（来源：研报虎） 核心观点：新房成交面积环比增长，上海"好房子"新规落地 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比增长，溢 价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本 市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更 新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好 满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房 地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续 在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及 城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业"看好"评级。 城镇老旧小区改造进展顺利，上海"好房子"新规落地 中央层面：住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的 86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]

政策优化措施 - 自去年9月中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，一线城市作为全国楼市风向标表现受关注 [1] - 广州于6月全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率 [1] - 北京于8月8日松绑楼市政策，符合条件的家庭在五环外购房不限套数并加大公积金支持力度 [1] - 上海于8月25日调减住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数并加大信贷支持力度 [1] - 深圳于9月初发布新政，包括分区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳 [1] - 深圳新政对企业购房限制大幅放宽，核心区企业从无购房资格变为有条件准入，非核心区取消对企业成立年限、税款、员工数量等限制 [8] - 上海发布促进住宅品质提升规划资源意见，对新建住宅建筑设计规范进行调整，涉及阳台、架空层、建筑立面等计容标准 [5] - 广州印发提高土地利用效率综合改革试点实施方案，围绕土地管理制度改革等6部分出台31条措施 [11] 政策效果与市场反应 - 北京公积金新政后首月贷款受理量达4340笔，较新政前同期3167笔增长37% [2] - 北京五环外刚需及首改产品成为主力，昌平生命谷、大兴西红门等板块价格微涨1%-2% [2] - 昌平新城梧桐山语等项目因公积金贷款政策优化，客源量增长12%，部分房源取消折扣 [2] - 上海限购放松后外环外拉动效应清晰，青浦区最近一周热度提升7.8，嘉定、松江分别位于第2、第4位 [5] - 上海二手房观望指数新政以来略有下降，二手挂牌量微跌，中介抢房指数连续4周下降 [5] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [11] - 新房、二手房找房热度较7月分别小幅上涨0.6和1.0 [11] - 上海1-8月二手房成交面积同比增长14.2%，8月二手房成交18508套，环比增长12%，同比增长19% [12] 市场分化与结构特征 - 北京市场热度并非均匀分布，五环内二手房市场因未受政策直接利好且面临大量房源竞争，价格压力较大 [2] - 上海外围不同区域政策影响力差异，青浦、松江、嘉定热度提升，但金山、奉贤热度处于下行 [5] - 深圳新政实行分区差异化管理，将楼市划分为多个梯度区域，放松力度从核心区向外围逐步加大 [7] - 深圳在罗湖、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等区域，符合条件的家庭购买商品住房不限套数 [7] 土地市场与房企策略 - 一线城市核心区域土地市场持续活跃，北京朝阳区呼家楼南里地块以楼面价8.1万元/平米成交，上海杨浦区滨江地块溢价率达28% [12] - 一线城市核心区域土地市场活跃带动房企对更多核心城市优质土地保持乐观 [1][12] - 广州取消竞自持竞拍规则，并允许在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后将自持房转为可售入市 [6] - 广州竞自持成交的宅地共计12宗，总自持面积约30万平米，相比全市一手住宅截至8月31日1421万平米可售面积占比有限 [7] 行业趋势与展望 - 业内人士认为一线城市优化楼市政策力度、时点符合市场预期 [1] - 未来北京市场走向取决于二手房市场成交量能否有效消化激增供应，当前金九银十是检验政策成效关键窗口期 [2] - 预计9月市场或将结束6月以来下滑趋势实现成交量筑底回升，金九银十传统旺季叠加政策利好，成交量有望增长 [11] - 一线城市楼市回暖将通过政策示范效应和房企资源倾斜向强二线城市传导，长三角、珠三角等核心城市群已出现边际改善迹象 [1][12] - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [10] - 上海、广州在持续优化房票安置政策、加速推进城中村改造方面取得成效，上海嘉定区首批动迁彭赵村改造项目268户中村民锁定114套房源，广州黄埔全区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套 [10]

宏观经济背景 - 2025年为“十四五”规划收官之年，下半年经济运行对实现全年目标及中长期布局至关重要 [1] - 三季度经济增长动能受极端天气、政策节奏及外部环境等因素影响有所下降 [1] - 前8个月固定资产投资累计增速为0.5%，创年内新低；8月社会消费品零售总额同比增速降至3.4%，连续三个月下行且较5月高点回落3个百分点 [1] - 四季度面临美国高关税政策冲击及去年同期高基数效应，稳增长必要性上升 [1] 财政政策预期 - 四季度有望出台新一轮稳增长政策，政策空间充足，政府负债率在主要经济体中处于偏低水平 [2] - 财政发力的三个主要备选政策包括：设立规模约5000亿元的新型政策性金融工具以支持基建，预计可撬动投资约6万亿元，相当于2024年宽口径基建投资总额的24.4%，政策落地后三年内每年可推动基建投资增长3-4个百分点 [4][5] - 增发超长期特别国债并上调“设备更新和消费品以旧换新”支持资金额度，以应对高基数效应 [5] - 加发地方政府专项债以对冲土地出让收入下滑，前8个月地方政府国有土地使用权出让收入同比下降4.7% [5] - 前8个月新增政府债券发行规模达10.4万亿元，同比增加4.5万亿元，发行进度74.7%同比加快22.4个百分点，为四季度加发腾出空间 [6] 货币政策预期 - 四季度央行可能实施新一轮降息降准，并适时恢复国债买卖 [7] - 前8个月金融机构新增人民币贷款13.46万亿元，同比少增约1万亿元，7月当月新增贷款出现负增长 [7] - 二次降准降息可引导流动性充裕，推动企业和居民贷款利率下行，激发融资需求 [7] - 当前物价水平偏低且美联储已开启降息，为国内货币政策宽松提供空间 [7] - 结构性货币政策工具将重点支持科技创新、绿色发展、制造业升级及小微企业等领域 [7] 房地产与消费政策 - 四季度房地产支持政策将在供需两端全面发力，各地房地产“白名单”项目贷款审批额度已超7万亿元，1-8月房企国内贷款累计同比增长0.2% [8] - 需求端措施包括加快保障房收储、税费减免、放开限购，以及通过定向降息、财政贴息引导居民房贷利率下行 [9] - 促消费政策可能将范围从耐用消费品扩大至一般消费品和服务消费，通过补充“以旧换新”补贴资金、扩大补贴范围（如纳入体育设备）来稳定消费 [9] - 支持服务消费的新政策有望落地，7月以来餐饮消费同比增速逐月回升 [9]

地产ETF市场表现 - 地产ETF（159707）9月24日场内价格飙升4%至0.705元，创年内新高，成交额超5400万元 [1][2] - 盘中最高价达0.705元，开盘价0.678元，最低价0.669元，振幅5.31% [2] - 成分股中上海临港和张江高科涨停，招商蛇口涨3.73%，滨江集团涨2.50%，新城控股涨2.31% [2] 行业政策与市场动态 - 1-8月全国房地产开发投资同比下降12.9%，住宅投资下降11.9% [3] - 68城新房成交同环比增长，20城二手房成交同比增66% [3] - 土地成交面积同比下降43%，溢价率环比下降 [3] 机构观点与评级 - 开源证券维持行业"看好"评级，认为房地产市场正朝止跌回稳方向迈进，存量收储及城中村改造有望加速改善住房供求关系 [3] - 财通证券指出房地产对经济拖累将收敛，广义房地产业对经济贡献从2012-2020年的18%降至2024年的11% [3] - 包含二手房的总成交面积企稳在15亿平方米，房地产业GDP仅下滑6.5% [3] 指数与成分股结构 - 地产ETF被动跟踪中证800地产指数（399965），前十大权重股包括招商蛇口、万科A、保利发展、张江高科等 [3] - 指数成分股覆盖主要地产开发商和园区运营商，如陆家嘴、海南机场等 [3]

之所以对房地产市场有信心，在于房地产市场供需平衡不断改善。一些城市库存高企，房子卖不掉，市 场不景气。若为了拉动投资继续大规模供地和开发建设，供求关系将会进一步失衡。地方政府主动收缩 新增土地供应，房企应对市场形势减少新拿地和新开工。从商品房库存连续6个月减少这一数据不难看 出，房地产市场供需不平衡态势得到明显缓解。供求关系趋于平衡，有利于市场走向稳定。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收 窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分 点。 房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8月份，房地产开发企业到位资金同比下降 8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房 待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。 今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚 性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市 ...

行业整体趋势 - 行业呈现止跌回稳态势，商品房销售价格和住宅价格同比降幅持续收窄 [1] - 前8个月全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点 [1] - 前8个月商品房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点 [1] 市场价格表现 - 8月份70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄 [1] - 8月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点 [1] 企业资金与库存 - 1月至8月房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点 [2] - 8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方米，已连续6个月减少 [2] 市场供需关系 - 地方政府收缩新增土地供应，房企减少新拿地和新开工，市场供需不平衡态势得到明显缓解 [2] - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，城市更新和“好房子”建设将带动改善性需求释放 [3] 行业长期潜力 - 中国城镇化持续推进，城镇住房存量接近350亿平方米 [2] - 按平均寿命50年计，每年约有2%的更新需求，即每年产生约7亿平方米的新建筑面积需求 [2] - 城市更新和“好房子”建设能有效对冲新增房地产开发投资下滑，并带动上游产业和消费 [3] 企业风险化解 - 有关部门和各地积极推进房地产融资协调机制和保交房，有力化解商品住房交付风险 [3] - 房企债务违约风险处置加快推进，出险房企的债务重组取得重要进展 [3]

今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚 性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化 住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。市场短期波动不改止跌回稳大势，我们应该对房地产市 场保持回稳势头有信心。 近期房地产市场有一定波动，但也呈现一些积极因素：房地产市场销售降幅收窄。今年以来，各地区各 部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1月份至8月份，全国新建商 品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品 房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收 窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分 点。 房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8 ...

房地产市场整体态势 - 各地区各部门因城施策稳定房地产市场 推动市场止跌回稳[1] - 积极促进刚性和改善性住房需求释放 市场仍朝着止跌回稳方向迈进[1] - 部分城市调整优化住房政策效果显现 市场交易出现改善[2] 商品房销售情况 - 1-8月份全国新建商品房销售面积同比下降4.7% 降幅比去年同期收窄13.3个百分点 比去年全年收窄8.2个百分点[2] - 1-8月份商品房销售额下降7.3% 降幅比去年同期收窄16.3个百分点 比去年全年收窄9.8个百分点[2] - 部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长[2] 住宅价格表现 - 8月份70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄[2] - 8月份一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分点[2] - 8月份二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点[2] 企业资金与库存状况 - 1-8月份房地产开发企业到位资金同比下降8% 降幅比去年同期收窄12.2个百分点 比去年全年收窄9个百分点[3] - 8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方米 连续6个月减少[3] - 房地产去库存稳步推进 企业资金和库存状况有所改善[3] 政策方向与行业展望 - 高质量开展城市更新 积极构建房地产发展新模式[3] - 增加高品质住房供给 更好满足居民刚性和改善性住房需求[3] - 促进房地产市场平稳健康发展[3]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 新房成交面积同环比增长 1-8月房地产开发投资同比下降 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 房价仍可能存在小幅度震荡 期待后续在政策作用下 房地产市场进一步稳定 在更加积极的财政政策 适度宽松的货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善现有住房供求关系 加快止跌回稳进程 维持行业"看好"评级[5][61] 1-8月份全国房地产开发投资额同比减少 上海公积金缴存基数调整 - 1-8月份全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9%[6][14] - 其中住宅投资46382亿元 下降11.9%[6][14] - 1-8月份全国固定资产投资326111亿元 同比增长0.5%[6][14] - 分领域看 基础设施投资同比增长2.0% 制造业投资增长5.1% 房地产开发投资下降12.9%[14] - 全国新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 新建商品房销售额55015亿元 下降7.3%[14] - 1-8月全国政府性基金预算收入26449亿元 同比下降1.4%[14] - 上海将公积金缴存基数上限提至37302元 下限2690元 按7%比例计算 月缴存额上限5222元 下限376元[6][15] - 上海持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房 且该住房属于家庭第一套住房的 暂免征收房产税[6][15] 销售端：成交面积新房同环比增长 二手房同比增加 68大中城市新房成交面积同环比增长 - 2025年第38周全国68城商品住宅成交面积188万平米 同比增加12% 环比增加9%[7][19] - 年初至今68城成交面积达8596万平米 累计同比下降10%[7][19] - 各线城市走势基本一致 一 二 三四线单周成交同比增速分别为61% 5% -4%[30] - 年初至今累计增速3% -7% -98%[30] 20城二手房成交面积同比增加 环比下降 - 2025年第38周全国20城二手房成交面积为181万平米 同比增速66% 前值2%[7][37] - 年初至今累计成交面积7276万平米 同比增速8% 前值7%[7][37] 投资端：土地成交面积同比下降 成交溢价率环比下降 - 2025年第38周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2361万平方米 成交土地规划建筑面积1771万平方米 同比下降43%[7][41] - 成交溢价率为2.2%[7][41] - 一线城市成交土地规划建筑面积58万平方米 同比下降75%[7][41] - 二线城市成交土地规划建筑面积643万平方米 同比下降28%[7][41] - 三线城市成交土地规划建筑面积1070万平方米 同比下降46%[7][41] - 杭州成功出让2宗涉宅用地 总建设用地面积7.28万m2 总规划建筑面积14.60万m2 总起始价约18.43亿元 最终两地块均溢价成交 共收金21.23亿元[42] - 成都2宗成华区涉宅用地出让 总土地出让面积77814.24 m2 总规划建筑面积227035 m2 总起始价25.87亿元 最终共收金26.12亿元[42] - 成都2宗金牛区涉宅用地出让 总土地出让面积52607.63 m2 总规划建筑面积105215.26 m2 总起始价12.73亿元 最终以楼面价12100元/ m2竞得 共收金12.73亿元 溢价率0%[42] - 武汉成功出让4宗涉宅用地 共收金21.33亿元[42] 融资端：国内信用债发行规模环比减少 - 2025年第38周信用债发行30.4亿元 同比增加103% 环比减少54%[8][50] - 平均加权利率2.76% 环比增加33BP[8][50] - 信用债累计发行规模2940.7亿元 同比减少4%[8][50] 一周行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益为1.16% 板块表现强于大市 在28个板块排名中排第8位[56] - 个股表现方面 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为 香江控股 *ST银亿 首开股份 沙河股份 亚太实业[56] - 涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为福星股份 *ST中迪 苏宁环球 荣丰控股 济南高新[56]