楼市现状与调整预期 - 全国房价仍存10%-20%下跌空间 调整周期将持续1-3年[3] - 一线城市或核心区域房价相对坚挺 三四线城市调整可能性更高[3] - 出生率下降和老龄化加剧导致购房主力减少 二手房挂牌量猛增形成供大于求局面[3] - 政策已消除投机性买房空间 房价调整是必然趋势[3] 政策干预与市场稳定 - 住建部赴广东浙江调研 强调因城施策精准调控以稳定预期激活需求[8] - 多部委去年9月政策组合拳显效 今年再次加码推动止跌回稳[8] - 重点省份房地产市场潜力较大 其稳定对全国经济具有关键作用[11] - 政策目标并非推动房价大幅上涨 而是实现房地产与经济良性互动[9][11] 专家观点与社会影响 - 财经界人士认为房价大幅下跌将冲击银行系统 官方会干预维持平稳[5] - 社科院数据显示中低收入家庭60-70%财富集中于房产 房价下跌对其冲击显著[7] - 高收入群体房产仅占投资小部分 房价波动对其影响有限[7] - 部分专家观点被质疑立场偏向维护高房价 与实际市场规律存在偏差[7] 行业转型与经济关联 - 房地产问题系多年积累 需与经济复苏形成正向循环[9] - 当前阶段其他行业尚无法替代房地产对经济的支撑作用[11] - 官方明确"止跌回稳"为2025年重要任务 但调整期仍需较长时间[1][3]

中国商报（记者 马文博 文/图）今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。中指研究院认为，上半年政策定 调持续释放积极信号，为市场注入信心。下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，"好城市+好房子"具备结构性机会，而市场全面止跌 回稳仍需政策进一步加力。 市场运行总体平稳 今年上半年，全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。 中指研究院发布的报告显示，2025年以来，核心城市新房市场整体保持平稳运行，其中第一季度市场延续修复态势，但第二季度边际有所转弱。二手房 在"以价换量"带动下，重点城市成交量延续增长态势。同时，在供给缩量与销售修复推动下，重点城市新房可售库存普遍下降，出清周期略有缩短。 从市场交易情况来看，在各项稳楼市政策作用下，房地产销售基本平稳。根据国家统计局公布的数据，1月至5月，新建商品房销售面积和销售额同比分别下 降2.9%和3.8%，与1月至4月基本持平。部分一线城市、二线城市市场交易较为活跃，商品房销售面积和销售额保持增长。 针对下半年走势，克而瑞研究中心认为，新房成交绝对量第三季度环比回落，基于去年低基数，同比降幅 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 7月第1周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，各地要因城施策，推动市场止跌回稳 [3][73] - 投资建议涵盖房地产开发、物业管理、房地产经纪三个领域，分别推荐和建议关注相关企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场复苏好于新房 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周（2025.6.28 - 2025.7.4）环比+1.6%，同比+0.1%，不同城市表现有差异 [13] - 二手房成交上周（2025.6.28 - 2025.7.4）15城环比-10.7%，同比-8.5%，今年截至7月4日累计成交同比+16.7% [20] - 13城新房累计库存7786.0万方，环比-0.8%，同比-9.6%；去化周期为19.4个月，不同城市去化周期有别 [29] 土地市场情况 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日百城供应土地数量515宗，环比-3.0%，同比+23.5%；供应土地建筑面积2606.9万方，环比-6.4%，同比+7.1% [41] - 同期百城土地成交建筑面积2063.1万方，环比-36.3%，同比+15.3%；成交楼面价1326元/平，环比-43.8%、同比+41.7%；土地溢价率5.8%，环比-2.0%，同比+4.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.6）房地产企业发行信用债18支，发行金额102.5亿元，环比+58.1%，同比+708.8%；偿还金额67亿元，净融资额35.5亿元 [52] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债294支，合计发行金额2402.2亿元，同比+11.2% [54] 行情回顾 - 上周（2025.6.30 - 2025.7.4）房地产板块（中信）涨跌幅0.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.5%、1.2%，超额收益分别为-1.4%、-1.1%，29个中信行业板块中位列第24 [3] - 个股方面，上周上涨个股64支，下跌46支，部分个股涨幅和跌幅居前，47家重点房企中26支上涨 [67] 行业政策跟踪 - 中央层面，住房城乡建设部调研组强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，推动市场止跌回稳 [73] - 地方层面，济南、湖北、合肥、广州、海南、北京等地出台公积金、土地、养老服务等相关政策 [74] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][80] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][80] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][80]

政策预期与市场反应 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [2][5] - 7月7日A股、港股房地产板块集体大涨，北京北辰实业股份一度暴涨超28%，深圳控股最高涨超11%，渝开发、沙河股份等A股房企涨停 [2][4][5] - 6月重点城市新房及二手房销售环比增长但同比下滑，政策支持力度有望持续加码，7月楼市或延续弱复苏走势 [2][6] 市场数据与价格趋势 - 2025年上半年百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点，6月均价13691元/平方米，环比下跌0.75% [8] - 上半年深圳二手房成交同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅约20%，成都、杭州等二线城市同比增长超10% [6] - 3月以来二手房环比跌幅扩大，"以价换量"行情延续，已连续38个月下跌 [8] 政策展望与行业方向 - 国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，释放政策发力信号，一线城市及核心区域政策弹性或超预期 [9][11] - 下半年政策可能包括：城中村改造房票安置、北上深限制性政策优化、专项债收购存量土地/商品房、城市更新金融支持 [11] - 申银万国预计新一轮政策或涉及房贷降息、好房子供给、收储优化等，品质房企有望率先进入底部拐点 [12] - 国盛证券认为本轮政策力度将超2008/2014年，头部国央企和优质民企更受益，一二线城市仍为主要受益区域 [12] 结构性机会与挑战 - 高品质项目入市或带动核心城市新房市场平稳，但二手房对新房"替代效应"明显，城市间分化延续 [11] - "好城市好房子"具备结构性机会，市场全面止跌回稳需政策进一步加力 [11][12]

房地产市场总体态势 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 房地产市场总体保持稳定态势 [1] - 二手房交易占比逐步提高 多个省份二手房交易量超过新房 [1] - 重点地区二手房市场在刚性住房需求带动下保持较高活跃度 [1] 重点城市二手房市场表现 - 深圳二手房成交同比增长超30% 北京、上海、广州同比增幅在20%左右 [1] - 成都、杭州、苏州、厦门二手房成交同比增长均超10% [1] - 北京2025年上半年二手房成交8.86万套 同比增长18% [2] - 北京前5个月500万元以下二手房成交占比超六成 [2] 市场供需结构变化 - 房地产市场进入存量时代 重点省份二手房交易量已超过新房 [1] - 刚需群体转向购置二手房已成为常态 [1] - 北京市场刚需群体普遍通过购买二手房解决居住问题 [2] - 新房产品转向满足改善性需求 实现与二手房的差异化竞争 [2] 政策影响与市场修复 - 下调个人住房贷款最低首付款比例等政策显著降低购房成本 [3] - 二手房价格调整及购房门槛降低使刚需群体具备"上车"能力 [3] - 上半年百城二手房价格累计下跌3.6% [3] - 各地上半年出台优化住房公积金政策超过150条 购房补贴相关政策64条 [3] 下半年市场展望 - 房地产政策环境预计维持宽松 已出台政策有望进一步落实 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 北京、上海、深圳的购房限制性政策仍有优化空间 [3] - 优化住房公积金贷款政策、推进住房"以旧换新"、发放购房补贴等举措有望加大力度 [3] - 重点城市二手房成交量下半年仍有望保持较大体量 [4]

政策部署与调研行动 - 国常会6月中旬部署要求更大力度推动房地产市场止跌回稳[2] - 住建部7月初赴广东、浙江调研房地产市场运行情况并召开座谈会[2] - 调研组强调要因城施策提升政策有效性，加快建设"好房子"，多管齐下稳定市场[2] 重点省份市场地位 - 广东和浙江新房销售占全国1/5，经济大省对全国房地产稳定具有关键作用[3] - 上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长，二手房交易保持活跃[7] - 广东、江苏、山东三省1-5月二手房交易平均增幅超10%，占全国交易量1/4-1/3[7] 市场运行数据 - 2025年上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点[5] - 同期百城二手房价格累计下跌3.60%，跌幅收窄0.19个百分点[5] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌[5] 政策效果与调整 - "9.26"政策后2025年一季度市场延续修复态势，但二季度回升力度减弱[4][5] - 国常会6月要求优化政策系统性有效性，多管齐下稳定市场[5] - 预计下半年将加大房票安置力度，落实专项债收购政策，优化北上深限制性政策[8] 重点城市差异化策略 - 广州、深圳需夯实融资协调机制稳定供需两端[8] - 宁波、珠海、杭州等城市重点在于如何活跃市场[8] - 政策思路转向激活需求，强调住房居住属性而非单纯救市[8]

政策导向与市场目标 - 住房城乡建设部强调因城施策、精准施策，要求各地用好房地产调控自主权，持续巩固市场稳定态势[1] - 中央定调"止跌回稳"，国务院提出7月后需逐步实现市场止跌，加快构建"好房子"新模式[4] - 政策组合拳围绕"稳需求、促供给、防风险"三大目标，地方创新举措包括融资协调机制、"以旧换新"等[3] 市场表现与数据 - 2025年1-5月百城二手住宅价格累计跌2.88%（5月环比跌0.71%），新房价格因改善项目带动累计涨0.97%[2] - 300城宅地出让金同比增24.5%，但成交面积降7%，TOP20城市占全国出让金66%，一季度北京等地多次刷新地价[2] - 核心城市新房库存下降且出清周期缩短，二手房"以价换量"推动成交增长[2] 地方政策实施 - 广州、深圳推动房地产融资协调机制，授信额度全国领先；宁波、珠海通过"带押过户"及房交会释放需求[3] - 杭州建立人房地钱联动机制精准供地，上海规范国企不动产租赁管理强化主体责任[3][4] - 多地调整公积金政策（杭州/济南等），惠州发放7.18亿元房票，广东对首置及多子女家庭提供补贴[4] 供需两端挑战与对策 - 需求端：消费者因就业收入预期不稳观望，需通过降利率、提公积金额度等措施激活需求，加强保障性住房供给[5] - 供给端：房企需优化产品结构建"好房子"，高库存城市可通过专项债收购存量土地/商品房优化资源配置[5] - 金融支持：拓宽房企融资渠道降低成本，加强债务风险监测预警，推动债务重组防范系统性风险[5][6] 长效机制建设 - 需构建"政策组合拳+预期引导+长效机制"体系，央地协同推进供需改革，运用新技术打造智慧住宅[4][7] - 规范市场秩序打击虚假宣传等行为，维护消费者权益以营造透明环境[6]

广州商转公贷款政策 - 广州拟启动商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（商转公贷款），当住房公积金个贷率低于75%时启动该政策 [1][4] - 个贷率达到85%及以上时可能采取额度管控、预约申请等防控措施，个贷率达到90%及以上时暂停商转公贷款 [4] - 商转公贷款指将未结清商业贷款余额全部转为公积金贷款 [4] 贷款利率与成本对比 - 广州银行存量房贷利率为LPR-30（约3.2%），首套公积金利率为2.6%，二者相差60BP [5] - 2025年5月8日起，首套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.1%升至2.35%，5年以上从2.6%升至2.85% [6] - 二套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075% [6] 贷款额度与期限规定 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60% [6] - 贷款期限按公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年 [7] - 商转公贷款利率调整后，次年1月1日自动调整，不再另行通知 [7] 申请条件与政策意图 - 申请人需在广州缴存公积金且全国范围内未使用过公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款） [8] - 仅纯商贷的自住房、唯一住房可申请，目标人群为购房时未满足公积金贷款条件的年轻人或新市民 [8] - 政策旨在降低购房成本、促进消费，减轻月供负担并减少提前还款 [7] 广州房地产市场动态 - 2025年上半年广州新房网签30871套，日均成交约170套，同比超过去年同期的28618套 [9] - 上半年广州新房成交均价3.52万元/平方米，环比上涨2.8% [9] - 政策方向包括取消限购限售限价、降低首付比例和利率，预计北京、上海、深圳将跟进优化限制性政策 [9]

南京新房市场表现 - 2025年1-6月南京新房住宅供应132.39万㎡，成交162.22万㎡，成交均价27746元/㎡ [1] - 6月单月供应38.34万㎡，成交25.07万㎡，成交均价30030元/㎡，120-144㎡改善户型最热销，500万以上房源占比最高 [16] - 区域表现：江宁区(35.44万㎡)、浦口区(24.28万㎡)、栖霞区(22.40万㎡)成交量领先 [16] 房企销售排名 - 销售金额TOP20合计325.67亿元，华发股份以39.74亿元居首，金基地产(39.21亿元)、招商蛇口(31.89亿元)分列二三位 [2][3] - 销售面积TOP20合计105.70万㎡，华发股份(9.80万㎡)、金星地产(9.34万㎡)、中海地产(8.81万㎡)位列前三 [2][3] - 权益销售金额TOP20合计217.30亿元，中海地产(26.49亿元)、金基地产(21.10亿元)、保利发展(19.91亿元)领先 [5] 商品住宅项目表现 - 销售金额TOP20项目合计162.16亿元，占全市36.03%，招商·金陵序(14.30亿元)、绿城华发·金陵月华(14.28亿元)领跑 [6][7] - 销售面积TOP20项目合计49.62万㎡，占全市30.59%，紫尧星院(3.68万㎡)、中天金宁风华(3.31万㎡)居前 [8][9] - 销售套数TOP20项目合计4155套，占全市32.29%，紫尧星院(325套)、中天金宁风华(301套)表现突出 [11][13] 土地市场动态 - 6月推出5宗涉宅用地(21.21万㎡)，成交2宗(6.38万㎡)，揽金12.10亿元，楼面均价17546元/㎡ [20] - 绿城以10.22亿元竞得玄武区孝陵卫地块，成交楼面价19150元/㎡，溢价率0.39% [20] 政策与行业趋势 - 国常会提出"优化政策、止跌回稳"方向，强调稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 6月房企销售额单月同比 -27%、累计同比 -18%，销售热度持续回落，国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈“结构偏强 + 总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [6] - 预计后续需加大政策支持力度，新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接 PB - ROE 向上突破 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 6月30日克而瑞发布2025年6月房地产公司销售排行，中海单月销售排名第一，实现销售金额297亿元，保利、华润单月销售额分别为290、235亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期251亿元下降至235亿元，6月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少3家 [2] 点评 销售数据情况 - 6月房企销售额单月同比 -27%/累计同比 -18%，分别较前值 -13pct/-3pct，销售热度持续回落；2025年6月，50家房企单月销售金额2511亿元，同比 -27.2%、较前值 -13.0pct，销售面积为1167万方，同比 -32.9%、较前值 -6.5pct；2025年1 - 6月累计销售金额12322亿元，同比 -17.9%、较前值 -2.6pct，销售面积6237万方，同比 -25.2%、较前值 -1.8pct [6] - 24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，2月改善后3 - 4月边际回落，5月低位改善6月再次热度回落 [6] 单月销售情况 - 6月单月销售中海、保利、华润排名前三，房企销售有所分化、整体热度下滑；中海297亿（YOY -36%）、保利290亿（YOY -31%）、华润235亿（YOY -27%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为融创 +375%、建发房产 +28%、金茂 +17%、招蛇 -6%等 [6] 累计销售情况 - 1 - 6月累计销售保利、中海、华润排名前三，前6月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大；保利1452亿（YOY -16%）、中海1201亿（YOY -19%）、华润1103亿（YOY -12%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为金茂 +20%、华发 +11%、越秀 +11%等 [6] 投资分析意见 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等，二手房中介如贝壳 - W等，物业管理如华润万象、招商积余等，低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [6]