智通财经6月26日电，韩国计划在7月采取一系列措施以平抑房价。 ...

韩国经济与金融体系 - 外部因素对韩国经济的影响远大于内政变化，政治不确定性加剧但金融体系基本保持稳定[1] - 2025年上半年韩国央行四次降息至2.5%，为2022年8月以来最低水平[1] - 2025年第一季度GDP同比收缩0.1%，为2020年第四季度以来首次收缩[1] - 韩国央行将2025年全年GDP预期从1.5%大幅下调至0.8%[1] 韩国房地产市场风险 - 首尔大都市区房价持续上涨，与非首都地区差距扩大，2013年12月至2025年5月首尔累计房价涨幅比全国平均水平高69.4个百分点[3] - 首尔核心区域均价达每平方米12万至15万元人民币，部分高端住宅单价突破50万元人民币，公寓价格连续20周上涨[3] - 首尔房价上涨加剧家庭债务风险，非首都地区房价长期下跌增加房地产行业金融不稳定风险[3] - 政府需培育区域中心城市以减少区域失衡和人口集中[4] 韩国家庭债务问题 - 2024年第四季度韩国家庭债务占GDP比重为91.7%，仅次于加拿大的100.6%，远高于新兴市场均值（46%）和全球平均水平（60.3%）[4] - 韩国央行行长强调家庭负债占GDP比重超过80%将制约经济增长或金融稳定，目标是将该数值降至80%[4] 美国关税对韩国经济的影响 - 特朗普政府宣布对韩国征收25%对等关税及特定钢铁、汽车关税，韩美谈判收效甚微[5] - 韩国新政府强调将韩国利益放在首位，不急于与美国达成贸易协议[5] - 2024年韩国对美经常账户顺差增至1182.3亿美元，创1998年以来最高值，增幅达34.7%[6] - 2024年顺差增长得益于美国内需强劲、新兴产业投资及韩国对美投资增加[6] - 2025年6月前20天韩国出口同比增长8.3%，贸易顺差26.2亿美元，但美国关税影响预计在下半年显现[6]

房价下跌与公寓购买趋势 - 房价下跌已成为事实 导致购房和卖房决策成为热点话题 [2] - 部分人群选择及时止损 甚至出现"送房子 接房贷"现象 [2] - 单身女性购房成为新潮流 部分转向购买公寓而非住宅 [2] 公寓购买动机分析 - 农村出身女性购买公寓的核心动机是为母亲提供稳定住所 结束寄人篱下状态 [4][5][7][9] - 广告行业创业者将公寓同时作为居住和工作室空间 实现商业与生活需求结合 [17][19] - 部分购买者受童年理想驱动 将loft公寓视为都市精英生活象征 [23][24] 公寓购买决策因素 - 价格因素：37平复式公寓总价70万（首付50%）显著低于住宅门槛 [11] - 使用成本：民水民电带燃气配置相比商用公寓节省日常开支 [11] - 产权特性：40年产权与高转卖税费被部分购买者视为可接受代价 [11][12] 公寓居住体验差异 - 正向案例：37平公寓实现母女共同居住需求 提供生活安全感 [15] - 混合案例：市中心商住公寓存在电梯拥堵（16户共享2梯）和隔音问题 但通过管理调整缓解 [19] - 负面案例：loft公寓存在商用水电（月电费500+）、结构不便（频繁上下楼）、环境杂乱等问题 [27] 市场行为特征 - 购买决策呈现明显性别特征 单身女性占比突出 [2][30] - 部分购买者存在"公寓包装效应" 初期被概念化都市生活吸引 后期回归实用考量 [24][25][27] - 当前市场环境下 公寓成为住宅替代品 但交易流动性差（高税费+降价周期）形成持有压力 [29] 行业趋势观察 - 公寓产品出现需求分层：自住型、创业型、情感寄托型等多元购买动机 [15][19][23] - 市场教育程度提升 关于公寓缺点的公共讨论影响后续购买决策 [27][29] - 产品设计存在改进空间 特别是电梯配置、隔音、水电等基础功能 [19][27]

房地产与消费的关系 - 房地产过去被归为投资领域，如今与消费联系更紧密 [1] - 房价下跌未刺激消费反而导致消费降级和生育率持续下跌 [1] - 房地产资产价值是中产阶级的储蓄和保障基础，房价下跌削弱消费信心 [3][4] 房地产对经济的影响 - 房地产萎靡影响上下游产业，导致中产阶级降薪失业并抑制整体消费 [4] - 土地财政下滑导致公共服务缩减和基础设施施工缓慢 [4] - 房地产与外贸曾是中国经济发展的关键动力，改善生活并解决就业 [7] 房地产转型的必要性 - 当前居住条件仅满足基本需求，对比发达国家仍有较大差距 [11][14] - 低密度大面积住宅是未来发展方向，可释放消费潜力 [15][16] - 大房子能刺激新消费点如家居用品、兴趣设备等，并提升生育意愿 [18][20] 房地产的未来发展路径 - 通过价格调整使低密度住宅总价与普通住宅相当，吸引购房需求 [20] - 完善郊区基础设施配套，刺激投资并提升居住幸福感 [20][22] - 房地产需重新定位为连接居民财产、地方财政与国民信心的枢纽 [24] 扩大内需的局限性 - 扩大内需无法单独支撑经济快速发展，需结合房地产等产业带动 [9] - 高精尖产业对就业和上下游带动作用不及房地产 [9] - 消费增长依赖收入提升和资产价格稳定，而非短期刺激 [9]

政策调整 - 国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，拟取消外资购买非自用住宅的限制 [1][3] - 外资企业和跨国公司持有的外汇可直接兑换人民币并投资国内住宅市场，包括北京、上海、深圳等一线城市 [3][4] - 政策调整旨在吸引国际资本进入中国房地产市场，将其作为金融工具和经济增长点 [4][23] 市场影响 - 外资可能瞄准核心优质资产，导致市场分化加剧，优质房产价格或微涨，非核心资产仍不受欢迎 [6] - 政策目标为稳房价而非推高房价，通过外资流入逐步提升楼市信心 [5][23] - 美联储货币政策动向将影响国际资本流向，若美国降息可能加速外资进入中国楼市 [4] 房价趋势 - 北京二手房价格持续下行但跌幅收窄，次新小区大户型表现明显 [7] - 风林绿洲181㎡户型：2025年6月成交价1392万，较2024年11月下降11%，较2023年9月下降19% [9] - 太阳公元北区127㎡户型：2025年6月成交价1469万，较2025年1月下降12%，较2023年2月下降17% [10] - 丽水莲花93㎡户型：2025年6月成交价835万，较2024年12月下降14%，较2023年1月下降24% [11] 学区房动态 - 北京学区房价格体系崩塌，溢价显著退潮，部分房源跌幅达40% [12][14] - 知春东里57㎡户型：2025年6月成交价490万，较2021年7月下降40% [14] - 碧水云天66㎡户型：2025年6月成交价793万，较2023年4月下降32% [15] - 上地东里65㎡户型：2025年6月成交价735万，较2023年1月下降25% [17] - 适龄入学人口锐减，2027年预计入学人数较2023年峰值减少43%，加剧学区房需求萎缩 [11] 交易数据 - 2025年6月1-22日北京二手房成交9604套，单日最高网签137套，新房住宅网签2483套 [19] - 部分房源成交周期缩短，如太阳公元北区127㎡户型成交周期仅4天，带看次数7次 [10]

美国房地产市场结构性转变 - 全美房价同比涨幅从3月的3 4%降至4月的2 7% 为近两年最小涨幅 [1] - 即时数据显示全美房价同比几乎持平 价格疲软趋势确立 [1] - 10城与20城综合指数涨幅明显低于近期高点 市场动力呈现短期化特征 [1] 抵押贷款利率影响 - 4月30年期固定房贷利率一度突破7% 目前仍维持多年高位 [1] - 高利率导致潜在购房者月还款额接近历史极值 [1] - 首套房购房者占比降至30% 显著低于历史平均水平40% [1] 供需关系分析 - 待售房源数量增加 但整体供应仍低于疫情前水平 [2] - 仅约6%房主存在亏本出售风险 略高于一年前但属历史低位 [2] - 现有房主不愿放弃低于4%的低利率 新建住房无法及时满足需求 [2]

房地产投资核心逻辑 - 房地产价值长期取决于人口流动趋势，"短期看政策，中期看金融，长期看人口"是行业核心判断标准 [1] - 人口密集度与房价天花板呈正相关，东京、首尔等国际案例显示人口流入城市房价具备持续上涨动能 [11] - 人口聚集通过住房需求增加（如北上广深房价从千元级跃升至5-6万元/㎡）和经济活动正反馈（基建/公共服务升级）双重驱动房价 [12][13] 四大核心城市群发展现状 京津冀城市群 - 2024年区域GDP达11.5万亿元（2013年的2.1倍），北京/天津/河北GDP增速分别达5.2%/5.1%/5.4%，均超全国均值 [3] - 以北京、天津为核心覆盖11市，辐射北方多省，定位北方经济龙头和世界级城市群 [3] 长三角城市群 - 2024年GDP总量33万亿元（占全国1/4），上海GDP突破6万亿元（常住人口2500万+） [5] - 杭州（互联网电商）与苏州（制造业）形成产业互补，高端人才吸引力显著 [5] 珠三角城市群 - 9市GDP合计14万亿元，深圳（3.8万亿）、广州（3.1万亿）双核驱动，东莞/佛山构成制造业集群 [7] - 2024年实际利用外资增速7.3%，粤港澳大湾区国际化优势突出（金融/科技/贸易） [7] 成渝城市群 - GDP从2023年8.2万亿增至2024年8.6万亿，重庆、成都作为西部引擎持续吸纳中西部人口 [9] 产业导向的购房策略 - 金融业优先考虑上海/深圳，互联网选择杭州/深圳，制造业聚焦苏州/重庆/东莞 [15] - 生活品质导向推荐广州/成都，年轻群体建议初期租房积累资本 [15] - 购房决策需结合职业发展、城市产业结构和人口流动趋势，居住属性为主、资产增值为辅 [17]

一线城市房价走势 - 5月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但上海环比上涨0.7%，同比涨幅5.9% [1] - 上海房价逆势上涨主要受豪宅项目集中入市拉动，高端盘吸引高净值人群并提升市场热度 [1] - 上海新房价格表现强势，但市场呈现结构性分化特征，豪宅与刚需盘差异显著 [1] 豪宅市场表现 - 融创上海壹号院四批次128套房源认购超200组，三批次64套房源开盘即售罄，销售额40.25亿元 [2] - 中海云邸玖章105套房源认购率216%，绿城潮鸣东方120套房源单日销售69.88亿元，最贵房源总价1.54亿元 [2] - 海玥外滩序Bund98项目223套房源认筹率248%，康定壹拾玖92套房源41分钟售罄，认购率265% [2] - 2025年上海总价3000万元以上新房成交预计超2000套，金额达1093亿元 [3] - 2024年上半年上海5000万元以上豪宅网签518套，同比翻倍 [3] 房价数据与市场分析 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二，同比涨5.9%全国第一，前5月均价同比涨5.7% [4] - 5月上海新房成交均价环比上涨24.8%至90691元/平米，创历史新高 [4] - 豪宅成交量增长带动上海房价上涨，改善型需求释放推动优质房源成交活跃 [4] 土地市场动态 - 2024年6月上海取消土拍限价，核心区地块楼板价普遍突破12万元/平米 [5] - 6月上海第五次土拍起始总价192.47亿元，杨浦地块经95轮竞价以35亿元成交，楼面价9.55万元/平米 [5] - 第六批拟出让宅地包含徐汇衡复风貌区地块，楼板价有望突破20万元/平米 [6] 二手房市场现状 - 5月上海二手房价环比下降0.7%，挂牌量增加导致议价空间扩大 [6] - 总价千万元以上房源及品质较差的老破小存在较大议价空间 [6]

房地产市场调整现状 - 国内房地产市场正经历深刻调整，二手房市场尤其剧烈，"抛售潮"席卷全国 [1] - 北京、上海等一线城市二手房挂牌量已突破15万套和18万套，各地数据普遍超过10万套 [1] 炒房客撤离市场原因 - 自2021年下半年以来全国房价持续下跌，炒房客投资收益化为乌有，利润空间压缩甚至面临巨额亏损 [3] - 高昂持有成本（物业费、取暖费、维修基金等）持续上涨，而房价下跌加剧经济压力 [3] - 此前高杠杆投资策略在经济下行环境中成为沉重负担 [3] 跟风购房者困境 - 经济状况不理想的家庭盲目跟风购房后，因疫情和经济下行面临失业或收入骤减 [4] - 每月高额房贷压力导致无力支付基本生活开支 [4] - 部分地区房价跌幅超过首付款，购房者面临巨大经济损失 [5] 高房价社会影响 - 二三线城市90平米房屋价格达150-200万元，对普通家庭构成巨大经济压力 [5] - 高房价掏空家庭积蓄，严重削弱风险抵御能力 [5] - 年轻人购房掏空父母积蓄，加剧家庭风险并影响父母晚年保障 [5] 政策与市场展望 - 国家正推进新一轮住房制度改革，加大保障性住房建设力度 [7] - 短期内高房价风险仍不容忽视，租房和谨慎购房成为更稳妥策略 [7] - 房地产市场调整持续，未来走向仍存在不确定性 [7]

5月份，杭州二手房市场又降温，市区（含富阳、临安）成交了7716套，成交均价为28833元/㎡，成交量和价格双双下跌，环比分别下降18.1%和2.7%。 (这个成交均价是平均价格有高价位的，也有低价位的，像我们普通人和马云的存款平均数一样)。 杭州钱江晚报旗下潮新闻提供的数据显示，杭州最便宜的单价已经达到了7110元每平米，单格在1万上下的也很正常，甚至在市区的板块的单价也不贵， 普遍在2万上下。当然，有的板块也有5万~10万左右的单价，比如滨江、拱墅、西湖等区域，房价和小区、户型都有很大的关系。 | | 引滨江区成交活跃楼盘均价涨跌情 | | | | --- | --- | --- | --- | | 八区 | 5月成交均价 (元/㎡) | 4月成交均价 (元/㎡) | 环比涨跌情况 | | 银杏汇 | 97720 | | | | 滨江金茂府 | 90750 | 89752 | 1.11% | | 绿城晓风印月 | 90080 | 87500 | 2.95% | | 杭州壹号院 | 88140 | 83800 | 5.18% | | 水晶城 | 55400 | 57290 | -3.30% | | 寰宇天下 ...