行业核心观点 - 香港房地产市场复苏是循序渐进的过程，而非单一事件，复苏将涵盖不同资产子板块 [1] - 行业评级由“同步”上调至“领先”，市场拐点已至，深层内在价值有望释放 [1] - 市场复苏的关键支撑包括宏观不确定性改善（如降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归（如人口趋势变化） [1] 行业复苏预期与催化剂 - 复苏顺序预计为投资者优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 正向净租金回报率与降息是未来住宅价格的关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2] - 持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] 具体市场预测 - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] 重点公司标的 - 新鸿基地产(00016)为住宅物业首选标的，目标价111.7港元 [1] - 领展房产基金(00823)为商业物业首选标的，目标价45.7港元 [1] - 预计两家公司未来1-2年可受益于产业复苏与多重催化剂 [1]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 报告核心观点 - 香港楼市在经历长达43个月的调整后，于2025年初进入复苏通道，2026年有望进入量价齐稳的新阶段 [4] - 楼市回暖由成交规模回升、房价企稳、库存去化压力边际改善及租赁市场景气度上升共同印证 [4] - 复苏由政策全面支持、"供平过租"、人口回流及股市财富效应等多重因素驱动 [4] - 港资发展商估值处于历史低位，伴随基本面温和复苏及美联储降息周期，有望迎来估值与盈利的双重修复 [4] 楼市基本面总结 - 成交规模稳步回升：2025年1-9月，一手私人住宅成交约1.5万套，同比+25%，二手私人住宅成交约2.9万套，同比+19%，成交量分别创2020年及2022年以来同期新高 [7] - 按月看，9月一手住宅成交2024套，环比+14%，连续7个月超1000套；二手住宅成交3463套，环比+5.4%，连续6个月超3000套 [7] - 房价出现企稳信号：2025年9月私人住宅售价指数同比+1.81%，结束了连续43个月的下跌，环比连续6个月上涨，累计涨幅2.85% [17] - 租赁市场景气度持续上升：9月私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续10个月上涨，租金水平接近历史高位 [22] - 小户型（A类）私人住宅租金回报率约3.7%，处于2010年以来84%分位值的历史相对高位 [22] - 库存去化压力边际改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅库存约9.1万套，较2024Q3末历史峰值下降7%，对应去化周期为65.3个月，较2024Q3末下降20.1个月 [27] 推动因素总结 - 政策全面支持：包括全面"撤辣"、放宽按揭及优化投资移民计划等，2025年1-10月内地买家占比达24%，较2022年提升12.4个百分点 [33] - "供平过租"刺激需求：小户型租金回报率（约3.7%）持续高于H按封顶息率（3.25%-3.50%），推动"租转买"及"买楼收租"需求 [39] - 人口回流支撑长期需求：截至2025年8月，超过23万名人才通过各项计划抵港，截至2025年6月末总人口较2022年6月末低点增加18.1万人 [40] - 股市财富效应外溢：年初至2025年10月31日恒生指数上涨29%，与中原城市领先指数历史相关系数为+0.76，带动楼市信心修复 [42] 投资分析意见总结 - HKT香港地产指数年初至10月31日累计上涨22%，当前市净率仅0.40倍，处于历史17.3%分位值，显著低于长期中枢0.62倍，估值修复空间充足 [48] - 历史复盘显示美联储降息周期往往利好HKT香港地产指数 [48] - 建议关注经营稳健、在香港拥有充裕优质住宅开发土储及自持物业的港资发展商，如新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等 [48]

市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市正稳步复苏，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [6] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [6] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [6] 住宅租赁市场表现 - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连升8个月后稍作调整 [2] - 今年前10个月香港租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [2] - 分析师认为私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [2] 市场需求驱动因素 - 香港本地住屋需求增加，加上政府积极吸纳人才（如高才通、优才计划），支撑租金和楼市 [2] - 楼市复苏迹象包括股市表现韧性、被压抑的需求释放、利率有望下降、租金上涨及内地买家兴趣稳固等 [6] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [7] 深港通勤现象与跨市影响 - 香港租金高企促使部分"新港漂"选择搬回深圳口岸附近租房，形成"深港通勤族" [5][7] - 案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，而深圳罗湖口岸附近60平方米户型月租约5700元人民币，成本优势明显 [2][5] - 对于内地买家，香港的高租金回报率是吸引其赴港置业的关键因素 [7] 市场情绪与项目表现 - 市场认购反映热烈，例如香港油塘柏景峰项目首轮销售推出150个单位，收票量达可售单位数的18倍以上 [6] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹预期 [6]

楼市整体复苏态势 - 香港楼市出现久违的交易热度，市场显著回暖 [2] - 一手住宅成交量自2月至9月连续8个月突破千宗，创2019年以来最长连续破千宗周期，10月成交量有望重上2000宗水平 [4] - 私人住宅售价指数截至8月已连升5个月，市场认为已正式扭转连续3年的下跌趋势 [5] - 租赁市场表现积极，私人住宅租金指数截至8月已连续上涨9个月至198.7点，创6年新高 [7] - 市场预期全年楼价升幅为3%至5% [9] 成交量与价格表现 - 以九龙城新盘"臻博"为例，价格为每平方尺1.4万至1.5万港元，较同区项目低约20%，开售当日录得4500张认购筹号竞争150套单位，认购倍率达30倍 [5] - 预计10月二手房成交量将突破4000宗 [5] - 新界、九龙、港岛40平方米以下单位平均每平方米租金分别为377港元、469港元、527港元，均处于历史高位 [8] 内地买家成为重要驱动力 - 香港二手私人住宅买卖登记中内地买家比例连续上升，已接近20% [12] - 在成交价2000万港元以上的物业中，内地买家比例明显提升；5000万港元以上的二手豪宅交易中，内地买家占比超过40% [12] - 自去年6月至2025年6月底，香港各项人才输入计划共接获逾19万宗申请，近14万宗获批 [14] - 许多客户通过"优才"或"高才"计划赴港，主要目的与子女教育相关 [13] 政策与宏观环境支持 - 香港特区政府在2024年2月全面撤销房地产"辣招" [15] - 香港主要银行在9月下调最优惠利率0.125个百分点，按揭利率降至3.375% [17] - 香港每年新房供应约2万套，居住需求持续上升，供不应求导致空置率极低，租金回报率可达3%至4% [15] - 9月发布的《施政报告》提出多项涉及土地、房屋及人才的政策措施，为市场注入新动力 [21] 市场结构与区域差异 - 楼市回暖并非"普涨"，优质地段如九龙、港岛区表现更强 [18][19] - 两房单位最为抢手，单价相对更高，三房单位竞争不大 [19] - 市场热度延续，湾仔项目"活道15号"第二批近80个单位录得超过700张认购筹号，其中"大手客"超过100张 [21]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告核心观点 - 香港私人住宅市场8月呈现“量跌价稳”态势，成交受季节性因素影响环比回落，但年初至今累计成交同比显著增长，市场氛围持续改善[1][2] - 房价已连续5个月环比上升，累计上涨4.62%，显现企稳信号；租金指数创2019年8月以来新高，环比连续9个月上涨[1][3] - 美联储重启降息预期将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，有助缓解供楼压力并刺激需求，支撑楼市活跃度延续[1][2] - 报告看好香港本地开发商和商业运营企业的估值修复，建议关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的公司[1][9] 市场成交情况 - 8月一手私人住宅成交1775宗，环比下降5%，但已连续6个月稳企在千宗以上，为2021年7月以来首次；1-8月累计成交12924宗，同比增长13.4%，创2020年以来同期新高[2] - 8月二手私人住宅成交3131宗，环比下降10%，但已连续5个月维持在3000宗以上水平；1-8月累计成交25395宗，同比增长14.9%[2] 价格与租金表现 - 8月香港私人住宅价格指数为288.5，环比微升0.14%，连续5个月环比回升，累计涨幅达4.62%[3] - 8月私人住宅租金指数同比上升1.85%，环比上升1.12%，环比已连续9个月上涨，租金水平创2019年8月以来新高[3] 利率与市场环境 - 9月1个月期HIBOR均值升至3.29%，环比上升0.25个百分点，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率[4] - 部分银行推出优化产品以缓解供款压力，如汇丰推出首三年或首五年定息均为2.73%的按揭计划[4] - 8月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象持续[4] 重点推荐公司 - **领展房产基金 (823 HK)**：评级“买入”，目标价50.59港元，作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元[9][21][22] - **新鸿基地产 (16 HK)**：评级“买入”，目标价111.51港元，是香港最大地产开发商之一，在香港和内地拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[1][9][21][23] - **港铁公司 (66 HK)**：评级“增持”，目标价29.90港元，2025年上半年归母净利润77.09亿港元，同比增长27.5%，其中物业发展利润55.42亿港元，同比大幅增长218.5%[9][21][25]

香港楼市复苏预测 - 香港楼市已开始复苏 住宅楼价格反弹时间预测从2027年提前至2026年下半年 [1] - 预计2026年下半年楼价将录得约3%升幅 并于2027年再升5% [1] - 香港地产发展商盈利及派息预计将在2027年恢复增长 [1] 地产股投资观点与调整 - 将本地地产股目标价平均上调3% 今年至2027年盈利预测上调最多4% [1] - 现阶段较倾向于可持续提供良好股息回报的股份 [1] - 偏好长实集团与信和置业 将长实评级从"中性"上调至"买入" 目标价由39港元升至42港元 [1] - 对信和置业给予"买入"评级 目标价由9.8港元升至10.8港元 [1] 收租股与相关公司评级 - 看好恒隆地产及太古地产 均予"买入"评级 目标价分别上调至10港元及24.5港元 [1] - 维持对港铁公司的"跑输大市"评级 [1]

香港楼市复苏前景 - 香港楼市已开始复苏 住宅楼价格反弹时间预测从2027年提前至2026年下半年 [1] - 预计2026年下半年楼价录得约3%升幅 并于2027年再升5% [1] - 香港地产发展商盈利及派息将在2027年恢复增长 [1] 行业盈利与投资偏好 - 将地产股目标价平均上调3% 今年至2027年盈利预测上调最多4% [1] - 现阶段较倾向于可持续提供良好股息回报的股份 [1] - 偏好长实与信和置业 将长实评级从"中性"上调至"买入" 目标价由39港元上调至42港元 [1] - 对信置给予"买入"评级 目标价由9.8港元上调至10.8港元 [1] 收租股投资观点 - 看好恒隆地产及太古地产 均予"买入"评级 [1] - 恒隆地产目标价上调至10港元 太古地产目标价上调至24.5港元 [1] 长实集团投资逻辑 - 长实估值相对落后 盈利与股息预期见底 [1] - 公司于2021至2022年积极补充土地储备 将受惠于2026年下半年起的楼价复苏 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发与房地产服务行业评级均为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月香港私人住宅市场量价齐升，短期虽有库存去化压力，但在人民币潜在升值、港股财富效应外溢、人口回升等因素推动下，香港房地产市场将继续改善 [1] - 两类资产修复值得关注，一是香港住宅市场成交量价有望于2025下半年企稳回升，二是商业资产有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注港铁公司和领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 新房成交与库存情况 - 6月香港一手私人住宅成交2140宗，环比+28%；二手私人住宅成交3605宗，环比+11% [1] - 1 - 6月，一手私人住宅成交9280宗，同比 - 1.4%；二手私人住宅成交18452宗，同比+8.3% [1] - 截至6月末，香港一手私人住宅货尾量降至21232个，创2023年三季度以来新低，但库存去化压力仍存 [1] 房价与租金情况 - 6月香港私人住宅价格指数为286.7，环比+0.03%，已连续三个月环比回升 [2] - 6月香港私人住宅租金指数环比+0.31%，已连续七个月环比上涨 [2] - 上半年部分开发商采取低价策略推新盘，短期部分一手供应多的地区仍会维持此策略 [2] HIBOR利率情况 - 2025年6月，1个月期HIBOR均值降至0.68%，较5月均值下行78个基点，7月均值小幅回升至1.02%，整体处于2022年以来低位 [3] - 此前抑制楼市需求的高利率压力明显缓解，“供平过租”现象持续，利于刚需购房者入市 [3] 重点推荐公司情况 港铁公司 - 投资评级为增持，目标价31.90港元 [6] - 预计1H25经常性利润同比增长4.8%至4.2亿港元，非经常项目中住宅交楼或贡献大额收益 [22] - 调整25 - 27年归母净利预测0%/+2%/+5%至202亿/216亿/133亿港元，上调目标价至31.9港元 [22] 领展房产基金 - 投资评级为买入，目标价50.59港元 [6] - 首次覆盖，核心资产聚焦本地必选消费场景，总值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [18] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [19]

香港楼市现状 - 香港楼市交投量在2025年3-4月份显著上升，房价指数也于4-5月份呈轻微上升趋势 [1] - 美联房价指数于3月触底126.3点后，于4月与5月轻微回升，截至上周报127.5点 [1] - 香港各大银行对房贷业务的态度转向积极 [1] 房价回升原因 - "超跌反弹"：过去几年香港房价下跌速度较快，较低价格吸引买家购买 [1] - 市场对经济基本面复苏的乐观预期使得买家购房意愿上升 [1] - 房贷利率下调促使买家决定趁机入市 [1] 市场成交结构 - 近期楼市成交以中小单位买家与刚需买家为主导 [2] - 较受欢迎的单位价格在600万至700万港元之间，超过1000万港元的单位流动性较差 [2] - 买家包括"新香港人"、置业超过10年的业主与刚入市的新业主 [2] 政策影响 - 印花税起征门槛由300万港元放宽至400万港元，起征门槛以下只需缴纳100港元 [2] - 4月300万至400万港元的二手住宅注册量超过1000宗，创2016年11月以来新高 [2] - 人才引进计划自2022年以来共收到45万宗申请，批准29万宗，19.6万人已到港 [2] 未来预测 - 预测2025年新增住宅房贷数量将达45000笔，结束连续三年下跌趋势 [3] - 现房房贷数量将达55500笔，较2024年上涨10% [3] - 期房房贷数量将达6500笔，较2024年上涨55%，挑战近五年新高 [3] 潜在挑战 - 地缘政治不确定性和全球贸易环境不稳定影响买家对未来收入稳定性的预期 [3] - 香港楼市供应量仍较高，今年将新落成约2.4万个单位，未来四年预计近10万个新房单位落成 [3] - 部分地产商已开始主动减慢开发速度以控制供应量 [3]