业绩表现 - 2024年公司实现营收39.12亿元（同比-1.05%）[1] - 归母净利润12.62亿元（同比+0.25%）[1] - 毛利率58.14%（同比+0.13个百分点）[1] - 总租金收入28.8亿元（同比-1.14%）[1] 租金收入分业态 - 写字楼租金收入14.8亿元（同比-3.3%）[1] - 商场租金收入12.2亿元（同比+1.0%）[1] - 公寓租金收入1.9亿元（同比+2.2%）[1] 出租率与租金水平 - 写字楼平均租金639元/平方米/月（同比+0.2%），出租率93.1%（同比-2.8个百分点）[2] - 商场平均租金1309元/平方米/月（同比+2.3%），出租率96.5%（同比-1.7个百分点）[2] - 公寓平均租金367元/平方米/月（同比-1.0%），出租率88.9%（同比+3.0个百分点）[2] 财务与分红 - 分红率88%，每10股派11元，合计派发11.08亿元，股息率4.8%[2] - 借款总额10.9亿元（同比-31.1%）[2] - 资产负债率21.6%（同比-3.0个百分点）[2] - 平均融资成本3.55%，EBITDA全部债务比1.96，利息保障倍数32.7（同比提升）[2] 未来展望 - 预计2025-2027年营收分别为40.0、40.6、41.2亿元[3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为13.0、13.3、13.5亿元[3] - 对应PE分别为17.9x、17.5x、17.1x[3]

行业趋势 - 购物中心存量规模扩大 同质化竞争加剧 业态和空间趋同成为行业痛点 [1] - 行业分化显著 头部聚集效应明显 收入前十企业总额占比约45% 集中度提高 [1] - 空置率高企 租金下行 开发放缓 消费需求升级推动业态创新 [1] - 政策支持与数字化赋能加速存量改造 2024年存量改造成为增长点 [1] - 部分企业通过轻资产输出拓展管理规模 头部企业聚焦高能级城市 [1] 公司业绩表现 - 2024年商业出租率稳步提升至97% 租金收入109.8亿元 同比增长7% [3] - 销售额和客流量实现双位数增长 营业额超730亿元 同比增长16% [3] - 日均客流超320万人次/天 同比增长25% [3] - 全年新开业11座天街 累计运营商场达89座 [3] - 商业运营总建面达930万平方米 覆盖23个城市 合作品牌超6900家 战略品牌超400家 [3] 业务拓展策略 - 采用轻重并举模式 以重带轻 以轻促重 [3] - 2024年新开业项目覆盖苏州 重庆 海口 合肥等高能级城市 [3] - 轻资产项目取得进展 重庆云领天街提前半年开业 [4] - 2025年计划新增11个开业项目 包括8个重资产和3个轻资产 位于杭州 上海 武汉等核心城市 [4] 产品创新与定位 - 构建城市级 区域级 社区级三级商业生态体系 [6] - 采用一店一策运营思路满足不同消费者需求 [6] - 城市地标级项目定位核心商圈封面 如重庆北城天街 北京长楹天街等 [6] - 区域引领级项目扮演城市串联者角色 具备TOD客流优势 如成都西宸天街 [7] - 社区共生级项目聚焦便利与舒适 如上海江湾里Meet678 [7] 存量改造实践 - 通过首店引入 空间设计 文化赋能等策略激活存量价值 [8] - 重庆时代天街完成A B馆焕新升级 改造时代大道为生态漫步街区 [8] - 上海虹桥天街改造为Mall+街区复合形态 引入60余家餐饮品牌及多家首店 [9] - 成都西宸天街打造户外主题街区 实现商业与公园无缝衔接 [10] 运营创新与IP打造 - 通过市集 音乐节 IP展览等活动放大社交属性吸引年轻客群 [11] - 66天街欢抢节覆盖全国16城63个项目 采用5折直降等促销形式 [12] - 天街庙会打造30米超大龙门阵和故宫同款红墙 登上央视元宵晚会 [12] - 春节8天假期累计营业额18.8亿元 日均同比提升16% 客流提升18% [13] 项目具体案例 - 苏州相城天街招商率100% 99%门店同期开业 创新设计3000平方米沐光岛空间 [4] - 海南海口天街作为华南首座天街 开业首月日均客流超15万人次 [4] - 成都东安天街招商率100% 近60%为区域首进品牌 [7] - 武汉江宸天街引入华中首店星卡里奶茶快闪店 结合夜间经济打造消费场景 [7]

华联股份股价表现 - 华联股份连续5个交易日下跌，区间累计跌幅达-8.33% [1] - 公司主营业务为商业地产的投资、开发、租售及购物中心运营管理，2007年由百货零售业务重组而来 [1] 南方中证房地产ETF持仓情况 - 南方中证房地产ETF去年四季度新进成为华联股份前十大股东 [1] - 该ETF今年以来收益率-5.30%，在3442只同类产品中排名3323位 [1] 南方中证房地产ETF业绩表现 - 近1周涨幅-1.30%，低于同类平均-0.81%和沪深300的-0.89% [2] - 近1月涨幅-4.43%，显著低于同类平均-0.03%和沪深300的-0.15% [2] - 近3月涨幅-5.30%，大幅落后同类平均2.84%和沪深300的1.68% [2] 基金经理背景 - 基金经理罗文杰拥有美国南加州大学数学金融硕士和美国加州大学计算机科学硕士学历 [3] - 曾任职于摩根士丹利投资银行从事量化分析工作，2008年加入南方基金 [3] - 现任南方基金指数投资部总经理，累计任职时间11年又348天 [4] - 目前管理基金资产总规模达1284.49亿元，最佳任期回报106.73% [4] 南方基金公司概况 - 南方基金管理股份有限公司成立于1998年3月 [4] - 主要股东包括华泰证券(持股45%)、深圳市投资控股(持股30%)、厦门国际信托(持股15%)和兴业证券(持股10%) [4]

内部控制评价结论 - 公司于2024年12月31日的财务报告内部控制不存在重大缺陷，且在所有重大方面保持了有效性 [2] - 公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷 [2] - 自评价基准日至报告发出日之间未发生影响内部控制有效性结论的因素 [2] 内部控制评价范围 - 纳入评价范围的单位资产总额和营业收入均占公司合并财务报表的100% [3] - 评价范围涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等事项，涉及组织架构、财务管理、运营管理等主要业务 [3] - 报告期内重点关注运营管理、消防及治安安全管理等高风险领域 [3] 内部控制缺陷认定标准 - 财务报告内部控制缺陷定量标准：重大缺陷（潜在错报≥利润总额5%）、重要缺陷（3%≤错报<5%）、一般缺陷（错报<3%） [4] - 财务报告内部控制定性标准：重大缺陷包括董事/高管舞弊或财报重大错报未被发现；重要缺陷涉及会计政策违规或关键岗位人员流失 [4] - 非财务报告内部控制缺陷定量标准：重大缺陷（财产损失≥利润总额5%）、重要缺陷（3%≤损失<5%）、一般缺陷（损失<3%） [5] - 非财务报告定性标准：重大缺陷包括违反法律法规或重大决策失误；重要缺陷涉及决策程序一般失误 [6] 内部控制缺陷整改情况 - 报告期内财务报告内部控制存在一般缺陷，但通过双重监督机制及时整改，风险可控 [5] - 非财务报告内部控制同样存在一般缺陷，已通过审计机制实现风险控制 [7] 其他说明 - 公司未披露其他需说明的内部控制重大事项 [8]

监事会工作报告审议事项 - 审议通过公司2023年度监事会工作报告 [1] - 审议通过公司2023年度财务决算 [1] - 审议通过公司2023年年度利润分配及特别分红方案 [1] - 审议通过公司2023年度内部控制评价报告 [1] - 审议通过公司2023年年度报告及其摘要 [1] - 审议通过控股股东提名江咏仪女士接替胡燕敏女士担任第九届监事会监事的提案 [1] - 审议通过公司2024年第一季度报告 [1] - 审议通过公司2024年半年度报告全文及其摘要 [1] - 审议通过公司2024年第三季度报告 [2] 监事会监督与检查结论 - 公司决策程序符合《公司法》及公司章程规定 董事及高管未出现损害公司利益的行为 [2] - 公司内控机制完善 未发现重大设计或执行缺陷 [2] - 2023年度财务报告经审计出具标准无保留意见 真实反映财务状况及经营成果 [2] - 利润分配方案符合公司经营发展需求 未损害股东利益 [2] 监事会工作评价与展望 - 监事会对董事及高管报告期内工作成果表示肯定 [2] - 监事会将继续恪尽职守 维护公司及全体股东权益 [2]

独立董事履职情况 - 独立董事梁伟立2024年度出席7次董事会会议，其中4次以通讯方式参与，无缺席记录 [2] - 出席8次审计委员会会议和1次薪酬委员会会议，均亲自参与且无委托出席情况 [2] - 参加3次独立董事专门会议，全部亲自出席 [3] - 未对年度内董事会议案提出异议，所有表决均支持公司决议 [3] 审计监督工作 - 审计委员会对外部审计机构德勤华永的2024年度审计工作给予肯定，认为其遵循独立客观原则并完成全部审计计划 [4] - 内部审计部门执行有效，未发现内部控制重大缺陷，审计委员会对其工作成效持正面评价 [4] - 改聘德勤华永为2024年度审计机构的决策经过招标程序，审计委员会参与评标并对专业能力、独立性等指标进行审查 [7][8] 公司治理与重大事项 - 2024年公司董事长变更为黄国祥，副总经理兼财务负责人变更为胡燕敏，独立董事认为提名程序合规且候选人资质符合要求 [5][6] - 2023年度利润分配及特别分红方案获独立董事支持，认为其兼顾股东回报与公司可持续发展 [6] - 公司与控股股东的日常关联交易被认定为价格公允且符合业务需求，未损害非关联股东利益 [6] - 董事及高管薪酬计划基于2023年经营目标完成情况制定，独立董事同意提交股东大会审批 [7] 内部控制与现场调研 - 公司2023年度内部控制评价报告获独立董事认可，认为其全面反映实际情况 [8] - 独立董事通过实地考察酒店及商场运营、与年审会计师沟通等方式了解公司经营状况 [5]

华安百联消费REIT 2024年度业绩与运营表现 - 基金在2024年7月11日至12月31日期间实现总收入1.03亿元，EBITDA为6,025万元，可供分配金额为6,320.85万元 [1] - 年化可供分配金额完成度约为101%，以2024年末基金市值计算的年度年化现金流分派率达5.59% [1] - 基金同期发布2024年度第二次分红公告，分红金额3,355万元，每10份基金份额分红0.3355元 [1] 底层资产上海又一城购物中心经营状况 - 底层资产上海又一城购物中心报告期内实现营业收入9,470.92万元，截至2024年末出租率达95.56%，租赁业务收缴率达100% [2] - 项目坐落于上海五角场商圈，具备强大客群基础，经营业绩稳步攀升 [2] - 项目积极响应“首发经济”，引进M-ONE KTV上海首店、浩克冰上运动中心上海首店、屋有岛区域首店等新业态 [3] - 项目锁定高品质家庭客群，创新开拓亲子/亲宠家庭、运动电竞和文化艺术三大特色消费场域 [3] 项目的绿色运营与社会责任 - 上海又一城积极构建绿色商场体系，实施绿色节能改造与管理措施，于2024年成功荣获“全国绿色商场”称号 [4] - 项目开展系列公益活动，如杨浦非遗进百联系列活动、“侬好，邻居”一刻钟生活圈便民市集活动等，以回馈社会 [4] - 未来将持续以绿色商场建设赋能，推动商业运营与环境保护深度融合 [4] 行业定位与发展驱动力 - 在国家政策与市场需求推动下，REITs正成为连接实体经济与资本市场的桥梁，为消费基础设施高质量发展开辟新路径 [2] - 项目以零售创新为核心驱动力，发挥百联股份的品牌优势与运营经验，把握消费新趋势 [5] - 项目通过提升消费体验、创新消费空间及场景来培育差异化竞争优势和新型消费业态 [5]

文章核心观点 - 贝莱德折价出售上海中港汇大厦，反映上海写字楼市场困境，不同资本应对策略不同，全球资本市场格局变革为本土资本带来机遇 [1][4][12] 金融巨鳄的无奈抉择 - 贝莱德将上海中港汇大厦以9亿元出售，较2017年14亿元收购价缩水5亿，折损率超三成 [2] - 中港汇大厦总面积2.7万平方米，曾是贝莱德上海核心资产之一，其旗下基金还将普陀区北岸长风两栋写字楼低价转让 [3] - 市场人士认为贝莱德是战略撤退，租金收益无法覆盖贷款利息，持有资产会亏损 [4] 写字楼市场的隐形天花板 - 上海写字楼平均空置率达23.5%，部分区域超35%，核心商圈写字楼租金较2017年巅峰期腰斩 [5] - 后疫情时代远程办公可行且效率高，互联网经济使企业办公需求转向小空间，同时写字楼市场扩张致供需失衡 [6][7] - 国际资本在上海写字楼投资回报率从7%降至3%，贝莱德为止损折价出售资产 [8] 资本游戏的双面标准 - 贝莱德急于撤离上海资产，李嘉诚暂停出售全球港口，二者交易时间重合 [9] - 李嘉诚出售港口被指排除中资企业，交易有政治色彩，与贝莱德投资决策评价不同 [10] - 市场猜测贝莱德抛售上海资产或为收购港口调整资金结构，二者关联待察 [11] - 全球资本市场格局变革，国际资本投资策略调整，本土资本迎来机遇 [12] 本土资本的逆势崛起 - 全球资本市场变革为本土资本提供逆势布局机会，多家本土房企和投资机构关注中港汇大厦 [13] - 贝莱德虽出售地产，但适度增持中国股票，国际资本重新评估投资赛道 [14] - 国际投资巨头降低对中国商业地产资金配置比例，从2020年12%降至2025年约5% [15] - 中国商业地产转型升级，数字化转型是关键，政策鼓励国内资本接盘优质资产 [16][17]

万达资料图。 近日，天眼查显示，北京万达文化产业集团有限公司新增一条股权冻结信息，被执行人为公 司股东大连万达集团股份有限公司（以下简称万达集团），冻结股权数额80亿元，冻结期限 自2025年3月18日至2028年3月17日，执行法院为河南省郑州市中级人民法院。 资料显示，万达集团对于北京万达文化产业集团的认缴出资额就是80亿元，这也意味着，此 次冻结的是全部股权。 在此之前，万达集团已出现多次股权冻结及被执行人信息。 除上述冻结信息外，2025年至今 不到4个月时间里，万达集团还有6次股权冻结以及4次被执行人信息，涉及金额合计超60亿 元，这一数据超过2024年全年。 根据天眼查信息，2024年全年，万达集团股权冻结及被执 行人信息累计涉及金额接近55亿元。 自今年年初以来，万达集团便屡次成为财经新闻的头条，股权冻结、资产出售以及老臣相继 离开，无不揭示了万达集团当前的经营现状。 80亿股权全部被冻结 " 说明不仅商管欠债，文化集团也欠债 "，对于此次被冻结的80亿元股权，万达集团一位离 职员工告诉YOUNG财经，他表示，估计是此前开发万达文旅城项目遗留下来的债务。 资料显示，北京万达文化产业集团有限公司成 ...

又有万达广场被卖。 据天眼查，近日，徐州万达广场有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东，新增广东横琴粤澳深度合作区宽和商业管理有限 公司为全资股东，同时法定代表人等发生变更。 信息显示，广东横琴粤澳深度合作区宽和商业管理有限公司认缴出资额为5000万元，认缴出资日期为2025年3月24日。 据了解，徐州万达广场有限公司成立于2011年，经营范围包含：企业管理服务；房屋出租；物业管理。 今年以来，大连万达集团新增多条股权冻结信息、被执行人信息。 股权冻结方面，除前述北京万达文化产业集团外，2月，大连万达集团持有的大连万达商业管理集团19.79亿元股权被北京市海淀区人民法院冻结，持有的 万达文化产业有限公司1亿元股权被横琴粤澳深度合作区人民法院冻结。 被执行人信息方面，2月25日，大连万达集团被上海金融法院执行超4775万元；2月24日，被甘肃矿区人民法院执行17.1亿元；2月20日，被北京市第二中级 人民法院执行17.2亿元。 来源：证券时报综合自天眼查、e公司等 【 热门视频推荐 】 值得一提的是，为缓解债务压力，万达集团近两年已先后出售多个万达广场，新华保险、阳光保险、大家人寿等险资 ...