房企债券融资总额 - 2025年7月房企债券融资总额达713.9亿元 同比增长90.3% 主要得益于去年同期低基数和市场信心修复 [1] - 信用债融资规模为456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - 资产证券化产品(ABS)发行总额为257.4亿元 同比增长90.0% [2] 融资结构 - 央国企为发行主力 中国金茂、保利发展、华润置地等企业月内发行规模超30亿元 [1] - 北京首都开发股份有限公司、大悦城地产有限公司完成20亿元以上信用债发行 [1] - 民营房企信用债融资回暖 绿城中国、滨江房产、新城控股、金辉集团合计发行30.1亿元 其中新城控股和金辉集团为2025年以来首次发债 [2] 期限与利率 - 信用债平均发行年限为3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 绿城中国、新城控股、金辉集团发行债券均为3年以上长期品种 [2] - 房企债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.32% ABS平均利率为2.92% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司融资成本最低 仅为1.70% [3] 资产证券化产品 - CMBS/CMBN类产品占比最高 达41.5% 其次为类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [2] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS正式设立 与公募REITs形成互补效应 [3] 市场动态 - 优质民企逐步获得市场信任票 民营房企市场化融资能力正逐步恢复 [2] - 融资利率下行叠加优质民营房企信用债扩容 显示融资环境边际改善 [3]

融资规模与结构 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% 主要受低基数效应影响且连续三个月保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润30亿元 首开29.05亿元 建发27.5亿元 苏高新24亿元 大悦城20亿元 [3] - 民企和混合所有制企业绿城、滨江、新城、金辉合计发行30.1亿元 其中金辉和新城为2025年首次发行信用债 [3] - 发行期限以中长期为主 平均发行年限3.79年 绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上 [3] ABS产品结构 - ABS发行规模257.4亿元 同比增长且环比增长 CMBS/CMBN占比41.5% 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产为4个保障性租赁住房项目 共8942套 建筑面积60.3万平方米 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS在无锡设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 融资成本分析 - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] - 典型企业中招商蛇口融资成本最低为1.70% 金茂发行额度最高达40亿元 [7] 资本市场动态 - 多家房企获取新增资金 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 建发配股融资10.11亿港元 [9] - 债务重组进展显著 时代中国和世茂集团境外债重组方案获批 龙光21笔境内债重组议案通过 远洋公布境内债重组方案 [9] - 大悦城地产拟进行私有化 理由包括提升治理效率和解决流动性问题 涉及金额约29.32亿港元 [9]

行业债券融资总额 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [1] - 5-7月单月融资总额保持增长态势 主要受上年低基数效应影响 [1] 融资结构 - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] 融资成本 - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1][6] - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润超30亿元 [3] - 民企和混合所有制企业发行信用债30.1亿元 绿城、新城、金辉发行期限均超3年 [3] - 信用债平均发行年限3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 [3] - 金辉、新城为2025年首次发行信用债 显示发行企业扩容 [3] ABS产品结构 - CMBS/CMBN发行规模占比41.5% 为最大资产证券化产品类别 [4] - 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产包含8942套保障房 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 典型企业融资表现 - 金茂发行金额最高达40亿元 利率2.34% [6][7] - 招商蛇口融资成本最低为1.70% [6][7] - 央国企发行规模居前 包括首开29.05亿元、建发27.5亿元、苏高新24亿元 [3][7] 资本市场动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 [9][11] - 建发国际配股融资10.11亿港元 光明地产拟发行15亿元公司债 [9][11] - 十多家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元 [9] - 世茂集团115亿美元境外债重组获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [9][11] - 大悦城地产拟进行私有化 总代价约29.32亿港元 [9][11]

政策动态 - 中央政治局会议强调有效释放内需潜力 深入实施提振消费专项行动 培育服务消费新增长点 扩大有效投资 [2] - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 推动人工智能规模化商业化应用 部署个人消费贷款贴息政策与服务业经营主体贷款贴息政策 [3] - 国家发改委宣布第三批690亿元支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金已下达 将于10月份下达第四批690亿元资金 全年计划下达3000亿元 [3] - 上海优化离境退税消费环境 推出16项具体行动 北京突出中轴线 三大文化带等本地特色 重庆支持利用防空洞打造"山城洞天"消费场景 [4] - 东莞发布24项举措促进服务消费高质量发展 天津制定16条措施推动首发经济发展 [4] - 上海发布商务楼宇更新提升实施意见 形成8个方面支撑政策 包括推动商务功能焕新升级 提升运营服务能力 促进功能复合和配套完善 [5] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城商办用地推出规划建筑面积12663万平方米 同比下降22.3% 成交10297万平方米 同比下降16.1% [6][8] - 2025年7月300城商办用地推出2638万平方米 同比下降12.4% 成交1671万平方米 同比下降13.3% [8] - 一线城市商办用地推出面积203万平方米 同比下降24.6% 成交163万平方米 同比下降14.9% [8] - 二线城市商办用地推出面积2944万平方米 同比下降4.1% 成交2462万平方米 同比下降16.2% [8] - 三四线城市商办用地推出面积9516万平方米 同比下降26.6% 成交7672万平方米 同比下降16% [8] 大宗交易 - 2025年7月监测到1亿元以上大宗交易12宗 交易金额43亿元 [8] - 商业地产标的8宗 含综合体 写字楼 商业 商务园区 工业厂房3宗 租赁住房1宗 [8] - 上海金桥万创中小商务园区交易金额14亿元 交易单价18000元/平方米 [9] - 上海松江西部科技园柚米社区租赁住房股权交易金额10.8亿元 交易单价9674元/平方米 [9] - 上海泰禾大厦写字楼法拍交易金额6.6亿元 交易单价25899元/平方米 [9] 融资动态 - 2025年1-7月房地产相关企业发行CMBS/CMBN和类REITs产品52支 发行金额654亿元 同比增长26% [10][12] - 商业地产底层资产产品发行金额386亿元 占比59% 混合类资产产品发行金额122亿元 占比19% [12] - 产业园底层资产产品发行金额81亿元 占比12% 其他类型资产发行金额65亿元 占比10% [12] 消费REITs运营 - 2025年二季度消费REITs底层资产出租率均在93%以上 长沙览秀城 青岛万象城 杭州西溪印象城 成都大悦城出租率均在98%以上 [13][14] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2728万元 环比增长 可供分配金额1731万元 年化现金分派率4.1% [13] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433万元 环比增长 可供分配金额1461万元 年化现金分派率4% [13] - 易方达华威农贸市场REIT二季度收入2691万元 环比增长 可供分配金额2656万元 年化现金分派率6.67% [13] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT收入环比降幅均超10% [15] REITs市场发展 - 中航天虹消费REIT获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 总建筑面积197821平方米 可出租面积51358平方米 [16][17] - 苏州相城天虹购物中心2025年3月末出租率96.26% 2025年一季度月租金坪效135.89元/平方米/月 资产估值11.47亿元 [17] - 华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇 淄博万象汇项目 [18] 企业经营表现 - 新城控股2025上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 全国在营吾悦广场174座 出租率超97% [19] - 合生商业2025上半年在营购物中心销售额同比增长18.2% 客流总量同比增长8% 出租率同比上升5个百分点 [20] - 合生商业经营收入同比增长13.5% EBITDA Margin达71.2% 北京朝阳合生汇销售额40亿元 上海五角场合生汇销售额35亿元 [20] - 中骏商管2025上半年客流同比增长37% 会员销售占比同比提升10% 全线招商调改率突破10% [21] 项目创新与开发 - 锦楼集团发布社区商业品牌"锦隆心" 聚焦社区1公里生活圈 计划2026年推出6个样板示范项目 [22] - "锦隆心"构建10大业态产品矩阵 包括烟火集市 超级家庭娱乐中心 萌宠乐园等 [22] - 武汉城建与华润万象生活合作打造汉阳造文创园项目 总建筑面积10.86万平方米 [23] - 长沙乐和城将改造更名为"TX CHANGSHA" 百联股份与百联集团共同增资2亿元支持项目改建升级 [24] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村将于2025年12月开业 总建筑面积约10万平方米 [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月ABS发行规模下降、交易量及换手率明显下降、各期限到期收益率回落，但信贷ABS交易金额和换手率延续增长，不同类型ABS投资者结构有变化，且与中短期票据利差多继续走高 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级发行 - 发行规模：5月ABS发行规模环比降28%至1515.33亿元，企业ABS降幅最大；信贷ABS中微小企业贷款和不良贷款发行规模增长，企业ABS中棚改/保障房和CMBS/CMBN增长、类REITs减少，ABN中一般小额贷款债权增长、优先有限合伙股份减少 [2][9] - 发行期限和利率：5月新发ABS期限多为9M - 1年和1 - 2年，加权票面利率降6.68bp至2.01%；信贷、企业、ABN加权期限均增长，加权利率均下降 [2][11] 二级成交 5月ABS交易量降27.09%、换手率降1.4个百分点，但信贷ABS交易金额和换手率延续增长；ABN是交易最活跃类型，其月度换手率为5.9%，较上月降2.6个百分点 [3][17] 投资者结构 - 信贷ABS：商业银行、非法人产品是主要持有者，占比69%和15%，二者持仓占比分别降0.35和0.25个百分点，证券公司、境外机构持仓占比分别增0.13和0.06个百分点 [4][20] - ABN：非法人产品、商业银行持仓最多，占比62%和28%，分别降0.69和0.21个百分点 [4][20] - 企业ABS：上交所主要是信托机构和银行自营，持仓占比31%和26%，均降0.2个百分点；深交所主要是一般机构和信托机构，持仓占比18%和14%，分别增0.2和降0.04个百分点 [4][25] 收益率与利差 5月各期限ABS到期收益率均回落，1、3、5、10年期AAA级较4月30日分别降7.6、6.1、4.9、4.4bp；与中短期票据利差多走高，分别变动 - 0.2、0.4、1.8、0.1bp [5][27]

5月房地产企业债券融资情况 - 5月全国房地产企业债券融资总额为288.8亿元 同比增长23.5% [1] - 融资结构以ABS为主 占比61.3% 金额为177.1亿元 同比增长38.1% [1][3] - 信用债融资111.7亿元 同比增长5.8% 占比38.7% [1][3] 2025年1-5月累计融资情况 - 1-5月房地产企业债券融资总额1964.7亿元 同比下降18.5% [3] - 信用债融资1209.8亿元 占比61.6% [3] - 海外债融资35.9亿元 占比1.8% [3] - ABS融资719.1亿元 占比36.6% [3] 融资成本分析 - 5月债券融资平均利率2.35% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.41个百分点 [1][4] - 信用债平均利率2.29% 同比下降0.44个百分点 环比下降0.42个百分点 [4] - ABS平均利率2.38% 同比下降0.43个百分点 环比下降0.52个百分点 [4] 典型企业发行情况 - 保利发展发行金额最高 达30亿元 利率2.15% [3][5][6] - 苏州高新融资成本最低 利率1.90% [5][6] - 其他主要发行企业包括中海宏洋(15亿元/2.62%) 建发(12亿元/2.80%) 铁建(10亿元/2.58%) [3][6] ABS产品结构 - CMBS/CMBN占比最高 达56.0% [3] - 保障房ABS占比20.8% [3] - 供应链ABS占比19.9% [3] - 类REITs占比3.3% [3] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 [3] - 发行期限以1-3年期和3年以上为主 平均发行年限4.08年 [3]