文章核心观点 江苏小牛看房云科技有限公司是常州房地产服务领域的标杆企业，通过构建覆盖全链条的一站式不动产综合解决方案、依托庞大的服务网络与多品牌战略、以及以技术创新驱动服务升级，在市场中占据了领先地位，并致力于通过持续创新推动行业可持续发展 [4][18] 企业规模与市场布局 - 公司旗下拥有常居地产、房优居房产、房佳乐置业、玖居易地产、乐享家置业、可家房产六大房产经纪品牌，形成多品牌协同发展战略格局 [5] - 在常州地区开设直营及加盟门店超1000家，专业房地产经纪人团队规模达3800余人 [5] - 服务网络覆盖全市主要城区及重点区域，在常州存量房市场的占有率接近35%，新房代理市场的占有率近25% [5] 核心业务与产品矩阵 - 业务范围涵盖二手房交易、新房代理、租赁管理、权证服务、金融按揭、房屋装饰装修等房地产服务全生命周期 [4][14] - 二手房交易年促成超2万单，交易金额突破百亿元 [14] - 新房代理与多家品牌开发商合作，代理楼盘数量超50个，年销售新房套数超8000套 [14] - 租赁管理房源超3万套，服务租客数量超10万人，租赁业务满意度达98% [14] - 权证服务年处理业务超1.5万单，房屋装饰装修业务年接单量超2000单 [14] - 自主研发“小牛看房”三端互联系统，上线后经纪人作业效率提升40%，客户看房体验满意度提高35% [10] 技术驱动与服务升级 - 通过大数据分析精准预测区域房价走势和客户需求偏好 [11] - 开发的“房价评估模型”评估准确率达92% [11] - 推出的“VR全景看房”功能使客户到店率提升25%，成交周期缩短15天 [11] - 通过区块链技术实现交易流程可追溯，确保关键节点有据可查 [11] 行业认可与社会责任 - 连续多年荣获“常州市房地产经纪行业优秀网络企业”、“常州市诚信自律承诺企业”等称号 [12][15] - 在公益领域持续投入，连续多年被授予“爱心单位”称号，并在抗疫、抗洪救灾等事件中积极行动 [15] - 多次获评“常州**雇主”，员工满意度调查中培训体系、晋升机制和企业文化得分均高于行业平均水平 [15] 未来展望 - 提出“透明、高效、省心”的服务理念，计划通过三大战略实现突破 [18] - 战略一：深化技术应用，探索AI客服、智能合同等场景落地 [18] - 战略二：拓展服务边界，向家装、社区服务等领域延伸，构建居住服务生态圈 [18] - 战略三：加强区域联动，将成功模式复制至周边城市，提升品牌影响力 [18]

公司股价表现 - 贝壳(BEKE)盘前股价上涨超过2%，报17.680美元 [1] 宏观政策环境 - 中国人民银行副行长表示，截至2025年12月，新发放企业贷款和个人住房贷款加权平均利率均约为3.1%，较2018年下半年分别下降2.5个百分点和2.6个百分点 [1] - 金融监管部门将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 官方媒体《求是》杂志发表特约评论员文章，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [2] - 国泰海通证券预计后续政策面将持续保持宽松，有助于2026年市场巩固回稳态势 [3] 区域市场动态 - 2026年元旦假期，深圳门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [2] - 自2025年12月以来，深圳楼市进入翘尾行情，元旦假期市场热度延续 [2]

行业现状与历史演变 - 截至2026年，房地产市场进入深度调整期，行情彻底转变，过去“闭眼跟风买房、买了就等着涨”的模式已不复存在[1] - 二手房市场供应增加，价格出现松动，资产账面价值普遍面临缩水压力[1] - 自2000年起，行业曾经历高速发展期，开发模式以高负债、高周转为特征，房地产成为拉动经济的主要引擎[3] - 2016年后，随着监管政策收紧，行业开始降温，投资在经济中的比重下降，旧有发展模式难以为继[3] 行业发展新方向与商业模式转变 - 行业下半场的发展方向是从开发建设转向运营服务，参考美国等成熟市场，房屋租赁、物业管理等“后半场”服务收入已成为主力[5] - 中国房地产行业需要从“楼上楼下折腾”的建造模式，转变为“围着住户打转”的服务模式[7] - 对于开发商而言，仅依靠建造房屋将面临淘汰风险，必须提升日常服务能力，将物业、环境、楼盘设计及生活配套等服务做到位[9] - 改善型需求成为新热点，消费者更看重居住的舒心与省心，这使得老旧小区翻新、社区智能化及生活配套提升成为行业新的增长点[9] 投资机会与金融工具创新 - 房地产投资信托基金降低了商业地产的投资门槛，使普通投资者能够通过购买基金份额，参与商场、写字楼等资产的租金收益分配[11] - 该金融工具让资金有限的个人也能参与大规模城市资产的运营，实现了投资与消费的连通[11] - 随着政策成熟，持有此类优质不动产金融产品有望获得类似银行存款的稳定感，并享受便利的分红收益[11] - 未来真正具有价值的资产将是地段优越、管理优秀、服务全面的住宅小区，以及专业化的租赁市场[13] - 有闲置资金的投资者可以通过REITs参与商业地产，获取稳定收益[13] 政策导向与市场未来 - 当前政策明确转向，不再鼓励抢购囤房投机，而是旨在推动市场回归稳定，避免房价大起大落[13] - 政策意图在于托住市场基本盘，引导价值回归到由品质和服务驱动的理性轨道[13] - 行业泡沫散去后，房地产在经济中的角色将趋于稳定，但发展主体和增长逻辑将发生根本性变化[15] - 新的市场机会属于能够理解行业服务化、金融化转型方向，并愿意进行长期价值积累的参与者[15]

政策利好 - 中国人民银行副行长邹澜表示，2025年12月新发放企业贷款加权平均利率和新发放个人住房贷款加权平均利率都大约在3.1%左右，自2018年下半年分别下降了2.5个百分点和2.6个百分点 [1] - 央行会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 该政策有利于激活商办市场交易，对贝壳的核心业务带来积极影响，被分析称为对公司的直接利好消息 [1] 市场反应 - 贝壳港股上涨2.5% [1] - 贝壳美股盘前上涨1.6% [1]

市场整体表现 - 2024年1月15日，房地产服务板块整体下跌0.24%，表现弱于上证指数（下跌0.33%），但强于深证成指（上涨0.41%）[1] - 板块内个股表现分化，10只样本股中5只上涨，5只下跌[1][2] - 板块整体获得主力资金净流入1.52亿元，但游资和散户资金分别净流出443.14万元和1.47亿元，显示资金流向存在分歧[2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，收盘上涨3.46%至13.16元，成交额1.28亿元，主力资金净流入559.30万元[1][3] - 招商积余上涨2.73%至11.28元，成交额1.06亿元，但主力资金呈净流出775.91万元[1][2][3] - 我爱我家上涨2.37%至3.02元，成交额高达8.18亿元，为板块最高，同时获得主力资金净流入8951.78万元，净占比达10.94%[1][2][3] - 珠江股份上涨2.17%至4.70元，成交额1.19亿元，主力资金净流入1031.50万元[1][2][3] - 特发服务上涨1.92%至41.45元，成交额4.41亿元，主力资金净流入7823.87万元，净占比高达17.72%[1][2][3] 领跌个股表现 - 宁波富达领跌板块，大幅下跌6.19%至6.21元，成交额2.93亿元，尽管股价大跌，但仍获得主力资金净流入1371.41万元[1][2][3] - 世联行下跌2.69%至2.89元，成交额3.71亿元，主力资金净流出555.10万元[1][2][3] - 南都物业下跌2.38%至13.95元，成交额1.03亿元[1][2] - 皇庭国际下跌1.91%至2.05元，成交额9294.28万元，主力资金净流出701.89万元[1][2][3] - ST明诚下跌1.76%至1.67元，成交额2680.47万元，主力资金净流出657.84万元，净流出占比高达24.54%[1][2][3] 个股资金流向分析 - 我爱我家和特发服务是主力资金重点买入对象，净流入额分别为8951.78万元和7823.87万元，净流入占比分别为10.94%和17.72%[3] - 宁波富达呈现主力与游资共同买入但散户卖出的局面，主力净流入1371.41万元，游资净流入1972.73万元，散户净流出3344.14万元[3] - 世联行、皇庭国际、ST明诚、招商积余和中天服务均呈现主力资金净流出，其中ST明诚的主力净流出占比（-24.54%）最为显著[3] - 中天服务是唯一一只游资与主力资金同步净流出的个股，游资净流出318.34万元[3]

预计2026年公积金政策调整将更加系统化。 "公积金账户里躺着钱用不了，是不是在提取上能放宽些？" 近日，关于公积金话题的讨论热度不减。有网友认为公积金使用限制较多，在提取条件及额度上有待放 宽；有网友则建议扩大公积金的使用场景，比如在支付首付款、物业费、装修款、税款等方面是否能更 便利。 这背后是随着我国住房市场不断发展，过往具有一定特惠性的公积金制度，已到了顺应行业着力改革的 关口。日前，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》的文章，再度强调要"深化住房公积金 制度改革"。 业内专家在接受采访时表示，关于公积金制度改革，预计2026年政策调整将更系统化，扩大使用范围、 提高使用效率、支持异地互认互贷或是重点方向；此外，在解决职工住房基本需求后，应扩大对灵活就 业等群体的覆盖。 公积金"政策潮"来临 公积金制度要改革了！近期，一向"低调"的公积金话题成为公众热议焦点。 风向的确定，起自几场重磅会议的定调。2025年12月，中央经济工作会议提出"深化住房公积金制度改 革"，系近十年来首次。此后，全国住房城乡建设工作会议再度明确，2026年要深化住房公积金制度改 革。 新年以来，先是1月2日《求是》发文， ...

房地产服务板块市场表现 - 2024年1月14日，房地产服务板块整体上涨1.32%，表现强于上证指数（下跌0.31%），但弱于深证成指（上涨0.56%）[1] - 板块内个股表现分化，宁波富达以9.97%的涨幅领涨，南都物业上涨4.77%，新大正上涨2.42%，珠江股份微涨0.22%[1] - 同时有多只个股下跌，跌幅最大的是中天服务（下跌1.83%），其次是皇庭国际（下跌1.42%）和招商积余（下跌1.35%）[1][2] 板块个股交易情况 - 从成交额看，我爱我家成交额最高，达4.38亿元，世联行成交额为3.42亿元，特发服务成交额为2.73亿元[1][2] - 从成交量看，我爱我家成交量最大，为148.03万手，世联行成交量为114.32万手，皇庭国际成交量为46.95万手[1][2] - 领涨股宁波富达成交22.78万手，成交额为1.47亿元[1] 板块资金流向 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流出状态，主力资金净流出8117.18万元[2] - 游资资金同样净流出，净流出额为2487.48万元，而散户资金则呈现净流入，净流入额为1.06亿元[2] - 在个股层面，仅宁波富达和珠江股份获得主力资金净流入，分别为6167.38万元和435.63万元[3] - 主力资金净流出最多的个股是招商积余，净流出2020.77万元，其次是特发服务，净流出1630.03万元[3]

文章核心观点 2025年北京房地产市场呈现分化与结构性调整，不同细分市场在供应、需求、租金及空置率方面表现各异，市场整体处于底部修复与价值重构阶段，为战略配置提供了窗口期 [1] 优质办公楼市场 - 2025年新增供应总量仅18万平方米，为2015年以来十一年历史新低，第四季度无新项目入市，供应收缩缓解市场去化压力 [2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，其中甲级市场贡献了70%的净吸纳量 [3] - 新租需求呈现“前高-中弱-后稳”特点，搬迁需求为主导占比76%，TMT行业为最核心需求来源，金融业需求疲软 [2][3] - 年末全市平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，金融街跌幅居前，中关村子市场租金降幅率先收窄 [4] - 区域表现分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）成为去化核心引擎，中关村空置率全市最低；CBD、金融街等传统区域去化压力凸显 [3] - 2026年预计迎来供应小高峰，近53万平方米优质项目计划入市，市场竞争将从价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] 优质零售物业市场 - 2025年新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志“以旧换新”成为市场主线 [6] - 2025年1-11月北京市社会消费品零售总额同比下降3.1%，降幅有所收窄 [7] - 餐饮业态内部结构优化，其扩张占比从年初49%降至年末42%，小吃快餐需求减弱，本土化品质正餐和茶饮烘焙扩张积极 [7] - 零售业态中，服饰鞋包类呈现回升，本土及年轻设计师品牌占比提高；生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%；运动户外、健康消费品类展现韧性 [7] - 本季度全市购物中心空置率首次下降，回落至去年同期水平；年末首层平均租金降至每天每平方米30.0元，全年累计跌幅2.4% [8] - 市场区域分化显著：中关村等次级商圈租金承压突出；核心商圈凭借品牌升级与场景焕新维持相对稳定的出租率与租金 [8] - 2026年预计将有超过50万平方米新增供应入市，定位多元，预计推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [9] 仓储物流市场 - 2025年北京市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，两项指标均创历史新高 [9] - 全年需求逻辑从上半年第三方物流主导的“降本换迁”转型为下半年制造业驱动的“品质升级”，制造业新租占比达40% [10] - 全年北京整体市场净吸纳量达18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米，为近两年表现最好季度 [10] - 年末北京全市平均租金近十年来首次跌破每月每平方米40元，降至37.1元，全年降幅达14.8% [11] - 环京市场中，廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米创历史新高；天津为37.1万平方米；两地年末空置率较去年底显著下降，租金降幅在年末开始收窄 [10][11] - 2026年在京津冀协同发展战略下，三地市场将进一步融合，北京近郊项目维持稳定刚需，平谷、廊坊北三县等子市场将拉动增量需求 [12] 商务园区市场 - 2025年累计迎来7个新项目入市，总供应体量达59.8万平方米，其中6个为生命科学专项园区，集中于北清路和亦庄经开区 [12] - 全年全市净吸纳量录得46.5万平方米，存量市场表现较强韧性，亦庄经开区子市场需求表现最为突出 [13] - 新租需求结构：TMT行业占比约40%居首，医药健康类占比约31%，工业品制造相关占比约17% [13] - 本季度全市平均租金报价降至每月每平方米131.1元，全年降幅达10.9%，泛中关村集群降幅领先 [14] - 2026年预计迎来近64万平方米新增供应，八成以上集中在北清路区域，预计区域市场竞争将加剧 [15] 物业投资市场 - 2025年北京大宗交易市场累计达成40笔交易，总额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，但交易宗数仅下降13%，市场保持一定活跃度 [16] - 第四季度录得9笔交易，成交总额47.3亿元，环比上涨38% [16] - 企业（房地产非主营业务）购置资产是市场重要支撑，全年交易宗数占比达71%，外地企业在京核心区域布局积极 [17] - 第四季度标志性案例：CBD核心区优质商办项目被民营药企以22.5亿元总价（单价约3.2万元/平方米）通过法拍购入，为核心资产划定新价格锚点 [16] - 从资产类型看，办公板块全年交易额占比达64%，其中核心区域办公楼占比37%；公寓板块表现稳健，体现其防御属性 [18] - 超甲级和甲级品质办公楼等资产被纳入公募REITs底层资产，北京资产配置价值有望进一步释放；长租公寓等“To-C”类资产正受到更多机构投资者关注 [18][19]

宏观热点 - 美国12月核心CPI环比增速为0.2%，较11月边际上行0.16个百分点，低于彭博一致预期的0.3% [2] - 美国12月核心CPI同比持平于2.6%，符合预期；12月CPI环比0.3%，同比持平于2.7%，均符合预期 [2] - 由于核心CPI数据不及预期，市场对美联储的降息预期持平于52个基点，2年期和10年期美债收益率均下行2个基点 [2] 房地产行业深度研究 - 中国商业不动产REITs（C-REITs）进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，其潜在资产体量可观 [3] - 商业不动产REITs的发展有望为相关企业打通“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动资产及企业价值重估，深度布局商业地产及商管服务的企业将充分受益 [3] - 2025年土地市场供给与成交同比降幅均收敛，供需边际有所改善，市场呈现“缩量提质”和投资向头部房企集中的特征 [3] - 房地产政策持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，核心城市及在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益 [3] 重点公司分析 - **龙湖集团（960 HK）**：公司2025年商业运营收入继续增长，但开发销售同比下降，拿地策略进一步“提质缩圈” [4] - **龙湖集团（960 HK）**：公司价值被认为存在低估，主要体现在商业地产的重定价空间、科技赋能的服务业务成长性以及市场出清后的开发修复动能 [4] - **荣昌生物（688331 CH; 9995 HK）**：公司将其PD-1/VEGF双抗RC148的海外权益授权给艾伯维，交易首付款为6.5亿美元，总金额达56亿美元，首付款体量位居国产创新药出海案例前十 [4] - **荣昌生物（688331 CH; 9995 HK）**：结合近期临床进展，RC148已初步展现成为全球超级重磅药物的潜力 [4] 最新评级变动 - **钧崴电子（301458）**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价42.10元，预测2025/2026/2027年EPS分别为0.53元、0.78元、1.10元 [5] - **文远知行-W（800）**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价52.00港元，预测2025/2026/2027年EPS分别为-1.54元、-1.52元、-1.44元 [5] - **极智嘉-W（2590）**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价36.39港元，预测2025/2026/2027年EPS分别为0.07元、0.20元、0.35元 [5] - **万物新生（RERE）**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价7.64美元，预测2025/2026/2027年EPS分别为1.82元、3.03元、4.03元 [5] - **华明装备（002270）**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价29.50元，预测2025/2026/2027年EPS分别为0.81元、0.97元、1.15元 [5]

公司股东结构 - 截至2026年1月9日收盘，公司股东总户数为60561户 [2]