文章核心观点 - 海南自由贸易港全岛封关运作标志着中国高水平对外开放进入新阶段，其城市综合价值和国际能级持续提升 [1] - 在此背景下，由华润置地代建的三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证，成为海南在生态治理与可持续城市运营领域获得的国际权威认可 [1] - 该认证不仅是对单一项目质量的评价，更从第三方角度验证了华润置地以ESG为导向参与城市治理、统筹复杂公共项目并实现长期运营的综合能力，其相关实践具有示范意义 [5][25] 海南自由贸易港与城市发展 - 2025年12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作，实施以“一线放开、二线管住、岛内自由”为核心的政策体系 [1] - 海南在制度型开放、城市治理和可持续发展等方面的探索正接受国际规则与全球标准的检验 [1] - 随着封关运作启动，海南进入以制度型开放和城市价值高质量提升为特征的新阶段，城市治理能力、生态承载水平和公共空间品质成为衡量自由贸易港综合竞争力的重要维度 [25] 国际认证与项目成就 - 三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证 [1] - SITES是全球唯一以“生态系统绩效”为核心的景观认证体系，其铂金级代表最高等级，全球获得此奖项的项目不足10个 [5] - 该认证是对项目在生态修复、自然资本提升方面达到“国际顶尖水准”的认可 [5] 项目概况与ESG实践 - 三亚海棠河生态公园是城市重要的公共生态基础设施项目，全长约14.53公里，景观面积约265.12万平方米，承担内河治理、生态修复与公共空间供给等多重功能 [7] - 项目分两期实施，一期于2024年4月开园，二期于2025年6月对公众开放 [7] - 作为项目代建方，华润置地将ESG理念贯穿规划、建设与运营全流程，并将生态修复目标前置到项目决策和实施的关键环节中 [10] - 项目从生态系统底层入手，优先解决制约区域生态恢复的基础性问题 [10] 生态修复具体措施与成效 - 针对原址退化农田与沙质土壤，通过本土物种轮作、再生水灌溉、有机质补强等低干扰方式，结合颗粒级配调整与先锋植被引入，对历史扰动区域实施系统修复 [10] - 最终实现对超过80%的受扰动土壤进行生态功能重建 [10] - 相关治理成效在SITES“土壤与植被”章节中获得满分与加分评价，成为热带滨水地区土壤修复的示范实践 [10] - 完整保留场地内约8公顷原生林资源，并对一棵树龄逾200年的酸豆树古树实施原址保护 [13] - 通过分区养护与生态演替策略，将园区划分为低维护野化区、中维护演替区和高维护活动区，构建多层次生态系统 [13] - 针对河岸外来入侵物种实施系统性清理与本土物种补种方案，重塑红树林生态系统结构，增强河道生态韧性 [17] - 构建六大本土植物群系，严格遵循“10-20-30”多样性原则，最终实现81%的植被恢复率、41.2%的乡土植被覆盖率 [17] - 场地生物量指数（BDI）由0.35提升至3.71，生态系统稳定性显著增强 [17] 公共价值与城市运营能力 - 项目在完成生态修复目标的同时，同步强化公共空间属性，将生态治理成果转化为市民可感知、可使用的公共环境品质 [21] - 依托良好的原生植被结构与高遮荫率设计，园区道路平均遮荫率超过75% [21] - 公园内部空气温度预计较周边区域降低0.47℃至2.8℃，遮荫区域铺装地表温度最高可降低约5.85℃至12℃，有效缓解热岛效应 [21] - 这些变化提升了滨水空间的使用频率，增强了公园作为城市公共空间的持续活力 [23] - 项目实践表明，通过长期运营机制的引入，华润置地能够更有效地推动生态价值、社会价值与城市功能协同释放 [23] 行业意义与示范价值 - 海棠河项目并非单一景观建设，而是一项涵盖生态保护、工程实施与长期运营的复杂公共项目 [13] - 这类长期、系统性的生态治理，对项目统筹能力和持续运营能力提出更高要求，体现了华润置地在复杂公共项目中从工程建设向长期运营延伸的能力升级 [20] - 从城市更新视角看，该项目是涵盖规划统筹、建设实施与后续运营管理的综合性城市治理实践 [23] - 该实践为海南在封关运作后进一步提升城市功能和生态韧性提供了具有参考价值的实施路径 [25] - 为央企以ESG理念参与城市生态治理、服务“美丽中国”建设提供了可借鉴的实践样本 [25]

法规概览 - 山东省首部城市更新地方性法规《济南市城市更新条例》将于2026年1月1日起施行 [1] - 条例共设七章四十七条，包括总则、规划计划、实施、保障、监督管理、法律责任和附则 [1] 适用范围与原则 - 条例适用于城镇开发边界内的更新活动，涵盖居住、产业、设施、保护、生态、综合等类型 [2] - 确立“规划引领、统筹协调、系统治理、因地制宜、保护传承、创新发展”为基本原则 [2] - 实施机制为“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”，并纳入国民经济和社会发展规划 [2] 规划与计划体系 - 建立城市体检评估制度，其结果作为编制更新规划、划定片区和制定年度计划的重要依据 [3] - 要求城市更新专项规划符合国土空间总体规划，并与控制性详细规划等精准衔接 [3] - 划定更新片区强调相对成片连片，综合考虑规划、功能、产权、泉水保护、历史文化等因素 [3] - 建立城市更新项目库和年度计划管理制度，实现项目常态申报、动态调整和分类推进 [3] 实施内容与要求 - 明确物业权利人的权利与义务，鼓励市场主体参与，并规定实施主体的确定方式 [4] - 实施基本要求包括提升人居环境、彰显泉城特色、补齐民生短板、提高风险防控、推动绿色低碳 [4] - 加强泉水保护利用，支持结合更新项目打造泉水特色空间 [4] - 对历史文化街区等采取“小规模、渐进式、微改造”进行活化利用，保障原住居民权益 [4] - 推进危险住房、城中村、老旧小区改造，建设完整社区 [4] - 对老旧工业区、厂房、商业区、低效产业园等改造提出要求，整合存量空间以发展新产业新业态 [4] - 推进公共服务与基础设施的数字化、网络化、智能化改造更新 [4] - 实施城市生态空间修复治理，提升生态环境品质 [4] - 明确项目实施方案编制与审定，优化审批流程 [4] 实施保障措施 - 规划保障：对特殊类型更新项目，在保障安全与权益前提下，可按不低于现状条件为底线进行更新 [5] - 容积率优化：对保障民生、补齐短板、历史文化保护项目，可在无负面影响前提下进行容积率核定优化 [5] - 土地政策：鼓励用地优化与分层布局，可依法对国有建设用地使用权按地表、地上、地下分别设立、供应、登记 [5] - 土地利用：推进低效用地盘活、土地混合开发、增加用地功能兼容性以提升综合效益 [5] - 产权归集：可通过收购、置换、股权合作等方式归集产权，推动成片连片更新 [5] - 资金机制：建立“财政支持、社会参与、产权人共担、金融服务保障”的多元化资金筹措机制 [5] - 实际问题处理：对土地过渡期政策、消防安全论证、历史遗留建筑处理、矛盾纠纷化解等作出规定 [6] 监督与执行 - 要求市、区县政府加强检查督导，建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - 畅通公众投诉举报渠道，对滥用职权、玩忽职守等行为依法追责以确保制度刚性执行 [6]

政策定位与战略升级 - 2025年城市更新政策迎来前所未有的战略升级，高层会议和文件对其关注度达到空前高度，着墨远高于房地产[2] - 2025年5月，中办、国办出台《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次以城市更新为关键词出台顶层设计，完善了时间表、路线图和施工图[2][4] - 城市更新是提升城市品质、改善居民生活、推动经济结构调整和促进产业升级的有效途径[2] 政策导向转变：从房地产到扩大内需 - 政策导向显示，城市更新领域与房地产市场“渐行渐远”，与扩大内需结合得越来越紧密[3] - 2025年首场国常会聚焦城市更新，判断其为“扩大内需的重要抓手”[3] - 2025年底的中央经济工作会议中，城市更新仅在“扩大内需”部分出现，未在房地产内容中出现[4] - 全国住房城乡建设工作会议首次在任务部署中将“城市更新”置于“房地产”之前[4] 政策内涵与参与主体变化 - 城市更新内涵更加丰富，任务更多维，领域更综合，更强调高质量开展[5] - 参与主体更加多元化，包括建筑类企业、开发企业、运营服务类企业等[5] - 盈利模式更加注重通过稳定的经营性现金流进行平衡[5] 中央财政支持与资金撬动 - 2025年，中央财政评选支持20个城市实施城市更新行动，补助标准为东部城市不超过8亿元，中部城市不超过10亿元，西部城市和直辖市不超过12亿元[6] - 这是中央财政第二次支持该工作，2024年支持了15个城市，补助标准相同[6] - 中央补助资金有利于推进以往较难实施的公共空间更新、老旧片区改造，并能撬动更多社会资本参与[7] - 补助区域在年度间存在差别和轮换，2025年的补助不仅包括超大特大城市，也包括部分中小城市[7] 市场规模与资金机制 - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%[8] - 到2030年，城市更新有望成为10万亿元级别的超级市场[8] - “十四五”以来，中央预算内投资已累计安排超过4700亿元支持城市地下管网改造、老旧小区改造等配套基础设施建设[8] - 银河证券行业策略报告认为，“十五五”期间仅地下管网投资就将超过5万亿元[8] - 需建立多元化资金投入机制，利用政府和社会资本合作新机制、基础设施REITs、政策性银行专项借款、银行信贷等引导社会资本参与[8]

政策定调与方向 - 2026年全国及广州房地产工作核心是“着力稳定房地产市场”，关键抓手是去库存，全国百城去库存周期在11月已达27.4个月，创历史新高 [1][2] - 具体政策路径聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，并推动收购存量商品房用作保障性住房以加快去库存 [1][2] - 政策目标已从“止跌回稳”转向“着力稳定”与“提质发展”，城市更新被定位为经济增长的关键动力 [5] 广州市场表现与规划 - 过去三年，在全国市场深度调整期，广州一、二手商品住宅总成交保持连续正增长 [2] - 广州作为城市更新先行者，已推出超8000亿元的投资计划，并将“房票”安置作为重要创新手段 [5] - 广州“十五五”规划建议提高“房票”安置的覆盖面和适用性，完善“保障+市场”住房供应体系，以释放内需并提供存量盘活机遇 [6] 行业共识与发展趋势 - 行业共识认为稳预期是当前核心任务，产品力、城市更新与长期运营能力成为决定行业走向的关键变量 [7] - 房地产已全面进入“精细化发展”阶段，未来竞争回归产品力与综合运营能力，围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”体系升级以满足改善型需求 [9] - 通过优化土地供给结构、推出条件成熟的优质地块，有助于稳定市场价格预期并改善存量资产流动性，形成良性换房循环 [9] 企业策略与政策反馈 - 部分企业投资节奏趋于谨慎，稳定主流开发主体的长期预期和投资信心被视为激活市场增量的重要前提 [7] - 企业认为单一政策工具难以彻底扭转市场情绪，需通过短、中、长期政策协同发力 [7] - 企业反馈房票政策在连接城市更新与商品房市场方面初显成效，建议进一步完善配套机制以提升政策转化效率和市场信心 [9]

2026年全国住房城乡建设工作会议政策定调 - 会议提出2026年要着力抓好四方面工作 推进现代化人民城市建设被置于重点任务第一条 着力稳定房地产市场退居第二条 [2][13] - 会议对“十五五”时期房地产高质量发展作出部署 强调要充分认识二手房交易占比上升是长期趋势 需将新房和二手房市场作为一个整体看待 [2][9][13] 政策重心转变：“稳楼市”退居其次 - 过去四年（2022-2025年）该会议在部署次年工作时始终将稳定房地产市场放在首要位置 2026年其优先级首次下降至第二位 [4][15][16] - 专家分析“稳楼市”退居次要原因包括 保交房任务完成缓解了民生冲击 行业风险释放高峰已过 新房与二手房合并计算的总交易量已趋稳定 且房地产稳定更依赖于就业收入等经济基本面的系统性修复 [3][14] “城市更新”跃升为首要任务 - 城市更新从往年的第二、三位上升至2026年重点任务首位 这与2025年7月中央城市工作会议及中央经济工作会议的定调一脉相承 [6][18] - 分析指出 高质量推进城市更新对建设强大国内市场、支持内需意义重大 是稳投资、扩需求的重要抓手 预计2026年将迎来更多政策利好 相关部门有望加快落地配套金融、土地政策 [7][19] 2026年房地产政策具体方向 - 会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给 城市政府要用足用好调控自主权 适时调整优化政策 支持居民刚性和改善性住房需求 [5][17] - 研究机构认为 “用足用好”“适时调整优化”等表述表明2026年支持需求端的政策仍有优化空间 预计地方政府将推出清理限制性措施、加大购房补贴、提升公积金贷款支持等具体举措 [5][17] 行业趋势与“十五五”发展思路 - 会议指出需准确把握房地产市场供求关系重大变化 认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化空间广阔 房地产仍有较大发展潜力 [8][20] - 当前住房需求发生重大变化 二手房交易崛起 目前15个省市二手房交易量超过新房 30个重点城市二手房交易量占比接近70% 一线城市二手房交易量创4年来新高 [9][21] - 在此背景下 “因城施策控增量、去库存、优供给”指向紧缩供给方向 2025年1-11月全国新房待售面积同比增幅为2.6% 较上月下降0.5个百分点 创2022年以来新低 [9][21] - 会议重申防范化解房企债务风险 完善基础制度 推动建立“人房地钱”要素联动机制 并呼应中财办提出的支持房企向持有物业、提供高品质居住服务转型的信号 [10][21] - 政策思路从“先立后破”转向“立新破旧” 强调渐进推动新旧模式平稳转换 处理好当前与长远、增量与存量等多重关系 [10][22]

城市更新政策导向与监督机制 - 中央经济工作会议强调高质量推进城市更新，将其作为推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的重要举措 [2] - 纪检监察机关聚焦老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区更新、城市历史文化保护传承等方面加强监督，旨在压实党政机关和职能部门履职责任 [2] 老旧小区改造与社区建设 - 浙江省杭州市西湖区北山街道沿山河社区通过完整社区建设推进更新，超过80%的受访居民希望增设文化活动场地 [3] - 当地纪工委推动整合资源打造文化广场，并对项目规划、资金使用、施工质量进行“嵌入式”监督，组织居民代表参与项目验收 [3] - 西湖区纪委监委运用“室组地企”协作联动机制，监督职能部门在老旧小区改造、惠民基础设施建设中的履职情况，确保资金有效使用 [3] 老旧街区更新与商业活力复兴 - 内蒙古呼和浩特市纪委监委将承载百年记忆的牛街特色街区改造列为重点监督对象 [4] - 监督聚焦于拓宽步道、更新地下管网、景观绿化等项目的决策审批、招投标、物资采购及资金使用，通过实地走访等方式全程跟踪 [4][5] - 改造后街区焕然一新，实现人车分流，卫生环境改善，旅游高峰期日均人流量和日均销售额实现明显增长 [5] 民生设施短板补齐与市场建设 - 四川省乐山市市中区纪委监委督促解决“马路市场”导致的交通拥堵、环境脏乱问题，通过召开“坝坝会”听取群众意见 [6] - 相关部门协调后确定新建便民市场，引导流动摊贩集中规范经营，项目于2024年9月建成投用，320余户摊贩有序迁入 [6] - 乐山市自2024年9月全面启动城市品质提升行动，重点推进“四公一农”（公园、公厕、公交站、公共停车场、农贸市场）建设，纪委监委将此类民生工程作为监督重点 [7] 城市文化遗产保护与监督 - 辽宁省沈阳市纪检监察机关将文物保护领域监督作为重点，市纪委监委驻市文化旅游广电局纪检监察组与职能部门配合加强监督 [8] - 康平县拥有300多处不可移动文物，其中省级文物保护单位4处，县纪委监委推动制定文化遗产保护责任清单，明确各方职责并将保护成效纳入考核 [8][9] - 针对具体文物保护单位的修缮，纪委监委紧盯“护、修、用”关键环节，排查安全隐患并督促整改，推动建立“专业巡查+专人看护+视频监控”的立体化防护体系 [9]

项目概况与进展 - 北京市首例片区化央产小区原拆原建城市更新项目，涉及中关村东区5000多户，按照成熟一片启动一片的模式推动 [2] - A组团已于2024年12月21日正式开工，目前基本完成土护降施工，即将冲出正负零 [2] - B组团位于A组团南侧，涉及5栋住宅楼247户，建筑面积约2.27万平方米，已实现100%签约腾房，确保年内开工建设 [2][3] 项目规划与建设标准 - B组团拆除后将新建3栋住宅楼、1座开闭站及地下车库，总建筑面积约3.04万平方米，地上建筑面积约1.69万平方米，其中住宅约1.58万平方米 [3] - 项目将全部按照“好房子”国家标准建设，A组团通过绿色通道修改设计，层高从2.9米调整为满足3米标准，成为全市首个按此标准原拆原建的危改项目 [4] - 项目改造户数不增加，聚焦排除安全隐患、改善居住条件、完善配套设施、提升城市品质 [3] 实施机制与效率 - 项目推动央地联动出台央产危旧房改建试点政策，打通政策路径 [4] - 创新实施“确权工作先行、公建拆除先行、招投标先行、土护降先行”工作方法，缩短项目周期，提升效率 [4] - B组团改建协议签订工作自2025年11月3日启动，仅用30天实现签约率与腾房率均达100% [3] 金融与居民支持 - 为降低居民出资压力，争取了市级专项支持，并促成建设银行北京市分行创新推出危旧楼改造专项贷款产品，允许在项目取得施工许可证阶段放款 [4] - 街道抽调75名机关及社区干部，会同产权单位、实施主体入驻现场，开展各阶段政策解答与居民工作 [3] 项目时间线 - B组团建设周期为3年，预计2026年组织选房、缴费和车位认购，2028年底前完成竣工交付 [5]

项目进展 - 中关村东区改造项目B组团247户实现100%签约腾房，正在进行拆除工作 [1] - 项目确保年内开工建设新楼房 [1] 项目意义与标准 - 该项目是北京市首例片区化的央产小区原拆原建城市更新项目 [1] - 该项目将成为北京市首个按照"好房子"标准原拆原建的危改项目 [1]

"十四五"期间，北京城建集团立足北京"四个中心"功能建设战略定位，以国有企业的责任担当，将企业发展深度融入首都社会经济发展大局，在重大任务保 障、城市建设升级、民生福祉改善、创新驱动转型等领域实干笃行，勇挑重担，用一项项精品工程、一次次创新突破、一件件民生实事，为首都高质量发展 筑牢坚实根基，成为推动首都功能优化、城市更新、产业转型的重要力量。五年来，北京城建集团先后完成若干重大工程保障、民生与基础设施项目建设、 荣获国家或省市级科技进步奖50余项，以"国匠"实力书写国企服务首都发展的高质量答卷。 锚定核心功能 筑牢首都发展"硬支撑" 作为首都城市建设的主力军，北京城建集团始终聚焦首都核心功能提升，以重大工程履约为抓手，以高品质服务保障为标准，在服务国家重大活动及助力北 京"四个中心"建设中，持续为首都核心功能提升提供着坚实的硬件支撑与服务保障。 2021年仲夏时节，在中国共产党即将迎来百年华诞的喜庆时刻，一座庄重大气的红色新地标——中国共产党历史展览馆在北京正式开馆。北京城建集团和有 关方面艰苦奋战、顽强拼搏，协同攻关、精益求精，共同完成了这座展示中国共产党奋斗历史的精神殿堂，彰显了"城建速度"与"国匠品质 ...

城市更新与项目投资 - 唐山市在“十四五”期间累计谋划实施城市更新项目2047个，总投资规模达5296亿元，已完工1272个 [2] - 探索形成的项目盈亏平衡、多元化融资等12项创新做法获住房和城乡建设部全国推广 [2] - 实现了从依赖贷款融资向多元资金筹措的转变，从传统地产开发向“城市更新+”可持续模式转型 [2] 住房保障体系建设 - 5年来建成棚户区（城中村）改造安置住房67699套 [2] - 提供各类保障性住房46409套，为5063户发放租赁补贴 [2] - 房票安置、配售型保障房等创新举措相继落地，完善了住房保障政策体系 [2] 老旧小区改造 - 5年间完成投资约30.66亿元，改造538个老旧小区，惠及14.71万户居民 [3] - 改造内容从基础类扩展到节能改造、海绵城市、充电设施、适老化配套等 [3] - 祥富里、培仁里等项目荣获“河北省人居环境范例奖” [3] 建筑业发展 - 全市有资质的建筑业企业达1288家，行业结构进一步优化 [3] - 累计竣工绿色建筑4109万平方米，装配式建筑1159万平方米，规模位居全省前列 [3] - 创获省级、市级结构优质工程近500项，入选省级建筑施工安全文明标准化“云观摩”项目10个 [3] 城市运行保障能力 - 全市供热管网总长度达7918公里，供热面积突破2.25亿平方米 [4] - 完成139座换热站智能化升级，供热监管实现五级联网 [4] - 全市燃气管网总长超3.4万公里，服务居民312.8万户 [4] 公共安全与设施升级 - 完成城镇管道燃气用户加装安全装置165.34万户、瓶装液化气用户加装物联网报警装置68.7万户 [4] - 改造老旧燃气管网208公里 [4] - 实施消防验收新模式，办理周期从15个工作日压缩至最短3个工作日，效率领跑全省 [3]