政策预期与市场反应 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [2][5] - 7月7日A股、港股房地产板块集体大涨，北京北辰实业股份一度暴涨超28%，深圳控股最高涨超11%，渝开发、沙河股份等A股房企涨停 [2][4][5] - 6月重点城市新房及二手房销售环比增长但同比下滑，政策支持力度有望持续加码，7月楼市或延续弱复苏走势 [2][6] 市场数据与价格趋势 - 2025年上半年百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点，6月均价13691元/平方米，环比下跌0.75% [8] - 上半年深圳二手房成交同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅约20%，成都、杭州等二线城市同比增长超10% [6] - 3月以来二手房环比跌幅扩大，"以价换量"行情延续，已连续38个月下跌 [8] 政策展望与行业方向 - 国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，释放政策发力信号，一线城市及核心区域政策弹性或超预期 [9][11] - 下半年政策可能包括：城中村改造房票安置、北上深限制性政策优化、专项债收购存量土地/商品房、城市更新金融支持 [11] - 申银万国预计新一轮政策或涉及房贷降息、好房子供给、收储优化等，品质房企有望率先进入底部拐点 [12] - 国盛证券认为本轮政策力度将超2008/2014年，头部国央企和优质民企更受益，一二线城市仍为主要受益区域 [12] 结构性机会与挑战 - 高品质项目入市或带动核心城市新房市场平稳，但二手房对新房"替代效应"明显，城市间分化延续 [11] - "好城市好房子"具备结构性机会，市场全面止跌回稳需政策进一步加力 [11][12]

房地产市场总体态势 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 房地产市场总体保持稳定态势 [1] - 二手房交易占比逐步提高 多个省份二手房交易量超过新房 [1] - 重点地区二手房市场在刚性住房需求带动下保持较高活跃度 [1] 重点城市二手房市场表现 - 深圳二手房成交同比增长超30% 北京、上海、广州同比增幅在20%左右 [1] - 成都、杭州、苏州、厦门二手房成交同比增长均超10% [1] - 北京2025年上半年二手房成交8.86万套 同比增长18% [2] - 北京前5个月500万元以下二手房成交占比超六成 [2] 市场供需结构变化 - 房地产市场进入存量时代 重点省份二手房交易量已超过新房 [1] - 刚需群体转向购置二手房已成为常态 [1] - 北京市场刚需群体普遍通过购买二手房解决居住问题 [2] - 新房产品转向满足改善性需求 实现与二手房的差异化竞争 [2] 政策影响与市场修复 - 下调个人住房贷款最低首付款比例等政策显著降低购房成本 [3] - 二手房价格调整及购房门槛降低使刚需群体具备"上车"能力 [3] - 上半年百城二手房价格累计下跌3.6% [3] - 各地上半年出台优化住房公积金政策超过150条 购房补贴相关政策64条 [3] 下半年市场展望 - 房地产政策环境预计维持宽松 已出台政策有望进一步落实 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 北京、上海、深圳的购房限制性政策仍有优化空间 [3] - 优化住房公积金贷款政策、推进住房"以旧换新"、发放购房补贴等举措有望加大力度 [3] - 重点城市二手房成交量下半年仍有望保持较大体量 [4]

政策部署与调研行动 - 国常会6月中旬部署要求更大力度推动房地产市场止跌回稳[2] - 住建部7月初赴广东、浙江调研房地产市场运行情况并召开座谈会[2] - 调研组强调要因城施策提升政策有效性，加快建设"好房子"，多管齐下稳定市场[2] 重点省份市场地位 - 广东和浙江新房销售占全国1/5，经济大省对全国房地产稳定具有关键作用[3] - 上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长，二手房交易保持活跃[7] - 广东、江苏、山东三省1-5月二手房交易平均增幅超10%，占全国交易量1/4-1/3[7] 市场运行数据 - 2025年上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点[5] - 同期百城二手房价格累计下跌3.60%，跌幅收窄0.19个百分点[5] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌[5] 政策效果与调整 - "9.26"政策后2025年一季度市场延续修复态势，但二季度回升力度减弱[4][5] - 国常会6月要求优化政策系统性有效性，多管齐下稳定市场[5] - 预计下半年将加大房票安置力度，落实专项债收购政策，优化北上深限制性政策[8] 重点城市差异化策略 - 广州、深圳需夯实融资协调机制稳定供需两端[8] - 宁波、珠海、杭州等城市重点在于如何活跃市场[8] - 政策思路转向激活需求，强调住房居住属性而非单纯救市[8]

政策导向与市场目标 - 住房城乡建设部强调因城施策、精准施策，要求各地用好房地产调控自主权，持续巩固市场稳定态势[1] - 中央定调"止跌回稳"，国务院提出7月后需逐步实现市场止跌，加快构建"好房子"新模式[4] - 政策组合拳围绕"稳需求、促供给、防风险"三大目标，地方创新举措包括融资协调机制、"以旧换新"等[3] 市场表现与数据 - 2025年1-5月百城二手住宅价格累计跌2.88%（5月环比跌0.71%），新房价格因改善项目带动累计涨0.97%[2] - 300城宅地出让金同比增24.5%，但成交面积降7%，TOP20城市占全国出让金66%，一季度北京等地多次刷新地价[2] - 核心城市新房库存下降且出清周期缩短，二手房"以价换量"推动成交增长[2] 地方政策实施 - 广州、深圳推动房地产融资协调机制，授信额度全国领先；宁波、珠海通过"带押过户"及房交会释放需求[3] - 杭州建立人房地钱联动机制精准供地，上海规范国企不动产租赁管理强化主体责任[3][4] - 多地调整公积金政策（杭州/济南等），惠州发放7.18亿元房票，广东对首置及多子女家庭提供补贴[4] 供需两端挑战与对策 - 需求端：消费者因就业收入预期不稳观望，需通过降利率、提公积金额度等措施激活需求，加强保障性住房供给[5] - 供给端：房企需优化产品结构建"好房子"，高库存城市可通过专项债收购存量土地/商品房优化资源配置[5] - 金融支持：拓宽房企融资渠道降低成本，加强债务风险监测预警，推动债务重组防范系统性风险[5][6] 长效机制建设 - 需构建"政策组合拳+预期引导+长效机制"体系，央地协同推进供需改革，运用新技术打造智慧住宅[4][7] - 规范市场秩序打击虚假宣传等行为，维护消费者权益以营造透明环境[6]

广州商转公贷款政策 - 广州拟启动商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（商转公贷款），当住房公积金个贷率低于75%时启动该政策 [1][4] - 个贷率达到85%及以上时可能采取额度管控、预约申请等防控措施，个贷率达到90%及以上时暂停商转公贷款 [4] - 商转公贷款指将未结清商业贷款余额全部转为公积金贷款 [4] 贷款利率与成本对比 - 广州银行存量房贷利率为LPR-30（约3.2%），首套公积金利率为2.6%，二者相差60BP [5] - 2025年5月8日起，首套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.1%升至2.35%，5年以上从2.6%升至2.85% [6] - 二套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075% [6] 贷款额度与期限规定 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60% [6] - 贷款期限按公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年 [7] - 商转公贷款利率调整后，次年1月1日自动调整，不再另行通知 [7] 申请条件与政策意图 - 申请人需在广州缴存公积金且全国范围内未使用过公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款） [8] - 仅纯商贷的自住房、唯一住房可申请，目标人群为购房时未满足公积金贷款条件的年轻人或新市民 [8] - 政策旨在降低购房成本、促进消费，减轻月供负担并减少提前还款 [7] 广州房地产市场动态 - 2025年上半年广州新房网签30871套，日均成交约170套，同比超过去年同期的28618套 [9] - 上半年广州新房成交均价3.52万元/平方米，环比上涨2.8% [9] - 政策方向包括取消限购限售限价、降低首付比例和利率，预计北京、上海、深圳将跟进优化限制性政策 [9]

南京新房市场表现 - 2025年1-6月南京新房住宅供应132.39万㎡，成交162.22万㎡，成交均价27746元/㎡ [1] - 6月单月供应38.34万㎡，成交25.07万㎡，成交均价30030元/㎡，120-144㎡改善户型最热销，500万以上房源占比最高 [16] - 区域表现：江宁区(35.44万㎡)、浦口区(24.28万㎡)、栖霞区(22.40万㎡)成交量领先 [16] 房企销售排名 - 销售金额TOP20合计325.67亿元，华发股份以39.74亿元居首，金基地产(39.21亿元)、招商蛇口(31.89亿元)分列二三位 [2][3] - 销售面积TOP20合计105.70万㎡，华发股份(9.80万㎡)、金星地产(9.34万㎡)、中海地产(8.81万㎡)位列前三 [2][3] - 权益销售金额TOP20合计217.30亿元，中海地产(26.49亿元)、金基地产(21.10亿元)、保利发展(19.91亿元)领先 [5] 商品住宅项目表现 - 销售金额TOP20项目合计162.16亿元，占全市36.03%，招商·金陵序(14.30亿元)、绿城华发·金陵月华(14.28亿元)领跑 [6][7] - 销售面积TOP20项目合计49.62万㎡，占全市30.59%，紫尧星院(3.68万㎡)、中天金宁风华(3.31万㎡)居前 [8][9] - 销售套数TOP20项目合计4155套，占全市32.29%，紫尧星院(325套)、中天金宁风华(301套)表现突出 [11][13] 土地市场动态 - 6月推出5宗涉宅用地(21.21万㎡)，成交2宗(6.38万㎡)，揽金12.10亿元，楼面均价17546元/㎡ [20] - 绿城以10.22亿元竞得玄武区孝陵卫地块，成交楼面价19150元/㎡，溢价率0.39% [20] 政策与行业趋势 - 国常会提出"优化政策、止跌回稳"方向，强调稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [16]

纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 - **销售策略与可售货值**：2025年销售策略核心是提升去化率，2024年总可售货值约4100亿元，2025年初预计总货值约3300亿元（不含上半年新增部分），通过加快存货去化和核心城市布局改善资产结构，销售取决于去化率表现[2][5] - **投资端策略**：2025年加大补货力度，1 - 5月投资强度显著提升。原因是核心城市优质土地供应增加、2024年底资金基本面良好且优化了资本结构、存在获取优质大型项目机会，目的是补充优质项目储备[2][5] - **市场走势判断**：核心城市房地产市场具备止跌回稳基础。依据是新房价格回调幅度大、品质提升促使需求释放，新项目去化达预期；新房前端来访、来电等数据有韧性，支撑市场[2][6] - **资产和负债管理**：资产端延续分类管理，加快盘活和周转，提升资产质量；负债端优化债务结构，降低资金成本，2024年融资成本2.99%，希望保持优势[2][7] - **去化率情况**：2025年上半年去化率较2024年预计提升，但幅度难准确指引，对6月后市场有信心，但销售目标难明确[4][9] - **推货节奏**：新拿项目开盘后销售好，加快预售和工期；存量项目推货取决于市场情况，实行“一项目一测”策略，6月推货量大，预计延续5月销售新高趋势[10] - **销售额趋势**：2025年全年销售额可能较2024年下行，因总可售货值下滑，但1 - 5月销售好转，预计下半年维持，虽无法确定销售额同比转正时间，但下半年可能出现[10] - **存货减值压力**：截至目前，存货减值压力显著减小，因前期充分计提，累计减值近250亿元，2025年市场止跌回稳且货值聚焦核心城市，但市场下行仍可能有减值压力[11] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **市场波动特征**：2025年以来核心城市房地产市场止跌回稳但有波动，一季度复苏，4月回调，5月企稳；一线及核心二线新房销售热度延续性强，二手房放量但价格承压，新房需求多为改善性，部分地方有“以旧换新”政策[3] - **价格调整压力**：2025年5月新房价格有调整压力，可能是优质新房挤压老旧房源价格；5 - 6月核心城市及区位好的项目价格未边际走强或短期打折，价格是最后调整手段[2][8] - **管理结构调整**：取消区域设置并新设资产管理部，适应市场变化，强化总部管控，提升决策效率和市场嗅觉[4][12] - **合作模式**：与贝壳找房是优势互补联合运营模式，贝壳用大数据系统进行项目前端客户研究[13] - **存货结构**：正在改善存货结构，已建成物业去化率低于新项目，货值比例动态变化[14] - **考核标准**：国资委及招商局集团考核多方面，综合考量业务、利润表和资产负债结构，不同业务有细项指标，目标是让公司稳健过渡和抓住发展机会[15]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳，1-5月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比近45%，其中同比增幅大于30%的企业有20家 [1] - 1-5月行业百强房企累计销售操盘金额13137.2亿元（同比-7%），全口径金额14113亿元（同比-8.4%），短期复苏动能不足 [3] - 楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复，叠加房企库存压力增长，销售仍面临严峻挑战 [1][13] 企业梯队分化 - TOP10房企全口径销售额门槛值432.6亿元（同比+8.1%），是唯一回升的梯队；TOP20门槛151.5亿元（同比-13.1%）降幅最大 [4] - 百强房企中民营房企47家（较2024年减少1家），TOP10仅1家民企，资本更倾向国央企和大型房企 [6] - TOP50房企中深业集团、鸿荣源、中建智地业绩同比增幅超100%，电建地产等5家企业增幅超30% [9] 企业性质差异 - 央国企业绩增长占比显著高于民企：央企70%、国企53%增长，混合所有制38%，民营仅32% [9] - TOP31-30梯队业绩增长房企占比58%，其他梯队约40%；TOP10中仅越秀（+26.7%）和华发（+20.6%）增幅超20% [9] 市场趋势与策略 - 核心城市"四限"松绑释放利好，但供应端约束明显（如沪深杭蓉进入"空窗期"），限制成交放量 [13] - 适销楼盘入市短期或延续热度，核心一二线政策尚有放松空间，房企需积极推盘并挖掘结构性需求 [13]

房地产市场现状 - 房地产市场在2024年上半年出现短暂回暖迹象，但近期又呈现下行波动[1] - 官方解读认为市场正朝止跌回稳方向发展，但仍需修复信心并改善供求关系[3] - 当前调整周期已持续4年（自2021年7月起），完全企稳仍需较长时间[4] 政策支持与宏观经济联动 - 央行等六部门发布19项促消费举措，虽非直接针对房地产，但经济恢复将形成产业互动[3] - 预计后续将出台直接利好房地产的细化政策[4] - 城中村改造被列为一线城市企稳的核心支撑因素之一[7] 市场企稳时间预测 - 中金模型预测房地产拐点分三阶段实现：2025年交易量止跌→2026年房价企稳→2026年后投资回升[6] - 一线城市（北上深等）预计2025年底率先企稳，强二线城市（杭州/成都等）2026-2027年跟进[6][7] - 三四线城市因人口流出和库存压力，企稳时间可能延至2027年后或更晚[7] 区域分化与核心变量 - 城市间分化显著：一线城市受益于限购优化/人口流入，三四线受制于库存周期延长[7] - 供需关系驱动的价格预期（非绝对房价水平）是判断拐点的核心指标[8] - 未来房地产将呈现结构性机会，集中于核心城市优质地段[8] 行业长期趋势 - 城镇化率和人口结构变化决定行业难以整体回到过去高速增长阶段[8] - 新房市场呈现两极分化：部分项目去化缓慢，核心地段仍存在抢购现象[8]

从国家统计局近日发布的70个大中城市商品住宅销售价格看，5月份，一二三线城市商品住宅销售价格 环比有所下降。这是否意味着房地产市场未能保持企稳回升态势？ 5月份房价数据呈现一定波动，表明我国房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关 系仍待改善。也应该看到，当前房地产市场运行呈现很多积极因素。日前召开的国务院常务会议明确， 更大力度推动房地产市场止跌回稳。我们应对房地产市场的平稳健康发展充满信心。 房地产市场运行总体平稳，房价同比降幅继续收窄。70个大中城市中，多数城市商品住宅5月份销售价 格同比降幅收窄。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.4个、0.4个和 0.5个百分点；二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.5个、0.4个和0.5个百分点。 一些城市房地产市场活跃度较高。房地产市场分化较为明显，一线城市和部分二线城市市场较好，三四 线城市市场相对平淡。1月至5月，北京市新建商品房销售面积393.3万平方米，同比增长5.2%。1月至5 月，上海市房地产开发投资较去年同期增长4.0%；商品房销售面积较去年同期增长0.6%。深圳市第24 周（6月9日至6月15日）二手房成交 ...