香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

核心观点 - 中国部分县域房地产市场（以广东省潮州市潮安区为例）与全国趋势背离，呈现房价稳中有升、一二手房价格倒挂的独特现象，其核心驱动力在于严重的供需失衡以及商品房作为优质抵押物的金融属性 [2][3][5] 区域市场概况 - 潮安区（原潮安县）常住人口约100万人，下辖16个镇，其房地产市场未经历全国性的调整，房价从未下跌，保持稳定 [2][3] - 区中心庵埠镇是商品房供应的集中地，辐射周边多个村镇的需求 [4] 新房市场表现 - 新盘稀缺，供应有限，当地能叫得出名字的楼盘仅十多个 [4] - 新盘开盘即受热捧，例如腾瑞·万象府在未设样板间的情况下，仅凭沙盘就吸引客户踊跃购买，部分楼层户型迅速售罄 [2] - 新盘定价不低，例如腾瑞·万象府开盘价在7000元/平方米以上，中高层单价约8200元/平方米，此价格已高于潮州市中心部分楼盘（如湘桥区楼盘参考价5500-6800元/平方米） [3] 二手房市场表现 - 二手房价格普遍高于新房，呈现“一二手房倒挂”现象 [2][7] - 例如，龙光阳光水岸楼盘2018年开盘单价约6000元/平方米，当前二手房价格在1.1万元/平方米至1.4万元/平方米之间，增值显著 [7] - 另一楼盘腾瑞世纪城2015年开盘，当前二手房价格约9000元/平方米，同样高于新盘 [8] - 但二手房市场成交并不活跃，处于有价无市状态，放盘数量少 [8] 市场供需分析 - **供应端**：可用于建设商品房的国有建设用地极其有限，受农业用地红线严格限制，导致新房供应严重不足 [4] - **需求端**： - 农村家庭结构小型化，年轻一代追求独立生活空间，推动商品房需求 [4] - 农村自建房与工厂、作坊混杂，居住体验不佳，促使居民转向商品房 [4] - 当地不锈钢等产业发达，催生了一批具有强劲消费力的家庭，花费百余万元购房并非难事 [5] 购房动机与资产属性 - 除了居住升级，商品房在当地被视为重要的**金融工具**和**保值资产** [5][6] - 对于当地企业主（如不锈钢工厂主），商品房是获取银行低息抵押贷款、解决资金周转问题的优质抵押物，因为自建房、租赁厂房和设备通常不被银行认可 [5] - 当地房价长期稳定（一手房单价多年来在6000-7000元/平方米区间浮动），且二手房有增值潜力，强化了其资产保值属性 [5][6][7] 品牌与区域发展 - “腾瑞”是当地认可度较高的住宅品牌，其开发的腾瑞世纪城曾是区域标志性超高层住宅，带动周边形成商业配套，成长为潮安区的“CBD” [8][9] - 县域产业经济发展和居民对更高生活水平的追求，共同推动了对商品房的需求，为其带来了保值增值的空间 [9]

公司股价与交易表现 - 恒基地产股价上涨3.18%，报33.74港元 [1] - 成交额达到3.69亿港元 [1] 机构评级与目标价变动 - 高盛将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” [1] - 目标价大幅上调至39港元 [1] 行业前景与核心驱动因素 - 高盛将今年香港楼价升幅预测从5%上调至12% [1] - 预计政府签证及移民政策将带动需求 [1] - 预计2023至2025年间租金累计增长约20% [1] - 按揭利率下降可能促使更多人“转租为买” [1] - 自2024财年初“撤辣”后，交易成本大幅降低，可能刺激投资需求 [1] - 预计未来政府政策将继续支持人口、收入增长及住房可负担能力 [1] 公司受益逻辑 - 恒基地产被认为更能受益于香港住宅市场的上升周期 [1]

政策环境 - 2026年房地产政策完成根本性转向，从被动纾困升级为主动托底、激活需求、稳定预期的系统工程，政策底与市场底实现双重确认 [2] - 政策组合拳包括“降成本、松门槛、优供给”，房贷利率维持历史低位，首套利率普遍进入3.5%以下区间，部分城市低至“2字头”，首付比例持续下调，限购限贷政策因城施策松绑 [2] - 供给端有地方政府用专项债收购存量商品房转化为保障房、人才房的重磅举措，房企融资“白名单”常态化推进，行业风险快速出清 [2] 市场表现 - 2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，迎来趋势性转正 [3] - 全国13个重点城市1月二手房成交面积环比上涨16%，同比大涨33%，北京连续三个月网签量突破14000套，上海二手房成交创近五年同期新高，深圳同比涨幅高达45.5% [3] - 土拍市场同步回暖，核心城市优质地块溢价率回升，形成“土地—新房—二手房”的正向循环 [3] 金融与成本 - 房贷利率处于近十年最低水平，叠加首付比例下调、税费减免，购房者实际置业成本大幅下降，月供压力显著缓解 [4] - 央行保持稳健宽松的货币政策，市场流动性合理充裕，房贷额度充足、放款提速 [4] - 居民资产配置需求重新转向不动产，资金从金融资产回流优质不动产，推动核心区域房价率先企稳回升 [4] 市场分化特征 - 本轮回暖是深度分化下的结构性牛市，一线与强二线核心城市领涨，弱二线及三四线城市以稳为主，去库存仍是主线 [5][6] - 产品层面分化加剧，高品质住宅、次新房、学区房、配套成熟的改善户型成为市场主流，价格坚挺，而老旧小区、远郊刚需盘等资产持续走弱 [6] - 未来楼市逻辑已变，城市与板块选择至关重要，闭眼买房盈利时代结束 [6] 窗口期与建议 - 当前被认为是政策红利最足、成本最低、风险最小的黄金窗口期，且窗口期正以肉眼可见的速度关闭 [1][6] - 建议优先选择核心城市核心板块，聚焦一线及强二线城市主城区、配套成熟、学区优质、交通便利的区域 [8] - 建议优先选择房龄短、物业好、户型优质、流通性强的次新房或品牌房企新房，并抓住低利率、低首付、税费减免等政策红利窗口期果断行动 [8]

核心观点 - 文章核心观点：在广州，以300万人民币的预算购房是困难的，尤其是在核心地段，但通过调整认知和策略，如在非核心区购房、考虑共有产权房或老房、以及将购房视为长期投资，这一目标仍然可能实现 [4][5][24] 市场现状与消费者困境 - 在一线城市如广州，300万人民币的购房预算对于许多普通家庭而言，难以负担核心区域（如天河区）的房产，甚至无法购买郊区的老旧小户型 [1][2][3] - 消费者普遍存在“锚定效应”，即最初将目标锁定在繁华市中心（如天河、珠江新城），这导致预算与市场现实严重脱节，进而产生绝望情绪 [6][7][8] - 购房者的主要困境在于，尽管努力储蓄，但房价上涨速度使得预算的实际购买力下降，选择范围不断缩小 [3][4] 可行的购房策略 - 放弃对核心地段（如越秀、天河、荔湾）的执念，转向增城、从化、花都等外围区域，300万预算可以在这些区域购买三房甚至带花园的洋房 [11][12] - 考虑购买房龄较长的“老破小”楼梯房，这些房产单价较低且配套成熟，可作为过渡性住房，未来再进行置换 [14][15] - 利用政府支持的“共有产权住房”政策，300万预算可以购买50%至70%的产权，实现“上车”目标，或关注针对符合条件人才（如本科、硕士）的补贴和低价购房政策 [18] - 将购房决策视为家庭“共同目标”，优先考虑未来的生活方式，而非个人的单一偏好（如通勤距离或学区），以促进共同决策 [18][19] - 将购房视为“长期投资”而非“一次性消费”，接受从非核心区起步，随着未来地铁等基础设施完善、资产增值和家庭需求变化，再进行置换升级 [20][21] 消费者心理与行为建议 - 建议消费者避免被“容易”或“困难”的极端说法所绑架，关键在于认清自身现实（如300万预算、月薪、家庭支持）并敢于采取行动 [21][22] - 真正的幸福感来源于对生活的“掌控感”，即自主选择居住环境的能力，即使房产位置较远或面积较小，只要是自主选择，就能带来归属感和家的感觉 [23][24][25]

市场表现 - 港股部分本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨幅超过3% [1] - 冠君产业信托、恒隆地产涨幅超过2% [1] - 信和置业、太古地产、太古股份公司A涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产上涨0.89%，领展房产基金上涨0.75% [3] 券商核心观点与预测调整 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调楼价预测的主要依据包括政府签证及移民政策、过去3年租金累计上涨两成、按揭利率下调刺激居民由租转买，以及“辣招”撤销可能刺激潜在投资需求 [1] - 高盛调整了对香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度从下调15%至上调33%不等 [2] 公司盈利预测与评级调整 - 高盛预测其覆盖的地产股2024年盈利平均下跌1%，写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳，但盈利预测未具体说明 [1] - 嘉里建设2024年盈利预计下跌44%，主要因财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产2024年纯利预计下跌33%，主要因缺乏农地转换收益，并有减派息风险 [1] - 高盛将恒基地产和信和置业的评级从“沽售”大幅上调至“买入”，因两者更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价被大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 高盛重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 恒基地产、信和置业及新鸿基地产三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 高盛将长实集团评级从“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 高盛将九龙仓置业评级从“买入”下调至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 高盛将领展房产基金评级从“买入”下调至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 高盛将港铁公司评级从“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2]

迪拜房地产市场表现与驱动因素 - 迪拜整体房价从疫情前到2025年上涨约70%，热门地段豪宅涨幅翻倍[1] - 2023年迪拜住宅交易额飙升56%，2024年交易量达18.1万笔，同比增长36.5%[2] - 截至2025年12月，迪拜住宅销售价格指数同比增长12.88%，其中别墅(+15.16%)表现优于公寓(+12.52%)[5] 人口与资本流入 - 2020至2025年，阿联酋人口从940多万增至1135万，净增人口中超七成在迪拜，外籍人口占比近90%[5] - 6年间外部资金流入迪拜总规模约2500-3500亿美元，远超迪拜2024年1473亿美元的GDP[5] - 外部资金中，外国直接投资(FDI)占40-50%，房地产投资占12-17%[6] - 2025年迪拜（阿联酋）净流入约9800名百万富翁，首次超越新加坡成为全球第一大财富目的地[22] 中国企业与个人在迪拜的经济活动 - 在阿联酋有超过15000家中国公司处于活跃状态[14] - 迪拜国际金融中心(DIFC)活跃注册企业数量在2025年实现28%同比增长，达8844家，其中全球500强中国企业占比约30%[14] - 中国国有五大银行均在DIFC设立分支机构，占DIFC银行总资产的30%[14] - 华为在迪拜互联网城设有中东最大区域总部，员工超1000人[10] - 字节跳动将迪拜打造为中东和北非(MENA)核心战略枢纽，设立地区总部及研发中心[12] - 阿里巴巴于2016年开设迪拜数据中心，2025年10月推出第二家数据中心，作为其3800亿元人民币全球AI与云基础设施投资的一部分[12] - 百度与迪拜道路与交通管理局(RTA)合作，在迪拜互联网城设立约2000平米Apollo Go区域运营中心[12] - 迪拜华人常住人口约24万（占比约2%），经济活动覆盖贸易、科技、金融、房地产等高附加值领域[6] 迪拜的营商环境与政策优势 - **签证政策**：推出“黄金签证”，投资约55万美元（200万迪拉姆）房产即可获10年长期居留权，2019年推出后三年发放超15万张，2023年一年发放约15.8万张[24] - **税收政策**：零个人所得税、零资本利得税，中小企业免征企业所得税，标准企业税率9%（应税收入超37.5万迪拉姆），增值税率仅5%且有多项豁免，无外汇管制[27][28] - **所有权政策**：允许外资在绝大部分行业实现100%控股，无需本地保人[29] - **战略位置**：地处亚非欧十字路口，8小时航程覆盖全球三分之二人口，是进入中东6亿人口及非洲13亿人口市场的跳板[22] 华人经济生态的迭代与影响 - 华人经济版图正从传统贸易（如龙城批发市场）快速迭代至科技、金融、房地产等高附加值领域[7][10] - DIFC注册的家族办公室相关实体从2023年初的600家激增至2025年中的1000家，大部分新增为华人设立[16] - 中国高净值客户涌入导致迪拜出现“讲普通话的财富管理人才短缺”，吸引华人金融精英服务于海外资产配置[19] - 新一代华人深度融入当地主流社会，职业涵盖房地产销售、跨国公司程序员、企业高管、网红博主等[19][21] 迪拜作为全球化“支点”的角色 - 在全球不确定性上升背景下，迪拜凭借政治稳定、政策开放、地理位置优越，扮演连接东西方、规避地缘风险的“超级联系人”角色[31][34] - 俄乌冲突后，估计有10万-20万俄罗斯人涌入迪拜避险，带去约200多亿美元资金，推高了资产价格[31] - 对于寻求全球化的中国企业，迪拜正从区域“门户”升级为“全球总部”或“区域总部”所在地[22]

项目规划与设计方案 - 上海市规划和自然资源局公示了杨浦定海社区I10-01地块的建设工程设计方案，该地块拟建3层别墅类产品以及社区配套，由中建壹品投资发展有限公司负责开发操盘 [1] - 该地块位于杨浦滨江南段区域，建设用地面积为28,622.26平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率为1.3 [1] - 项目风貌建筑面积约3.5万平方米，建筑形式均为里弄建筑，需落实各项保护要求 [1] 土地获取与公司布局 - 中建壹品于去年10月以28.5亿元的协议出让价格获得该地块，楼面地价为7.65万元/平方米 [1] - 在杨浦东外滩的“九宫格”布局中，中建壹品已占据三个地块 [1]

文章核心观点 - 中国部分县、镇（以广东省潮州市潮安区为例）的房地产市场呈现与全国趋势相悖的独立行情 房价稳中有升且新房成为保值资产 其核心驱动因素是严重的供需失衡以及当地产业经济支撑的强劲购买力 [1][2][6] 区域市场概况 - 潮安区（原潮安县）常住人口约100万人 其房价未随全国房地产调整而下跌 反而稳中有升 [1] - 市场出现“一二手房倒挂”的特殊现象 即二手房价格普遍高于同区域新房价格 [1][6] 新房市场供需分析 - **供应极度稀缺**：能够建设商品房的国有建设用地极其有限 农业用地有红线限制 全区能叫得出名字的楼盘仅十多个 [2][3] - **新房高度集中**：商品房供应高度集中在区中心庵埠镇 辐射下辖的多个村 成为周边居民购买商品房的几乎唯一选择 [2] - **需求持续强劲**：1) 农村家庭小型化趋势 年轻人追求独立生活空间 不愿多代同堂 2) 自建房居住体验差 常与工厂、作坊混杂 受噪音等问题困扰 [3] - **开盘销售火爆**：以新盘“腾瑞·万象府”为例 尽管未设样板间且为毛坯房 开盘价在7000元/平方米以上（中高层约8200元/平方米） 但许多客户提前支付诚意金 开盘后多楼层户型售罄 销售应接不暇 [1][2] 价格与价值表现 - **新房价格坚挺**：当地一手房单价多年来在6000元/平方米至7000元/平方米区间浮动 从未出现大跌 [5] - **新房定价相对高位**：“腾瑞·万象府”7000元/平方米以上的定价 已高于潮州市中心部分楼盘（如湘桥区楼盘参考价5500-6800元/平方米） [2] - **二手房价格高企**：典型楼盘如“龙光阳光水岸” 2018年开盘价约6000元/平方米 当前二手房价格达1.1万元/平方米至1.4万元/平方米 增值显著 另一楼盘“腾瑞世纪城”2015年开盘 当前二手房价格约9000元/平方米 [6] - **二手房市场有价无市**：尽管二手房业主心理价位高 但市场成交并不活跃 放盘数量少 人们购房焦点仍集中在新房 [6] 购房者结构与动机 - **经济基础支撑**：当地不锈钢等产业发达 催生了一批经济实力强的家庭 其消费力与一线城市无异 花费百余万元购房并非难事 [4] - **自住改善需求**：农村居民为追求更佳居住环境而购买商品房 [3][8] - **资产抵押增信需求**：部分当地企业主（如不锈钢工厂主）因缺乏合格抵押物（自建房、租赁土地、设备均不被银行青睐）且无社保公积金 难以获得低息贷款 购买商品房可作为优质抵押物 用于低息抵押贷款以解决临时资金周转 [5] 品牌与区域发展 - **品牌效应显著**：“腾瑞”是当地认可度较高的住宅品牌 其早期项目“腾瑞世纪城”曾是当地少有的复刻大城市成熟小区的超高层住宅 并带动周边商业配套发展 形成区域“CBD” [7] - **县域发展驱动**：随着县域产业和经济发展 以及农村居民对更高生活水平的追求 推动人口涌向商品房 为商品房带来了保值增值的空间 [8]

核心观点 - 全国房价整体处于调整阶段，但未来走势将呈现极端分化，而非单边持续下跌或全面上涨[1][3] - 房价受到政策、人口、土地和金融等多重因素约束，不会无底线下跌[3][5] - 未来房地产市场将呈现两种极端结局：少数城市和板块可能迎来结构性慢牛上涨，而大量城市和房子可能面临流动性枯竭和价值极低[16][31][43] 市场现状与约束因素 - 全国范围内房价整体仍在调整，不少城市房价已下跌数年[1] - 政策目标是“稳”，旨在“促进房地产市场止跌回稳”和“稳地价、稳房价、稳预期”，而非刺激暴涨或放任崩盘[7] - 政策工具包括降低利率、降低首付、放松限购以及提高公积金贷款额度，核心在于托底[9] - 城市分化显著：一线和强二线核心区因人口持续流入、产业强劲，房价大概率企稳甚至微涨；普通二线和大部分三四线城市因人口流出、库存高，房价继续承压，阴跌不止[11][12] - 长期看人口流向决定需求，中期看土地供应紧张程度，短期看金融政策（货币宽松、低利率）提供支撑，这三大因素共同为楼市筑底[14] 结构性上涨前景 - 未来上涨机会将高度集中于极少数城市和板块，呈现“结构性”特征[16] - 被普遍看好的区域包括：一线城市（北京、上海、广州、深圳）的核心地段，以及强二线城市（如杭州、成都、西安、武汉、南京、苏州）的核心板块和优质学区[19] - 核心支撑逻辑在于：人口持续净流入、产业基础强（互联网、金融、高端制造、服务业集中）、土地供应有限[21] - 预期的“暴涨”更接近“慢牛”，机构预测此类区域未来几年年涨幅可能在1%–3%之间，上涨速度受政策压制、人口总量减少及需要消化前期涨幅等因素限制[23][25] - 对于持有此类房产者，若非杠杆过高，可考虑持有；对于购房者，应重点关注人口净流入数据、产业规划、地铁和学区等核心要素，避免边缘资产[27][29] 价值衰减与流动性风险 - 另一端，大量城市和房产可能走向价值极低、缺乏流动性的境地，即“白送都没人要”[31][41] - 现实案例包括黑龙江鹤岗、双鸭山、七台河、阜新等资源型城市，出现总价几万元一套、单价几百元的房子，部分学区房也仅售几万元但仍难以出售[32][34] - 此类现象的共同背景是：人口持续流出、产业空心化（如资源枯竭）、房屋供应过剩（大量回迁房、棚改房）[36] - 许多低价房产还存在顶层、无电梯、户型差、配套弱等问题，后续装修和持有成本可能超过购房成本，且缺乏流动性[39] - 这意味着未来房价并非同涨同跌，而是“该涨的地方慢慢涨，该跌的地方慢慢白送”[43] 投资决策框架 - 决策前应审视三个关键问题：所在城市人口是流入还是流出、所在板块未来十年发展前景、以及自身对房价持续下跌数年风险的承受能力[45] - 核心风险并非房价普跌，而是持有的资产可能演变为缺乏流动性和价值的边缘资产[45]