公司概况与上市动态 - 国信服务控股有限公司为在大湾区及湖南提供物业管理及代理服务的公司，近期上载上市申请文件，是房地产市场泡沫爆破后近几年首家申请上市的物管公司[3] - 公司由集团主席梁赞文于2006年创办，总部设于佛山，是当地第四大市场参与者，但在大湾区物业管理及代理服务市场中份额仅为0.08%[3] - 公司控股股东为国信控股，该集团于1995年由梁赞文成立，主要在广东省从事物业发展[3] 业务构成与运营数据 - 公司三大业务为物业管理、物业代理服务与增值服务，2025上半年分别录得毛利1,320万元、1,131万元和514万元，占总毛利比重分别为44.5%、38.2%和17.3%[6] - 截至2025年6月底，公司拥有42项在管物业项目，总面积为540万平方米，住宅与非住宅物业管理服务毛利占比分别为58%和42%[6] - 公司业务高度依赖母公司，物业管理服务由母公司贡献的比例高达68.3%，物业代理服务收益与毛利在2025上半年全部由控股集团项目贡献[6][7] 财务业绩表现 - 公司业绩在2022至2024年持续录得盈利，纯利分别为2,018万元、2,808万元和3,733万元[4] - 2025上半年因一宗交通事故需向第三方作出赔偿，导致其他开支大增659%，期内盈利按年倒退25.4%至978万元[4][5] 行业市场环境 - 大湾区物管行业增长迅速，市场规模从2019年的1,807亿元增长至2024年的4,556亿元，复合年增长率达20.3%，远高于中国整体行业11.6%的增速[4] - 内地楼市持续疲软，中指研究院数据显示2025年9月百城二手住宅均价为每平方米13,381元，按月再跌0.7%，已连续41个月下跌[7] - 尽管广州全面取消住宅限购、深圳松绑限购和信贷审批，但戴德梁行估计整个大湾区2025年楼价最多跌5%[7] 同业比较与估值水平 - 物管行业龙头公司估值受压，例如中海物业（2669.HK）2025年上半年纯利7.7亿元，按年升4.3%，但预期今年市盈率仅为9.4倍[8] - 碧桂园服务（6098.HK）2025年上半年纯利倒退30.8%至9.97亿元，预期市盈率仅为8.9倍[8] - 当前投资者对物业管理板块热情减退，行业龙头预期市盈率已低于10倍，非龙头公司如国信服务的估值预计将更低[8]

物业费降价现象概述 - 全国多地小区物业费出现显著下调，部分城市空置房物业费折扣高达五成（即打对折），个别小区甚至出现“零元物业费”合同 [5] - 物业费降价潮并非近期开始，早在一两年前已有先例，形式多样，包括直接下调单价或为空置房提供折扣，幅度普遍在20%至35%之间，空置房折扣甚至可达30%至40% [7] - 物业公司采取降价策略以换取更高的费用收缴率和更稳定的现金流，从过去的“应收尽收”模式转向“保本求稳” [15] 物业费降价驱动因素 - 房地产市场低迷导致房屋空置率上升，业主对为空置房支付全额物业费抵触情绪强烈 [10] - 高空置率小区实际维护成本相对较低，成本与收费不对等成为业主与物业公司争执的导火索，部分地区出台空置房物业费减半等规定 [12] - 行业竞争白热化，新楼盘开发放缓导致增量市场萎缩，物业公司在存量小区市场内卷，为抢占市场份额采取“先降费，再谈服务”的价格战策略 [17] - 物业费收缴率成为突出问题，公司为避免耗费大量时间与金钱通过法律程序催收，选择主动降价以提高收缴率 [15] 业主与监管环境变化 - 业主尤其是年轻一代更善于组织集体力量与物业公司平等对话，并利用网络曝光服务问题施加舆论压力，例如武汉超过30个小区的物业费下调是业主通过协商博弈达成 [19][21] - 官方加强监管干预，部分地区取消物业费市场调节价，全部实行政府指导价，要求物业公司提供经认定的高标准服务（如24小时管家服务）才能收取最高等级费用 [23] - 针对“质价不符”、收费虚高投诉，官方出台惠民规定，简化费用抵扣流程（如凭水电费发票在社区盖章即可抵扣）并引入服务质量考评机制，不合格公司可能失去续约资格 [24][26] 物业行业战略转型 - 物业公司为弥补物业费收入缺口，积极拓展社区增值服务，业务范围扩大至社区团购、家政服务、公共区域广告招租、快递柜抽成及在小区内直接开店销售日用品等 [27][29] - “零元物业费”模式高度依赖社区商业变现能力，若商业运营失败无法产生足够利润覆盖成本，则可能重回收费模式，存在较大风险 [31] - 空置房折扣引发公平性质疑，常住业主认为全额缴费却因总收入减少导致服务打折有失公平，而支持方则认为高空置率小区公共设施未满负荷运行，降价可促使物业节省成本 [33]

公司上市基本信息 - 公司全称为中国国信服务控股有限公司，简称中国国信服务集团，已于2025年9月30日向港交所递交招股书，拟在香港主板挂牌上市 [1] - 独家保荐人为复星国际资本 [1] - 公司注册面值为每股股份0.00001美元 [1] 业务概况与市场地位 - 公司成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供货商，服务主要包括物业管理服务、物业代理服务及增值服务 [5] - 于2024年1月1日通过收购湖南智达物管将业务地域范围扩大至湖南省 [5] - 根据灼识咨询报告，于2024年按收入计，公司为总部设于佛山的第四大市场参与者，在大湾区物业管理及代理服务市场中位列前40强（市场份额0.08%），同时位居湖南省物业管理服务市场前50强（市场份额0.06%） [5] 财务表现 - 营业收入持续增长，截至2022年、2023年、2024年12月31日止年度及截至2025年6月30日止六个月，收入分别为人民币0.88亿元、1.15亿元、1.96亿元和0.89亿元 [10] - 同期净利润分别为人民币2018.4万元、2807.7万元、3904.1万元和1220.2万元 [10] - 收入构成中，物业管理服务是主要来源，在2025年上半年占总收入的48.6% [7] 运营规模 - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积为590万平方米，管理42个物业项目（包括24个住宅项目和18个非住宅项目），在管总面积合共540万平方米 [5] - 截至2025年6月30日止六个月，公司获委聘为三个项目交付物业代理服务 [5] - 于往绩期间，公司售出的住宅单位总面积约为240,000平方米，住宅单位及停车位的总值约为人民币20亿元 [5] 客户集中度 - 公司控股股东国信控股为其最大客户 [5] - 截至2022年、2023年、2024年12月31日止年度及截至2025年6月30日止六个月，来自控股股东集团公司开发物业的收入占总收入比例分别为100.0%、99.4%、73.8%和68.7%，显示客户集中度虽高但呈下降趋势 [6] 股权结构与管理层 - 上市前，公司由梁赞文先生通过国信控股持有100%股权 [7] - 董事会由7名董事组成，包括4名执行董事（董事长梁赞文先生、首席执行官梁君豪先生等）和3名独立非执行董事 [9] 上市中介团队 - 中介团队包括独家保荐人复星国际资本、审计师德勤、行业顾问灼识咨询等多家专业机构 [11]

今年7月的政治局会议要求治理企业无序竞争，推进重点行业产能治理。此后出台的政策措施显示，政 府将会重点预防新的过剩产能，逐步压降已有的过剩产能，并遏制国内低价倾销的行为。 短期内，调降产能的措施往往会引起制造业投资减速，宏观政策需要保持相对宽松，通过提振内需减轻 供给侧改革对经济增长和就业的影响。和2016-17年的供给侧改革不同，当前中国外部面临贸易战，内 部房地产市场仍处于磨底阶段。建议宏观政策保持逆周期扩张，直至房地产市场企稳。积极的财政政策 需要进一步加大民生支出，增加低收入阶层的社保福利，实现基本公共服务的均等化。同时引进劳动者 收入稳定增长机制，改善收入预期，并积极推动房地产市场止跌回稳，增加资本市场对投资者的回报， 提振消费信心。 长远来看，我国服务业的发展潜能巨大。我国服务业占GDP的比重约为55%，大幅低于发达国家接近 70%的水平。在通信、教育、医疗、养老、物业管理、金融理财、旅游、文化体育及娱乐等领域，需求 旺盛而供给不足，有必要进一步开放市场增加服务产能。政策层面应进一步破除行业垄断，降低准入门 槛，对民间企业放开，对外资企业开放，充分释放服务业供给和消费的潜力，形成对制造业去产能的结 ...

核心交易概述 - 旭辉控股于2025年9月26日公告，拟向全球投资管理公司LMR出售其持有的物业公司永升服务1.42亿股股份，占永升服务总股本的8.24%，交易定价为每股1.94港元，较前一日收盘价溢价约10%，总交易款项约为2.76亿港元 [1] - 出售股份所得款项将用于公司境外债务重组及减轻负债 [2] - 交易期限设定为至少364日，并可经LMR选择延长至最长三年 [2] 交易结构与条款 - 交易结构具有创新性，LMR作为财务投资者，不谋求董事席位，不介入公司经营管理，但享有不低于7%的年化回报保障 [4] - 为保障永升服务后续稳定发展，交易条款中包含禁止LMR进行卖空及证券借贷等约定 [6] - 双方围绕约2.64亿股永升股份设置增信机制，旭辉在此次交易中承担的债务上限为出售股权总代价、约定回报及其他相关费用之和 [7] 交易背景与战略意义 - 此次交易是旭辉在2025年6月27日境外债务重组方案落地后，为缓解化债压力而进行的首次资产变现 [1] - 旭辉已落地的境外债重组计划预计削减境外债务约52.7亿美元，占其境外债务总额的66% [6] - 溢价出售避免了大幅折价出售优质资产可能引发的负面市场影响，同时为债务重组注入了关键流动性 [6] - 分析指出，此次交易显示出国际资本对中国物管行业头部企业投资价值的认可，为行业释放了积极信号 [7] 永升服务财务表现与吸引力 - 根据2025年中报，永升服务2025年上半年派息率达到70%，派付股息约1.5亿元人民币 [4] - 该公司承诺未来两年派息率不低于50%，持续提升股东回报 [4] - 永升服务被旭辉视为可供融资用途的易变现资产 [6] 行业化债模式比较 - 物业资产出售：除旭辉案例外，荣万家在2025年6月通过"以物抵债"模式，以10.7亿元收购大股东荣盛发展持有的物业资产，等额抵销应收账款 [9][11] - 商业与酒店资产处置：世茂集团在2023年9月以391亿元转让珠海世茂新领域51%股权，并于2025年2月将香港东涌世茂喜来登酒店降价至45亿港元出售 [11] - 资产证券化与重组：龙湖集团在2024年3月提前兑付46.1亿元CMBS，并于2025年发行80亿元CMBS以优化债务结构；中交地产在2025年6月以1元价格转让亏损业务以聚焦轻资产领域 [11][12] - 文旅与综合体转型：万达集团自2023年起密集出售资产，包括万达广场、酒店管理公司等，同时引入战投，轻资产项目占比突破60% [13] - 行业分析指出，房企化债路径因资产情况而异，资产出售不仅是短期偿债手段，更是战略转型的关键 [13]

公司运营与治理事件 - 公司因陷入关联资金往来调查风波而遭遇停牌 [1] - 公司2024年业绩报告延迟至今尚未发布 [1] - 独立调查委员会已将调查报告与建议提交公司董事会审议 [1] - 调查发现公司旗下五个银行账户交易记录与内部账单记录存在不一致 [1] - 不一致原因在于相关人员在公司内部账单系统中删除了与关联方上海悦崧实业发展有限公司之间的资金往来记录 [1]

来源：新浪港股 10月15日，次新股傲迪玛汽车午后继续拉升，涨幅扩大至239%，报2港元，市值突破17亿港元，该股上市三日涨逾 730%。2亿市值炒到17亿，傲迪玛是怎样的存在？ 傲迪玛汽车是新加坡的一站式汽车售后服务提供商，主要从事提供全面的汽车售后服务，专注于检测、保养及维修服 务。 据弗若斯特沙文报告，按2018年新加坡独立汽车售后服务提供商提供汽车售后服务产生的收益计，该集团名列第一， 占有市场份额约8.4%。若按2018年新加坡汽车售后服务产生的收益计，该集团名列第三，占市场份额约5.3%。 根据弗若斯特沙利文报告公司2016年至2018年收益分别为1633.5万、1864.1万、1798.5万新加坡元，2016年及2017年溢 利分别为142.9万、190.6万新加坡元，2018年亏损24.3万新加坡元。 公司此次发售2.5亿股，其中配售1.75亿股，公开发售7500万股，每手10000股，净筹约2220万港元；公开发售获大幅 超额认购，相当于公开发售项下初步可供认购合共公开发售股份约28.18倍。 有人高歌有人哭 随着这只股票不断被炒作，股价涨了逾7倍。有些股民则悔断了肠子。有些股民开始怀疑"车 ...

特朗普关税政策 - 美国总统特朗普计划对所有在美国境外制作的电影征收100%的关税 [2] 米连科技（伊对）香港IPO - 米连科技有限公司向港交所递交招股说明书，计划在香港上市 [3] - 公司上半年净利润已超过2亿元，核心应用恋爱相亲软件“伊对”是营收主力 [3] 武汉楼市新政 - 武汉市提高住房公积金贷款额度，双缴存人家庭首套及第二套公积金贷款最高额度为150万元，单缴存人家庭最高额度为120万元 [4] - 将按还款能力计算公积金贷款额度的“还贷比例”由35%提高至40% [4] Meta反垄断诉讼 - Meta因Instagram Shopping面临新反垄断诉讼，原告指控其商业计划是从已倒闭的科技初创公司窃取 [5] - 诉讼称Meta利用其在社交网络领域的主导地位打压原告旗下的应用程序Winstag [6] 阿里巴巴资产收购 - 阿里巴巴正在洽购香港铜锣湾港岛壹号中心最顶13层办公大楼，交易价值约70亿港元（8.99亿美元） [7] 石化化工行业政策 - 工信部等7部门印发《石化化工行业稳增长工作方案（2025—2026年）》，明确增强高端化供给、科学调控重大项目建设等工作举措 [8] - 华泰证券认为方案将助力炼油、乙烯、PX等多个细分领域供给优化，行业景气有望修复 [8] 波兰国防预算 - 波兰2026年国防预算将增至2000亿兹罗提（约合549亿美元），占GDP比重达4.8%，2025年该占比为4.7% [9] - 预算提升将重点强化防空反无人机体系，包括推进欧盟共同资助的“无人机墙”建设项目 [9] 科大讯飞技术进展 - 科大讯飞已完成MoE和强化学习等算法在昇腾算力上的适配优化，为星火大模型的持续迭代提供支持 [10] 泡泡玛特产品销售 - 泡泡玛特星星人美味时刻系列毛绒挂件盲盒迅速售罄，定价59元/个，整盒6个定价354元 [11] - 在二手交易平台上，整盒盲盒价格被炒至400元至1188元不等 [11] DeepMind视频模型研究 - DeepMind发表论文称其视频模型Veo3在多项视觉任务中展现出零样本学习能力，表明视频模型或具备推理能力 [12] 恒大物业财务表现 - 恒大物业2025年上半年营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%，净利润约4.91亿元，同比下降0.6个百分点 [13] 赛力斯与华为交易 - 赛力斯汽车已向华为支付完毕购买深圳引望智能技术有限公司10%股权的全部对价，交易金额为115亿元 [14][15]

公司概况与市场地位 - 公司是独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，业务主要集中于中国广东省，总部位于广州市，业务足迹已扩展至中国25个省份 [4] - 根据中指院资料，按总收入及净利润计，公司在2025年中国百强独立物业管理服务提供商中排名第11位及第8位；按综合实力计，在2025年中国物业服务百强企业中排名第48位 [4] - 按2024年收入人民币4.76亿元及净利润人民币4460万元计，公司在行业中分别排名第103位及第75位 [4] 业务构成与收入来源 - 公司服务分为商企和城市空间服务、社区生活服务两大类，前者包括物业及设施管理服务及市政管理服务，后者包含基本住宅物业管理服务及社区增值服务 [4] - 商企和城市空间服务是公司业务支柱，于2022年、2023年及2024年，该业务收入分别约为人民币2.47亿元、3.02亿元及3.07亿元，分别贡献总收入的72.2%、70.1%及64.6% [4] 财务表现 - 公司收入呈现增长趋势，于2022年、2023年、2024年及截至2025年7月31日止七个月，收入分别约为3.42亿元、4.31亿元、4.75亿元、2.93亿元人民币 [7] - 公司年内利润同样保持增长，于相应期间分别约为2741万元、3424万元、4463万元、2726.6万元人民币 [7] - 根据财务报表，公司2024年收入为475,454千元，毛利为87,555千元，年内利润为44,630千元 [8] 盈利能力与毛利率 - 商企和城市空间服务的毛利率在2022年及2023年保持相对稳定，分别为8.3%及8.0%，此后上升至2024年的11.7%，并由截至2024年7月31日止七个月的10.5%增加至截至2025年7月31日止七个月的14.6% [5] - 社区生活服务的毛利率保持相对稳定，于2022年、2023年、2024年及截至2024年、2025年7月31日止七个月期间分别为30.1%、30.1%、30.6%、25.5%及29.5% [5]

公司概况与市场地位 - 奥联服务集团股份有限公司向港交所主板提交上市申请，农银国际为其独家保荐人[1] - 公司是独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，业务主要集中在中国广东省，足迹已扩展至中国25个省份[5] - 按总收入及净利润计，公司在2025年中国百强独立物业管理服务提供商中排名第11位及第8位；按综合实力计，公司在2025年中国物业服务百强企业中排名第48位[5] 业务构成与收入来源 - 公司服务分为商企和城市空间服务、社区生活服务两大类，前者包括物业及设施管理服务和市政管理服务，后者包含基本住宅物业管理服务和社区增值服务[5] - 商企和城市空间服务是公司业务支柱，于2022年、2023年及2024年，该业务收入分别约为人民币2.47亿元、3.02亿元及3.07亿元，分别贡献总收入的72.2%、70.1%及64.6%[5] 财务表现 - 公司收入持续增长，于2022年、2023年、2024年及截至2025年7月31日止七个月，收入分别约为3.42亿元、4.31亿元、4.75亿元、2.93亿元人民币[8] - 公司盈利能力稳步提升，同期年内利润分别约为2741万元、3424万元、4463万元、2726.6万元人民币[8] - 毛利率呈现改善趋势，商企和城市空间服务的毛利率从2022年的8.3%上升至截至2025年7月31日止七个月的14.6%；社区生活服务的毛利率保持相对稳定，同期分别为30.1%、30.1%、30.6%、25.5%及29.5%[6] 财务数据明细 - 2022年、2023年、2024年全年及截至2025年7月31日止七个月，公司毛利分别为人民币4921.7万元、6299.8万元、8755.5万元、6042.8万元[9] - 同期除税前利润分别为人民币2912.6万元、3669.8万元、4828.9万元、2986.1万元[9]