上海第六批次集中土拍概况 - 上海开启今年第6批次集中土拍，8宗地块总起价236.7亿元，总用地面积350亩，总建筑面积52.3万平方米，分布于浦东新区、徐汇区、静安区、虹口区、闵行区、奉贤区、普陀区及青浦区 [1] - 24日土拍上半场5宗宅地共收金185.3亿元，平均溢价率13%，其中4宗溢价成交，1宗底价出让 [1] - 闵行区莘庄地块热度最高，静安区东斯文里地块、奉贤区奉贤新城地块、普陀区真如多用途组团用地保持一定热度，青浦区青浦新城多用途组团用地底价成交 [1] 主要房企竞拍表现 - 央企中海斥资近119亿元连获两宗热门地块，包括静安区C050202单元053-b-1地块（53.63亿元，溢价率10.10%）和普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块（65.25亿元，溢价率14.17%）[4][5][7] - 安徽高速溢价30%以36.887亿元拿下闵行莘庄地块，该地块经过78轮竞价达到中止价 [10][13] - 厦门国资房企联发&中建三局以底价21.948亿元竞得青浦新城多用途组团用地 [9] - 国贸&象屿以7.58亿元竞得奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，溢价率11.8% [14] 重点地块分析 - 静安区C050202单元053-b-1地块土地出让面积16809.38平方米，规划建筑面积59337.11平方米（住宅79%，商业21%），容积率3.53，起始价48.71亿元，起始楼面价82098元/平方米 [4] - 普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块总土地出让面积47199.11平方米，总规划建筑面积110925.6平方米，总起始价57.15亿元，起始综合楼面价51521元/平方米 [7] - 闵行区莘庄社区02单元06-05地块土地出让面积26232.04平方米，规划建筑面积65580.1平方米，容积率2.5，起始价28.38亿元，起始楼面价43268元/平方米 [13] 行业趋势与市场动态 - 上海凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，持续保持着较强的房地产投资吸引力 [3] - 房企积极将区位条件优越的高品质地块收入囊中，既增加了自身的优质土储，有利于自身经营，又可向市场持续提供优质住宅产品 [3] - 25日将开拍徐汇、浦东唐镇、虹口北外滩3幅重磅地块，预计热度更高，其中徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块即使底价成交，163639元/平方米的楼板价也将创上海全市以及全国涉宅地新高 [15][16]

中海上海拿地情况 - 公司今日以总价118.88亿元竞得上海静安和普陀两幅地块，其中静安地块53.63亿元（楼面价9.04万元/平米，溢价率10.1%），普陀地块65.25亿元（楼面价58,823元/平米，溢价率14.17%）[1][2][13] - 静安地块经过34轮激烈竞价，从起始价48.71亿元升至53.63亿元，参与竞拍方包括保利、华润、招商等央企[3][10] - 普陀地块为真如城市副中心核心地块，吸引上海城建与中海两家竞拍，起始总价57.15亿元[14] 静安地块详情 - 地块位于东斯文里片区，是上海现存最完整的广式石库门建筑群，被称为"静安新天地"，可售住宅楼面价达11.5万元/平米[3][7] - 需配建21%自持商业（约15,000平米），且住宅与商业须整体报建，限制资金周转速度[5][7] - 周边新房海玥·黄浦源近期销售均价14.05-14.56万元/平米，但去化缓慢（上半年仅售56套）[3][4] - 测算显示项目需售价超17万元/平米才能盈利，开发周期将受片区整体改造进度影响[7] 普陀地块详情 - 地块规划为真如翠谷一期项目，含A03D-01（住宅，容积率2.5）和A03D-03组团，周边有4条地铁线交汇[15] - 周边次新房均价约10万元/平米（品尊国际9.13-9.67万元/平米，高尚领域10.56万元/平米）[17] - 公司此前主导普陀红旗村城市更新，但商业自持部分仍将带来资金压力[17] 企业战略背景 - 公司上半年在上海土拍中颗粒无收，导致销售额同比下滑（137.78亿元，排名从第1降至第7）[9] - 主要竞争对手保利已耗资75亿拿下3幅地块，华润通过股权收购获取核心地块，招商也在补充市中心项目储备[12][9] - 此次拿地被视为公司捍卫上海市场地位的关键举措，竞拍过程展现强烈补仓意愿[1][9][10]

无锡新吴区华光锅炉厂A地块出让 - 建发以底价8 2亿元摘得无锡新吴区华光锅炉厂A地块 成交楼面价1 04万元/平方米 [1] - 地块位于无锡新吴区城南路以东 旺庄港以北 出让面积6 61万平方米 容积率1 2 [1] - 该地块是2023年至今无锡为数不多非城投公司拿下的地块 [1] - 地块规划要求按二级高品质住区打造 新建住宅中成品住宅比例不低于80% 住宅建筑层高不低于3米 [1] - 大运河建设控制地带内住宅建筑高度限制为12-24米 其他区域为12-36米 其他建筑不超过12米 [1] - 华光锅炉厂及周边地区将迎来大改 作为江苏城市更新第一批省级试点项目之一 [1] - 建发2023年在无锡还以7 8亿和17 3亿拿下旺庄第一岗4号地块和太湖新城6号地块 楼面价分别为1 28万元/平方米和1 85万元/平方米 [1] 建发在无锡的项目情况 - 建发在无锡地区共有9个项目 其中5个已售罄 [2] - 4个在售项目为建发玺云 青江悦府 宜兴和玺 无锡和著 均价分别为3 3万元/平方米 2 55万元/平方米 2 8万元/平方米 1 6万元/平方米 [2] 建发在其他城市的土地获取 - 建发今年在核心一二线城市土拍市场多次刷新"地王"战绩 [2] - 3月27日以33 47亿元夺得成都金融城三期H10地块 溢价率106% 楼面价4 12万元/平方米 创成都宅地新单价地王 [2] - 3月28日以34 35亿元摘得杭州蒋村文新单元地块 溢价率115 39% 楼面价8 8万元/平方米 创杭州新单价地王 [2] - 以14 85亿元拿下重庆江北区C20单元地块 溢价率29 64% [3] 建发土地储备情况 - 2024年新增23个土地项目 拿地金额同比下降40% [4] - 截至2024年末 土地储备总库存面积1243万平方米 库存货值2211亿元 权益比例78% [5] - 2025年1-6月新增权益土储87 8万平方米 拿地权益金额241 4亿元 [6] 建发市场占有率情况 - 在福建省市占率达10% 其他省份市占率在1%-4%之间 [6] - 管理层认为提高杭州 成都等深耕城市占有率非常必要 [6]

地块成交概况 - 招商蛇口以21.55亿元总价竞得深圳前海桂湾片区住宅用地 溢价率高达86.1% [2] - 地块折合楼面价约84180元/平方米 刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [2] - 地块挂牌起始价11.58亿元 采用"价高者得"竞拍规则 [2] - 楼面价从起始4.52万元/平方米抬升至8.4万元/平方米 吸引十余家房企竞逐 [2] 地块区位与规划 - 地块位于前海合作区桂湾片区枢纽一街北侧 紧邻在建前海国际枢纽中心 [2] - 容积率≤3.1 建筑限高80米 为前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗 [3] - 预计开发为小高层 形成前海稀缺的低密度改善型社区 [3] - 周边交通、商业体等配套成熟 [2] 市场供需分析 - 深圳前海桂湾片区四年未有宅地供应 区域内仅有少量新房在售 [2] - 地块体量小、总价不高、条件宽松 具备快速开发、快速回款操作空间 [2] - "交地即交证"模式和"1年内开工、4年内竣工"要求 使开发节奏可控 [2] - 商品房售价不限 为开发商预留灵活定价空间 [3] 竞得方背景 - 招商蛇口拥有丰富的前海开发经验与土地储备优势 [4] - 长期在深圳参与城市更新与综合开发 [4] - 通过产业、商业、住宅等多维联动开发提升整体效益 [4] 市场趋势 - 深圳土拍市场呈现分化趋势 核心区域热度持续升温 [4] - 前海核心宅地市场热度明显回升 [4] - 地块成交结果将提振市场对前海住宅板块信心 [4]

土拍结果 - 南京江宁区百家湖G38地块由常州嘉宏以7.29亿元竞得，溢价率9.62%，成交楼面价17006元/㎡ [1][3] - 该地块位于天元中路与望河路交汇处，周边有朗诗玲珑屿、21世纪现代城等成熟小区，靠近地铁1号线小龙湾站 [1] - 常州嘉宏为常州本土房企，成立于1998年，开发过嘉宏山和风华、嘉宏印等项目 [1] 地块详情 - G38地块为二类居住用地，出让面积25216.16㎡，容积率1.01-1.7，建筑限高60米 [5] - 百家湖板块在售楼盘包括象屿华发·铂萃云湾、中建源上九里（销许均价41700元/㎡）、仁恒龙湾（销许均价43765元/㎡）、嘉和华府（销许均价42279元/㎡） [5][6] 后续土拍计划 - 江宁G39地块将于下周出让，原为景枫G96综合体，现改为商住混合用地，出让面积79416.74㎡（含地下6877.39㎡），综合容积率1.01-1.78，起拍楼面价11997元/㎡ [6][8] - G39地块需配建基层社区中心（含卫生站、文化中心等）、5400㎡地铁换乘站房，并定向销售商业（25600元/㎡）和办公（7000元/㎡） [8][9][10] 区域配套 - G39地块为地铁1/5号线竹山路站上盖，10分钟可达南京南站，25分钟至禄口机场，周边有龙湖龙湾天街、宜悦里G66等商业，以及江宁美术馆、竹山中小学等教育设施 [10][12]

土地拍卖情况 - 成都市金牛区出让1宗宅地，吸引8家房企参与竞拍 [1] - 中能建以楼面价20200元/㎡竞得该地块，折合总价17.48亿元 [1] - 该地块溢价率达23.93% [1]

上海2025年第五批次土拍概况 - 上海第五批次集中供地计划出让6宗涉宅地，总出让面积31.4万平方米，总建筑面积70万平方米，总起价192.5亿元 [1] - 土拍首日成功出让5宗地块，其中3宗溢价成交、2宗底价成交，最高溢价率30.79%，共收金191.56亿元 [1] - 杨浦区东外滩地块、闵行区颛桥地块、宝山区南大多用途组合用地、青浦区徐泾地块、金山区金山新城地块为土拍首日重点地块 [1] 杨浦区C090101单元01C5-02地块分析 - 该地块为普通商品房，出让面积14655.15平方米，建筑面积36637.87平方米，容积率2.5，起始价26.76亿元，楼面起价73039.18元/平方米 [1] - 吸引上海城建、中海、保利发展、越秀、招商、华润中能建联合体6家房企参与竞拍 [1] - 地块位于杨浦内环内，交通便利（距离18号线平凉路站约500米，12号线江浦路站约400-500米），商业配套齐全 [2] - 周边新房项目如招商·桐安里（均价21万元/㎡）、瑞安·翠湖滨江（均价21万元/㎡）、保利外滩序BUND45（均价12.9万元/㎡）市场反响热烈 [2] - 保利发展以35亿元竞得该地块，楼板价9.55万元/平方米，溢价率30.79%，刷新保利自身在杨浦区的单价地王纪录 [3][4] - 分析师预计该项目未来售价至少14万元/平方米 [3] 闵行区MHC10601单元01-22A-10地块交易 - 保利发展溢价12.95%竞得该地块，总价31.40亿元，楼面价38775元/平方米 [5] - 地块出让面积40493.2平方米，建筑面积80986.40平方米，容积率2，起始价27.80亿元，楼面起价34329.96元/平方米 [5] 郊区地块交易情况 - 中建东孚以总价81.95亿元竞得宝山区多用途组合地块，楼面价25488元/平方米，地块包含办公楼、商业用地及普通商品房用地 [6] - 大华集团以30.53亿元竞得青浦区徐泾地块，楼面价26843.28元/平方米，地块为普通商品房用地 [7] - 建发以总价12.68亿元竞得金山区地块，楼面价14820元/平方米，溢价9.78% [7] - 市场呈现冷热不均现象，中心区高端改善项目去化压力小，郊区地块市场反应平淡 [7]

北京土拍市场概况 - 北京4宗宅地出让涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 海淀宝山"双子星"地块吸引5家企业参与竞拍，最终由中建壹品和金隅以总价61.42亿元竞得 [1] - 石景山西黄村地块由中海新城以底价45.23亿元竞得，综合楼面价约2.75万元/平方米 [8] 海淀宝山"双子星"地块详情 - 0016地块占地面积2.4公顷，建筑面积5.04万平方米，中建壹品以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，楼面价5.51万/平方米 [2] - 0017地块土地面积2.85公顷，建筑面积6万平方米，金隅以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，楼面价5.6万元/平方米 [2] - 地块位于西四环至五环之间，距离地铁6号线廖公庄站约700米，邻近西五环入口约800米 [2] - 规划配建九年一贯制学校拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计2026年10月启动建设 [3] 地块竞争与市场分析 - 宝山地块溢价率和楼面价均低于半个月前出让的海淀半壁店地块（楼面价7.84万元/平方米，溢价率11.95%） [3] - 地块周边配套相对薄弱，需直面半壁店项目和石景山高端项目竞争 [3][4] - 中建壹品表示地块素质尚可，实现海淀"补仓"，此前在京拿地多集中于大兴和丰台 [4] - 专家指出地块核心价值在于五环内稀缺区位和教育资源引入计划，但需关注配套兑现周期 [4] 石景山西黄村地块特点 - 由4宗子地块构成，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万平方米 [6] - 虽属石景山但距离海淀核心功能区较近，是承接海淀外溢客群的重要点位 [6] - 现有成熟商业配套包括京西大悦城、山姆会员店等，教育配套有西黄村小学等 [6] - 地块开发面临形状狭长、周边环境复杂等挑战，可能影响户型得房率及采光 [6] - 需返还3.68万平方米商业面积，回购价格3000元/平方米，对开发商资金实力要求较高 [7]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地竞拍 - 公司全资子公司商博南星以5.69亿元竞得杭州景芳三堡单元JG1203-28地块国有建设用地使用权 [1] - 该地块位于上城区 出让面积为13921平方米 土地用途为商业商务用地 [1] - 出让建筑面积为48723.5平方米 土地出让年限为40年 [1] 项目投资 - 项目总投资估算为10.99亿元 资金来源为公司自有资金及部分银行贷款 [1] - 项目建设周期为2～3年 [1]