核心观点 - 地方政府强调要主动适应房地产市场供求关系新变化 坚定信心 精准施策 以推动房地产市场平稳健康发展[1] 政策与工作方向 - 要求各地各部门提高站位 抢抓国家政策机遇 创新工作举措 压实地方政府、房地产企业、金融机构责任[2] - 强调多措并举消化存量、优化增量 充分释放刚性和改善性住房需求潜力 以巩固房地产市场回稳态势[2] - 要求立足长远 持续优化城市空间结构和土地利用方式 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" 加快构建房地产发展新模式[2] 项目与工程管理 - 实地调研在建在售商品房项目和回迁安置房项目 察看普通商品住房规划建设和销售情况[2] - 强调把保交房放在突出位置 用好城市房地产融资协调机制 推动"白名单"项目扩围增效 力促在建已售商品房如期保质交付[2] - 要求加快回迁安置房项目建设进度 做好项目规划设计和建设管理 健全快速高效的推进机制 发挥专班作用解决问题 保障征迁群众如期回迁[2]

公司治理与财务信息 - 公司全体董事出席董事会会议 [2] - 天健会计师事务所出具标准无保留意见审计报告 [3] - 2024年度利润分配预案为每股派发现金红利0.041元（含税），总股本1,032,025,457股，合计派发现金红利42,313,043.74元，占归属于上市公司股东净利润比例35.06% [4] - 母公司期末未分配利润为930,595,657.00元 [4] 发展战略与业务布局 - 公司"十四五"期间战略目标为打造主业清晰、核心竞争优势明显的产业控股集团，坚持做优新型城镇化建设业务、做精纺织服装业务、着力发掘和布局新产业方向 [5] - 业务布局集中于新型城镇化建设和纺织服装两大板块 [10] - 新型城镇化建设业务包括基础设施建设、保障性住房建设、房地产开发、物业服务、产业园区开发运营、文化创意园区改造运营等，采用代建、施工总承包、EPC等模式，布局常州、苏州、无锡、南京、湖州、绍兴等地区 [11] - 纺织服装业务具备染色、织造、整理、服装垂直一体化生产体系，聚焦以牛仔面料为核心的产业链一体化服务，推进越南纺织生产基地项目建设 [12] 行业环境与政策动态 - 2024年国务院印发《新型城镇化战略五年行动计划》，强调释放内需潜力，城市群、都市圈成为主要空间形态 [6] - 2024年全国新建商品房销售面积97,385万平方米同比下降12.9%，销售额96,750亿元下降17.1% [7] - 中央政治局会议提出消化存量房产和优化增量住房政策，多地取消限购、限售等限制措施，降低贷款利率和首付比例 [8] - 纺织行业定位为国民经济支柱产业，2024年纺织品服装出口总额3,011亿美元同比增长2.8%，其中纺织品出口1,419.6亿美元增长5.7%，服装出口1,591.4亿美元增长0.3% [9] 业务战略实施 - 新型城镇化业务紧扣常州市"国际化智造名城、长三角中轴枢纽"定位，把握苏南国家自主创新示范区建设机遇，参与高铁新城建设和"五个一万亩"产业空间战略 [11] - 纺织服装业务以绿色低碳和智能制造为指引，通过技术创新和资源整合增强竞争力，深度配置全球资源服务海外客户 [12]

□ 姚玲珍张莉 □ 房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以"房住不炒"为基本原 则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变，旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规 模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展 转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。房地产发展新模式 涵盖制度模式和企业模式两大维度 □ 制度模式方面：一是优化要素配置，城际人地挂钩，城内职住平衡；二是推动租购并举，市场与保障 统筹，补齐租赁短板；三是提升住房品质，增量提质增效，存量焕新赋能；四是完善调控机制，激活居 民需求，化解企业风险 □ 企业模式方面：一是模式重构，轻重并举，优化企业资产结构；二是产品创新，新旧结合，驱动居住 品质升级；三是服务升维，资源整合，构建全场景生活生态；四是科技赋能，数字化转型，重塑企业竞 争力 2024年，稳楼市政策频频出台，力度和密度空前，据中指研究院统计，各地出台房地产调控政策超800 次，涵盖需求端调减限制性措施、加大税费优惠力度、降低首付比例和房贷利率，以及供给端房企纾 困、存量房收储、 ...

政策与行业动态 - 2025年全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，明确"建设好房子"作为产业转型方向，提出通过供需两端协同管理、产品品质升级等四维发力构建房地产发展新模式 [3][5] - 中央政策以"稳预期、防风险、促转型"为主线，首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 [8][10] - 地方层面66个省市出台124次政策，聚焦"好房子"建设、公积金优化、补贴税费等六大方向，如北京试点优化容积率、杭州提升住宅层高至3米等 [14][15] 市场表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，核心30城交易规模同比增长10% [33][34] - 70城新房价格同比下降5.2%（降幅连续4个月收窄），一线城市环比继续上涨，其中上海同比上涨5.6% [36][37] - 房地产开发投资10720亿元（同比下降9.8%），住宅投资8056亿元（下降9.2%），到位资金降幅收窄13.4个百分点 [40][41] 融资与债务 - 2024年"白名单"项目审批通过贷款超5万亿元，2025年一季度房企融资规模732亿元（同比下降27%），境内债券融资成本降至2.88% [47][55][56] - 2025年房企债务到期规模5286亿元，三季度为偿债高峰（1574亿元），专项债收储面临解押要求、价格博弈等实施难点 [59][61][62] 产品趋势 - 改善需求推动四房产品成交占比首超30%，110-140㎡面积段在一线城市占比提升2.4个百分点，高端产品引入"空中院馆"设计 [66][73][78] - 非遗IP融入社区建设，如上海保利复刻水泥拉毛工艺、宁波保利融合竹编技艺，形成文化符号提升产品附加值 [87][89][94] - 四代住宅交付后暴露维护难题，如福州项目空中花园被私自改造、西安项目露台封闭影响立面统一 [101]

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]

市场整体表现与趋势 - 3月房地产市场延续修复态势，多个核心城市迎来“小阳春”行情 [1] - 去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效 [2] - 业内预计，二季度随着政策的进一步落实，核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场或率先“止跌回稳”，但城市间分化仍将持续 [1][7] 新房市场表现 - 3月克而瑞监测的30个城市新房成交规模为1270万平方米，环比大涨85%，同比增长7% [2] - 受此带动，一季度30城新房成交累计同比增幅约一成 [2] - 一线城市新房市场回暖态势明显，3月一线城市商品房成交面积为266.96万平方米，环比增加近95%，同比增加18% [1][2] - 二线城市和三四线城市“小阳春”成色相对一般，3月成交量与去年大致持平，更多呈现局部复苏态势 [3] 重点城市成交详情 - 3月北京、上海、广州、深圳商品房（住宅）成交面积分别约为59.3万平方米、115.0万平方米、62.7万平方米、和30.0万平方米，环比分别增长120.0%、102.3%、72.9%和76.4% [3] - 3月北京、上海、广州、深圳商品房（住宅）成交面积同比分别增长48.4%、6.0%、16.0%和30.6% [3] - 一季度新房成交同比增长的城市，除了热点城市成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市 [3] 二手房市场表现 - 3月30个重点监测城市二手房成交阶段性回升，环比增长48%至2212万平方米，同比增长20% [3] - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市二手房成交同比仍保持两成以上正增长 [3] - 以北京为例，3月二手房网签套数为19234套，环比增长62.0%，同比增长34.7%，网签面积近173.6万平方米，环比增长61.3%，同比增长37.7% [4] 市场价格走势 - 3月百城新建住宅均价16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63% [4] - 3月百城二手住宅均价13988元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅较上月扩大0.17个百分点，仅成都二手房价格环比微涨0.06% [4] - 新房价格有所上涨，但二手房市场“以价换量”的特征仍然明显 [4] 政策环境与导向 - 今年《政府工作报告》首次将稳住楼市股市写进总体要求，“持续用力推动房地产止跌回稳”成为全年房地产政策的核心目标 [6] - 今年以来房地产调控政策持续密集出台，中指研究院统计发现，仅3月各地约出台政策56条 [1][6] - 中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，地方政策将围绕“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力 [6] 未来市场展望 - 加快推动各项政策落地见效是接下来的重中之重，预计二季度各项政策落实将加快 [7] - 二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考虑到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正增 [7] - 核心一二线城市持续分化，北京、上海、深圳、杭州、成都等供给导向型城市，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应 [7] - 广州、武汉、南京等城市后续成交有望延续弱复苏，而福州、南宁、昆明、长春等城市的高库存问题短期或难解，三四线城市成交规模将延续筑底 [7]

人事任命与背景 - 浙江省任命李跃旗为省住房和城乡建设厅厅长，免去应柏平厅长职务 [1] - 李跃旗生于1970年，上海人，拥有在职研究生及工学博士学位，此前担任台州市委书记，于2019年12月从上海调至浙江工作 [2][3] 过往工作思路与经验 - 在担任台州市委书记期间，李跃旗多次调研制造业，提出台州要打造具有国际影响力的“制造之都”，并强调产业链精准招商模式 [2] - 2020年4月，李跃旗提出制造业是台州立市之本，并围绕制造业高质量发展发出“十问”，涵盖产业定位、传统与新兴产业发展、产业链重构、数字经济等方向 [3] - 其工作思路包括将台州制造业定位为“世界级制造基地、万亿级工业体量”，并推动汽车、医药等传统优势产业做大做强，同时引进布局节能环保、大健康等新兴产业 [4] - 李跃旗重视招商引资，曾提出围绕人工智能、“5G+”、数据中心谋划标志性项目，并在2023年强调深化“链长+链主+链创”产业链精准招商模式以培育新能源新材料等产业集群 [4] - 其工作方法注重调研和深入基层，强调使用“四下基层”工作法，以发现问题、反映意见和总结经验 [7] 行业现状与政策重点 - 浙江省2024年全年房地产开发投资为11983亿元，同比下降10.0%；商品房销售面积为5116万平方米，同比下降16.2% [5] - 2025年浙江省住房城乡建设系统改革的首要任务是建立可持续的城市更新模式，包括健全城市体检与更新一体推进机制，并制定城市更新三年行动方案及2025年项目实施计划 [5] - 浙江省将加快构建房地产发展新模式，具体措施包括深化农房全生命周期管理改革、城镇社区公共服务集成落地改革，并深入推进“好房子”建设以增加改善性住房供给 [6] - 政策方向还包括开展市政基础设施统筹建设更新机制改革，深化“数字城管”一网智治改革，以适应城市建设从增量向存量转换的新需要 [6]

两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 政策、行业、融资 政策：两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 壹 政策篇 2025年初，全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，并明确"建设好房子"作为产业转型方向。城中村 改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消 费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优 惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方 层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大 力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过供需两端协同管理、产品品质 升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面， 重点城市将率先推动"好房子"建设标准落地，以产品 ...

文章核心观点 - 2025年房地产行业政策以“需求提振+供给优化+金融协同”为核心，旨在推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，并推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展 [2] - 2025年政策强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动 [2][5] - 市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，2025年前2月延续止跌回稳势头，但结构性矛盾突出，市场仍处“L型”筑底阶段，需要持续用力推动 [2][4] - 短期将通过五大核心措施推动市场止跌回稳，长期目标是通过改革完善基础性制度，加快构建房地产发展新模式 [2][6] 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头 - **市场表现**：2025年前2月，新房和二手房成交表现都好于去年同期，一二手成交总量同比持增，房价跌幅持续收窄 [4] - **积极信号**：交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显 [2][4] - **现存问题**：市场存在“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加 [2] 2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 - **政策定位**：房地产再次被列入“防风险”任务板块，但关键变化在于强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险 [2][5] - **政策方向**：政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变 [5] - **企业机遇**：未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间 [5] 持续用力推动房地产市场止跌回稳的五大核心措施 需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力 - **调减限制**：核心城市进一步调减限购、限售等行政限制，放宽商业和公积金贷款首付比例门槛，预计一线城市将进一步优化“限购”政策 [9] - **降低成本**：各地方可提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，《提振消费专项行动方案》明确2025年将“适时降低住房公积金贷款利率”并扩大使用范围 [10] - **减税增收**：优化个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策以降低交易税负，央行行长表示去年存量房贷利率下行每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元 [10] - **增加收入**：《提振消费专项行动方案》提出城乡居民增收促进行动，包括促进工资性收入合理增长、拓宽财产性收入渠道（如稳住股市）等 [10] 需求端：加力“两旧一村”更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求 - **更新规模**：自2019年以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超过13万部，增加停车位380万个 [11] - **2025年重点**：持续推进城市更新，重点包括改造2000年以前建成的老旧小区，并在去年新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模 [11] - **货币化安置**：推进货币化安置，引导被拆迁居民购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化 [12][13] - **长期影响**：推动城市空间重构、住房品质升级，形成“民生改善—投资增长—产品升级—改善需求释放”的良性循环 [13] 供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度 - **控制增量**：优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，根据库存情况减少或暂停高库存区域的新增土地供应 [14] - **盘活存量**：推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，收购的商品房优先用于保障性住房等 [8][15] - **资金支持**：2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房等 [15] - **操作规范**：自然资源部和财政部联合下发通知，明确优先将存量闲置土地纳入储备范围，且2024年11月7日后的新增土地不列入处置范围 [15] - **市场影响**：通过政府收储帮助部分房企实现资产变现，缓解资金压力，同时土地供应结构优化，核心城市土拍热度有望回升 [17] 供给端：提高质量加大“好房子”开发、“白名单”实现房企“造血”良性循环 - **“好房子”定位**：是开发企业实现自我“造血”良性循环的关键，要推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子” [19] - **政策落实**：将组织编制《好房子建设指南》，修订《住宅项目规范》，把住宅的层高标准提高到不低于3米，并大力推广新科技与全屋智能 [20] - **企业转型**：建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，企业竞争将拼新科技、高质量、好服务，同时企业需向并重存量运营的轻重并举模式转型 [21][22] - **融资协调**：继续发挥房地产融资协调机制作用，加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求提供融资支持 [7][23] 金融与财税工具协同发力，打好政策“组合拳”推动房地产市场止跌回稳 - **政策协同**：巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来 [7] - **制度构建**：改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式 [9] 新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中 - **行业方向**：新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中 [3] - **企业聚焦**：房地产企业需城市聚焦，开发业务品质化，并由增量开发为主转为并重存量运营 [3][22]

文章核心观点 - “好房子”首次写入政府工作报告，未来支持性措施将加速出台，该领域迎来重要发展机遇，其建设标准和范围确定给房地产业带来积极影响，制度建设也进入快车道 [2][4][21] “好房子”政策缘起 - 2022年8月住建部部长倪虹强调让老百姓住上好房子是住建部重要任务，其概念内涵与通常意义不同 [7] - 2022年9月住建部新闻发言人王胜军介绍，根据“七普”数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超500亿平方米，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好” [8] - 党的二十大报告指出打造宜居、韧性、智慧城市，成为建设“好房子”重要政策依据，住建部此后将“好房子”建设作为重点工作 [9] “好房子”标准演变 - 2022年12月王胜军首次提出好房子建设标准为绿色、美观、健康、智能 [15] - 2023年5月倪虹提出打造“智慧、绿色、安全、健康”的好房子 [16] - 2024年8月住建部对好房子标准表述为“绿色、低碳、智能、安全” [17] - 2024年11月李强强调建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，此标准被写入政府工作报告 [18][19] “好房子”覆盖范围 - 住建部强调“好房子”并非商品房专利，保障房需遵循相关标准，各地要先把保障房建成“好房子”，并将老房子改造成“好房子” [19] “好房子”社会及行业价值 - 建设“好房子”关系居民获得感和幸福感，是满足居民多元化住房需求、推动构建房地产发展新模式重要举措，与政府工作报告其他措施形成协同效应，有助于推动房地产市场“止跌回稳” [21] - “好房子”建设为房地产企业开辟产业转型发展新赛道，拉动家具、家电、建材等上下游产业及绿色产业、智能设备发展，对提振消费有积极意义 [22][23] “好房子”制度建设 - 住建部推进“好房子”标准制定和制度建设，《住宅项目规范》修订是重要内容，2022年征求意见稿提出新建住宅层高不应低于3米 [26][27] - 江苏、湖北、北京、杭州等多省市出台高品质住宅设计导则或相关技术规定，细化技术要点，推动“好房子”建设，多地提出打造智慧社区 [30] - 2025年19个省市明确提出要建设“好房子”，《住宅项目规范》有望今年完成修订并发布，构建支持住房品质提升制度体系今年可能取得进展 [31][32] - 有关“好房子”建设激励政策有望完善，未来在产品力、服务力、运营力等方面有优势的企业将获更多市场机会和发展空间，推动行业高质量、可持续发展 [33][34]