文章核心观点 - 2025年高速公路REITs市场呈现规模优势巩固与内部业绩严重分化的两极特征 同时市场关于新发节奏是否应放缓存在争议 但业内普遍认为依托庞大存量资产与政策支持 板块具备长期发展潜力并将进入“提质扩容”新阶段 [1][8][9] 市场规模与地位 - 高速公路REITs是公募REITs市场的“压舱石”和主力板块 截至2025年11月末 仅沪市就有10支高速公路REITs上市 约占全市场REITs发行规模的三分之一 [2] - 以全市场口径统计 13支高速公路REITs合计发行规模已占公募REITs市场份额的40% 无论总规模还是单只平均发行规模均在各类板块中领先 [2] - 截至2025年10月 公募REITs总市值已近2200亿元 高速公路REITs作为占比40%的核心板块 若按全市场年均30%的扩容速度测算 预计2026年底规模有望突破1000亿元 [9] 市场表现与业绩分化 - 板块内部二级市场表现分化加剧 2025年1月1日至5月24日期间 中金安徽交控REIT跌幅达33.61% 而华泰江苏交控REIT涨幅达37.42% 两极收益差距悬殊 [2] - 业绩层面分化显著 华泰江苏交控REIT的4月份日均收费车流量同比上升15.02% 对应路费收入同比增长16.73% [3] - 部分产品车流量与收入承压 易方达深高速REIT 浙商沪杭甬REIT等多支产品的4月日均收费车流量和当月路费收入同比下降超10% 其中浙商沪杭甬REIT的同比降幅均超过12% [3] 业绩分化的成因 - 竞争性路段分流是直接影响因素 例如浙商沪杭甬REIT因周边国道G329改扩建通车及ETC货车通行费优惠导致车流量和收入下滑 易方达深高速REIT受常北线高速公路开通分流影响 4月份日均收费车流量同比下降19.8% [4] - 政策与特殊时段阶段性影响 如节假日小型客车免通行费政策会拉低月度日均收费车流量 2025年清明节导致部分产品当月收费车流量环比下降 地方通行费优惠 区域经济活跃度变化也会影响流量结构 [4] - 局部运营环境干扰 如关联路段施工 极端天气等突发情况会短期内阻碍车流 易方达深高速REIT在4月下旬因底层资产连接的G5513部分路段封闭施工导致车流量减少 [5] - 长期因素包括区域产业结构调整 物流需求变化等 会对路段长期盈利能力产生深远影响 [5] 关于新发节奏的争议 - 支持放缓新发的观点聚焦两大风险点 一是资产权属合规风险 高速公路及附属设施缺乏统一不动产登记制度 跨区域协调登记难 关键材料缺失问题普遍 不少项目未完成不动产权登记 盲目新发可能引发法律纠纷 [6] - 二是存量债务与资产筛选难题 高速公路行业存量债务庞大 资产受限情形普遍 新发REITs需解除资产他项权利 会给原始权益人带来巨大资金压力 [6] - 主张加快发行的观点更看重市场化价值与政策意义 从资产盘活角度 我国高速公路里程世界第一 存量经营性资产规模庞大 市场估算该板块REITs市场空间可达0.8至1.2万亿元 加快发行能将固定资产转化为流动资金 为新的交通基建提供资金支持 [7] - 从投资需求角度 在低利率环境中 高速公路REITs的稳健收益特性能满足保险 社保等长期资金的配置需求 丰富资本市场投资品种 [7] - 从行业发展角度 REITs作为市场化融资工具可拓宽高速公路建设融资渠道 降低融资成本 同时通过更多产品的市场化运作推动REITs市场定价机制与运营管理模式的成熟 [7] 未来发展趋势与前景 - 业内专家普遍持“审慎乐观”态度 认为板块将进入“提质扩容”新阶段 [8] - 资产筛选将更加精细化 未来投资者应更聚焦营收和净利润波动小 具有正向增长潜力或困境反转预期的产品 现金流预测过于乐观 估值偏高的项目将持续承压 [8] - 市场选择机制将倒逼原始权益人推出更优质资产 推动板块整体质量提升 如华夏南京交通高速公路REIT 招商高速公路REIT等运营稳健的产品更有望获得超额收益 [8] - 政策完善与模式创新将打开增长空间 未来管理层可能通过延长收费期限等政策优化 助力提升资产回报至合理水平 [8] - 2026年REITs市场的政策红利蓄势待发 指数化产品等增量资金政策的推出将为高速公路REITs带来流动性提升机遇 [9] - 尽管高速公路行业已进入成熟期末尾 但依托庞大的存量资产和扩募机制 叠加智能化 绿色化改造带来的增值潜力 板块仍将在公募REITs市场中保持重要地位 [9]

市场表现 - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 沪市REITs市值和日均成交额均有显著增长 [1] 市场规模与发展 - 自2021年首批公募REITs上市以来，已有66档产品上市，募集规模超过人民币1800亿元，数量亚洲第一 [1] - 上交所和深交所分别贡献了44档和22档产品 [1] - 在审项目将进一步扩充公募REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础 [4] 产品特性与收益 - REITs具有高分红的产品特性，投资者能从分红中获得高额稳定收益 [4] - 沪市REITs近四年累计向投资者分红人民币151亿元，其中2024年分红人民币59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7% [4] - 高速公路REITs以人民币82亿元的分红金额占据半壁江山，是重要的现金牛 [4]

沪市高速公路REITs中期业绩概览 - 2025年上半年沪市10支高速公路REITs召开中期业绩说明会，涉及基金管理人、原始权益人及运营管理机构 [1] - 沪市高速公路REITs合计发行规模540亿元，约占全市场REITs发行规模的三分之一 [2] - 行业整体具有抗周期属性，已披露年报的REITs合计实现通行费收入约18.8亿元 [2] 各REITs运营表现与举措 - 中金山东高速REIT完成可供分配金额约9685.22万元，通过联动交管、气象部门动态调整导航信息及建立跨省保畅机制应对运营挑战 [2] - 国金铁建REIT项目公司营业成本同比下降4.25%，其中养护成本同比下降7.46%，通过提升收费稽查能力与创新养护技术实现精细化管控 [3] - 中金安徽交控REIT车流量与通行费收入同比上涨超10%，受益于顺接道路宣广高速改扩建工程完工 [3] - 工银河北高速REIT实现通行费收入2.29亿元，可供分配金额达1.87亿元，通过实施“大收费”等运营管理计划深挖潜力 [3] - 华泰江苏交控REIT实现车辆通行费收入（不含税和统筹发展费）20050.90万元，同比增长16.75% [3] - 易方达深高速REIT实现客车通行费收入10832.70万元，货车通行费收入6511.45万元 [4] 现金流与分红情况 - 2025年上半年大部分产品实现按季分红，可供分配金额15.85亿元，平均年化现金流分派率8.45% [5] - 中金山东高速REIT本年度已分红3次，分配金额约1.39亿元，分配比例约100%；上市以来累计分红8次，金额达6.42亿元 [5] - 国金铁建REIT上半年分红2.48亿元，约占可供分配金额的99.98% [6] - 中金安徽交控REIT累计分红三次，金额达4.75亿元；上市以来实际可供分配金额超20亿元 [7] - 工银河北高速REIT完成三次分红，分配金额3.5亿元，上市以来累计分红7.76亿元 [7] - 华泰江苏交控REIT于2025年4月、8月分红，合计约1.90亿元 [7] - 浙商沪杭甬REIT上半年分红2.17亿元，约占可供分配金额的99.99% [7] - 平安宁波交投REIT上半年分红2.60亿元，约占可供分配金额的99.66%；上市以来累计分红9.6亿元，分红率达11.87% [7] - 华夏中国交建REIT保持季度分红，上市以来完成13次分红，累计金额9.7亿元 [7] - 易方达深高速REIT上市以来完成5次分红，累计约3.39亿元；报告期年化现金流分派率达10.61% [7] - 华夏南京交通REIT上市以来完成3次分红，累计3.18亿元；2025年上半年年化分派率约8.02% [8] 二级市场表现与行业前景 - 2025年上半年高速公路REITs二级市场后复权价格平均涨幅为16.60% [8] - 2025年上半年我国完成营业性货运量280.3亿吨，同比增长3.9%；完成跨区域人员流动量337.6亿人次，同比增长4.2% [10] - 多省份发布货车通行费优惠政策，通过差异化收费引车上路 [10] - 随着“反内卷”行动推进，部分运输量可能回流至高速公路，行业盈利能力有望进一步改善 [10]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

C-REITs市场表现 - 中证REITs（收盘）指数达881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55% [2] - 中证REITs全收益指数为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58% [2] - 当周REITs市场成交量达4.65亿份，同比增长18.93%，成交额为20.93亿元，同比增长29.28% [2] - 高速公路REITs一周涨幅达2.72%，表现突出 [2] 高速公路REITs优势 - 高速公路REITs现金流充裕，收益分配稳定，受到市场青睐 [2] - 中国汽车保有量增长支撑客车流量增长，经济复苏带动货车流量增长，为收费公路提供盈利弹性 [2] - 高速公路行业"攻守兼备"，政策优化有望进一步打开发展空间 [2] - 全市场共有13单高速公路REITs产品上市，占比约38%，发行规模和数量位居C-REITs市场前列 [2] 政策支持与市场扩容 - 中共中央办公厅和国务院办公厅发文支持交通项目发行REITs，研究长期融资工具支持交通运输发展 [3] - 特许经营权期限延长至40年，投资规模大、回报周期长的项目可适当延长 [4] - 管理层推进公路收费制度和养护体制改革，优化收费公路政策 [4] 高速公路行业潜力 - 全国高速公路里程达19.07万公里，国家高速公路里程达12.41万公里 [4] - 高速公路在公路里程中的占比从2006年的1.3%增长到2023年的3.4% [4] - 高速公路单公里投建成本约1到1.5亿元，存量规模达19万亿元以上，适合发行REITs的资产规模近万亿元 [4] 行业发展趋势 - 高速公路企业从"高速公路+物流"、"高速公路+旅游"、"高速公路+新能源"等方面精益运营 [6] - 高速公路与光伏设施一体化融合，形成多场景、多形式的路域光伏解决方案 [7] - 高速公路REITs符合保险资金、养老资金等长期资金对收益稳定资产的偏好 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 高速公路REITs作为REITs市场第一大类基础资产近两年扩充明显，受市场追捧，对长期资金吸引力增强 [2][79] - 2024年车流量和路费收入整体下滑，但主要高速REITs波动不大，净利润稳定性不高 [2][79] - 2023 - 2024年现金分派率整体平稳但项目间差异大，2024年部分REITs分红表现佳，部分偏差 [3][80] - 2024年REITs指数企稳回升，2025年以来高速公路13家REITs均上涨，部分REITs表现好，部分性价比偏弱 [4][81] 根据相关目录分别进行总结 一、基本情况 - 高速公路公募REITs共发行13只，发行规模合计687.71亿元，占全市场超40%，单只规模大，中金安徽交控REIT达108.80亿元，易方达深高速公路REIT最小为20.48亿元 [7] 二、持有人分析 - 截至2024年6月末，持有机构主要为原始权益人、券商自营、保险；除中金山东高速REIT、华夏越秀REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT持股比例下降外，其他产品前十大股东持股比例上升 [9] 三、总体运营表现 - 车流量：2024年8只上市超一年的REITs中，仅浙商沪杭甬REIT和华泰江苏交控REIT增长，中金安徽交控REIT等下滑幅度大 [12] - 路费收入：2024年8只高速REITs收入下降，浙商沪杭甬REIT和中金山东高速REIT下滑小，中金安徽交控REIT等下滑大，主要高速REITs季度环比增速上下浮动约10%，部分波动超20% [16] - 净利润：2022 - 2024年主要高速REITs净利润波动大，工银河北高速REIT、中金安徽交控REIT亏损，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT等较稳定 [19] - 现金分派率：2023 - 2024年整体平稳，浙商沪杭甬REIT和国金中国铁建REIT接近10%，华夏中国交建REIT约3% [24] - 基金分红比例：2024年浙商证券沪杭甬高速REIT等位列前三，工银河北高速集团高速公路REIT等平均分红率低于2% [27] - 剩余期限：主要集中在10 - 25年，浙商沪杭甬REIT剩余5年，华夏中国交建REIT等达21年，部分项目可能延长特许经营期限 [30] 四、二级市场表现以及简析 - 2024年中证REITs全收益指数上涨13.92%，高速类平均涨幅7.26%，2025年以来13家REITs均正收益，华夏南京交通高速公路REIT等涨幅超两位数，华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT等表现稍逊 [31] - 上市至今部分REITs涨跌幅为负，因上市初期现金流预测乐观，实际运营未达预期致估值调整 [33] 各REITs具体情况 - 华夏南京交通高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅21.58%居首，经营稳定，营收和净利润波动小且增长，流通份额小受机构青睐 [35][36] - 招商基金公路高速公路REIT：2024年11月上市，2025年以来涨幅15.37%居第二，盈利能力客观，与华夏南京交通高速公路REIT上涨原因相似 [37][38] - 中金安徽交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅14.65%，2024年经营恶化，车流量下降，第四季度企稳回升，改扩建工程提升通行能力，有上涨动力和困境反转预期 [39][40] - 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT：2024年12月上市，2025年以来涨幅13.97%，车流量和通行费收入增长，预计二级市场价格维持强势 [44] - 中金山高集团高速公路REIT：2023年10月上市，2025年以来涨幅12.35%，2024年车流量下滑，未来多条竞争性道路通车将带来竞争压力，二级市场价格可能调整 [45][47] - 华夏中国交建高速REIT：2022年4月上市，2025年以来涨幅12.57%，上市至今跌幅34.48%，2024年净利润大幅下滑，周边路网变化带来经营压力，二级市场价格可能调整 [50][51] - 华泰江苏交控REIT：2022年11月上市，2025年以来涨幅11.46%，位于长三角，经营环境好，周边路网影响小，沪苏湖高铁可能有负面影响，二级市场价格可能稳步上行 [53][55] - 国金中国铁建高速REIT：2022年7月上市，2025年以来涨幅11.08%，位于成渝双城经济圈，经营环境好，周边竞争项目影响小，二级市场价格有机会 [57] - 易方达深高速公路REIT：2024年3月上市，2025年以来涨幅5.36%，2024年受天气和官新高速通车影响，车流量和通行费收入下降，益常北线高速公路通车将带来压力，二级市场价格可能有压力 [61][62] - 工银河北高速集团高速公路REIT：2024年6月上市，2025年以来涨幅5.15%，2024年净利润受运营成本和利息支出影响，下半年转正，周边无新增竞争性项目，二级市场价格可能有潜力 [65][66] - 浙商证券沪杭甬高速REIT：2021年7月上市，2025年以来涨幅4.23%，通行量和通行收入稳定，新增竞争性路段影响预计不大，二级市场价格预计稳步上行 [68][69] - 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT：2025年以来涨幅1.69%，2024年受京港澳高速改扩建工程影响，车流量和通行费收入低，净利润和收入难突破，二级市场价格萎靡 [71] - 平安广州交投广河高速公路REIT：2025年以来涨幅0.83%，上市至今下跌6.96%，2024年车流量下降因极端天气等因素，基本面良好，受筹码束缚，资金配置加强后有上涨空间 [75][78] 总结 - 高速公路REITs受市场追捧，对长期资金吸引力增强，2024年运营表现有波动，现金分派率和分红比例项目间差异大，二级市场表现分化，部分REITs被看好，部分性价比偏弱 [79][80][81]