全国范围内， 2026年1月1日起，存量商业贷款利率和存量公积金贷款利率将同步下降。 公积金贷款方面 ，自2025年5月8日起， 新发放的个人住房公积金贷款 利率下调0.25个百分 点。具体调整为： 而对于2025年5月8日以前已经发放的 个人住房公积金存量贷款 ，利率调整将从2026年1月1日 开始执行。 记者丨刘雪莹 见习记者林芊蔚 编辑丨吴桂兴 据上海公积金微信公众号，为落实中国人民银行2025年5月7日发布的下调个人住房公积金贷款 利率0.25个百分点的决定，上海市公积金管理中心同日发布了《关于调整本市个人住房公积金 贷款利率的通知》， 2025年5月8日前发放的未到期个人住房公积金贷款， 自2026年1月1日 起，将执行调整后利率， 无需借款人申请。 | 贷款期限 | 调整前 | | 2026年1月1日调整后 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 首套 | 二套 | 首套 | 二套 | | 1-5年(含5年) | 2.35% | 2.775% | 2.1%↓ | 2.525% | | 5 年以上 | 2.85% | 3.325% | 2.6%↓ | 3.07 ...

而对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款，利率调整将从2026年1月1日开始执行。 明日，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率将同步下调，不少中国家庭的月供负担将得到进一步减轻。 公积金贷款方面，根据2025年5月7日中国人民银行发布的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日起，新发放的 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。具体调整为： 首套住房：5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%。 第二套住房：5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%。 对于选择以1月1日作为重定价日的首套房贷客户来说，如果执行的是LPR-30BP的贷款利率，那么重定价日贷款利率将调整为3.2%；如果 首套房执行的是LPR-45BP的贷款利率，那么最新的房贷利率将降至3.05%。 下载财联社APP获取更多资讯 准确 快速 权威 专业 7x24h电报 头条新闻 VIP资讯 实时盯盘 以普通家庭贷款120万元，贷款年限为30年，等额本息还款方式为例，利率调整后，首套房节省利息为57100. ...

政策核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，新政自2025年12月24日起施行 [1][2] - 新政核心调整之一是取消首套房与二套房商业贷款利率差异，统一调整为3.05% [1][2] - 新政旨在放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求，并为购房者减负 [1][2] 利率政策调整细节 - 调整前，北京首套商贷利率为3.05%（LPR-45BP），五环内二套房商贷利率为3.45%（LPR-5BP），五环外二套房贷利率为3.25%（LPR-25BP） [1][2] - 调整后，首套与二套房贷利率将保持一致，统一执行3.05%的利率 [1][2] - 调整前，首套房和二套房最低首付比例分别为15%和20% [1][2] 对购房者的财务影响 - 以贷款金额200万元、期限30年、等额本息还款为例，若购买北京五环外二套房，月供将较新政前减少约218元，总利息支出节省约7.85万元 [1][2] - 以相同贷款条件购买北京五环内二套房，月供将较新政前减少约439元，总利息支出节省约15.81万元 [1][2]

房地产市场核心观点 - 房地产市场深度调整远未结束，未来三年（2025-2028年）将面临挑战，购房决策需着眼于长期而非当下[3][4][6] - 房产的投资属性已明显弱化，应回归居住本质，购房首要考量是解决自住需求而非投资增值[12][13][18] 行业数据与趋势 - 2025年1月至3月，全国房地产开发投资额为19904亿元，同比下滑9.9%，反映开发商对未来市场信心不足[6] - 高盛预测到2028年中国整体房价可能面临15%至25%的下跌，凸显国际资本市场的谨慎态度[7] - 惠誉博华指出尽管政策支持力度加大，但房地产市场复苏之路依旧充满挑战，市场信心恢复需要时间[8] 房价走势 - 房价下跌阴影未散，区域性、结构性下跌风险依然存在，短期内大幅上涨可能性微乎其微[7] - 以北京为例，2025年10月二手房挂牌均价为每平方米41610元，市场预期已改变，房产回归居住属性[7] - 三线城市出现房价比2021年买入价低近20%的案例，资产增值预期落空[7] 房贷利率前景 - 2025年初五年期以上LPR降至3.3%的历史新低，但低利率环境可能难以持续[9] - 金融分析人士普遍预计，随着经济复苏和通胀预期回升，2026年至2028年间房贷利率或将迎来新一轮上调周期[9] - 利率每上调一个百分点，100万元贷款月供将增加数百元，加重家庭财务负担[10] 人口结构影响 - 中国人口总量自2022年出现负增长，2025年趋势加剧，人口老龄化和总量下降对房地产市场影响深远[11] - 未来20年整体住房需求可能下降，但结构性需求将变化，改善型住房、养老地产等成为新兴热点[11] - 传统“大户型”和“远郊住宅”可能面临需求不足困境，不符合未来市场需求的房产将难以脱手[11] 购房策略建议 - 购房决策应量力而行，审慎控制杠杆，月供不宜超过家庭月收入三成，并预留充足备用金[14] - 应关注城市发展规划与人口流动趋势，一二线核心城市优质房源保值能力较强[15][16] - 需考量房产流动性，小户型、学区房、地铁房等流动性较好，而户型特殊、地段偏远的房产可能难以变现[17] - 购房应纳入长期财务规划，考量未来收入预期和职业发展，确保房贷还款计划具备灵活性[18]

美联储降息与政策转向 - 美联储于北京时间9月18日凌晨宣布降息25个基点 为2024年12月以来首次降息[1] - 政策重心从抗击通胀转向提振就业 标志着应对经济萎靡和收入预期不足成为新重点[1][3] - 美联储降息预计年底前进行三次下调 每次幅度25个基点 将显著缩小中美利差[3] LPR下调与房贷利率调整 - 美联储降息为中国央行提供更多货币政策操作空间 LPR有望顺势下调[3][5] - 5年期以上LPR若下降将直接影响房贷利率 目前99%房贷利率与5年期以上LPR挂钩[6] - 以100万元30年期等额本息贷款为例 LPR下降10个基点可使总还款额减少1.9万元[6] 购房者影响分析 - 房贷利率下降0.5个百分点可使100万元贷款月供减少约300元 30年总利息支出减少超10万元[7] - 利率下调减轻刚需购房者还款压力 可能重启因资金紧张搁置的购房计划[7] - 利率下降改变购房者预期 可能加快决策速度并刺激需求释放 尤其对改善型购房者形成利好[7] 开发商与市场影响 - 房贷利率下降直接刺激购房需求释放 加快房屋销售速度并缩短资金回笼周期[8] - 销售回暖缓解开发商资金压力 中小开发商可能借此渡过资金链紧张困境[8] - 利率调整传递积极政策信号 增强开发商市场信心 促使增加土地储备和加快项目开发[8] 房价走势判断 - 房贷利率下降会增加购房需求 但对房价推动力受库存和土地供应等多因素制约[9] - 当前高库存环境下开发商可能采取以价换量策略 三四线城市房价上涨动力较弱[9] - 一二线城市因土地稀缺和需求旺盛 利率下降可能促使房价企稳回升 但涨幅受政策限制[9] 宏观经济效应 - 房地产市场回暖将带动钢铁、水泥、家电等上下游产业链发展 促进经济增长[10] - 房贷利率下降使家庭月供减少 可支配收入增加 可能刺激汽车、旅游、教育等消费[10] - 居民消费增加促进消费市场繁荣 形成对宏观经济的正向循环拉动效应[10]

房贷政策调整 - 深圳出台楼市新政优化个人住房信贷政策不再区分首套和二套住房贷款利率由银行根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况及客户风险状况等因素合理确定[1] - 建设银行深圳分行等多家银行发布公告即日起依据最新政策不再区分首套和二套住房商业性个人住房贷款利率水平将根据深圳市市场利率定价自律机制要求并结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定[1] - 部分符合条件的二套房房贷可迎来调整相应减轻房贷利息负担[1] 存量房贷利率调整机制 - 受新政影响多家银行表示部分存量房贷客户的房贷动态化调整机制已触发调整规则为存量房贷利率加点值比上季度全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的可申请调整加点值重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP[2] - 具体加点值根据市场供求和客户资信情况及贷款担保变化等因素确定办理方式有手机银行自助办理和线下网点办理两种渠道[2] - 深圳二套房贷新发利率较之前降低40个基点按照100万贷款本金和30年期等额本息方式计算房贷总还款成本减少近8万元月供额减少约220元[2] 二手房市场反应 - 深圳楼市新政落地后二手房市场呈现持续升温态势新政后六天（9月6日至9月11日）贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天（8月31日至9月5日）增长45%[3] - 罗湖表现尤为突出增幅高达109%显著领先其他区域[3] - 罗湖二手房市场成交活跃度大幅上升原因包括配套成熟和房价亲民及相较南山和福田性价比高适配各类自住需求及性价比导向的投资者同时新政将其移出核心限购区放开购房套数限制释放大量此前无资格的购房者直接推动成交激增[3]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳出台楼市新政，优化个人住房信贷政策，银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [1] - 包括建设银行深圳分行在内的多家银行发布公告，即日起依据最新政策执行，商业性个人住房贷款的具体利率水平将根据自律机制要求、银行经营状况及客户风险状况等因素合理确定 [1] - 新政意味着部分符合条件的二套房房贷利率可迎来调整，相应减轻房贷利息负担 [1] 房贷利率调整机制与影响 - 新政触发部分存量房贷客户的动态化调整机制，调整规则为存量房贷利率加点值比上季度全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的可申请调整加点值 [2] - 重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，具体加点值根据市场供求、客户资信情况等因素确定，客户可通过手机银行或线下网点办理 [2] - 深圳二套房贷新发利率较之前降低40个基点，以100万贷款本金、30年期等额本息计算，总还款成本减少近8万元，月供额减少约220元 [2] 二手房市场反应 - 新政后六天（9月6日至9月11日）贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天（8月31日至9月5日）增长45% [3] - 罗湖区表现尤为突出，二手房签约量增幅高达109%，显著领先其他区域 [3] - 罗湖市场活跃度大幅上升的原因包括区域配套成熟、房价亲民、性价比高，以及新政将其移出核心限购区，放开购房套数限制，释放大量此前无资格的购房者 [3]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳出台楼市新政，优化个人住房信贷政策，各银行在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [1] - 新政允许银行根据市场利率定价自律机制要求、自身经营状况及客户风险状况等因素，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 新政落地后，包括建设银行深圳分行在内的多家银行发布公告，即日起执行新规，部分符合条件的二套房房贷利率可迎来调整，减轻利息负担 [1] 存量房贷利率调整机制 - 受新政影响，部分存量房贷客户的动态化调整机制已触发，调整规则为存量房贷利率加点值比上季度全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的，可申请调整加点值 [2] - 重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，具体加点值根据市场供求、客户资信情况等因素确定 [2] - 客户可通过手机银行自助办理或线下网点办理两种渠道申请调整 [2] 新政对房贷成本的影响 - 新政使深圳的二套房贷新发利率较之前降低40个基点 [2] - 以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少约220元 [2] - 对于贷款金额较大的改善型客户，月供负担下降效果明显，有助于加速其入市节奏 [2] 二手房市场反应 - 新政后六天（9月6日至9月11日），贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天（8月31日至9月5日）增长45% [3] - 罗湖区表现尤为突出，二手房签约量增幅高达109%，显著领先其他区域 [3] - 罗湖市场活跃度大幅上升的原因包括区域配套成熟、房价亲民、性价比高，以及新政将其移出核心限购区，释放了大量此前无资格的购房者 [3] 改善型需求面临的挑战 - 当前置换客户往往需要“卖旧买新”来实现，但二手房出售困难或价格过低导致置换周期拉长 [2] - 卖旧后仍需筹集大笔资金支付首付，月供负担依然不小 [2] - 稳定二手房价格、加速市场循环被视为推动改善型需求释放的关键 [2]

银行政策调整 - 多家银行包括工商银行、建设银行、农业银行、浦发银行、上海银行发布公告 即日起不再区分首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率 [1] - 具体利率水平将根据深圳市市场利率定价自律机制要求 并结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定 [1] - 部分存量房贷客户动态化调整机制已触发 部分二套房贷款人可提交申请 申请成功当日生效次日可查询 [1] 政策实施影响 - 新政触发部分二套房贷款人利率调整机制 即日起可提交申请并快速生效 [1] - 银行利率定价机制优化调整 不再区分首套和二套住房 统一按市场化原则确定 [1]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策以及个人住房信贷政策调整 [1] - 新政实施首日市场反应积极 二手房看房量增加、签约速度加快 房企连夜更新宣传信息主打"不限购" [1][4][5] 限购政策调整细节 - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [3] - 非本市户籍家庭在以上区域限购两套 无需提供连续1年社保或个税证明 [3] - 罗湖区和宝安西乡片区限购调整最为明显 低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度预计提升 [3][4] 市场即时反应 - 新政公布当晚中介接到大量咨询电话 有中介工作至凌晨两点 [4] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企调整宣传策略吸引外地投资者 [5] - 罗湖区有客户因新政获得购房资格并立即签约 [4] 政策效果预期 - 专家预计新房和二手房成交涨幅可能达一倍甚至更高 [8] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 至少30%需求源于新增购房套数客户 [8] - 二套房贷利率降低40个基点 100万元贷款30年期总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [8] 政策背景与行业影响 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [7] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [7] - 深圳楼市较京沪波动性更强 房地产对居民资产配置和城市经济影响显著 [7] 政策趋势判断 - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 通过收缩限购范围和企业购房限制释放市场活力 [7] - 限购全面放开被判断为时间问题 当前处于逐步放开阶段 [7]