业趋势 - 专家认为"以旧换新"有利于打通新房与二手房交易链条，带动楼市活跃度[1] - 热点城市刚性住房消费潜力大，改善性住房需求仍有很大空间[4] - 未来政策可能探索"以旧换新+REITs"、"跨城置换"等新模式，并提供"收购+帮卖+补贴+金融支持"全链条服务[5]

政策核心内容 - 长沙市住建局等12部门联合发布优化房地产发展措施通知 [1] - 核心政策为鼓励住房领域"以旧换新" [1] 补贴政策细节 - 补贴对象为出售自有住房并于一年内重新购买本市新建商品住房的家庭或个人 [1] - 补贴标准按新建商品住房交易总价的1%计算 [1] - 单套住房补贴金额最高不超过3万元 [1] - 完成新建商品住房网签合同备案是获得补贴的条件之一 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发和运营无评级 [3] - 房地产服务无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年6月9日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数上涨0.06% [4] - 房地产板块个股涨幅前五为黑牡丹、阳光股份等，跌幅较大为粤宏远A、海泰发展等 [5] - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，宝华竞得上海地块，金地管理中标深圳项目等行业新闻 [6][7] - 招商蛇口与华润置地在南京成立投资公司 [9] - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20% [10] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月9日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.93%，沪深300和中证500分别上涨0.29%和0.76%，申万房地产指数上涨0.06% [4] 个股表现 - 涨幅较大前五名黑牡丹、阳光股份、深深房B、珠江股份、财信发展，涨幅分别为6.43%、5.24%、4.41%、2.83%、2.63% [5] - 跌幅较大为粤宏远A、海泰发展、华联控股、卧龙地产、荣丰控股，跌幅分别为-9.93%、-5.30%、-2.68%、-2.30%、-2.16% [5] 行业新闻 - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，实施城中村改造5.6万户，专项债券支持收购存量商品房等 [6] - 宝华4.72亿竞得上海松江车墩镇城中村改造地块，楼面价1.6万元/㎡，需配建5%以上公共租赁住房等 [6] - 金地管理中标深圳市福田区沙头街道2025年老旧小区改造代建项目 [7] - 招商蛇口、华润置地在南京成立注册资本16.5亿元的投资公司 [9] 公司公告 - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，债项余额20亿元，票息3.07% [10] - 绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20%，发行金额上限10亿元，期限3年 [10]