公司动态 - 厦门联浦泓房地产开发有限公司于近日成立 法定代表人为孙涛 [1] - 公司注册资本为1000万元人民币 [1] - 经营范围涵盖房地产开发经营 房地产经纪 物业管理 企业管理咨询 房地产咨询 房地产评估等业务 [1] 股权结构 - 该公司由建发股份旗下联发集团有限公司全资持股 [1] - 通过企查查股权穿透显示完整的控股关系 [1]

境外债务重组进展 - 绿地控股对9笔存续美元债券修改赎回条件 其中6笔获得债权人投票通过 2笔未通过 1笔因投票人数不足而延期[1] - 公司宣布按约2折市场价对债券进行要约回购 首批回购总本金额约13.4亿美元 占境外债存续总量34亿美元的40%[1] - 按2折价格计算 本次回购需支付约2.68亿美元 相当于19亿人民币[1] 债务回购具体条款 - 不同期限债券回购比例差异显著 2029年4月到期债券回购比例达47.08% 而2030年3月到期债券仅回购14.6%[3] - 投票通过的债券未来若剩余量低于方案公布时数量的33% 公司可按19%面值价格赎回[3] - 2028年12月到期债券投票延期 当前接受要约回购量已达25.78% 后续通过难度较低[3] 化债策略效果分析 - 通过2.68亿美元资金可削减超10亿美元实际债务 债务负担直接减少80%[2] - 回购规模在2022年后房企债务重组中属行业罕见水平[2] - 公司为化债申请专项资金 且首批回购量超出市场预期[1][2] 未通过债券处置方案 - 2028年6月到期和2030年3月到期两笔债券未获通过 后续取决于债权人抉择[4] - 债权人可能组成"讨债联盟"采取清盘诉讼 或接受公司持续回购策略[5][6] - 时间因素通常有利于债务人而非债权人[6]

核心财务表现 - 1H2025营业收入533.7亿元 同比下降23.3% 主要因结转面积同比下滑22.7%导致结转规模收缩 [1] - 1H2025归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% 降幅显著高于营收主因计提资产损失同比增加1.9亿元至19.3亿元 其他收入减少7.9亿元 应占联营公司业绩同比下滑3.0亿元至1.5亿元 [1] 销售表现 - 1H2025总合同销售额1222亿元 同比下降3.4% 其中自投项目销售额803亿元同比下降6.0% 降幅低于TOP10房企平均14.0%的降幅 [2] - 销售结构优化 1H2025实现2021年及以前库存去化约190亿元 自投项目销售均价3.5万元/平方米维持行业高位 销售毛利率同比提升1.0个百分点至12.7% [2] - 上半年回款率达96% 为再投资提供坚实基础 [2] 土地储备与投资 - 1H2025新增土地35宗 总建面355万平方米同比增长171.0% 权益投资额362亿元同比增长135.1% 新增货值约907亿元位居行业前三 [2] - 新增土储中一二线项目货值801亿元占比近90% 截至2025年6月底总土储建面2724万平方米 一二线城市货值占比约80% [2] 业绩展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为1531.6亿元/1534.6亿元/1559.6亿元 归母净利润分别为14.0亿元/15.9亿元/18.1亿元 [3] - 对应PE估值分别为16.8倍/14.8倍/12.9倍 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入533.68亿元，同比下降23.5% [1] - 归母净利润约2.1亿元，同比下降89.7% [1] - 营收下滑主要因结转面积同比下降22.7%及交付节奏分布不均 [1] - 结算毛利率13.41%，较2024年同期13.09%有所提升 [1] - 计提资产减值19.33亿元影响利润表现 [1] 库存与减值 - 2025年上半年完成2021年及以前库存去化约190亿元 [1] - 2024年重难点库存去化422亿元 [1] - 未来仍面临一定减值压力 [1] 销售与拿地 - 2025年上半年自投项目销售金额803亿元，同比下降6% [2] - 权益销售金额539亿元，权益比例67% [2] - 新增35个项目，建筑面积355万方，可售货值907亿元 [2] - 一二线货值占比88%，杭州货值占比47% [2] - 2024年新增土储住宅去化率接近70%（截至2025年6月底） [2] - 2024年新增土储拿地利润率约10% [2] 现金流与融资 - 货币资金668亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍 [2] - 融资成本3.6%，较2024年同期4.0%下降40个基点 [2] - 短期债务占比16.3%，创历史新低 [2] - 2025年2月成功发行5亿美元三年期优先票据 [2] 业务展望 - 新增土储预期年内全部首开，可贡献销售额约500亿元 [2] - 2022年以来保持较高拿地精准度 [3] - 产品力优势助力销售兑现 [3] - 调整2025-2027年EPS预测至0.40元、0.61元、0.95元（原预测1.00元、1.40元、1.56元） [3] - 基于剩余收益模型测算公司估值约311亿元 [3]

财务表现 - 2025上半年公司实现营业收入533.7亿元，同比下降23.5% [1] - 归母净利润2.1亿元，同比下降89.7%，主要因计提资产减值及公允价值约20亿元 [1] - 公司收入下降主要因上下半年结转节奏分布不均匀 [1] 销售表现 - 2025上半年总销售面积535万平方米，同比下降10%，总销售金额1222亿元，同比下降3%，位居行业TOP2 [1] - 自投销售803亿元，归属公司权益金额539亿元 [1] - 上海潮鸣东方整盘溢价预计6.5亿元，利润率较交底水平提升7.6个百分点 [1] - 一、二线销售额占比达86%，回款率94%，长三角区域销售占比69% [1] 土地储备 - 新增项目35个，新增建面355万平方米，对应新增货值907亿元，位居行业TOP3 [2] - 新增土储中杭州占比47%，一二线城市占比87% [2] - 截至2025上半年末，土储总货值4518亿元，总建筑面积2724万平方米，可售权益建筑面积1181万平方米 [2] - 一二线城市土储占比80% [2] 财务状况 - 货币资金668亿元，除去预售监管及受限资金后剩余395亿元 [2] - 现金短债比2.9倍，一年内到期债务232亿元 [2] - 银行借款占比82%，平均融资成本3.4%创历史新低 [2]

股价表现 - 美的置业股价上涨5.88%至4.86港元 成交额1693.34万港元[1] 中期业绩表现 - 持续经营业务收入19.97亿元 同比增长41.3%[1] - 股东应占溢利3.05亿元 同比下降18.73%[1] - 每股基本盈利0.21元 拟派中期股息每股0.15港元[1] 物管服务业务 - 物管服务收入9.3亿元 较2024年同期增长8.7%[1] - 合约面积9606万平方米 在管面积7946万平方米[1] - 在管产业园区64个 在管面积974万平方米[1] 资产运营业务 - 在营商业体13座 运营面积超70万平方米[1] - 自持5座商业体 平均满铺率超90%[1] - 3座自有产业园区补充商业业态[1] 业务拓展方向 - 房地产科技作为培育赛道 聚焦绿色全价值链业务场景服务[1]

精准施策激活市场活力 - 外环外购房限制全面解除 符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年的非沪籍家庭在外环外购买新建商品房和二手房均不限套数 成年单身人士购房资格与家庭单位等同[5] - 外环内购房社保年限从5年缩短至3年 临港等重点区域进一步降至1年[6] - 外环外区域房价呈现显著分化 嘉定、松江等近郊板块新房价格较峰值回落10%-15% 临港新片区、青浦新城等政策重点扶持区域逆势上涨5%-8%[5] 金融杠杆撬动居住品质升级 - 购买二星级及以上绿色建筑的家庭首套公积金贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭最高可贷216万元 二套贷款额度同步上浮至149.5万元[8] - 允许提取公积金支付购房首付款 缴存人完成网签备案后可直接提取账户余额支付首付且不影响后续贷款额度计算[8] - 以上海绿色建筑市场规模已达3.4万亿元 新政推动节能建材、装配式建造等产业链发展[8] 信贷改革重构市场逻辑 - 银行业金融机构不再区分首套与二套房贷利率 转而根据客户风险状况差异化定价[9] - 上海首套房贷利率降至3.05% 二套降至3.45% 处于历史低位[9] - 以贷款300万元期限30年计算 二套房贷月供可减少约800元 总利息支出节省近30万元[9] 税收优化助力人才安居 - 非沪籍家庭购买首套房暂免征税 二套及以上住房给予人均60平方米免税面积[10] - 以三口之家购买总价800万元二套房为例 可享受180平方米免税面积 年纳税额预计降低40%-50%[10] - 政策设计体现对居住属性的尊重 税务部门通过动态评估家庭住房需求避免一刀切式调控[10] 城市治理的上海范式 - 政策工具形成协同效应 限购松绑激活市场流动性 公积金改革降低购房门槛 利率市场化优化资金配置 房产税调整实现精准调控[11] - 新政加速上海住房市场品质革命 推动开发商从规模扩张转向价值创造 催生低能耗、智能化、社区友好型产品[11] - 政策引导人口向新城流动 缓解中心城区压力 实现全域均衡发展 到2025年新增600万平方米超低能耗建筑[11]

港股市场表现 - 港股主要指数全面下跌，恒生指数跌1.27%，国企指数跌1.40%，恒生科技指数跌1.47% [2] - 大市成交额上升至3,713.76亿港元，主板卖空金额达651.94亿港元，占可卖空股票总成交额比率升至19.022% [2] - 南向资金净流入153.71亿港元，北向资金成交3,988.31亿元人民币，占两市总成交额12.60% [2] 板块表现分化 - 物管板块大幅下跌，卓越商企服务跌逾16%，碧桂园服务跌逾11%，华润万象生活和雅生活服务跌幅均约9% [3] - 房地产板块走弱，中国金茂、万科、融创中国等龙头公司悉数下跌 [3] - 医药类股集体承压，金斯瑞生物科技、康方生物等跌幅较大，石药集团、泰格医药、荣昌生物亦走跌 [3] - 大消费板块遭遇获利回吐，颐海国际、李宁、蒙牛乳业、海尔智家等跌幅明显 [3] - 芯片板块逆市走高，上海复旦、中芯国际、地平线机器人-W收涨 [4] - 苹果概念股稳步上行，蓝思科技涨近8%，iPhone 17系列即将亮相 [4] - 部分业绩大增企业受关注，农夫山泉半年报利好推动股价涨逾7% [4] 市场调整原因分析 - 港股调整主要受A股调整影响，某券商上调融资保证金比例被市场过度解读为全行业降杠杆 [5] - 上证指数从7月底3,573.21点升至3,868.38点，单月累计升幅约8%，市场敏感度上升 [5] 中化化肥业绩表现 - 2025上半年营业收入147.2亿元人民币，同比增长7.6%，归母净利润11.0亿元，同比增长5.0% [7][8] - 每股盈利0.15元，同比增长5.0% [7][8] - 基础业务收入75.6亿元（同比增长9.9%），成长业务收入58.6亿元（同比增长5.4%），生产业务收入13.0亿元（同比增长4.2%） [9] - 高端肥销量同比增长51%，特种肥销量13.5万吨，核心单品销量4.2万吨（同比增长13%） [9] - 中化长山合成氨、尿素产品税前利润51万元，同比减少4,169万元 [9] 中化化肥业务发展 - 基础业务包括钾肥、磷肥与硫磺的国内分销及出口贸易，在农资保供稳价方面发挥积极作用 [9] - 成长业务涵盖生物复合肥料、特种肥料的研产销一体化运营，以及与先正达集团协同的植保、种子分销业务 [9] - 生产业务包括农用饲钙、精细化磷酸盐、合成氨与尿素的生产与销售 [9] 中化化肥投资展望 - 预计2025-2027年净利润将达到12.3/14.1/15.9亿元，同比提升16.2%/14.7%/12.1% [10] - 上调业绩预测主要因国内钾肥价格上涨及生物肥料持续高增长 [10] - 目标价提升至1.8港元，对应2026年8.2倍预测市盈率，维持买入评级 [7][10]

股价表现 - 美的置业股价涨超6% 截至发稿涨5.88%至4.86港元 成交额1693.34万港元[1] 中期财务业绩 - 持续经营业务收入19.97亿元 同比增长41.3%[1] - 股东应占溢利3.05亿元 同比减少18.73%[1] - 每股基本盈利0.21元 拟派发中期股息每股0.15港元[1] 物管服务业务 - 物管服务收入9.3亿元 较2024年同期8.56亿元上升8.7%[1] - 业务增长主要由于业务拓展及已有住宅项目滚动交付所致[1] - 合约面积达9606万平方米 在管面积7946万平方米[1] 资产运营体系 - 在管产业园区64个 在管面积974万平方米[1] - 商业运营在营商业体13座 运营面积超70万平方米[1] - 自持5座商业体 平均满铺率超90%[1] - 3座自有产业园区补充商业业态 构建丰富资产运营管理体系[1] 业务拓展方向 - 房地产科技为培育赛道 围绕造好房子提供绿色全价值链业务场景服务[1]

成交总量增长27% 刚需、中改支撑市场 2025年以来，重点城市京沪深杭等核心一二线楼市"成绩单"出炉。 前7月一手房和二手房成交面积、成交金额同比正增且一二手房成交总量同比增长的城市有两个，一个是深圳，一个是北京。 其中深圳前7月一二手房成交总量同比增幅接近三成，比北京高出11个百分点。 从深圳历年一二手房价变化来看，2023年三季度以来，深圳无论是新房还是二手房价格同比基本保持在负区间波动，房价"泡沫"加速挤出。 最直接的影响是，深圳市场中购房需求开始由此前"投资投机"逐步向居住属性回归。 | 城市 | 深圳 | | 北京 | | 上海 | | 杭州 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 分类 | 绝对量 | 目比 | 绝对量 | 同比 | 绝对量 | 同比 | 绝对量 | 同比 | | 新房成交面积 | 239 | 25% | 273 | 18% | 346 | -7% | 385.3 | -9% | | 新房成交金额 | 1446 | 19% | 1683 | 27% | 2797 | -3% | 1273.592 ...