房企拿地表现与策略 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米，环比回升6.8% [1][6] - 前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8% [1][6] - 新增全口径土地储备前三名为中海地产467.46万平方米、招商蛇口386.71万平方米、保利发展控股373.95万平方米 [1][8] - 1-11月权益拿地金额前三名为中海地产880.2亿元、华润置地625.9亿元、保利发展控股597亿元 [8] - 1-11月新增货值前三名为中海地产1163亿元、招商蛇口1113.4亿元、保利发展控股972.2亿元 [8] - 房企拿地决策转向理性，聚焦经过市场验证、配套完善的成熟区域，对非核心板块持观望态度 [1][9] 土地市场供应情况 - 报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20% [10] - 供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69% [10] - 二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71% [10] - 二线城市供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33% [10] - 11月地方债净发行量6551.88亿元，新增专项债发行4921.92亿元，较10月增长超2000亿元，环比涨幅达71% [13] - 11月土地供应呈现环比显著修复但同比仍处收缩的特征，起始价格下行反映市场预期谨慎 [12] 土地市场成交情况 - 报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90% [15] - 成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83% [15] - 成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%，平均溢价率2.15% [15] - 二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27% [17] - 二线城市成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33% [17] - 三线城市成交土地规划建筑面积3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93% [17] - 10月土地购置费累计值28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3% [19] - 市场成交整体环比回暖，但同比数据收缩，显示需求端压力尚未完全缓解 [17][18] 重点城市土地市场 - 报告期内6个重点城市有210宗地块挂牌，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米 [22] - 北京挂牌3宗涉宅用地，规划总面积15.19万平方米，起拍总价89.25亿元 [24] - 报告期内6个重点城市有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交面积451.82万平方米 [25] - 重点城市成交分化显著，北京成交价112.19亿元，上海成交价107.90亿元，成都成交价129.78亿元 [26] - 上海7宗涉宅用地成交总金额105.58亿元，除一宗溢价5.17%外，其余均为底价成交 [26] - 核心区域土地因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交，市场分化加剧 [24][27] 城市更新政策与进展 - 中央层面强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，推进“好房子”建设和房地产高质量发展 [28] - 国家发改委扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 [28] - 2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划 [28] - 重庆探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持 [29] - 上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，体现“政府引导+市场运作”模式 [29]

深圳房票政策落地 - 深圳核发全市首张房票，票面价值达4055万元，标志着深圳在探索城市更新补偿安置多元化路径上取得实质性突破 [1][2] - 房票政策源于深圳2024年3月颁布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，该意见明确提出建立房票制度，并于4月9日正式施行，有效期3年 [2] - 深圳住建局早在2024年9月已开始研究房票可行性，此次核发标志着政策从规划走向实操阶段 [3] 政策试点与设计特点 - 首张房票选择在政府主导的轨道交通土地整备项目中先行试点，因政府主导项目兑付资金有保障，且公共项目具备强动员能力与政策保障 [4] - 房票由基础金额和奖励金额组成，使用时享受政府专项奖励，持票购买商品住房不受深圳限购政策限制，并可在特定范围内转让，政策优势突出 [4] 市场影响与政策目标 - 房票政策能实现短期去库存与长期优化市场生态的双重效应，通过定向购买指定商品房和保障房，直接引导补偿资金流入楼市，快速消化库存 [5] - 房票可作为补偿工具吸引社会资本激活停滞旧改项目，长期能提升更新效率、缩短旧改周期，并通过跨区域购房优化供需匹配，激活外围区域楼市流动性 [5] - 政策旨在成为连接城市更新与释放住房需求、带动市场活跃度的重要纽带，深圳将持续优化房票安置政策体系 [5][6] 全国政策推广与落地效果 - 2024年以来全国已有超过130个地区出台或优化房票安置政策，一线城市如上海多区也已落地房票安置实施办法 [6] - 从落地效果看，广州黄埔区自去年4月落地房票后，截至今年11月末累计通过房票认购商品房超4400套，上海嘉定区截至11月23日核发房票463张并预定房源412套 [7]

文章核心观点 - 武汉正高质量推进城市更新工作 通过打造示范项目、创新开发模式、破解资金瓶颈 旨在实现从规模扩张向存量提质增效的转型 全面提升区域发展能级并形成经济良性循环 [7][9][10][11] 城市更新战略与目标 - 武汉争取用三年左右时间建成182个小而美片区 打造好房子、好小区、好社区、好城区 首批谋划片区80个 总投资约1308亿元 [7] - 武汉将全面创新以“特色功能”为单元的片区规划 差异化配置服务设施 实现强化功能特色、补齐民生短板、带动价值提升等综合性目标 形成“打造一个点、带动一个面”的辐射效应 [9] - 城市更新行动旨在推动城市从规模增量扩张转向存量提质增效 破解超大城市的发展“瓶颈” 通过引入新业态、新项目促进产业升级与消费场景创新 形成“更新-投资-消费-增长”良性循环 [7] 具体项目案例与成效 - **麓洲生态城项目**：规划总面积约6000亩 其中公园与水面占2000亩 道路配套1500亩 开发建设用地不足一半 项目通过生态修复构建“城在林中、水在城中、人在景中”的格局 [8] - **麓客岛一期**：开园4个月累计接待游客超20万人次 成为武汉微度假网红地标 首周线上曝光达514万次 4.8万张门票秒空 [1][8] - **武昌区工业遗存改造**：将万吨冷库、武车厂区、武重厂区等工业地块变身为武汉阿里中心、国铁城投中心、长江产业大厦等高端商务楼宇 实现土地空间价值重塑 [9] - **武昌古城微改造**：将20世纪80年代建成的清江饭店改造成沉浸式剧场 年演出超过300场 带动酒店住宿和文创周边消费大幅增长 昙花林与斗级营街区改造后全年接待游客超过1400万人次 [9] - **长江新区谌家矶片区**：以麓洲生态城为核心引擎带动全域重构 “四横四纵”路网体系已成型 长江干堤翻修完毕 府澴河整治工程加速推进 中交、中铁建、湖北省交投等区域总部项目逐步落地 [8] 资金模式与创新 - 武汉探索“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式 按照“小规模、微改造、渐进式、可持续”原则推进城市微更新 [10] - **青山区21号街坊案例**：124户居民成立合作社 通过政府引导、企业代建实现居民原址低成本住新房 为危旧房改造提供新思路 [10] - **洪山区人工智能大厦案例**：运营方以大厦为底层资产在上交所发行ABS 成功融资3.01亿元 实现从土地运作到资本运作的跨越 [10] - 城市更新作为万亿级投资载体 通过“XOD+新PPP+EPC”模式撬动社会资本 构建“规划有导向、资金有着落、实施有效率”的全链条体系 将有效带动数十个建筑等关联上下游产业发展 [11] - 建议探索整合盘活历史文化资源、闲置产业用地等国有资源 通过特许经营、授权经营等模式盘活污水管网经营权、环卫垃圾处理经营权、道路停车经营权、闲置房产等国有资产 [11] 行业影响与意义 - 城市更新以存量空间转型培育文旅、科创等新业态 还能助力房地产市场去库存、稳预期 筑牢经济底盘 [11] - 2025年度武汉投资促进大会上8个城市更新类项目集中签约 投资金额120.4亿元 [7] - 专家建议《武汉市城市更新条例》应尽快出台 为开展城市更新行动提供立法规范和支持 [11]

行业现状与问题 - 城市更新工作中以“一米高度”为标准的儿童改造设施正变得越来越多 [1] - 部分社区游乐设施使用金属材料 导致夏天发烫冬天冰冷难以使用 [1] - 部分公园攀爬架存在残缺不全、长期损坏却无人修理的问题 [1] - 部分商场的“家庭厕所”和“母婴室”存在标识模糊、位置偏僻的问题 不少被当作杂物间使用 [1] - 这些脱离实际需求的设施被指为“面子工程” 暴露出城市更新工作中的“形式主义” [1] 核心需求与改进方向 - 儿童和家长的核心需求包括防滑地面、遮阳避雨设施、触手可及的母婴室以及适配不同年龄段的游乐器械 [1] - 这些实用设计远比单纯的外在美观更有价值 [1] - 决策与实施方需从“一米视角”出发 回归“适儿”初心 [1] - 建议在儿童设施建设前邀请“小小规划师”参与意见 [1] - 建议将公园维护情况与家长满意度纳入考核体系 [1] - 将适儿化改造落到实处 才能积极回应民生关切 [1]

城市更新项目概况 - 泰安市文化路更新项目是2025年城市管理重点项目，于7月2日开工，仅用56天完成主体施工 [1] - 项目改造后，道路综合评价等级从C级跃升至A级 [3] 项目具体建设内容与成果 - 建设了一条全长2360米的生态步道，串联起10处口袋公园 [1] - 步道沿线打造了20余处文化节点，梳理了包括泰安师专、山东财校、山东农业大学在内的五所院校发展脉络，并融合泰山文化打造特色景观 [2] - 采用了降噪沥青面层、隐形井盖、透水材料、安全护栏等设计，提升出行舒适度与安全性 [2][3] - 实施了绿化带平移为分车带、“街角公园+绿地共享”模式重新布局慢行步道、科学增设路沿出入口和“八字口”设计等规划，优化道路功能 [1][2] - 增设了小区门口的无障碍通道、学校周边便民设施、路下预留的光缆通道以及能设尽设的垃圾桶等 [1][2] 项目实施与管理模式 - 项目坚持节俭高效原则，对人行道板、检查井盖、绿化苗木等设施“能用旧则用旧” [2] - 建立了全周期质量管理体系，实施施工销号制度，并运用无人机巡查保障工程质量 [3] - 项目积极采纳市民与商户意见，例如为商户设置营业提示牌、修建门口缓坡、解决土堆问题等，体现了共建共治共享的理念 [2][3] - 项目指挥部通过多次走访、协调部门，解决了商户反映的门口土堆和废弃渠口问题 [3] 项目影响与未来展望 - 改造解决了原有人行道狭窄、坑洼积水等问题，获得了居民的积极反馈 [1] - 项目尊重民意、聚焦民生，解决了商户经营中的堵点难点，让道路重现活力 [2] - 城市管理者表示，项目竣工是高质量运营的新起点，未来将通过标准化、常态化的管护体系守护更新成果 [3]

文章核心观点 - 南京市通过每月举行重大产业项目推进活动，有效推动了省市重大项目的建设，已提前完成年度计划目标，为经济高质量发展注入新动能 [1][7][8] 城市更新与文旅商业发展 - 玄武区以长江路文博街区城市更新为契机，优化道路、打开文博场馆界面、整合资源，该片区汇聚13家文博场馆、2处历史文化街区和7处商业载体，文商旅资源密集度居全国前列 [2] - 长江路夜间文旅消费集聚区2025年接待游客2214.51万人次，片区商业载体2025年销售额预计近280亿元 [2] - 港资企业天安中国投资有限公司在文博街区西侧投资20亿元建设天安长江100项目，总建筑面积约4.8万平方米，打造集精品商业、高端商务、酒店于一体的商业综合体 [3] - 项目一期（酒店和商业）已于2025年4月投用，商业部分出租率达100%，引入各类高端品牌，酒店业绩逐月提升；二期计划打造花园式办公与精品商业融合的场景 [3] - 项目采用钢结构正向施工与地下逆作法同步进行，以提升效率、缩短周期并降低对周边环境影响 [3] 汽车产业数字化营销转型 - 上汽集团子公司东华汽车实业有限公司于2021年10月创立“N个点子”直播基地，提供从策略到销售的一站式服务，已累计服务超过30个汽车品牌 [4][5] - 该基地2025年转化汽车订单超过2万台，拉动汽车产业消费近30亿元，主营产品为南京地产车MG和荣威，并通过新媒体营销打造行业创新案例 [5] - 基地拥有自有汽车主播团队和专业讲师，可同时容纳30个以上直播间开播、200人以上同步实训，实现规模化、产业化内容产出 [5] - 基地引入AI能力，实现智能脚本生成、视频剪辑、数据分析等功能，提升内容生产效率与营销精准度，并前瞻性布局AI直播、海外社媒等创新业务 [5][6] - 基地与南京艺术学院、南京传媒学院等高校建立校企合作，快速孵化人才，以南京为中心探索新模式并辐射全国 [6] 高能级产业平台与生态建设 - 西门子Xcelerator长三角科创赋能中心于2025年9月揭牌，同年12月18日正式启用，该中心集展示、应用体验、服务与生态对接于一体 [7] - 该中心旨在成为中小企业与西门子链接的关键枢纽，利用长三角区位优势，助力传统产业绿色低碳转型、新兴行业升级及新赛道创新突破 [7] - 中心将利用本地政策红利，通过技术共创和商业闭环，实现生态共赢 [7] 重大项目投资进展 - 2025年1—11月，南京市54个省重大项目完成投资达年度计划的100.8%，超序时进度9.2个百分点，已提前完成全年目标 [8] - 同期，502个市重大项目完成投资达年度计划的100.1%，超序时进度8.5个百分点；其中147个计划新开工项目已于9月底全部开工 [8] - 产业项目投资进度高出整体进度3.9个百分点，其中科创项目、先进制造业项目、现代服务业项目投资进度分别达107%、93.6%、121.9% [8] - 从板块看，江宁区、江北新区、溧水区1—11月完成投资额居各板块前列；多数板块已提前完成年度计划投资 [8]

城市更新项目与产业转型 - 武昌区通过绿色智慧改造存量楼宇打造“双碳”经济带 沙湖环线项目成为绿色转型样板[1] - 武昌区以中碳登大厦为核心形成20栋楼宇集群 吸引超过460家示范企业入驻 碳产业规模突破100亿元人民币[2] - 武昌区将万吨冷库改造为武汉阿里中心等高端商务楼宇 实现土地空间价值重塑[2] - 武昌区将小龟山原电力设备生产基地活化改造为金融文化园 集聚上交所中部基地 湖北省融资担保集团等60余家金融机构[2] - 江岸区计划对合作路片区的詹天佑故居 顺丰茶栈等老建筑进行修缮改造与活化利用 提升黎黄陂路运营管理水平[5] - 江岸区以大智门火车站保护修缮和文创产业园焕新升级为重点 打造集红色 商业 市井文化为一体的特色文化街区[5] - 江岸区计划在澳门金角启动片利用闲置用地新建道路等基础设施 改善出行并辐射周边老旧小区[5] - 青山区对青山古镇进行更新改造 坚持“修旧如旧 肌理延续”原则 保留历史风貌建筑并通过结构更新 业态活化焕发新生机[6] - 青山古镇更新项目已入选“全国十佳城市更新案例” 成为老工业基地转型的新路径和文旅新地标[6] 文化遗产保护与活化 - 江岸区活化利用历史文脉 大智门火车站片区融合红色与市井文化[1] - 拥有120余年历史的平和打包厂荣获联合国教科文组织文化遗产保护奖 成为工业遗产活化复兴标杆[3] - 智民里及卜内门洋行的建筑修旧如旧 尽显民国建筑的典雅风格[3] - 青山古镇更新规划重点包括找回文化文脉与灵魂 复兴文脉并将文化融入空间肌理与场所设计[6] 投资促进活动 - 2025年度武汉投资促进大会于12月18日在武汉会议中心举行[4] - 在武汉城市更新发展交流会上 武汉各区展示特色城市更新方案 吸引众多客商关注[1]

2360米生态步道串联20余处文化节点 藏在泰安街巷里的城市更新密码 "原来的人行道窄、一下雨还坑坑洼洼积水，一不小心就踩一鞋水、一脚泥。现在多宽敞，走累了 还有座椅休息。"这是泰安文化路欣欣家园业主委员会主任杨一满的真实感受，也是文化路居民的共同 心声。 "一路看一城，城市更新中最美的风景是'人'。" 泰安市城市管理局负责同志表示，文化路更新工程 的落幕，不是终点，而是高质量运营的全新起点。未来，每一寸路面的平整、每一盏路灯的明亮、每一 处绿植的鲜活、每一段市容秩序的整洁，都将被纳入标准化、常态化的管护体系。城市管理者将以"绣 花功夫"守护更新成果，让文化底蕴与现代活力在日常运维中持续交融。（记者 王洪涛 田阳 通讯员 刘 媛） 作为2025年城市管理重点项目，文化路于7月2日开工更新，仅用56天完成主体施工，以全新面貌出 现在居民眼前。道路变得更加宽敞，10处口袋公园串联在2360米生态步道中，老人闲话家常、孩童嬉戏 玩耍，人流络绎不绝。小区门口的无障碍通道、路下预留的光缆通道、能设尽设的垃圾桶等便民措施都 为市民带来了便捷，绿化带平移为分车带，园林景观成为人车分离的"安全带"，道路规划更加合理。 "修路 ...

项目背景与定位 - 项目前身为天津第一机床总厂 始建于1951年 曾研制出中国首台自主知识产权全齿轮机床 是新中国机床行业“十八罗汉”之一 [3] - 随着产业调整与城市变迁 老厂区一度沉寂 后通过城市更新改造为开放式街区 命名为“津一·Park” [3] - 改造秉承“保留记忆 修旧如故”的理念 在保留原有22栋老建筑结构特征的基础上 因地制宜引入多样化业态 旨在让老厂房在新的生活节奏中继续发挥作用 [3] 改造策略与空间利用 - 改造中注重保留每一处老厂房的空间性格 使其工业属性得以辨识 工业遗存不再只是展品 而是融入街区日常 出现在咖啡厅、餐厅等各处 [3][4] - 项目已吸引30余家企业入驻 餐饮、演艺、策展等空间相继开放 逐步形成集创意、科创与消费于一体的城市新空间 [3] - 园区打造了儿童友好、宠物友好等生活场景 多数商户允许宠物进入并设有专属区域 部分饮品店外配备宠物饮水设施 [7] 业态融合与文化传承 - 商户在布置门店时注重“老”与“新”的自然融合 例如天津菜餐厅“福慧轩”在装修设计上注重与老建筑结构、周边环境的协调性 [4] - 园区内设有天津机床工业博物馆 围绕“天津机床记忆”“十八罗汉故事”等主题布展 展出40余台机床及工业实物 集中展示中国机床工业的发展脉络 [7] - 通过举办“慢人生活节”“宠物国际美食节”等活动 融入非遗手作、美食市集、宠物互动及户外演出等内容 吸引年轻人前来“打卡” [7] 社会影响与功能重塑 - 项目从机器轰鸣的生产空间转变为可慢行、可闲坐的生活街区 市民可在此散步、休闲、拍照 使曾经封闭的厂区变得有温度 [4][7] - 改造后 该区域从“有些沉寂”变得充满温度与生活气息 成功融入市民日常生活 实现了在保留工业记忆的同时注入新活力 [7] - 老物件如万能测齿仪、显微镜等被保留在由苏联专家楼修缮而成的咖啡店等空间内 使其被看见和解读 比锁进仓库更有意义 [1]

政策落地与项目规模 - 惠城区利用超长期特别国债资金推动老旧电梯更新改造 目前已有59个小区404台老旧电梯申请国债补贴并通过审核[2] - 江北街道金世界花园小区率先完成全部24台电梯的更换工作 成为利用国债资金推动城市更新的先行案例[2] 基层组织与协调机制 - 小区党支部牵头实施民生工程 将党建优势转化为治理效能 在社区治理中发挥“红色引擎”作用[2] - 党支部联合物业组建“政策宣讲党员先锋队” 通过线上推送与线下座谈将专业政策转化为易懂语言 明确电梯使用超15年且投资额达标即可享受补贴 详解申请流程与每台电梯15万元定额补贴及居民分摊方案[3] - 针对业主需求不一的问题 党支部牵头组建“电梯更新项目临时协调小组” 召开多轮协商会[4] - 针对费用分摊问题 敲定“中间楼层基准、顶楼适当增加、一楼象征性分担”的差异化方案[5] - 针对电梯品牌及施工单位选择 推动建立“透明比选”机制 公开候选单位资质、报价等信息[5] 项目执行与过程监督 - 党支部全程扎根一线 联合业委会、物业及业主代表制定“每日巡查、每周小结、关键节点专项检查”机制 监督施工安全、材料质量与工程进度[6] - 针对施工带来的干扰 党支部提前研判并协同物业制定分时段施工方案 并对特殊群体主动上门沟通协调 减少施工干扰[6] 长效维护与成果巩固 - 项目启动之初便将签订长期规范的维保合同列为核心条款 作为选择供应商的重要依据 审阅合同时重点聚焦维保响应时间、定期检修项目、主要部件保修年限及故障处理流程[7] - 新电梯投用后 党支部联合物业建立“双线监督”机制 督促物业将电梯日常巡查纳入标准化服务并公示维保记录 同时鼓励党员及热心业主担任“电梯运行观察员”反馈运行细节问题[7]