市场开盘表现 - A股三大指数开盘涨跌不一 沪指涨0.09% 深成指涨0.14% 创业板指跌0.24% [1] - 锂矿、化工等板块指数涨幅居前 [1] - MLCC、玻纤、石油石化等板块指数跌幅居前 [1] 全球大类资产与风格展望 - 非美股市场持续强劲 主要因美国市场估值较贵 更偏成长属性 [2] - 行业分化显著 大宗商品和工业领域表现出色 材料、工业、房地产等周期性行业持续上行 消费必需品亦强劲 [2] - 科技成长龙头与传统价值股龙头的估值已呈现趋同态势 例如微软和埃克森美孚估值已接近 [2] - 后续随着AI焦虑情绪短期充分PRICE IN 以及美国宽松预期再次升温 市场风格有望回归科技成长 [2] 房地产行业投资观点 - 上海调减住房限购 或助力房价局地企稳 [3] - 若局地房价走稳态势确定性增强 房地产板块可能逐步从政策博弈转向基本面配合下的beta行情 [3] - 投资思路包括：配置beta特征明显的稳健标的、配置地产开发结构性成长标的、部分超跌民企实现可观重估 [3]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点总结 - 对核心城市楼市企稳持谨慎态度，认为当前改善样本有限且受季节性、政策预期等特殊因素影响，上海等地挂牌量下降部分源于价格急跌后房东撤牌及春节季节性因素，并预计5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 认为政府房地产政策思路未发生实质转变，方向仍是防风险、保民生、去金融化，逆周期调节力度虽会边际增强，但政策中心或将围绕城市更新等“三大工程”及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 强调香港楼市基本面为确定性触底改善，核心原因是量价深度调整后的自然修复（成交量自高点下跌65.4%，房价自高点回落41.8%）、租金回报率跑赢房贷利率，以及政策宽松、人口流入、港股财富效应等支撑因素，建议关注港资地产相关标的[4][60] - 短期看好地产板块脉冲行情，因政策博弈与“小阳春”行情短期难以证伪；中期若5月后景气度下行，推荐三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力突出的“好房子”企业[6][72] 市场表现总结 - **A股板块**：报告期内（截至2026/02/13），申万房地产指数周跌幅为0.69%，在板块周涨跌幅比较中表现位于中游[14][15][16] - **H股板块**：港资房企指数跑赢恒生指数，年初至今（截至2026/02/20）累计涨幅达25.74%，跑赢恒指22.68个百分点[17][18][60] - **个股表现**： - A股方面，京能置业周涨幅达14.44%[20] - H股方面，港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅为3.95%；香港内房股中，弘阳地产周涨幅为10.71%[22][23][21] 二手房周度跟踪总结 - **挂牌价**：全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹0.1%，实现周环比两连涨，重点观测的50个样本城市中，触底反弹城市数量由18个增加至41个[5][25] - **挂牌量**：春节期间挂牌量延续下行但降幅收窄，50城挂牌量周环比下降0.22%，降幅环比收窄0.39个百分点；一线城市挂牌量周环比下降0.14%，降幅环比收窄0.66个百分点[5][29] - **成交量**：春节假期二手房成交表现亮眼，跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期增长23%；其中北京、广州、深圳三城日均成交同比大幅增长88%[5][36][48] - **议价率**：2025年12月，19城议价率整体走阔，一线城市中，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比均有所上涨[49][50] 新房周度跟踪总结 - **成交**：春节假期跟踪的10个样本城市新房日均成交同比去年春节假期下降48.66%，仅青岛（同比+148.17%）、济南（同比+9.84%）两个城市同比上涨[5][54][55] - **库存**：10个样本城市新房库存总量为7762.31万平方米，周环比下降0.1%，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比亦下降0.1%[5][56][57] 重点事件与融资总结 - **香港楼市与港资房企**：香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已呈现量价齐升趋势，房价自底部反弹约10.7%，成交量相比“撤辣”后底部反弹68.1%，租金回报率稳超按揭成本[4][60][61][63][64] - **房企融资**：报告期内，上海新黄浦实业集团股份有限公司成功发行保租房机构间REITs，发行总额为11.942亿元[67][68] 行业政策与新闻总结 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格降幅全线收窄，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[69][70]

全球市场表现 - 美股周三继续上升，科技股普遍反弹，带动大市向上，三大指数均录得升幅收市 [1][4] - 美元走势偏软，美国十年期债息回升至4.05厘水平 [1][4] - 金价反覆靠稳，油价表现向下 [1][4] 港股市场开盘情况 - 今日港股三大指数集体高开，恒生指数开盘涨0.95%，报27019.74点 [1][4][2][5] - 恒生科技指数开盘涨0.46%，报5284.51点 [1][4][2][5] - 国企指数开盘涨0.49%，报9078.96点 [1][4][2][5] 行业与板块表现 - 科网股涨多跌少，联想集团、腾讯控股涨超1%，网易跌超1% [1][4] - 内房股活跃，越秀地产涨超2% [1][4] - 锂电池板块部分高开，天齐锂业涨超6% [1][4] - 汽车股表现分化，比亚迪股份涨近1%，喜相逢集团跌超1% [1][4]

全国春节楼市整体表现 - 春节假期（2.15-2.23）全国重点21城新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年基本持平[1] - 市场整体呈现典型假期模式，成交处于季节性低位，主要受节日返乡出游及部分城市网签暂停影响[1] - 春节长假长达9天，全国旅游出行人次达5.2亿次，较2019年增长25.3%，居民出游热情高涨[1] - 多数热点城市开发商营销重心放在节后“小阳春”，假期售楼处以值班为主，看房购房人流减少[1] 房企营销策略与市场特征 - 为在淡季蓄客并为“小阳春”做准备，不少房企亮出“春节不打烊”旗号，积极开展营销活动[1] - 多地项目坚持“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣、成交礼包等活动，提前为节后储备客源[3] - 今年春节时间偏晚，部分教育型刚需购房者提前入市，带动假期后半段二手房带看量小幅回升[3] - 房企“抢跑”蓄力成为市场主流特征[3] 核心城市市场表现分化 - 上海：节前政策利好及房企维持较大促销力度，新房网签量较去年春节出现较大增幅，假期新房成交面积为1.36万平方米，领跑一线城市[2] - 北京：核心区优质项目保持较高热度，整体表现平稳，房企推出多样促销活动，如特价房、情人节特惠、新春“一口价”等[2] - 广州：近50家房企、超140个楼盘推出新春优惠，外地返穗置业客群带动到访量明显上升，购房意向高于平日[3] - 深圳：超30个新房项目加大促销，密集推出88折折扣、购房补贴等福利，深港融合带动港籍客群咨询量显著提升[3] - 二线城市：成都、苏州、宁波假期期间加大促销力度，改善型项目到访量提升，但冷热分化明显，南宁、青岛因低基数影响同比增幅较高[2] 节后市场展望与行业预期 - 业内对节后市场走势持乐观预期，预计3月楼市将迎来小高潮[3] - 随着开发商启动新年业绩任务，3月房企将加大高性价比产品供应与促销力度[3] - 地方政府预计将围绕激活内需、促进消费出台稳楼市举措，供需两端同步发力[3] - 随着假期因素消退，核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，假期积压需求将逐步释放[4] - 2026年被视作房地产止跌回稳的关键之年[4] - 短期政策关注点聚焦“控增量、去库存、优供给”具体举措落地，中长期需关注《十五五规划纲要》对房地产高质量发展的定调[4]

股价表现与交易数据 - 截至2026年2月25日收盘，皇庭国际报收于2.3元，上涨10.05%，涨停，换手率13.4%，成交量121.12万手，成交额2.72亿元 [1] - 当日主力资金净流入7924.69万元，占成交额29.12%，游资资金净流出3458.19万元占12.71%，散户资金净流出4466.49万元占16.41% [1] 融资融券情况 - 2月25日，融资买入336.46万元，融资偿还160.48万元，融资净买入175.98万元 [2] - 融券方面无交易，融券余量为0.0股，融资融券余额为5439.55万元 [2] 公司财务业绩 - 2025年前三季度，公司主营收入33.11亿元，同比大幅上升533.48% [3] - 2025年前三季度，归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48%，扣非净利润为-3.29亿元，同比下降23.01% [3] - 2025年第三季度单季度，主营收入30.21亿元，同比大幅上升1712.19% [3] - 2025年第三季度单季度，归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75%，扣非净利润为-1.35亿元，同比下降17.15% [3] - 截至2025年第三季度末，公司负债率为201.63%，财务费用为4.25亿元，毛利率为26.81% [3] 公司主营业务 - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括商业不动产运营管理、资产管理、配套服务及物业管理业务 [3]

公司2026年1月销售业绩 - 港龙中国地产集团连同其合营公司和联营公司于2026年1月实现合同销售金额约人民币2.014亿元 [1] - 2026年1月的合同销售金额较去年同期大幅减少55.24% [1]

上海楼市新政“沪七条” - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，政策涉及限购、土地、金融、财税等多领域调整，旨在降低购房成本、促进需求释放和供求平衡 [1] - 新政包含7项措施，惠及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点，预计将促进小阳春期间购房需求释放，并与全年去库存工作紧密结合 [2] - 债券业内人士认为，“沪七条”可能促使北京、广州和深圳等一线城市跟进政策，对其他城市房价构成压力；该政策对债市的利空影响是短期的，长期看影响不大，债券后续方向需结合其他因素综合考量 [2] 香港财政预算案与债券市场创新 - 香港财政司司长陈茂波公布2026/27年度财政预算案，表示政府去年第四季第三度发行代币化债券，总额达一百亿元，规模为当时全球之冠，并引入代币化央行货币交收选项 [2] - 香港证监会和香港金融管理局正积极落实路线图，包括促进一级市场发行、提升二级市场流动性及扩展离岸人民币业务，债券电子交易平台将在下半年推出 [2] - 为丰富互联互通，香港将积极与内地研究加快落实在港推出国债期货、将房地产投资信托基金（房托基金）纳入互联互通、将人民币交易柜台纳入港股通，以及探索持续优化债券通 [2] 基金市场动态 - 春节长假后，部分短债基金和货币基金结束限购，恢复大额申购，例如民生加银中债1-3年农发债指数基金于2月25日起恢复大额申购业务，浙商汇金短债基金于2月24日恢复1000元以上的大额申购，中银中短债债券基金自2月24日起恢复单一投资者单日限额至1000万元 [3] - 受国投白银LOF估值调整影响，投资者补偿工作于2月26日正式启动，受估值调整影响金额在1000元以下的投资者可获得全额补偿，影响金额超过1000元（含）的，则在1000元基础上对超出部分按特定比例计算补偿 [6][7] 理财与存款市场趋势 - 随着数十万亿级别的定期存款陆续到期，市场关注净值化改造后的银行理财能否顺畅承接这部分“存款搬家”的资金，业内对承接趋势有共识，但对承接规模仍存分歧 [4][5] - 理财机构为应对净值化管理挑战，已从增配低波资产、缩短久期、探索多资产策略等多维度展开布局 [5] 信用债市场与违约情况 - 2025年信用债市场违约风险持续收敛：首次违约主体减至4家，均为非国企（含3家房地产及上下游企业），违约规模同比下降67%；国企全年零违约 [5] - 全年违约回收方面，兑付本金143亿元，其中地产占比85%，融创单家占95亿元；非国企累计违约率7.13%，净融资自2018年来首次转正 [5] - 展望2026年，政策坚守不发生系统性风险底线，城投债违约风险可控，产业债中弱资质国企、民企及混合制企业尾部风险仍需警惕 [5] 行业并购与REITs发展 - 通威股份（600438.SH）拟通过发行股份及支付现金方式，收购新兴硅料企业青海丽豪100%股权，并募集配套资金，公司股票及相关债券自2月25日起停牌，预计不超过10个交易日 [6] - 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金已正式申报至证监会，这是市场首单港口基础设施公募REITs产品 [5] 地方金融监管政策 - 内蒙古自治区地方金融管理局印发监管实施细则，明确地方资产管理公司不得违反地方政府融资平台相关政策，为融资平台提供融资通道，以任何形式新增地方政府隐性债务 [7] 公开市场操作与货币市场 - 2月25日，央行开展4095亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有4000亿元逆回购到期，实现单日净投放95亿元 [9] - 2月25日货币市场利率多数上行，银存间质押式回购加权平均利率1天期品种上行1.66BP报1.384%，7天期下行4.79BP报1.5066% [11] 利率债市场 - 2月25日国债期货收盘集体下跌，30年期主力合约跌0.47%，10年期主力合约跌0.13% [12] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行1.5bp报1.805%，10年期国开债活跃券收益率上行1.3bp至1.9565% [12] - 业内人士指出，节后部分机构存在止盈需求，同时A股延续强势，资金面在央行呵护下不会大幅收紧，但相较于节前将呈现稳中偏紧的格局 [12] 信用债市场成交 - 2月25日信用债收益率多数上行，全天总成交金额909亿元；中航产融债普遍上涨，“24产融06”涨超3%，“23产融10”和“23产融11”均涨超2% [13] - 高收益债方面，共123只收益率高于5%的信用债有成交，其中“24产融05”、“23产融K1”、“23产融09”收益率居前，分别为14.7%、13.07%、13.06% [14] 海外债券市场 - 美国国债收益率延续涨势，2年期美国国债收益率上升2.1个基点至3.476%，10年期国债收益率上升2.3个基点至4.055%，因风险偏好回升及好于预期的消费者信心数据 [8] - 2月25日美债收益率集体上涨，2年期美债收益率涨3.10个基点报3.471%，10年期美债收益率涨2.10个基点报4.052% [16] - 欧债收益率涨跌不一，英国10年期国债收益率涨1.2个基点报4.316%，德国10年期国债收益率涨0.1个基点报2.705% [15] 信用债事件摘要 - 泛海控股逾期有息债务本金合计340.26亿元 [10] - 新开发银行发行年内首笔20亿美元境外债，订单峰值超66亿美元 [10] - 安徽省新增用于项目建设的专项债券1500亿元以上，推进“白名单”项目扩围增效 [10]

春节期间楼市整体表现 - 楼市整体呈现典型的“假期模式”，重点城市新房及二手房网签成交量均处于季节性低位，受节日返乡、出游及部分城市网签暂停更新等因素影响 [1] - 重点21城春节假期新建商品住宅共网签成交10万平方米，相比去年春节假期日均成交量基本持平 [1] - 整体来看，今年春节期间市场较为平稳，假期市场仍处淡季行情 [4] 重点城市新房成交情况 - 21个重点城市中，仅上海、温州、济南三城新房成交量突破1万平方米，成交量分别为1.36万平方米、1.08万平方米、1.01万平方米 [1][3] - 南宁、青岛在低基数影响下同比增幅较高 [1] - 成都新建商品房累计销售0.54万平方米，与去年同期持平 [3] - 北京、深圳、广州新建商品住宅成交面积分别为0.23万平方米、0.22万平方米、0.14万平方米 [2] 开发商营销活动与项目表现 - 春节期间部分房企积极“抢跑”，多地项目“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣等促销活动 [2] - 西南万科实现来访2351人次，认购210套（含车位），其中成都城市群74套、重庆87套、贵阳49套 [3] - 招商蛇口成都举办30场社群活动，累计实现成交50套、2.5亿元 [3] - 中铁建成都武侯西派御府实现来访239组、成交金额约2600万元，金牛西派御府到访89组、成交1600万元 [3] - 越秀天悦云萃Ⅲ到访客户超200组，越秀阅今沙销售额突破3800万元、到访超150组 [3] - 温州龙湖云创未来社区项目环比到访量提升约68%，成交量提升约182%，春节返乡期间成交近4000万元，日均到访突破50组 [3] - 2月以来，北京龙湖观萃、成都龙湖光年等典型项目成交量均有增长 [4] 购房者行为与市场情绪 - 由于今年春节假期时间靠后，部分教育刚需购房者开始提前出手，带动假期后半段二手房带看量有所回升 [2] - 目前购房客户的观望情绪浓厚、决策周期长，核心需求是价格的安全性及产品的兑现度，对资产价值保值增值属性尤为关注 [4] - 政策支持如部分城市契税补贴、消费发放等直观降低了置换成本，推动意向客户做出购房决定，尤其是返乡群体希望抓住春节窗口期完成置业 [4] 市场展望与行业动态 - 核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，假期积压需求有望逐步释放 [2][4] - 成都多个项目推出额外1～2个点优惠，部分热门楼盘仍保持较高人流量，预计节后将迎来一波签约潮 [3] - 二线城市中，苏州、宁波加大促销力度，改善型项目到访量提升 [3] - 对于即将到来的“小阳春”，随着开发商新年业绩任务开启，在“开门红”的倒逼下，3月各大开发商将拿出性价比高的产品，预计3月会是一个小高潮 [5] - 2026年1月32家百强房企销售金额同比增长，同比增幅超过100%的企业有10家，其中6家是民营房企，部分企业业绩大幅回暖 [5] - 开局关系全局，2026年是房地产止跌回稳的关键之年 [5] 土地市场与政策环境 - 2月24日，义乌市汉翔房地产以总价1.16亿元、溢价率22.14%斩获一宗涉宅地块 [5] - 2月10日，成都锦江区牛沙路片区一宗涉宅地块出让，最终锦江统建以楼面价20300元/平方米斩获，溢价率23.03% [5] - 随着市场进入“两会时间”，政策关注点短期聚焦“控增量、去库存、优供给”具体举措落地情况，中长期则需关注“十五五”规划纲要全文发布对房地产高质量发展的总体定调 [5]

文章核心观点 - 马年春节假期全国多地房地产市场呈现“开门红” 返乡置业与政策组合拳共同推动市场回暖 为节后“小阳春”蓄力 [1][2][3][4] 多地春节楼市成交数据 - **重庆市**：春节期间商品住房成交同比增长7.27% 成交价格同比增长0.3% “好房子”成交面积占比28% 政策组合拳（22条举措）下 返乡置业展销会现场接待咨询客户1200余组 留资意向客户近400组 [2] - **肇庆市**：春节期间楼盘接待购房客户近2万人次 累计销售商品房694套 同比增长5.3% 销售面积8.54万平方米 同比大幅增长34.8% 销售金额4.32亿元 同比增长25.4% [3] - **青岛市**：30余个在售楼盘“春节不打烊” 假期累计接待访客900余组 [3] - **江门市新会区**：截至2月21日 全区销售商品房34套 成交金额3961万元 [3] 市场热度与政策影响 - **线上找房热度回升**：节后一周（2月17日-2月23日）新房线上找房热度环比节前上涨17.0% [4] - **政策红利密集落地**：多地推出政策降低置业门槛 例如江苏南京、南通、苏州等地“人才房票”政策覆盖全学历层次 补贴额度最高达150万元 可与公积金提额、契税补贴叠加 惠州、东莞、重庆等地出台公积金提额、购房总价补贴等新政 [4] - **城市表现分化**：上海新房网签量较去年春节增幅较大 北京核心区优质项目保持较高热度 二线城市中 成都、苏州、宁波改善型项目到访量提升 南宁、青岛在低基数下同比增幅较高 [4] 市场特征与未来展望 - **房企积极促销**：多地项目“春节不打烊” 推出特惠房源、购房折扣等活动 为“小阳春”蓄力 [5] - **二手房带看量回升**：因春节假期靠后 部分教育刚需购房者提前出手 带动假期后半段二手房带看量回升 [5] - **深圳市场活跃**：初六、初七乐有家门店一手住宅看房量同比上涨47% 二手住宅看房量同比上涨60% [6] - **城市分化加剧**：新房市场三四线城市因返乡置业带动环比涨幅最高达11.6% 但同比仍下行 降幅普遍超12% 政策精准发力城市（如南京）和有特色资源的文旅城市（如三亚、海口）表现强韧性 人口流出、库存高企的普通三四线城市压力较大 [6] - **节后市场预期**：预计节后二手房恢复节奏加快 热点城市交易量有望提升 若政策效果持续落地 需求端信心修复将加速 [6]

资本市场动态 - 上海房地产新政大幅松绑限购，非沪籍购房社保年限由3年降至1年，公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元[6] - 商务部回应美方301调查，表示中方已履行第一阶段经贸协议义务，若美方执意推进调查将坚决捍卫权益[8] 行业与市场表现 - 做空机构香橼资本做空闪迪，质疑其AI驱动需求能否摆脱行业周期性，导致闪迪股价一度大跌超8%[9] - 2026年春节假期家电数码等补贴产品销售510.6万台，较去年增长21.7%，中高端手机产品占比达65.0%[11] - 2026年2月25日，北证50指数上涨0.77%，北交所成分股平均市值32.14亿元，成交额186.56亿元，较前日增加22.77亿元[12] - 北交所个股涨多跌少，涨幅前三个股为同辉信息(+10.28%)、安达科技(+8.20%)、天力复合(+6.33%)[13] 公司业绩快报（部分） - 曙光数创2025年营收8.82亿元，同比增长74.29%，但归母净利润0.36亿元，同比下降40.64%[28][35] - 富士达2025年营收8.81亿元，同比增长15.51%，归母净利润0.78亿元，同比增长52.03%[30][35] - 旺成科技2025年营收4.47亿元，同比增长28.42%，归母净利润0.62亿元，同比增长75.15%[35] - 豪声电子2025年营收8.96亿元，同比增长12.07%，但归母净利润0.71亿元，同比下降58.43%[25][35]