核心观点 - 中国经济已进入存量经济主导时代，2026年经济工作将围绕“稳中求进、提质增效”展开，强调以高质量发展应对外部不确定性，并统筹国内工作与国际经贸斗争 [1][6][16] - 宏观政策将保持连续稳定，财政政策适度加力，货币政策灵活适度，注重存量与增量政策集成，以挖掘经济潜能并防范化解重点领域风险 [6][8][19][21] 大国关系与外部环境 - 外部环境变化影响加深，但表述上去掉了“不利”二字，显示应对信心增强，经济工作需更好统筹国内经济工作与国际经贸斗争 [2][16] - 大国关系通过影响国际形势进而深刻影响国内发展，未来经济工作需增加是否有利于国际经贸斗争的考量维度 [3][17] 扩大内需战略 - 扩大内需是应对外部冲击的首要任务，消费方面将实施提振消费专项行动和城乡居民增收计划，从提高居民收入能力入手 [3][17] - 投资方面将推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，并以高质量城市更新对冲房地产投资下行压力 [3][17] - 新型政策性金融工具已支持2300多个项目，总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及城市更新等领域，将支撑未来投资 [8][21] 对外贸易与产能布局 - 中国制造业增加值占全球约30%，但人口仅占17.5%，出口市场需求仍占制造业产能相当比重 [4][18] - 面对贸易保护主义压力，政策重视产能全球布局，推进贸易投资一体化、内外贸一体化，以稳定并增强外需韧性 [4][5][18] 财政政策 - 财政政策保持积极，预计财政赤字率、新增地方政府专项债、超长期特别国债规模与今年持平或略升 [6][19] - 为形成GDP“前低后高”走势，财政赤字率可能从今年的4%左右提高至4.2%-4.5% [6][19] - 优化“两重”项目（可能增加创新和民生投资）和“两新”政策（合理设置补贴），以旧换新额度可能从今年3000亿元提高至4000-5000亿元 [7][20] - 优化财政支出结构，包括提高公共服务支出比重和增加中央预算内投资 [7][20] - 从地方政府债务结存限额中安排5000亿元，并新增2000亿元专项债券额度支持部分省份投资 [8][21] 货币政策 - 货币政策保持适度宽松，预计明年将降准25-50个基点、降息10-20个基点，操作时点突出“灵活高效” [7][20] - 货币政策新增“让物价合理回升”作为重要考量，任务重点似乎赋予了央行 [7][20] 创新驱动与新质生产力 - 坚持创新驱动，加紧培育新动能，建设京津冀、长三角、粤港澳大湾区国际科技创新中心，实施重点产业链高质量发展行动，深化拓展“人工智能+” [9][10][22] - 完善新兴领域知识产权保护和人工智能治理，为创新提供制度保障 [10][23] - 发展新质生产力需因地制宜，防止一哄而上和泡沫化，用新技术改造提升传统产业，促进产业高端化、智能化、绿色化 [10][23] 改革与市场建设 - “反内卷”是全国统一大市场建设的重要组成部分，旨在通过规范竞争、优化市场秩序来发挥存量产业优势，而非简单行政去产能或涨价 [10][23] - 纵深推进全国统一大市场建设与发展新质生产力相互联系 [10][23] 房地产市场 - 会议继续要求“着力稳定房地产市场”，手段包括因城施策控增量、去库存、优供给 [11][24] - 去库存主要是鼓励收购存量商品房用于保障性住房，优供给是有序推动“好房子”建设，并深化住房公积金制度改革 [11][24] 风险化解 - 会议部署化解地方政府债务风险，强调主动化债、多措并举，并配套考虑“健全地方税体系”以增加地方自主财力 [12][24] - “深入推进中小金融机构减量提质”被置于改革段落，或意味着其风险已得到有效控制 [12][24] - 会议要求加紧清理地方拖欠企业账款问题 [11][24] 民生与社会政策 - 育儿补贴、免费学前教育已从一次性补贴上升为制度性安排，每年有持续性投入 [8][21] - 失能老人消费券将于2025年底前根据试点情况全国实施，期限12个月，效应将在2026年显现 [8][21] 资本市场 - 会议对资本市场指导意见少于去年，未再提“稳股市”，仅要求“持续深化资本市场投融资综合改革” [11][23]

文章核心观点 - 国务院专题学习提出将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，作为推进房地产高质量发展和好房子建设的重要路径[1] - 城市更新是城市增长动力从增量扩张转向存量提质增效的主要抓手，其核心任务是通过城市体检精准识别并补齐市政设施与公共服务短板，从而激发房屋使用价值[1][2] - 新阶段“稳楼市”的基调已从刺激潜在购房需求，切换为通过供给端牵引（如城市更新）和需求端发力（如修复居民收入与消费）来全面修复和夯实房屋的使用价值，以此稳定楼市价值中枢[3][4] 城市更新的定义与核心任务 - 城市更新最主要的任务是通过城市体检评估，从住房、小区、社区到城区等维度查找问题，精准识别市政设施短板和公共服务缺口（如停车难、托幼难等）[1] - 城市体检工作已在全国449个城市开展，基本实现全覆盖[3] - 老旧小区改造包含基础类（水电管气路网、楼体修缮）、完善类（适老化改造、充电桩）和提升类（养老托育中心、社区智能化）三个层级[1] 城市更新的具体举措与进展 - 完整社区建设旨在步行5~10分钟范围内，配备完善的公共服务、商业服务、市政设施和公共活动空间[2] - 截至今年7月，210个试点地区已建成便民生活圈6255个，涉及各类服务网点150.3万个，服务居民1.29亿人[4] - 全国287个城市已启动老旧小区“原拆原建”，涉及8600余个小区，北京、上海等重点城市已形成可推广模式[3] - 国家“十五五”规划建议提出建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质和物业服务质量提升工程[4] 城市更新对经济与楼市的影响机制 - 城市更新通过推动老旧街区、厂区等功能转换并植入新业态，可带动装饰装修、文旅、夜经济等新经济兴起，激活服务消费和就业增长[2] - 在需求端，城市更新通过激发新业态、新场景、新消费，直接带动基层就业和消费，修复居民收入和预期[4] - 在供给端，城市更新通过补齐配套短板、调整功能用途来修复和提升房屋的使用价值，这是稳定楼市“价格锚”的关键[2][3] - “稳楼市”的关键已转变为评判房屋使用价值是否全部发挥，通过配套和服务补短板来修复使用价值，并与修复经济基本面同步进行[3] 政策导向与未来方向 - 政策强调将“投资于物”（如城市更新）和“投资于人”（如生育养育补贴、灵活就业参保、义务教育全覆盖）相结合，在更大范围修复经济基本面[4] - 近期“好房子”建设已下沉至普通住房、老旧小区改造和保障性住房，例如各地开展老房子改好房子设计方案评选[4] - 广东省“十五五”规划建议中，老旧住房自主更新和原拆原建备受重视[3]

中央政策定调 - 国务院在第十七次专题学习上强调，要深入实施城市更新行动，并将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1][2] - 央行行长发表署名文章指出，要加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式 [1][4] - 政策定调意义深远，城市更新成为挖掘住房潜在需求、化解存量风险的关键抓手，并为行业建立发展新模式、实现高质量转型提供明确政策支撑 [3] 地方政策动态 - 近一周15省市发布稳市场政策，政策发布频次环比稍有回落但仍处年内高位，公积金、“好房子”、保障安居类政策较多 [1][5][16] - 辽宁、浙江、山西、湖北等省发布“十五五”规划建议，均提出加快构建房地产发展新模式，但具体细则侧重点因城而异 [5][6] - 浙江省发布征求意见稿，计划在2026年竣工交付各类保障性住房15万套（间），实施1.4万户城中村改造、8000台以上住宅老旧电梯更新，完成15万栋农房改造 [7] - 南宁发布八条稳市场新政，其中对新婚、二孩、三孩家庭购房分别补贴2万元、3万元、6万元 [1][8][10] - 常州推出新政，资助住房困难工薪群体购买商品住房，购买75平方米以下首套住房可获15%购房资助，最高20万元，此前旧政已惠及约4800户家庭 [11] - 深圳推出公积金新政，支持“既提又贷”，即提取的公积金首付资金仍计入账户余额计算贷款额度，新规自2025年12月15日起实施 [12] - 南宁调整配售型保障性住房准入政策，取消收入限制，降低社保要求，并将保障对象拓展至全市所有户籍家庭 [13] 政策趋势分析 - 从近一周主要稳市场政策发布频次看，公积金、保障安居、“好房子”类政策发布频次并列第一 [18] - 统计近1个月稳市场政策发布频次，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策排在第二，“好房子”类政策排在第三 [21] - 公积金政策因在提取方式、额度、用途等多方面有较大调整空间，后续仍有进一步细化完善的潜力 [18][21] - 保障安居是房地产服务国家发展的核心价值所在，也是“十五五”规划中将房地产定位在民生领域的重要原因 [21] - “好房子”作为行业发展新方向，旨在发展高品质住房，为楼市带来新质住房需求 [21]

政策导向与核心理念转变 - 国务院会议强调将城市更新行动与消除安全隐患、稳楼市、推进好房子建设及房地产高质量发展相结合，标志着政策核心从单纯刺激需求转向系统性的存量优化与品质提升 [1] - 房地产发展的核心理念发生转向，从过去推动新项目扩张和拼土地规模，转向对既有空间的改造升级、拼品质功能、从卖房子转向做生活，这是行业从规模时代迈入质量时代的重要信号 [2] - 稳楼市的目标并非让房价重回快速上涨通道，而是避免大起大落对社会及金融造成冲击，核心在于稳预期、稳节奏、稳风险 [6] 当前市场现状与政策背景 - 截至10月，全国商品房销售面积及销售金额仍在小幅回落，整体修复节奏偏缓，在此背景下稳楼市的意义凸显 [2] - 过去依赖限购松动、首付下降、利率下调等需求端刺激政策的边际效应已显现，难以支持市场长期企稳，因此需要寻找新思路 [2] - 中央在不到一年内已多次提及稳楼市问题，并反复强调要构建房地产发展新模式，既是对当下市场压力的回应，也是对长期方向的确认 [7][9] 城市更新的具体举措与资金安排 - 中央在今年遴选了20个城市更新示范城市，并在财政层面累计投入超过200亿元，重点用于老旧小区、城中村基础建设等方向 [3] - 城中村改造三年行动正在推进，随着2026年临近，各地推进力度预计将进一步加大 [3] - 在更新改造框架下，货币化安置、房票安置、以购代建等方式将成为重要的承接工具，具备资金与执行能力的央企和国企将发挥更核心的作用 [3] 对市场与资产价值的潜在影响 - 部分被纳入更新规划且具备区位优势的老旧住宅，其居住与资产价值可能被重新评估，系统性改造带来的环境提升有望提高老旧片区的潜力 [5] - 改善性需求有望在更新过程中被激活，通过安置、置换、补偿等方式，原本被锁在存量房中的家庭可以实现居住条件提升，并带动新的交易链条形成 [5] - 市场已高度分化，人口持续流入、产业支撑充足的一二线及省会城市极具韧性，而人口外流、产业承压的地区去化周期依然漫长 [9] 对购房者与投资逻辑的启示 - 对于有真实居住需求的购房者，在当前市场环境下，只要方向选择得当、节奏把握合理，反而可能是一个更理性、更可控的购房窗口期 [9] - 房产不再适合作为单一的投机工具，而更适合成为均衡资产配置中的一部分 [9] - 未来判断房产价值的核心标准不再是房价涨跌，而是回归到是否“住得好”的基本问题，人口、产业和公共资源将成为决定长期价值的根本依据 [9] 市场环境维护与预期管理 - 近期相关部门加强了网络不实信息整治，清理了一批夸大下跌、制造恐慌以博取流量的账号，并对不实房源与夸张言论进行集中整治，旨在避免情绪谣言扰乱敏感的市场预期 [6] - 当前防范的重点是信心被过度消耗，这与过去防范房价上涨过快的问题形成了对比 [6]

文章核心观点 - 国务院专题学习强调将城市更新、消除安全隐患与稳楼市结合 扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1] - 稳楼市是新型城镇化战略的重要支撑 需转化为推动城镇化提质、扩大内需的关键抓手 使房地产市场与人口流动、产业升级形成良性互动 [1] - 在新型城镇化框架下 稳楼市政策将持续推进 是行业短期止跌回稳的关键和长期行稳致远的根本 行业将向高品质、低风险、可持续的新发展模式转型 [5] 政策导向与战略定位 - 新型城镇化是推动经济增长、扩大内需的重要战略 稳楼市是其重要支撑而非短期权宜之计 [1] - 城市更新已升级为新型城镇化的核心任务 需与稳楼市、好房子建设结合以构建房地产发展新模式 [3] - 稳楼市政策通过激活交易、拓宽融资渠道为房企化债创造条件 形成“政策支持—市场激活—风险出清”的良性循环 [4] 市场供需与产品升级 - 城镇化从规模扩张转向质量提升 农业转移人口市民化及改善性住房需求构成市场基本盘 [2] - “好房子”工程以满足安全、舒适、绿色、智慧等核心诉求来激活改善性需求 各地正加大供应规模 [2] - 随着《住宅项目规范》等国标落地 地方标准相继出台 例如明确防水工程保修10年 将高空坠物防护列为“一票否决项” [2] - 稳楼市政策为“好房子”交易打开空间 北京、上海、深圳调整放松限购成为政策风向标 [2] - 今年前三季度 地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才支持等维度出台稳市场政策556次 [2] - “好房子”有望持续支撑新房市场成交 形成新价格基准 推动市场形成新的供求关系动态平衡 [2] 城市更新与存量发展 - 城市更新与稳楼市同频共振 是探索新型城镇化发展的新路径 [3] - 中国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造 新增需求空间大 [3] - 将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放结合 可消除安全隐患、完善城市功能 同时有效去库存、稳预期 [3] - 城市更新重塑房地产发展逻辑 从“建房子”转向“造空间” 通过补齐配套短板提升物业价值 让房屋回归居住属性的价格锚 [3] - “存量提质”的发展模式是新型城镇化对房地产行业的必然要求 [3] 行业风险化解与融资创新 - 房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题 [4] - 需求端通过降低首付比例、房贷利率等释放刚需和改善性需求 [4] - 供给端通过“白名单”项目贷款审批、保障房“以购代建”等创新政策 帮助房企调整存货结构、缓解资金压力 为债务重组创造条件 [4] - 基础设施REITs拓展至城市更新领域 为企业提供长期低成本融资渠道 [4] - 房票制度的兑付机制让开发商快速回笼资金 [4] - 房企化债推进有助于规范市场秩序 推动企业从规模扩张转向质量提升 培育更适应高质量发展需求的市场主体 为楼市稳定提供长效保障 [4]

政策聚焦节能降碳与新型城镇化 - 国务院常务会议于12月5日召开，研究进一步做好节能降碳工作，强调节能降碳是推进碳达峰碳中和、加快发展方式绿色转型的重要抓手，需更高水平更高质量推进，在经济发 展中促进绿色转型、在绿色转型中实现更好发展 [1] - 国务院于12月3日以“深入推进以人为本的新型城镇化”为主题进行集体学习，指出新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，“十五五”时期发展空间仍然很大 [2] 新型电力系统建设机会 - 建筑板块建议关注新型电力系统建设相关机会，具体包括风电、光伏能源施工板块，分布式光伏，抽水蓄能和新型储能，虚拟电厂，氢能产业链建设等 [1] 城市更新与房地产发展 - 在新型城镇化进程中，需深入实施城市更新行动，将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] 基础设施REITs范围扩大 - 国家发改委于12月1日发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，涵盖15个具体细分方向 [3] - 清单范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，及其他符合国家重大战略要求的项目 [3] - REITs发行范围的进一步拓展，将更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环的作用 [3] 推荐关注板块 - 顺周期资源品，如铜钴矿产资源 [3] - 能源电力、储能、氢能、核电、电网 [3] - 低估值高股息、化债、稳增长相关板块 [3] - 一带一路、国企改革重组 [3] - AI、低空经济 [3] - 智能建造 [3]

2025年财政政策回顾与2026年展望 - 2025年前三季度中国经济同比增长5.2%，全年有望实现5%左右增长，背后很重要的支撑在于更加积极的财政政策[1] - 2025年财政政策内涵丰富：赤字率提高到4%左右，对应赤字规模5.66万亿元；发行超长期特别国债1.3万亿元支持“两重”“两新”；发行超长期特别国债5000亿元支持国有大型商业银行补充资本；安排新增地方专项债4.4万亿元；四季度安排使用5000亿元地方债限额用于化债和投资[1] - 2026年作为“十五五”开局之年，部分机构预判经济增长目标仍在5%左右，考虑到内需恢复偏弱、房地产市场深度调整、外部不确定性较大，需要实施更加积极的宏观政策，尤其需要更加积极的财政政策支持[1] 财政收支与政府债券支撑 - 2025年1-10月全国一般公共预算收入18.65万亿元，同比增长0.8%，其中税收收入15.34万亿元，同比增长1.7%[3] - 2025年1-10月全国一般公共预算支出22.58万亿元，同比增长2%[3] - 2025年1-10月全国政府性基金预算收入3.45万亿元，同比下降2.8%，其中国有土地使用权出让收入约2.5万亿元，同比下降7.4%[3] - 2025年1-10月全国政府性基金支出8.09万亿元，同比增长15.4%[3] - 财政收入进入低速增长阶段，土地出让收入仍处于收缩阶段，但政府债券发行使用规模扩大带动政府支出维持正增长，尤其是地方专项债、超长期特别国债加快使用带动政府性基金支出维持两位数较高增长[3] - 政府债券规模大幅扩张、政府支出维持相当强度，是实现5%左右经济增长目标的重要支撑[3] 财政政策扩大内需与投资 - 1.3万亿元超长期特别国债资金中，8000亿元用于“两重”建设，重点支持新型城镇化、长江沿线重大交通基础设施、社会民生等领域项目，带动扩大有效投资；5000亿元用于支持“两新”工作，带动汽车、手机、家电等商品消费实现较快增长[4] - 当前内需恢复依然偏弱：1-10月社会消费品零售总额同比增长4.3%，反映出居民消费相对谨慎；1-10月固定资产投资同比下降0.1%，投资需求有所不足[4] - 展望2026年，财政收入预计延续低速增长态势，仍需发行相当规模政府债券补充地方综合财力[4] - 积极财政政策将进一步提振消费，“两新”政策会优化；财政会坚持“投资于人”的主线，增加居民可支配收入，增强社会保障水平，提升居民消费能力[4] - 财政政策要扩大有效投资，一方面激发经营主体活力，另一方面降低投资成本[4] - 展望2026年，预计积极财政政策将延续温和扩张态势，加大逆周期调节力度，支持“十五五”开局之年经济回升与结构优化[5] - 机构预测2026年赤字率维持在4%左右，赤字规模提升至6万亿元；地方新增专项债规模提升至5万亿元，可用于基建和产业项目建设的资金有所增加[5] - 另有机构预计2026年赤字率从4%提高到4.5%，对应赤字规模6.6万亿元；新增地方专项债额度可能进一步提高到4.8万亿元，超长期特别国债规模进一步增加至1.8万亿元[5] 稳楼市与化解债务风险 - 2025年前10个月全国卖地收入2.5万亿元，推动房地产市场止跌回稳有助于稳定地方财政收入形势，增强地方稳增长调控能力[7] - 2025年财政政策加大稳楼市力度：1-11月地方新增专项债用于收购存量闲置土地资金规模接近5200亿元；多个省份探索用新增专项债资金收购存量商品房[7] - 建议动用财政和准财政手段进行贴息，推动房地产市场止跌回稳[7] - 2026年重点城市限购政策有望进一步优化，首付比例、房贷利率、购房税费等成本可能继续下调，以稳定改善性住房需求并修复市场信心[7] - 市场普遍关注中央层面是否可能推动设立“房地产稳定基金”或“住房储备基金”，由中央财政或政策性资金牵头，在一二线城市收储部分存量商品房与土地，用于保障性住房、安居房等[7] - 2025年地方政府债券重要投向在于“化债”：年初既定有2万亿元置换存量隐性债务的再融资专项债，以及8000亿元新增专项债用于化债；四季度安排5000亿元地方债结存限额，其中3000亿元用于支持地方化解存量政府投资项目债务、消化政府拖欠企业账款[8] - 由于今年加大清偿拖欠企业账款力度，化债资金规模远超年初既定2.8万亿元：截至11月底，地方已发行接近2万亿元用于置换隐性债务的再融资专项债，约1.27万亿元新增专项债用于化债，约2300亿元“特殊”再融资债券用于化债，合计化债资金规模约3.5万亿元[8] - 由于地方受存量债务拖累，以及今年新增专项债用于化债资金规模加大，导致基建投资增势偏弱：1-10月基础设施建设投资同比下降0.1%[8] - 财政政策要充分考虑化债和房地产的抵消效应，扩张程度要足以抵消房地产下行的收入缺口、化债占用的资源和城投债净偿还的收缩效应，建议2026年财政赤字率不低于4%[9] - 建议进一步提高债务限额缓解地方债务压力，根据地方化债需要靠前使用化债额度[9] - 2026年预计会继续推进解决拖欠企业账款问题，帮助增加企业现金流，打通社会资金循环[9]

2025年财政政策回顾与2026年展望 - 2025年前三季度中国经济同比增长5.2%，全年有望实现5%左右的增长，背后很重要的支撑在于更加积极的财政政策 [1] - 2025年财政政策内涵丰富，包括将赤字率提高到4%左右（对应赤字规模5.66万亿元）、发行超长期特别国债1.3万亿元支持“两重”“两新”、发行超长期特别国债5000亿元支持国有大行补充资本、安排新增地方专项债4.4万亿元、四季度安排使用5000亿元地方债限额等 [1] - 2026年作为“十五五”开局之年，部分机构预判经济增长目标仍在5%左右，考虑到内需恢复偏弱、房地产市场深度调整及外部不确定性，需要实施更加积极的宏观政策，尤其需要更加积极的财政政策支持 [1] 财政收支与政府支出情况 - 2025年1-10月，全国一般公共预算收入18.65万亿元，同比增长0.8%，其中税收收入15.34万亿元，同比增长1.7% [3] - 同期，全国一般公共预算支出22.58万亿元，同比增长2% [3] - 1-10月，全国政府性基金预算收入3.45万亿元，同比下降2.8%，其中国有土地使用权出让收入约2.5万亿元，同比下降7.4% [3] - 同期，全国政府性基金支出8.09万亿元，同比增长15.4%，主要受地方专项债、超长期特别国债加快使用带动 [3] - 政府债券规模大幅扩张、政府支出维持相当强度，是实现5%左右经济增长目标的重要支撑 [3] 财政政策对扩大内需的支持 - 1.3万亿元超长期特别国债资金中，8000亿元用于“两重”建设，支持新型城镇化、重大交通基础设施、社会民生等领域项目，带动扩大有效投资 [4] - 5000亿元用于支持“两新”工作，带动汽车、手机、家电等商品消费实现较快增长 [4] - 当前内需恢复依然偏弱，1-10月社会消费品零售总额同比增长4.3%，固定资产投资同比下降0.1% [4] - 展望2026年，积极财政政策将进一步提振消费，优化“两新”政策，并坚持“投资于人”的主线以增加居民可支配收入、增强社会保障、提升消费能力 [4] - 2026年财政政策将致力于扩大有效投资，一方面激发经营主体活力，另一方面降低投资成本 [4] 机构对2026年财政政策的预测 - 中信证券预计2026年赤字率维持在4%左右，赤字规模提升至6万亿元，地方新增专项债规模提升至5万亿元 [5] - 中泰国际预计2026年赤字率从今年的4%提高到4.5%，对应赤字规模6.6万亿元，新增地方专项债额度可能提高到4.8万亿元，超长期特别国债规模增加至1.8万亿元 [5] - 粤开证券建议2026年财政赤字率不低于4%，并进一步提高债务限额以缓解地方压力 [10] 房地产市场的财政支持与债务化解 - 推动房地产市场止跌回稳有助于稳定地方财政收入，2025年财政政策加大了稳楼市力度，例如1-11月地方新增专项债用于收购存量闲置土地的资金规模接近5200亿元，多个省份探索用新增专项债资金收购存量商品房 [7] - 建议动用财政和准财政手段进行贴息，以推动房地产市场止跌回稳 [8] - 2026年重点城市限购政策有望进一步优化，首付比例、房贷利率、购房税费等成本可能继续下调 [8] - 市场关注中央层面是否可能推动设立“房地产稳定基金”或“住房储备基金”，由中央财政或政策性资金牵头收储部分存量商品房与土地 [8] - 2025年地方政府债券的重要投向在于“化债”，年初既定有2万亿元置换存量隐性债务的再融资专项债及8000亿元新增专项债用于化债，四季度安排5000亿元地方债结存限额（其中3000亿元用于化债） [9] - 由于加大了清偿拖欠企业账款的力度，2025年化债资金规模远超年初既定的2.8万亿元，截至11月底，合计化债资金规模约3.5万亿元 [9] - 化债资金规模加大导致基建投资增势偏弱，1-10月基础设施建设投资同比下降0.1% [9] - 2026年将继续推进解决拖欠企业账款的工作，以增加企业现金流，打通社会资金循环 [10]

2025年财政政策回顾与2026年展望 - 2025年前三季度中国经济同比增长5.2%，全年有望实现5%左右的增长目标，更加积极的财政政策是重要支撑 [1] - 2025年财政政策核心举措包括：赤字率提高至4%左右，对应赤字规模5.66万亿元；发行超长期特别国债1.3万亿元支持“两重”“两新”；发行5000亿元超长期特别国债支持国有大行补充资本；安排新增地方专项债4.4万亿元；四季度安排使用5000亿元地方债限额 [1] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，部分机构预判经济增长目标仍在5%左右，考虑到内需恢复偏弱、房地产市场深度调整及外部不确定性，需要实施更加积极的宏观政策，尤其是财政政策加以支持 [1] 财政收支与政府债券影响 - 2025年1-10月，全国一般公共预算收入18.65万亿元，同比增长0.8%，其中税收收入15.34万亿元，同比增长1.7%；同期一般公共预算支出22.58万亿元，同比增长2% [2] - 2025年1-10月，全国政府性基金预算收入3.45万亿元，同比下降2.8%，其中国有土地使用权出让收入约2.5万亿元，同比下降7.4%；同期政府性基金支出8.09万亿元，同比增长15.4% [2] - 财政收入进入低速增长阶段，但政府债券发行使用规模扩大，尤其是地方专项债、超长期特别国债加快使用，带动政府性基金支出维持两位数较高增长 [2] - 2025年政府债券规模大幅扩张是支撑经济增长的关键，例如1.3万亿元超长期特别国债中，8000亿元用于“两重”建设带动有效投资，5000亿元用于“两新”工作带动汽车、手机、家电等商品消费较快增长 [3] 内需现状与2026年财政政策方向 - 当前内需恢复依然偏弱，2025年1-10月社会消费品零售总额同比增长4.3%，固定资产投资同比下降0.1% [5] - 展望2026年，财政收入预计延续低速增长，仍需发行相当规模的政府债券补充地方财力 [5] - 专家观点：财政政策将坚持“投资于人”的主线，增加居民可支配收入，增强社会保障以提升消费能力；同时扩大有效投资，激发经营主体活力并降低投资成本 [5] - 机构预测：中信证券预计2026年赤字率维持在4%左右，赤字规模提升至6万亿元；地方新增专项债规模提升至5万亿元 [6] - 机构预测：中泰国际预计2026年赤字率可能从4%提高到4.5%，对应赤字规模6.6万亿元；新增地方专项债额度可能提高至4.8万亿元；超长期特别国债规模可能增加至1.8万亿元 [6] 房地产与地方债务风险化解 - 房地产市场稳定对地方财政收入至关重要，2025年前10个月全国卖地收入为2.5万亿元 [7] - 2025年财政政策加大稳楼市力度，例如1-11月地方新增专项债用于收购存量闲置土地的资金规模接近5200亿元；多个省份探索用新增专项债资金收购存量商品房 [8] - 专家建议动用财政和准财政手段进行贴息，以推动房地产市场止跌回稳 [8] - 展望2026年，重点城市限购政策有望进一步优化，购房成本可能继续下调；市场关注中央层面是否可能推动设立“房地产稳定基金”或“住房储备基金”以收储存量房与土地 [8] - 2025年地方政府债券重要投向是化解债务，年初既定安排包括2万亿元置换隐性债务的再融资专项债和8000亿元新增专项债用于化债，四季度另安排5000亿元地方债结存限额（其中3000亿元用于化债） [8] - 截至2025年11月底，实际化债资金规模约3.5万亿元，包括近2万亿元置换隐性债务的再融资专项债、约1.27万亿元新增专项债用于化债及约2300亿元“特殊”再融资债券 [9] - 由于化债占用资源及城投债净偿还的收缩效应，2025年1-10月基础设施建设投资同比下降0.1% [9] - 专家建议2026年财政赤字率不低于4%，并进一步提高债务限额以缓解地方压力，根据化债需要靠前使用化债额度 [9] - 2026年化债工作将继续推进，包括优化地方政府债务管理体制机制，以及继续解决拖欠企业账款问题以增加企业现金流 [10]

高层政策导向：城市更新与“稳楼市”结合 - 国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2][11] - 对比去年中央经济工作会议和今年政府工作报告，“消除安全隐患”是与城市更新结合的新提法，预示相关工作将提速 [2][11] - 专家指出，将城市更新与消除安全隐患结合是保障城市安全运行的必然要求，体现城市韧性发展导向，2026年危旧房安全隐患消除工作会提速 [2][11] 安全隐患排查背景与现状 - 香港大埔31层住宅宏福苑火灾造成159人死亡、31人失联，暴露高层建筑火灾扑救难、疏散慢、蔓延快等痛点 [3][12] - 国务院安委会已部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑 [3][12] - 2005年后，国内二三线城市建设了大批高层及超高层建筑，早期建筑可能未充分考量消防风险，尤其长三角、珠三角高层住宅密度高、楼间距近，隐患突出 [4][12][13] 城市更新面临的挑战与机遇 - 在既有超高层建筑存在安全隐患的前提下，进行新一轮城市更新和重新规划存在难点 [5][13] - 城市更新核心针对主城区老旧房屋，这些区域建设周期早、密度低，但配套和城市价值更高，拆除陈旧低密度建筑后建设高端改善产品，有望实现城市价值、土地价值、居住价值及稳楼市的多赢 [5][13] - 政策层面已明确严格限制超高层建筑，7月中央城市工作会议及8月底《关于推动城市高质量发展的意见》均提及此要求，并强调增强高空消防能力 [5][14] 房地产市场现状与压力 - 今年以来房价仍在深度调整，“稳楼市”需加力，1-10月新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月扩大1.7个百分点 [6][15] - 10月一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅扩大1.2个百分点；二线城市同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点；三线城市同比下降5.7% [6][15] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%，下行压力加大 [6][15] 新型城镇化的新内涵与潜力 - 新型城镇化被强调对扩大内需、促进产业升级、做强国内大循环具有重要意义，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [7][16] - 政策要求优化“人、产、城”布局，科学有序推进农业转移人口市民化，解决其就业、社保、安居、子女教育等问题 [7][16] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展重点，盘活存量房屋以提升对其住房保障有望推动房地产高质量发展 [7][16] - 专家认为，已进城未落户的约3亿人口及城镇化率从66%提升至80%的潜力，对消费、内循环和房地产是巨大带动力量，但新型城镇化逻辑重在“人、产、城”布局，优先满足人的公共服务和发展诉求 [8][17]