政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策目的是适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分行与派出机构可根据城市政府调控要求 在统一最低首付比例基础上自主确定辖区各城市首付比例下限 执行因城施策原则 [1] - 该政策是中国人民银行此前宣布的八项政策之一 已于1月15日由副行长邹澜在国新办发布会上预告 [1] 政策出台背景：高库存压力 - 商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识 去化速度长期慢于住宅市场 [2] - 国家统计局数据显示 2025年11月末办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 两者合计占全国商品房待售面积的25.7% [2] - 各地普遍面临商业用房库存高、去化周期长的问题 普遍在30个月 部分城市达50至70个月 [2] - 高库存导致已供应土地和在建项目开发难度大 二手商业用房价格跌幅大 对物业价值和企业资金链不利 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求较高 通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [1] 市场需求与潜在影响 - 部分投资机构或个人投资者对商办的投资热情在上升 热点城市存在投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓的需求 [3] - 以深圳为例 2025年新房非住宅成交占比为31.4% 同比扩大3.8个百分点 二手房非住宅成交占比为17.5% 同比扩大2个百分点 [3] - 置业者对租售比较高的产品青睐度增加 地段优越、配套成熟的小户型公寓对接了此类需求 [3] - 大幅降低首付比例将直接降低购买门槛 刺激有实际经营或长期投资需求的买家入场 [3] - 业内认为30%的首付比例并不低 未来或有进一步下调可能 [4] 地方先行措施与行业趋势 - 为激活市场 各地已出台各类因城施策措施 包括允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容、临时改变用途、发放购房补贴等 [3] - 具体案例：上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能 杭州允许临时改变房屋用途 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助 南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴 [4] - 行业分析认为 当前全国性政策放宽是基于商业用房市场炒作已褪去 “过剩”已成定局 在居民加杠杆意愿下降背景下 对有结构性的贷款需求进行放开是合理的 [4] - 政策支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛领域延伸 体现了“精准滴灌”的调控思路 所有调整都围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标 [5] - 降低商业地产金融门槛是一次有针对性的松绑 旨在以金融手段激发市场活力 为行业平稳过渡与新模式构建提供支持 [5]

文章核心观点 - 2025年中国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建了短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，市场修复动能显现 [2][3] - “构建房地产发展新模式”是贯穿全年的核心关键词，政策通过需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活多元发力 [3][4] - 随着住户中长期贷款由负转增及外部环境变化，2026年一季度存在实施新一轮降息降准的可能，LPR报价有望随之下行 [2][16][17] 2025年房地产政策主线与框架 - 政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求精准托底市场 [3] - 逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基 [3] - 政策既通过阶段性调控巩固市场止跌回稳态势，又以基础性制度改革锚定行业高质量发展方向 [4] 中央层面关键政策与会议 - **3月5日两会**：基调为持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力 [5] - **4月25日中央政治局会议**：强调加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固稳定态势 [5] - **4月27日国家税务总局**：推出“二套转首套”个税抵扣政策，符合条件者可最高连续20年每年享受1.2万元税前扣除，与“认房不认贷”导向呼应 [5] - **5月1日住建部**：施行新版《住宅项目规范》，提出强制性要求，包括层高下限提升至3米、4层及以上住宅强制安装电梯等，推动住房从“量”向“质”转变 [5] - **5月8日中国人民银行**：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套利率调整为2.6%，第二套利率调整为不低于3.075% [5] - **6月13日国务院常务会议**：要求构建房地产发展新模式，扎实有力推进“好房子”建设，稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [5] - **7月15日中央城市工作会议**：指出城市发展转向存量提质增效为主阶段，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [5] - **12月10-11日中央经济工作会议**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革 [5] - **10月28日“十五五”规划建议**：涉及构建房地产发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋安全管理制度五大方向 [5] 地方层面政策举措 - **公积金政策多维创新**：成为地方刺激住房消费核心工具，通过额度提升、提取范围拓宽、使用场景创新“三维发力” [6] - **额度提升**：深圳贷款最高额度提升至231万元，南京单缴存人贷款额度从50万元提至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元，信阳对多子女家庭、高层次人才额外上浮20%贷款额度 [6] - **提取优化**：深圳推出首付款提前提取、购房税款提取政策，芜湖允许年度重复提取并延伸至直系亲属，威海创新“三代同堂”提取政策 [7] - **场景拓展**：苏州支持物业费提取公积金，驻马店、信阳允许用于住房装修，多地放宽异地购房提取及商转公限制，成都、佛山等打破“本市缴存”壁垒 [7] - **一线城市限购松绑纵深推进**：从外围向核心城市深度渗透，释放核心区域改善需求 [7] - **北京**：12月起非京籍家庭购房社保/个税缴纳年限下调，五环内从3年减为2年、五环外从2年减为1年；支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，非京籍可购买2套；取消首二套利率区分、下调二套公积金首付比例至25% [7] - **上海**：8月起明确外环外区域购房不再限制套数 [8] - **深圳**：9月起放开8区购房限制，罗湖、宝安等六区取消套数限制，盐田、大鹏新区完全不设购房资格审查；12月进一步优化公积金提取政策 [8] - **广州**：全面取消限购、限售、限价，成为一线城市中调控最为宽松的城市 [9] - **差异化补贴与消费激励**：各地推出多元化补贴政策，聚焦新婚、多子女、人才等重点群体 [10] - **南宁**：对新婚家庭发放2万元购房补贴，二孩、三孩家庭分别给予3万元、6万元补贴，同时推出1万元“以旧换新”补贴 [10] - **中山**：针对港澳居民购房推出最高3%的推荐人现金奖励，对“新中山人”提供最高2.5%的消费券补贴 [10] - **杭州**：在9个区县推出每套10万元购房消费券，有效期覆盖2026年初春消费旺季 [10] - **供给端革新与品质升级**：政策重心从“量”的扩张转向“质”的提升 [10] - **存量资产激活**：洛阳、中山等通过国企收购商品房转化为保障性住房，广州探索“自持转可售”机制 [10] - **土地出让控制**：武汉、贵阳等控制土地出让增量，推行“小地块、精品地”模式 [10] - **地方规划**：年末辽宁、浙江、湖北等在“十五五”规划建议中提出完善“保障+市场”住房体系、推进“好房子”建设 [11] 金融与信贷数据 - **2025年前11个月人民币贷款**：增加15.36万亿元，其中住户贷款增加5333亿元，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元 [12] - **2025年11月住户中长期贷款**：单月增加100亿元，环比上月增加800亿元，同比减少2900亿元 [12] - **2025年1-11月中长期贷款环比增长月份**：1月、3月、5月、6月、8月、9月、11月环比为正增长 [13] - **贷款市场报价利率（LPR）**：2025年12月22日公布的最新一期LPR，1年期维持3.0%，5年期以上保持3.5%，已连续7个月未调整；2025年全年仅在5月调整一次，1年期从3.1%下调至3.0%，5年期以上由3.6%降至3.5% [15] 2026年政策与市场展望 - **货币政策导向**：中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”，央行四季度货币政策例会强调需“发挥增量与存量政策的协同效应” [16] - **外部环境**：12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束 [16] - **未来调整可能**：不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行 [17] - **行业会议定调**：2025年12月22日至23日全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策 [4]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等传统投资评级，但对行业整体信用品质给出了判断：2025年房地产开发经营行业信用品质表现差，但随着市场深度调整的推进，预计未来行业信用风险将保持稳定 [72] 报告的核心观点 * 行业基本面持续下行，销售低迷、投资收缩、房价下跌，拖累全国固定资产投资增速自2020年8月以来首次转负 [6][7] * 政策端延续稳楼市基调，从去库存、扩需求两方面推动市场止跌回稳，未来工作重心转向构建长效机制 [13] * 行业竞争格局深度调整，地方国企替代民营企业成为拿地主要力量，TOP10房企新增货值占比已提升至70%，未来销售集中度有望实现“V型”反转 [6][35][37] * 行业财务状况严峻，营收与盈利仍处下行通道，债务杠杆高企，流动性管理压力大，需关注销售回款及再融资与到期债务的匹配情况 [6][41][44][50] * 债券市场融资资源高度集中于央国企，多数非国有房企发债依赖外部增信，行业未来1-2年仍面临较大到期偿付压力 [6][59][67] * 展望未来，行业将保持深度调整，市场容量继续收缩，并向“存量、高质量”方向发展，核心城市高端改善类项目及央国企更具韧性 [68][70][71] 根据相关目录分别进行总结 一、行业基本面 * **宏观经济与投资**：2025年前三季度中国GDP为101.50万亿元，同比增长5.2%，但复苏动力减弱，全国固定资产投资（不含农户）37.15万亿元，同比下降0.5%，为2020年8月以来首次转负，其中房地产开发投资同比下降13.9%，是拖累核心因素 [7] * **融资环境**：社会融资成本处于低位，2025年9月企业新发放贷款加权平均利率约3.1%，较上年同期低40个基点，个人住房新发放贷款利率3.1%，较上年同期低20个基点 [8] 二、行业政策与监管环境 * **政策基调**：2025年中央政策延续“推动房地产市场止跌回稳”基调，从去库存（如收购存量商品房）、扩需求（如城中村改造、建设“好房子”）两方面入手 [13] * **政策动向**：2025年12月中央政治局会议部署2026年经济工作时未专门提及房地产，预示行业风险基本可控，未来重心转向“构建长效机制” [13] * **地方政策**：北京、上海等核心城市在2025年进一步优化调整限购政策，如北京五环外购房不限套数，上海外环外购房不限套数 [14][15] 三、行业运行情况 * **供给端**： * 土地市场：2025年1-11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降18.5%，成交面积同比下降16.2%，但土地出让金同比增长3.7%，核心城市与三四线城市分化加剧 [17] * 开发投资：2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.50%，房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.60%，房地产开发投资7.86万亿元，同比下降15.90% [18] * **需求端**： * 销售情况：2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，销售额7.51万亿元，同比分别下降7.80%和11.10%，销售均价为9546元/平方米，同比下降3.43% [22] * 库存情况：截至2025年11月底，全国商品住宅广义库存去化周期为23.34个月，仍处于高位 [22] * 价格走势：中国房地产市场价格仍处于下降阶段，一线城市二手房价在2025年下半年加速下降 [16][24] * **房企融资**： * 银行信贷：2025年1-9月，金融机构房地产贷款余额合计159.70万亿元，同比小幅增长0.11% [31] * 信用债：2025年1-11月，房地产开发经营企业境内信用债发行金额合计4745亿元，同比小幅增长2.18%，但净融资额为-310.46亿元，持续净流出 [33] 四、行业竞争格局 * 行业处于充分竞争状态，地方国企替代民营企业成为拿地主要力量 [35] * TOP10房企销售集中度持续走低，2024年权益销售额占比约为15.20% [36] * 但TOP10房企新增货值占比持续提升，2025年1-10月已提升至70%，且拿地销售比超过0.4倍，未来销售集中度有望加速提升 [37] 五、行业财务状况 * **增长性**：行业规模持续收缩，2024年营业总收入及营业利润增速首次呈现双位数下降，2025年上半年依旧维持负增长 [41] * **盈利水平**：行业盈利水平仍处于下行通道，2024年营业利润率同比下降2.14个百分点，2025年上半年盈利依然承压 [44] * **现金流**：房企销售回款规模下降，经营活动现金流表现趋弱，面临流动性管理压力 [48] * **杠杆与偿债**： * 杠杆水平：房企债务杠杆仍处于较高水平，2025年6月底样本房企剔除预收款项后的资产负债率中位数为73.97%，全部债务资本化比率中位数为59.63% [51][52] * 短期偿债：现金短期债务比表现趋弱，2025年6月底样本房企中位数为0.64倍 [53][55] * 长期偿债：在存货跌价准备计提比例加压20%的测试下，所有者权益对存货减值空间覆盖倍数在1倍以下的样本企业数量占25% [55][57] 六、行业债券市场表现 * **发债主体**：截至2025年11月底，房地产行业有存续债券的主体共137家，其中已出险房企56家 [58] * **发行情况**：2025年上半年房企债券发行数量及金额同比分别下降13.25%和22.69%，中期票据及公司债为主要品种，部分优质央企发债利率可低至1.80~1.90%区间 [59][60] * **信用利差**：行业信用利差仍处于高位，且存在主体级别与信用利差倒挂的情况 [62] * **融资格局**：融资资源集中倾向于央国企背景房企，非国有房企发债多依赖外部增信担保，债券再融资渠道有待恢复 [59][65] * **到期压力**：截至2025年12月23日，境内存续信用债规模合计14067.67亿元，其中2026年及2027年房企仍面临较大到期偿付压力 [67][69] 七、展望 * 未来一段时间房地产行业将保持深度调整，市场容量继续收缩，并向“存量、高质量”方向发展 [68][70] * 核心城市的高端改善类项目可支撑销售回款，央国企凭借融资优势更具韧性，而民营房企融资依赖担保及抵押 [71] * 预计2026年房企盈利表现将有所修复，但未来1-2年债务到期偿还压力仍较大 [72] * 部分出险房企完成债务重组（截至2025年10月底，21家出险房企完成约1.2万亿元债务化解）为行业信心恢复释放积极信号 [72]

2026年房地产政策核心导向 - 中央经济工作会议定调2026年楼市调控将围绕“控增量、去库存、优供给”发力[3] - 政策目标为“着力稳定房地产市场”与“稳楼市”[3][4] - 金融监管总局会议提出支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式[3] 防范化解重点领域金融风险 - 金融监管总局强调有力有序防范化解重点领域风险，坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不“爆雷”底线[3] - 重点工作包括防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险，严控增量、妥处存量[3] - 监管层面将进一步升级，巩固强化金融监管，完善重点领域监管制度体系，严肃开展金融风险追责问责[4] 具体政策举措与行业方向 - 因城施策，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[3] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[3] - 政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等[4] 机构观点与行业定位 - 广发证券首席经济学家认为，房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，政策会以推动风险的化解为目标，应会有新的系列政策[4] - 中指研究院认为，房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用[4] - 行业专家表示，稳定房地产市场既要防范化解房企流动性风险，增强其持续经营能力，也要降低购房者的财务与市场风险，降低银行贷款不良率[4] 金融监管与机构治理强化 - 金融监管总局表示将着力提升强监管严监管质效，加快健全金融法治，精准规范高效执法[5] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观，降本增效、苦练内功，努力实现差异化、特色化发展[5] - 深入整治“内卷式”竞争，大力规范市场秩序，高压严打非法金融活动[5]

金融监管政策导向 - 金融监管机构要求全力支持完成2026年经济社会发展目标任务，并为“十五五”规划提供有力金融支撑 [1] - 监管机构要求坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不发生系统性风险的底线 [1] - 监管机构要求巩固拓展改革化险成果，并深入推进中小金融机构减量提质 [1] 重点领域风险化解 - 监管机构要求支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式 [1] - 监管机构指导银行保险机构按照市场化法治化原则，积极化解地方政府融资平台金融债务风险 [1]

市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 融信中国涨5.92%至0.161港元 世茂集团涨4.83%至0.217港元 雅居乐集团涨3.28%至0.315港元 富力地产涨3.03%至0.68港元 融创中国涨2.27%至1.35港元 [1] 政策动向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日举行 确定明年重点任务包括坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议提出着力稳定房地产市场 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 会议提出深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 机构解读 - 浙商证券分析师指出 相较于2024年12月政治局会议“有效防范化解重点领域风险”的表述 此次中央经济工作会议“积极稳妥化解重点领域风险”的表述从预防变为应对 值得关注 [2] - 分析师认为 表述变化可能对应近期一些企业出现的风险事件 后续相关市场化和法制化的“稳妥”处理可能会逐步展开 [2]

文章核心观点 - 中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》 旨在推动REITs市场高质量发展 丰富资本市场投融资工具 支持构建房地产发展新模式 增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 政策与监管框架 - 公告明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的具体要求 [1] - 强化了基金管理人的主动运营管理责任 要求其按照法律、行政法规和基金合同约定履职 [1][2] - 发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求 [1][2] - 强化监管责任 明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产投资信托基金被定义为通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产所有权或经营权利的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 基金运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流 并将主要收益分配给基金份额持有人 [1] 基金管理人与托管人资格 - 拟任基金管理人、基金托管人必须符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件 [2] - 拟任基金管理人需具备健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [2] 尽职调查与申请要求 - 申请募集前 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 申请时需向证监会提交《证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料 [2] 底层资产要求 - 拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 资产需权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备 [2] - 资产需已产生持续、稳定的现金流 [2] - 还需满足证监会规定的其他要求 [2] 后续流程 - 证监会将根据公开征求意见情况 进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]

政策核心目标 - 立足房地产结构性供需变化，因城施策、综合施策，以减轻购房负担、促进住房消费、提振企业信心、稳定市场预期 [2] 需求侧提振措施 - 实施阶段性购房补贴，对2025年9月25日至2025年12月31日期间购买新建商品住房并完成相关手续的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴 [2] - 优化首套房认定标准，审核范围由全市调整为拟购房屋所在地镇街（园区），以扩大首套房贷款优惠政策覆盖面 [3] - 加大住房公积金支持力度，将首套房和二套房最高贷款额度统一提高至150万元 [3] - 通过优化贷款额度、提取公积金支付首付款等措施，减轻居民购房资金压力 [3] 供给侧优化措施 - 细化房地联动土地供应调节机制，合理匹配土地供应与库存，从源头促进供需动态平衡 [4] - 支持存量商业办公用房业态功能合理转换，为存量商办物业“功能重生”简化流程 [4] - 优化房地产项目行政审批服务，推进市场化定价、“交房即发证”、分期规划核实验收等措施，以激发市场主体活力，降低企业融资成本 [4] 政策实施与展望 - 新政自2025年9月25日起实施，后续将尽快出台相关配套细则以确保平稳运行 [4] - 相关部门将继续加强市场监测研判，密切关注政策效果，不断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式 [4][5]

调研活动概况 - 全国政协经济委员会调研组于9月8日至12日在山东围绕“推动构建房地产发展新模式”开展专题调研 [2] - 调研地点包括青岛、日照、济南等地，涉及保障性住房、城中村改造及城市公共基础设施建设现场 [2] - 调研组成员包括全国政协副主席高云龙、全国政协常委冯正霖等，与政府有关部门、行业协会、企业代表深入交流 [1][2][3] 对山东房地产工作的评价 - 山东省认真贯彻落实中共中央决策部署，坚持把房地产工作摆在突出位置 [2] - 在推动房地产市场止跌回稳、满足群众多样化住房需求、推进基础性制度改革、推动房地产转型发展等方面取得积极成效 [2] 房地产发展新模式的政策方向 - 加快构建房地产发展新模式是适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势的治本之策 [3] - 需提升政策实施的系统性有效性，着力提振市场预期 [3] - 加快释放刚性和多样化改善性住房需求潜力，积极盘活存量优化增量 [3] - 加力支持优质企业，促进金融与房地产良性循环 [3]

中央城市工作会议核心内容 - 会议总结新时代城市发展成就，明确未来城市工作总体要求、重要原则和重点任务 [2][3] - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [4] - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 [3] - 强调转变城市发展理念，更加注重以人为本和集约高效 [4] 城市工作重点任务 - 优化现代化城市体系，发展城市群和都市圈，推进县城城镇化建设 [5] - 建设创新城市，培育新质生产力，高质量开展城市更新 [5] - 建设宜居城市，优化空间结构，加快构建房地产发展新模式 [5] - 建设美丽城市，推动减污降碳扩绿，提升生物多样性 [5] - 建设韧性城市，推进基础设施安全工程，严格限制超高层建筑 [5] - 建设文明城市，完善历史文化保护传承体系 [5] - 建设智慧城市，创新城市治理理念和模式 [5] 房地产发展新模式 - 监管部门推出政策组合拳，房地产市场已出现积极变化 [10] - 构建新模式是破解房地产发展难题的治本之策 [10] - 房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整 [11] - 新模式需从住房、土地、财税、金融四方面进行制度变革 [15] - 建议推进保障房建设，优化存量商办楼宇处置政策 [12] - 长租公寓、养老公寓等以租为主的公寓是新模式重要方向 [13] - REITs可推动商业不动产领域形成存量盘活和新增投资良性循环 [14] 房地产市场现状与趋势 - 2024年商品住宅销售面积达8.1亿平方米 [12] - 住房总需求将面临稳中放缓甚至下行压力 [16] - 人口区域分布变化和老龄化对住房市场产生深远影响 [16] - 房地产对经济贡献从增量拉动转向存量带动 [11] - 改善性住房需求上升，新市民和青年住房压力大 [11]