AMC角色演变与业务模式创新 - AMC从单纯地产项目"输血"角色发展为项目资产管理人和资源整合者[4] - 业务模式从类信贷延伸出代建代管、联合行业龙头操盘、SPV隔离+市场化带资代建等[4] - 典型案例：长城资产纾困武汉当代集团"当代南湖壹品"项目，提升新户型得房率至95%以上[5] 房地产纾困政策与市场环境 - 2022年11月央行和银保监会发文鼓励AMC参与房地产风险化解[6] - 2025年政府工作报告首次写入"好房子"概念，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅[6] - 房地产行业仍处低谷，纾困需平衡政策性、市场化和风险控制[7] AMC纾困路径演进 - 从类信贷单一业务发展为"AMC收购+代建代管"等综合施策模式[10] - "实质性重组+风险隔离+代管代建"成为新型纾困模式，典型案例：长城资产纾困泰禾"深圳院子"[11] - 共益债应用增加：长城资产广西分公司2024年10月为北海项目提供共益债资金[12] 项目运营与风险控制 - 纾困项目需把控城市等级、资产区位和群众认可度[9] - 通过SPV进行股权和资产隔离，实现风险防控[6] - 工程造价透明但需考虑城市区划周期成本，拆迁补偿等是大头支出[9] "好房子"建设实践 - 将烂尾楼改造为热销盘是关键，如"深圳院子"修改九年前过时规划[13] - "绿城桂湖云翠"项目得房率95%以上，洋房实现负公摊[14] - 长城资产累计投放超100亿元，带动1000亿元货值项目复工复产[14] 行业挑战与政策建议 - 部分项目土地滞纳金过高（如某项目25亿元出让金对应18亿元滞纳金）[15] - 新老政策衔接不畅影响调规，建议明确"好房子"技术规范过渡细节[16] - 需地方政府在土地用途、容积率、预售监管等方面提供政策支持[16]

住房供应总量与结构 - 2025年全市新增城镇住房约5.77万套 其中上市商品住宅约2万套 基本建成安置房约3.57万套 新增保障性住房0.2万套（间）[1][2] - 新增各类住宅用地供应量227公顷 按照以房定地、以需定供原则科学编制[1][3] 保障性住房建设与分配 - 新增保障性住房约2000套（间） 含建设筹集配售型保障性住房1000套和保障性租赁住房1000套（间）[5] - 实现3613套在建配售型保障性住房上市销售 实物配租保障性租赁住房不少于3000套（间） 发放公租房租赁补贴1万户[5] - 通过新建、改建、改造、收转等多渠道筹集房源 重点结合保障性住房再贷款和以旧换新政策收购存量商品房及二手住房[5] 城中村与危旧房改造 - 基本建成安置房3.57万套 实现0.8万户以上居民回迁[6] - 启动8个项目解危整治 惠及居民131户 探索原拆原建自主更新新模式[6] 老旧小区改造与设施升级 - 系统改造老旧小区53个 惠及居民1.5万户[8] - 推进既有住宅加装电梯400部 新增建成交付使用加装电梯300部[8] 房地产市场支持措施 - 通过移动房交会、房展推介会、青年人才购房券及住房以旧换新等措施促进市场回稳[4] - 发挥公积金保障作用 加大购房支持力度 落实租房提取优惠政策[4] 高品质住宅与绿色建筑 - 打造好房子试点项目15个以上 允许在不改变用地性质和容积率前提下调整住房套型[10] - 2025年城镇新建住宅100%执行绿色建筑标准 推广装配式装修和结构保温一体化技术[11] 物业服务与社区管理 - 推行住宅小区项目经理接待日活动 实施物业服务项目分类分级监管和三公开制度[12] - 深化红色物业建设 健全社区物业党建联建机制 加强老旧小区改造后续管理[12]

文章核心观点 中国建筑2024年度业绩受地产深度调整影响，地产业务多项指标下滑致利润总额承压，但建筑板块利润平稳增长，公司将优化土地储备结构、聚焦“好房子”建设推动地产业务发展 [1][4][11] 业绩情况 - 2024年地产业务合约销售额4219亿元，同比下降6.5%；合约销售面积1461万平方米，同比下降21.4%；营业收入3062亿元，同比下降0.8%；毛利529.3亿元，同比下降5.9% [1][5] - 全年利润总额800.4亿元，同比下降13.9%，其中房地产业务利润总额236.3亿元，同比下降34.1%，房建及基础设施等业务利润总额596.1亿元，同比增长1.1% [4] - 2024年公司毛利率9.9%，同比提升0.1个百分点，房建业务和基础设施业务毛利率分别提升0.1和0.2个百分点 [4] 土地储备 - 报告期内新购置土地75宗，期末土地储备7718万平方米，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元，新增土地储备全在一线、强二线及省会城市 [1][8] - 中海地产新购置土地22宗，新增土地储备416万平方米，购地金额806.1亿元；中建地产新购置土地53宗，新增土地储备466万平方米，购地金额579亿元 [8] - 新增土储中北京购地金额593亿元，占比42.8%；建筑面积225万平方米，占比25.5% [8] - 新增土地储备前八大城市为北京、深圳、上海、杭州、济南、西安、天津、成都 [9] 未来规划 现金流管理 - 2025年重点做好四件事：加强政府化债、加强资产盘活、加强投资管控、加强精细管理 [7] - 紧跟稳楼市政策，灵活调整销售策略，一项目一策去化，用好专项债回收存量房政策，探索创新模式盘活存货，推进保租房REITs拓宽资产盘活渠道 [7] 拿地规划 - 持续关注公开市场，聚焦国内一线和强二线城市核心地段优质地块 [10] - 紧盯城市更新、城中村改造、历史风貌保护等多元化土地获取方式 [10] - 积极参与各地保障房投资建设，加强与政府沟通，推动优质项目落地 [10] 业务发展 - “十五五”期间紧跟国家战略，提升重点城市尤其是一线城市和强二线城市市场占有率 [11] - 提高产品供给水平，推动产品迭代更新，建造“好房子”推动地产业务扩大 [11] 行业趋势 - 近两年行业利润率下降甚至筑底，中长期随着市场企稳、供需改善，部分城市将量增价稳，回报率有望回归正常水平 [11] - 目前行业整体承压，公司地产业务盈利能力面临压力，但新机遇和增长动能出现 [11]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策预期持续升温，板块风险收益比提升，扩内需背景下地产支持政策有望加码，短期楼市弱复苏，政策加码或夯实底部，主流房企PB低向下空间有限，政策或从降息、打通政策堵点、优化限购展开 [2] - 房地产市场发展空间仍存，“好房子”加速改善需求释放，2025 - 2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平，2024年销售面积低于中期中枢，“第四代住宅”利润率有望优于旧规项目 [2] - 短期政策面与基本面有望迎来共振，中长期产品迭代蕴含新机遇，个股建议关注历史包袱轻等房企、估值修复房企、经纪物管代建等细分领域头部企业 [2] 政策环境监测 - 李强总理调研强调我国房地产市场仍有很大发展空间，无锡取消商品房限售并暂停价格备案，青岛发放多子女家庭购房补贴推动“以旧换新”，苏州公积金新政支持多子女家庭，商务部将符合条件家政从业人员纳入公租房、保租房保障范围 [2][6] 市场运行监测 成交 - 本周（4.12 - 4.18）重点50城新房成交1.4万套环比降0.1%，重点20城二手房成交2.2万套环比升2.7%；4月（截至18日）重点50城新房日均成交同比降22.2%环比降35.6%，重点20城二手房日均成交同比升1.8%环比降6.1% [2][9] 库存 - 16城取证库存9116万平环比升0.6%，去化周期20.5个月 [2][12] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格多上行，R001上行3.80BP至1.68%，R007上行1.02BP至1.71%；截至4月18日，OMO存量（MA10）余额为5493.9亿元较4月11日减少2423.3亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [13] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升，总发行量为96.5亿元，总偿还量为87.1亿元，净融资额为9.4亿元；25年地产债到期压力整体小于24年，26年3月是债务到期压力最大的月份，到期规模约477.18亿 [3][19] 地产股 - 本周房地产板块涨3.4%跑赢沪深300（0.59%），当前地产板块PE（TTM）35.72倍高于沪深300的12.26倍，估值处于近五年92.35%分位 [3][23] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建业地产、合景泰富集团、*ST金科，排名后三为中梁控股、金辉控股、远洋集团 [29] - 重点公司对比数据展示了绿城中国、建发国际集团等公司的市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等指标 [32]

国家“好房子”规范出台与核心要求 - 国家发布《住宅项目规范》，提出住宅建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并遵循经济合理、以人为本、绿色低碳、科技赋能等原则，该规范是强制性标准并为“好房子”建设提供指导 [1] - 自2023年6月提出“好房子”概念后，已有北京、广州、深圳、江苏、江西、湖北、河南、浙江、贵州等超10个省市出台地方导则，共性调整方向包括增加层高、降低噪音、智能配置和适老化 [1] - 国家版规范对具体指标提出新要求，例如将住宅层高由“宜为2.8米”提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米，楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝” [2] 领先房企的“好房子”战略与产品落地 - 龙湖集团率先落地业内首个“好房子”产品龙湖·观萃，创新点包括采用全开放式阳台结构，户户赠送超6米挑高、约1.5米进深的阳台，平均提升8%的得房率，其改善型产品层高普遍达到3米，部分达3.1米甚至3.15米 [3] - 绿城集团于2024年6月发布行业首个企业级《绿城中国好房子产品标准》，强调“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康” [4] - 越秀集团于2025年3月发布“4×4好产品理念”，提炼“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，重点强调科技、社区、灵动空间等理念 [5] - 绿地集团于2025年4月发布升级版“绿地好房子产品标准”，包含绿色环保、健康颐养、建造持久、科技智能4大维度，承诺户型全面升级、得房率全面提升、实施精装修定制化及外立面公建化 [6] - 建发房产于2024年成立产品研发基地，专注于“幸福厨房”等模块化研究，其第四代住宅产品已在厦门、无锡落地，提出“将庭院搬进高层” [6] - 部分房企在改善型项目中引入高标准，例如融创上海壹号院项目层高达3.3-3.6米，设计270度落地窗；北京融创ONE 9项目首层挑高4.5米，标准层层高约3.9米 [6] 行业趋势与产品多元化探索 - 推行“好房子”战略已成为行业明确趋势，更多房企在2025年独立发布相关战略 [5] - 行业专家指出，当前“好房子”理念已超越层高、降噪等基础层面，涵盖多方面，但关键在于房企能否不打折扣地执行，做到宣传与产品一致、知行合一 [7] - 新规于2025年3月31日发布，5月1日正式实施，5月后报批的新项目将按新规执行，而此前项目仍按旧规 [7] - 当前“好房子”产品多出现在改善型项目，有豪宅化趋势，业内认为在刚需市场探索提高得房率和舒适度的产品仍有市场缺口和机会 [7] - 行业正探索面向不同群体的多元化“好房子”，例如联发集团在厦门项目中为青年群体创新覆盖办公、娱乐、亲子等11个生活场景，并配建青年社区食堂 [7] - 新中式风格产品受关注，建发房产表示需在传统文化基础上引入新材料、新工艺、新技术，并细分唐风宋韵等不同风格，在社区营造国学氛围 [8] - “好房子”应是多样和普惠的，适应高品质居住需要，房企胜出的关键在于研究差异化产品，并在提升品质的同时做好降本增效 [8]

南沙区战略定位与发展机遇 - 2025年是南沙自贸区建设十周年、南沙建区二十周年及“十四五”规划收官之年，南沙作为广州高质量发展的主阵地、新引擎和“未来发展核”迎来新机遇[1] - 南沙是粤港澳大湾区核心区域及几何中心，正通过跨江通道建设成为缝合珠江口东西两岸的关键节点，是未来战略布局的重中之重[1][3] - 广州市《政府工作报告》提出发力做强南沙重要增长极，加快三大先行启动区等重点区块产业导入[1] - 南沙区力推空港、海港、数据港、金融港、人才港“五港联动”，聚焦低空经济、无人驾驶、半导体芯片、新能源、生物医药、智能建造六大新兴产业，冲刺粤港澳大湾区发展新高地[1] 房地产政策与“好房子”建设导向 - 2025年“好房子”首次写入国家《政府工作报告》，提出要适应高品质居住需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[2] - 广东省《政府工作报告》明确要发展绿色建筑，推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，引导企业提高住房建设标准，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区[2] - 南沙区建设交通局于2025年1月出台促进房地产高质量发展的若干措施，涵盖优化土地供应模式、提升住房建设品质、加快构建房地产新模式三大方面共12项具体措施，包括合理控制新增房地产用地供应、试点出让混合功能用地、试点建设新型产业社区等[2] - 南沙的房地产发展需以“湾区之心”战略高度为引领，将住建部“好房子”标准与本地特色深度融合，通过规划先行、技术赋能、服务创新，实现从“政策高地”到“宜居热土”的跨越式发展[2] 行业转型与企业实践 - “好房子”时代的到来对房地产企业既是挑战也是机遇，行业需离开以往舒适区，转向追求好户型、新科技、高质量、臻服务的“新赛道”[3] - 招商蛇口将大湾区作为战略布局关键区域，而南沙作为大湾区几何中心更是其未来战略布局的重中之重[3] - 招商蛇口旗下项目“林屿境”是其“好房子”建设的广州新样本，也是其四代宅产品的创新呈现，该项目两次开盘均接近售罄，2025年一季度成交套数位列广州第一，体现了南沙与企业的相互赋能[3] - 广东省房协负责人联席（扩大）会议在广州南沙举行，省内20余家房地产协会代表共同探讨市场“止跌回稳”下行业高质量发展方向，并从产品上引导行业和企业可持续发展，共探湾区“好房子”[1]

文章核心观点 "好房子"政策关注度不断提升，为建材、房地产等行业带来发展机会，但房企在推进"好房子"建设时需解决成本控制等问题 [1][4][7][8] 建材领域迎利好 - 三棵树公司主要生产建筑涂料，2020年成为中国奥委会官方涂料独家供应商，上市后业绩曾稳定增长，后受房企流动性危机拖累 [2] - 2020年三棵树公司营业收入达82亿元，应收账款从15.09亿元骤增至27.74亿元，增幅84%，此后三年分别为39亿元、42亿元、36亿元 [2] - 三棵树客户包括出险房企，曾因欠款问题将部分企业告上法庭 [2] - 2021年三棵树首次亏损，此后增收不增利，2022年和2023年在中国涂料市场占有率分别为1.90%和2.42%，连续两年位居第四 [3] - 国内涂料行业集中度较低，头部企业规模有较大提升空间 [3] - 建材行业受益于"好房子"政策，多个细分领域及房地产上下游产业将迎来发展机会 [4] - 最近6个月有26家带有"好房子"名称的企业成立，不少企业经营范围包含建材和建筑科技 [4] 房企的机会与挑战 - 房地产企业重视"好房子"，首创城发集团介绍租赁住房中建设"好房子"的标准 [6] - 越秀地产发布产品理念和产品线，绿地集团发布升级版"绿地好房子产品标准" [7] - 市场热销项目多集中于一二线热点城市及核心区域，多为改善类及高端项目 [7] - 建设"好房子"是房企转型和高质量发展要求，相关产业链可借此优化升级 [7] - 建设"好房子"会增加建安成本，房企需解决成本控制问题，重新理顺产业链 [8]

作 者丨李莎 编 辑丨张星 图 源丨2 1世纪经济报道 梁远浩 摄 3月楼市进入传统"小阳春"时段。机构数据显示，3月房地产市场延续修复态势，多个核心城 市迎来"小阳春"行情。 其中一线城市市场回暖态势较为明显。Wi n d数据显示， 3月一线城市商品房成交面积环比增 加近9 5%，同比增加1 8%， 其中北京和上海商品住宅成交面积环比翻番 。相比之下，二三线 城市 "小阳春" 成色不一，部分城市表现平淡，市场整体延续分化格局。 今 年 以 来 ， 房 地 产 调 控 政 策 持 续 密 集 出 台 ， 中 指 研 究 院 统 计 发 现 ， 仅 3 月 各 地 约 出 台 政 策 5 6 条。政策引导与市场机制相互作用，让3月房地产市场成为观察全年走势的关键窗口。 业内预 计，二季度随着政策的进一步落实，核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市 场或率先"止跌回稳"，但城市间分化仍将持续 。 一线城市"领跑" 4月1日，中指研究院研究副总监李益峰在市场形势及企业研究成果分享会上表示，去年四季 度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交明显增长，市场"止 跌回稳"取得一定成效，3 ...

新规核心内容 - 住房城乡建设部发布《住宅项目规范》国家标准 将于5月1日起施行 以安全 舒适 绿色 智慧为住宅建设目标 [2] - 新规为强制性措施 对工程建设具有强制约束力 将提高住宅技术标准并重塑产业链 [3] - 规范修订自2011年版 包含七大部分 其中后五部分为具体技术要求 [5] 技术标准升级 - 层高要求从征求意见稿的3米正式纳入规范 多省市已先行调整层高标准至3-3.3米 [6][9] - 4层及以上或入户层高度超9米住宅须设电梯 覆盖适老化需求及日常便利 [6] - 阳台栏杆高度从1.1米提高至1.2米 适应居民平均身高提升的安全需求 [8] - 新增公共移动通信信号覆盖电梯轿厢 紧急呼叫按钮高度等细节规范 [6] 适老化与安全性改进 - 卫生间需设扶手或预留安装条件 单元至少1个无障碍出入口 户门及卫生间门加宽便于轮椅通行 [7] - 墙体楼板隔声性能提升 空调室外机专用平台 气候区差异化供暖/空调设置要求 [2][8] 行业影响与成本变化 - 建筑成本将因层高扩大 电梯增设 隔音升级等因素上升 装配式建筑技术或长期对冲成本 [11] - 成本可能转嫁至售价 但改善型需求主导的市场会为品质差异买单 [12] - 新规推动开发商在设计 建造 服务 成本控制能力升级 重塑开发链条 [13] 市场供需效应 - 刺激改善需求释放 带动二手房挂牌量增加 构建梯度住房消费模式 [13] - 改变项目密度与可售房源套数 需规划政策配套支持 [14] - 智能建造技术政策支持将助力成本压降与效率提升 [14]

新版《住宅项目规范》核心内容 - 住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，将于2024年5月1日起施行，要求住宅项目建设以安全、舒适、绿色、智慧为目标 [1] - 规范是住宅技术标准的迭代升级，不仅是住宅项目的底线要求，也为“好房子”建设提供了指导，旨在通过强制性规范和市场引导推动房地产行业转型升级 [1][9] 住宅层高与空间标准提升 - 住宅层高由旧版规范建议的2.8米提升至强制性的不低于3.0米，增加了20厘米 [2][3] - 卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米 [2] - 层高标准提升考虑了居民身高增长、地暖及新风系统普及等因素，旨在优化采光、通风及空间灵活性 [3][4] - 2024年以来，江苏、江西、湖北、河南等多省市已先行调整层高地方标准，普遍集中在3米到3.3米之间 [3] 电梯设置与通行便利性增强 - 电梯设置要求从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”，提升了低层住宅出行便利性 [5] - 统一了担架电梯的轿厢尺寸，便于设计生产并提升应急救援能力 [5] - 对于十二层及以上住宅，电梯数量要求由“每栋楼不少于两台”调整为“每个住宅单元不少于两台” [5] 安全与隔声性能标准提高 - 阳台等临空处栏杆的防护高度统一提高至1.2米，以适应居民平均身高提升，加强安全防护 [6] - 楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝” [6] - 规定了建筑设备（如电梯、水泵）传播至室内的结构噪声限值，以减少噪声干扰 [6] 户门及室内门通行标准细化 - 户门通行净宽明确要求不应小于0.90米，旧版规范仅规定洞口宽度≥1.0米，未明确净宽 [5] - 新版规范对卧室门、厨房门、卫生间门的通行净宽也提出了具体要求 [5] 对房地产市场的影响 - 新房市场已主要面向改善型需求，并向“好房子”靠拢，许多改善型项目已开始试行3米层高并在隔声、安全等方面加大投入竞争 [9] - 新版规范作为底线指标，拔高了住房建筑标准，对购买新房的人群是利好，但对存量在售项目冲击有限 [9] - 新规范实施能激发改善住房愿望，促进换房需求，好产品的供给会产生示范效应，带动二手房挂牌，构建梯度购房消费模式 [10] 对行业及企业的要求 - 住宅建设进入品质提升新阶段，需不断完善标准规范以满足人民群众对改善居住条件的新期待 [9] - 企业需围绕“安全、舒适、绿色、智慧”目标，在成本管控、产品设计、技术适配、市场定位等环节提升自身能力，打造好产品 [10]