行业背景与挑战 - 中国房地产市场处于深度调整期 全国范围内存在大量未交付存量项目 保交楼成为亟待解决的难题 [1] - 开发商退市意味着保交楼攻坚战进入新阶段 任务和责任更加重大 [2] - 问题项目普遍具有债务复杂 资产冻结 债权人众多 资金链断裂等特征 [3] - 地理位置较好且具备开发价值的项目可通过国企接盘等方式解决 但资不抵债和滞销严重项目需要更市场化手段 [3] 保交楼具体难题 - 交接难题：原项目团队拖延方案 拒不配合资料交接 原施工单位因结算争议拒绝配合竣工验收并阻拦续建团队进场 [3] - 资金难题：资金不足与债务纠纷交织 货值无法覆盖建设成本的项目难以获得市场化资金支持 与原债权人博弈导致进度受阻 [3] - 管理难题：长期停工导致工序返工 防水和消防工程质量不合格 需在施工管理 装修品质 交付质检及物业管理方面加强服务 [3] 南宁平稳基金运作模式 - 采用政府引导 市场化运作 科学决策 防范风险原则 通过专业化管理探索创新做法 [4] - 成立三年完成5127套保交楼住房交付 实现从保交楼向稳民生的价值延伸 [1] - 2024年四季度交付邕府朱槿园 邕府紫荆园 平稳基金国际中心共计4590套住房 [4] - 2025年上半年交付武鸣灵水小镇 邕府海棠九里共计537套住房 [4] 风险隔离与资金解决方案 - 通过股权转让实现风险隔离：设立SPV公司以0元收购项目公司100%股权 法律上避免开发商破产冲击并保留追索权 [5] - 资产转让保障资金：将未售资产通过不动产登记转让至基金子公司 实现本地资产留本地 开发商资产用于保交楼 [5] - 采取新老划断原则：清退原开发商团队和施工单位 重新招标续建单位 [5] - 实施保护性施工：在政府支持下垫付3929万元工资解决原施工单位阻拦进场问题 [5] - 多渠道弥补资金缺口：通过分割资产盘活 专项借款 商业开发利润反哺等方式 [5] 具体项目资金运作案例 - 御府项目精装修续建资金缺口达1.4亿元 [5] - 通过SPV公司以2.26亿元收购分割地块土地和在建工程提供启动资金 [6] - 以商铺 车位等资产抵押引入政策性贷款2.34亿元并申请开发贷彻底解决资金问题 [6] - 对分割地块进行开发 经营利润优先保障保交楼工作 [6] 质量管理与业主权益保障 - 严格遵循原施工图纸 从施工单位 建筑材料到质量把控精益求精 [6] - 创新推出先办证再交房模式：协同住建 税务 不动产等部门提前办理不动产权证 解决业主子女上学和转售后顾之忧 [6] - 全程保障业主利益：从交付 办证 收房到物业服务避免二次纠纷 [8] 南宁模式的可复制经验 - 政府引导下的市场化运作：政府采取市场化手段组建基金 引进专业管理人员同时隔离政府风险 [7] - 法制化化解债务纠纷：通过破产预重整 债权收购 带押过户等合规手段在司法框架内平衡各方利益 [7] - 全流程运营优化资源配置：从融资 建设装修到交付后管理实行一竿子插到底模式 [7] - 资金利用效率提升：通过资产交易 政策贷款 开发贷等多渠道融资 以商业开发利润弥补缺口实现自我造血 [8] - 证明唯有通过市场化法制化专业运作才能攻克行业难题 推动房地产市场回归稳定 [8]

行业整体态势 - 房地产市场处于止跌回稳的艰难进程中，并出现多个积极迹象 [1] - 政策带来的行情已经出现，需各方共同发力将行情稳定为趋势 [2] 市场积极信号 - 保交楼任务基本完成，历经4年已接近尾声，最大限度保证购房者交付和维护社会稳定 [1] - 新房价格降幅收窄 [2] - 爆雷房企正积极化债，境外债化解取得较大进展，境内债化债工作已开始 [2] - 新建商品住房待售面积下降，截至8月末待售面积约7.6亿平方米，较年初下降约3000万平方米 [2] 房企发展方向 - 房企需在提升住宅品质、保持财务稳健、推进技术创新三方面加强以保持品牌影响力 [2] - 市场自2021年7月进入买方市场，房企必须适应消费者意愿以生存发展 [2] - 房企开发能力与规模需与现金流相适配，以保证财务稳健和可持续 [3] 产品建设趋势 - 自2022年提出"好房子"建设以来行业掀起热潮，需推动其成为持续发展潮流 [2] - 房企需针对相关设计规范开发具体技术体系，并贯彻到企业管理全流程 [2]

发行方案概述 - 公司拟向不超过200名合格投资者发行优先股 不安排原股东优先配售且控股股东不参与认购 [1] - 拟发行优先股数量不超过8200万股 募集资金总额不超过82亿元人民币 [1] - 具体发行数额将由股东大会授权董事会根据监管要求和市场条件与保荐机构协商确定 [1] 资金用途 - 募集资金在扣除发行费用后将全部用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 发行对象 - 发行对象限定为符合《优先股试点管理办法》及其他法律法规规定的合格投资者 [1] - 控股股东及其关联方明确不参与本次认购 也不通过资管计划等变相方式参与 [1]

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金不超过82亿元 [1] - 募集资金净额将用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 资金用途 - 募集资金将专项用于保障性住房项目开发建设 [1] - 资金用途聚焦于房地产项目的交付保障和民生工程建设 [1]

市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

行业影响 - 房地产行业近年处于深度调整阶段 [1] - 行业调整对公司大宗业务毛利率形成一定影响 [1] 业务策略 - 公司大宗业务拓展整体保持稳健 [1] - 积极响应"保交楼"政策并大力开发相关工程业务 [1] - 持续优化大宗业务客户结构 [1] - 巩固发展与优质地产客户的合作关系 [1] - 优质客户收入贡献保持稳定 [1]

项目复工情况 - 青岛星河湾5号园项目于8月31日正式复工 此前已停工近三年[4] - 停工原因为开发商与总包单位中建三局存在经济纠纷 目前纠纷得到一定程度解决[6] - 开发商承诺确保2024年底前完成交付[4] 项目规划与销售 - 项目总占地8.14万平方米 规划14栋高层共777户[8] - 配备苏式园林和奢华会所等高端设施[8] - 2019年前后动工 但近年销售不顺利[6] - 6号楼业主交房已延期三年[8] 价格变动 - 当前推出216平方米四居毛坯房 总价260万起[12] - 折算均价约1.2万元/平方米 较此前精装房2.3-3万元/平方米价格大幅下降[12] - 同等预算在青岛市南市北区域仅能购买小型三居室[15] 项目区位与配套 - 项目位于城阳区 位置相对偏远 周边配套欠缺[8] - 附近产业较杂 市政配套和通勤便利性存在不足[15] - 自称一线瞰海豪宅项目[4] 品牌声誉与质量 - 星河湾曾被誉为地产界劳斯莱斯 以豪华精装著称[6] - 近年在全国多地出现装修质量翻车问题[10] - 项目被政府列入保交楼重点名单 要求不惜代价完工[10] - 复工后存在赶工质量隐患和物业服务跟进的担忧[15]

项目概况 - 奥莱项目A2地块1、2、3、5楼占地面积68.35亩 建筑面积14.66万平方米 总套数1659套 其中办公1588套 商业71套 主体结构已封顶 [2] - 项目由利嘉集团旗下天泽地产开发 位于闽侯县南通镇福银高速旁 分A B两大地块 A地块为奥特莱斯商业广场综合项目 B地块主要为住宅项目 [5] - 住宅项目规划29-33F高层住宅约38栋 一期已交房 [5] 施工进展 - A2地块于8月29日举行复工仪式 [3] - 项目团队将借鉴"保交楼"经验推进施工 A2地块计划工期为8个月 [2] - B2地块首批35 38 39 42四栋楼已于2023年12月交付 [7] - B2地块第二批10栋高层计划于2024年11月交房 [7] 历史背景 - 项目因开发商资金链断裂于2018年左右陆续停工 烂尾5年之久 [5] - 奥莱项目被列为全省"保交楼"重点项目 16栋楼纳入建设范围 涉及2330余户 [5] - 闽侯县委县政府成立工作专班高度重视"保交楼"工作 [5] 商业运营 - A地块商场由砂之船接手运营 更名为砂之船福州超级奥莱 已于2022年年底开业 [5]

核心财务表现 - 上半年营业收入29.03亿元 同比下降50.90% [1][2] - 归属于上市公司股东净利润亏损68.27亿元 较上年同期亏损48.49亿元扩大40.7% [1][2] - 经营活动产生现金流量净额为-32.17亿元 较上年同期-1.48亿元显著恶化 [2] - 归属于上市公司股东净资产为-18.20亿元 较上年度末40.95亿元下降144.44% [2] - 总资产2781.18亿元 较上年度末3043.89亿元下降8.63% [2] 经营与债务重组进展 - 房地产项目结转节奏导致结转收入下降 [2] - 自2020年底至报告期全部住宅项目已完成交付 剩余4个公寓项目待交付 合计1.2万套84万平方米 [3] - 金融债务重组累计签约1926.69亿元 涉及重组计划中2192亿元金融债务 [3] - 以幸福精选平台股权抵偿金融债务174.54亿元 以幸福精选及幸福优选平台股权抵偿经营债务61.74亿元 [3] 资产减值计提 - 计提坏账准备21.54亿元 包括应收账款坏账准备16.89亿元及其他应收款坏账准备4.64亿元 [3] - 计提存货跌价准备4.33亿元 包括开发成本跌价准备3.69亿元及完工开发产品跌价准备0.41亿元 [3] - 董事对减值计提提出反对意见 认为置换带处理不审慎 [4]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入29.03亿元，同比下降50.90% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-68.27亿元，亏损同比扩大 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为-32.17亿元，同比恶化 [2] 债务重组进展 - 通过《债务重组计划》及《补充方案》累计实现债务重组金额约1926.69亿元 [3] - 以"幸福精选平台"股权抵偿金融债务174.54亿元，对应股权比例约27.88% [3] - 以"幸福优选平台"股权抵偿经营债务61.74亿元，对应股权比例约11.85% [3] 业务转型战略 - 公司全面转型为"产业新城服务商"，聚焦产业招商、园区运营及轻资产服务 [3][4] - 产业发展服务新增签约投资额136.6亿元，新增入园企业18家 [3] - 物业服务在管面积达1.25亿平方米，城市服务新增签约项目43个 [3] 行业环境分析 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5% [4][10] - 产业园区总建筑面积预计突破62亿平方米，运营服务需求显著增长 [8] - REITs市场扩容至69支产品，总市值2054.75亿元，园区基础设施类占2支 [7][8] 业务板块运营 - 产业园运营新增招商签约项目65个，合同面积18.7万平方米 [3] - 创新中心出租率超80%，在管面积约15万平方米 [3] - 苏州火炬实现营业收入1.42亿元，经营性回款1.53亿元 [4] 新兴领域布局 - 探索园区新能源、数字化及低空经济等衍生赛道 [4][9] - 代建业务新增产值2200万元，同比增长25% [3] - 直播卖房成交额达1.6亿元 [4] 核心竞争优势 - 产业发展能力覆盖京津冀、长三角、大湾区等重点区域 [3][36] - 拥有20年产业园区资源积累，具备全流程服务能力 [36][37] - 物业服务板块跻身行业百强，具备智慧化平台管理能力 [29][31]