智通财经APP获悉，据中指研究院监测，2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%。从融资结 构来看，房地产行业信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资 294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%。债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点。 从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口发行金额最高，达50.4亿元；苏州高新融资成本最低，为1.73%。 数据来源：中指数据CREIS 2025年1-11月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资 3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元， 同比增长19.0%，占比38.9%。 11月信用债发行同比小幅下降，发债房企主要为央国企，本月招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等 信用债发行金额超20亿元。本月绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年 ...

行业债券融资总额 - 10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9% [1] - 1-10月房地产企业债券融资总额累计为4882.4亿元，同比增加8.6% [3] - 10月融资总额大幅增长主要受上年同期低基数影响，上年同期债券融资总额仅为289.7亿元 [1] 融资结构分析 - 10月信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，占比63.8% [1] - 10月海外债融资28.5亿元，占比5.6% [1] - 10月ABS融资157.0亿元，同比增长115.8%，占比30.6% [1] - 1-10月信用债累计融资2939.8亿元，同比微增3.3%，占比60.2% [3] - 1-10月海外债累计融资97.2亿元，同比增长45.1%，占比2.0% [3] - 1-10月ABS累计融资1845.3亿元，同比增长16.7%，占比37.8% [3] 融资成本变化 - 10月债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点 [1][2] - 10月信用债平均利率为2.36%，同比下降0.56个百分点，与上月持平 [2] - 10月海外债平均利率为3.3% [2] - 10月ABS平均利率为2.82%，同比下降0.31个百分点，环比上升0.14个百分点 [2] 典型发行主体与产品 - 信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、中海、保利发展发行总额超30亿元，华润、信达、首开、苏高新发行金额超20亿元 [1] - 10月民企如滨江、卓越成功发行信用债，合计金额约12.4亿元，债券期限分别为2年期和5年期 [1] - 10月ABS发行中，类REITs是规模最大的一类产品，占比达36.8%，其次是CMBS/CMBN占比31.4%，供应链ABS占比27.1% [2] - 10月招商蛇口发行金额最高达45亿元，苏高新融资成本最低为1.84% [3] 其他重点融资活动 - 华侨城集团发行20亿超短期融资券 [3] - 大悦城地产签署1.5亿美元定期贷款授信 [3] - 信达地产完成发行24亿元2025年第二期公司债 [3] - 越秀地产拟发行3年期人民币绿色债券 [3]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

行业融资概况 - 四季度以来房地产行业融资活跃度提升，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备资金[1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%[2] - 尽管融资端出现回暖迹象，但销售回款方面依然面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%[9] 信用债融资 - 信用债成为绝对融资主力，9月融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%[2] - 融资主体仍由央国企主导，华润置地发行金额最高达50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元[3] - 部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获，绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元[3] - 10月份融资活动持续活跃，招商蛇口拟发行40亿元公司债券，信达地产启动不超过24亿元公司债券发行，保利发展150亿元公司债获上交所受理[2][4] 海外债融资 - 海外债融资规模较小，9月仅为11.4亿元[2] - 新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务[3] - 境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价[3] 资产证券化融资 - 9月ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%[2] - 类REITs成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%，CMBS/CMBN和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%[8] - 市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元[8] - 持有型不动产ABS继续扩容，如"中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划"成功发行，规模达25.6亿元[8] 融资期限结构 - 9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主[7] - 长期资金的注入有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口[7] - 绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年，体现了融资期限的优化趋势[7] 债务重组进展 - 部分出险房企的债务重组工作取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过[8] - 旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程[8] - 金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同[8] 销售回款压力 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别达到10.3%和10.6%[9] - 定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，直接反映出房企在销售回款方面遭遇的困难[9] - 销售市场的持续低迷仍在很大程度上拖累着房企整体的资金面，使其资金压力依然严峻[9]

8月及1-8月债券融资总览 - 8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [1] - 1-8月房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8% [1][2] - 8月债券融资平均利率为2.51%，同环比均下降 [1][3] 8月融资结构分析 - 8月信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6% [1] - 8月ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [1] - 信用债发行以央国企为主，中海、苏高新、首开发行总额超20亿元 [1] 1-8月融资结构分析 - 1-8月信用债融资2290.9亿元，同比下降6.9%，占比60.1% [2] - 1-8月ABS融资1460.7亿元，同比增长16.8%，占比38.3% [2] - 1-8月海外债融资57.3亿元，同比下降14.4%，占比1.5% [2] 融资产品与利率详情 - 8月ABS中CMBS/CMBN占比最高达55.4%，类REITs占比25.3%，供应链ABS占比19.3% [2] - 8月信用债平均利率为2.34%，同比下降0.17个百分点 [3] - 8月ABS平均利率为2.71%，同比上升0.19个百分点，环比下降0.21个百分点 [3] 典型企业融资与债务重组动态 - 8月中海发行金额最高达53亿元，苏高新融资成本最低为1.66% [4] - 民企和混合所有制企业如绿城、美的置业等成功发行信用债，合计金额约22亿元，期限多为3年以上 [1] - 多家房企债务重组取得进展，禹洲、佳兆业境外债重组方案生效，旭辉百亿元境内债重组议案通过 [4] - 截至2025年8月末，20余家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12000亿元人民币 [4]

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

房企债券融资总额 - 2025年7月房企债券融资总额达713.9亿元 同比增长90.3% 主要得益于去年同期低基数和市场信心修复 [1] - 信用债融资规模为456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - 资产证券化产品(ABS)发行总额为257.4亿元 同比增长90.0% [2] 融资结构 - 央国企为发行主力 中国金茂、保利发展、华润置地等企业月内发行规模超30亿元 [1] - 北京首都开发股份有限公司、大悦城地产有限公司完成20亿元以上信用债发行 [1] - 民营房企信用债融资回暖 绿城中国、滨江房产、新城控股、金辉集团合计发行30.1亿元 其中新城控股和金辉集团为2025年以来首次发债 [2] 期限与利率 - 信用债平均发行年限为3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 绿城中国、新城控股、金辉集团发行债券均为3年以上长期品种 [2] - 房企债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.32% ABS平均利率为2.92% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司融资成本最低 仅为1.70% [3] 资产证券化产品 - CMBS/CMBN类产品占比最高 达41.5% 其次为类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [2] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS正式设立 与公募REITs形成互补效应 [3] 市场动态 - 优质民企逐步获得市场信任票 民营房企市场化融资能力正逐步恢复 [2] - 融资利率下行叠加优质民营房企信用债扩容 显示融资环境边际改善 [3]

融资规模与结构 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% 主要受低基数效应影响且连续三个月保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润30亿元 首开29.05亿元 建发27.5亿元 苏高新24亿元 大悦城20亿元 [3] - 民企和混合所有制企业绿城、滨江、新城、金辉合计发行30.1亿元 其中金辉和新城为2025年首次发行信用债 [3] - 发行期限以中长期为主 平均发行年限3.79年 绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上 [3] ABS产品结构 - ABS发行规模257.4亿元 同比增长且环比增长 CMBS/CMBN占比41.5% 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产为4个保障性租赁住房项目 共8942套 建筑面积60.3万平方米 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS在无锡设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 融资成本分析 - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] - 典型企业中招商蛇口融资成本最低为1.70% 金茂发行额度最高达40亿元 [7] 资本市场动态 - 多家房企获取新增资金 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 建发配股融资10.11亿港元 [9] - 债务重组进展显著 时代中国和世茂集团境外债重组方案获批 龙光21笔境内债重组议案通过 远洋公布境内债重组方案 [9] - 大悦城地产拟进行私有化 理由包括提升治理效率和解决流动性问题 涉及金额约29.32亿港元 [9]

行业债券融资总额 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [1] - 5-7月单月融资总额保持增长态势 主要受上年低基数效应影响 [1] 融资结构 - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] 融资成本 - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1][6] - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润超30亿元 [3] - 民企和混合所有制企业发行信用债30.1亿元 绿城、新城、金辉发行期限均超3年 [3] - 信用债平均发行年限3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 [3] - 金辉、新城为2025年首次发行信用债 显示发行企业扩容 [3] ABS产品结构 - CMBS/CMBN发行规模占比41.5% 为最大资产证券化产品类别 [4] - 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产包含8942套保障房 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 典型企业融资表现 - 金茂发行金额最高达40亿元 利率2.34% [6][7] - 招商蛇口融资成本最低为1.70% [6][7] - 央国企发行规模居前 包括首开29.05亿元、建发27.5亿元、苏高新24亿元 [3][7] 资本市场动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 [9][11] - 建发国际配股融资10.11亿港元 光明地产拟发行15亿元公司债 [9][11] - 十多家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元 [9] - 世茂集团115亿美元境外债重组获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [9][11] - 大悦城地产拟进行私有化 总代价约29.32亿港元 [9][11]

政策动态 - 中央政治局会议强调有效释放内需潜力 深入实施提振消费专项行动 培育服务消费新增长点 扩大有效投资 [2] - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 推动人工智能规模化商业化应用 部署个人消费贷款贴息政策与服务业经营主体贷款贴息政策 [3] - 国家发改委宣布第三批690亿元支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金已下达 将于10月份下达第四批690亿元资金 全年计划下达3000亿元 [3] - 上海优化离境退税消费环境 推出16项具体行动 北京突出中轴线 三大文化带等本地特色 重庆支持利用防空洞打造"山城洞天"消费场景 [4] - 东莞发布24项举措促进服务消费高质量发展 天津制定16条措施推动首发经济发展 [4] - 上海发布商务楼宇更新提升实施意见 形成8个方面支撑政策 包括推动商务功能焕新升级 提升运营服务能力 促进功能复合和配套完善 [5] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城商办用地推出规划建筑面积12663万平方米 同比下降22.3% 成交10297万平方米 同比下降16.1% [6][8] - 2025年7月300城商办用地推出2638万平方米 同比下降12.4% 成交1671万平方米 同比下降13.3% [8] - 一线城市商办用地推出面积203万平方米 同比下降24.6% 成交163万平方米 同比下降14.9% [8] - 二线城市商办用地推出面积2944万平方米 同比下降4.1% 成交2462万平方米 同比下降16.2% [8] - 三四线城市商办用地推出面积9516万平方米 同比下降26.6% 成交7672万平方米 同比下降16% [8] 大宗交易 - 2025年7月监测到1亿元以上大宗交易12宗 交易金额43亿元 [8] - 商业地产标的8宗 含综合体 写字楼 商业 商务园区 工业厂房3宗 租赁住房1宗 [8] - 上海金桥万创中小商务园区交易金额14亿元 交易单价18000元/平方米 [9] - 上海松江西部科技园柚米社区租赁住房股权交易金额10.8亿元 交易单价9674元/平方米 [9] - 上海泰禾大厦写字楼法拍交易金额6.6亿元 交易单价25899元/平方米 [9] 融资动态 - 2025年1-7月房地产相关企业发行CMBS/CMBN和类REITs产品52支 发行金额654亿元 同比增长26% [10][12] - 商业地产底层资产产品发行金额386亿元 占比59% 混合类资产产品发行金额122亿元 占比19% [12] - 产业园底层资产产品发行金额81亿元 占比12% 其他类型资产发行金额65亿元 占比10% [12] 消费REITs运营 - 2025年二季度消费REITs底层资产出租率均在93%以上 长沙览秀城 青岛万象城 杭州西溪印象城 成都大悦城出租率均在98%以上 [13][14] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2728万元 环比增长 可供分配金额1731万元 年化现金分派率4.1% [13] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433万元 环比增长 可供分配金额1461万元 年化现金分派率4% [13] - 易方达华威农贸市场REIT二季度收入2691万元 环比增长 可供分配金额2656万元 年化现金分派率6.67% [13] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT收入环比降幅均超10% [15] REITs市场发展 - 中航天虹消费REIT获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 总建筑面积197821平方米 可出租面积51358平方米 [16][17] - 苏州相城天虹购物中心2025年3月末出租率96.26% 2025年一季度月租金坪效135.89元/平方米/月 资产估值11.47亿元 [17] - 华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇 淄博万象汇项目 [18] 企业经营表现 - 新城控股2025上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 全国在营吾悦广场174座 出租率超97% [19] - 合生商业2025上半年在营购物中心销售额同比增长18.2% 客流总量同比增长8% 出租率同比上升5个百分点 [20] - 合生商业经营收入同比增长13.5% EBITDA Margin达71.2% 北京朝阳合生汇销售额40亿元 上海五角场合生汇销售额35亿元 [20] - 中骏商管2025上半年客流同比增长37% 会员销售占比同比提升10% 全线招商调改率突破10% [21] 项目创新与开发 - 锦楼集团发布社区商业品牌"锦隆心" 聚焦社区1公里生活圈 计划2026年推出6个样板示范项目 [22] - "锦隆心"构建10大业态产品矩阵 包括烟火集市 超级家庭娱乐中心 萌宠乐园等 [22] - 武汉城建与华润万象生活合作打造汉阳造文创园项目 总建筑面积10.86万平方米 [23] - 长沙乐和城将改造更名为"TX CHANGSHA" 百联股份与百联集团共同增资2亿元支持项目改建升级 [24] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村将于2025年12月开业 总建筑面积约10万平方米 [25]