文章核心观点 - 房地产行业“普涨红利”时代已彻底终结，2026年楼市将迎来根本性重构，房产价值逻辑被彻底改写，市场从“投机时代”向“居住本质”回归 [1][4][12] 区域分化态势 - 区域分化白热化，人口与产业成为房产价值核心分水岭，形成“核心坚挺、外围崩盘”的固化格局 [4] - 一线及强二线核心城市因持续人口流入而房价具韧性，瑞银预测2026年这类区域核心房源可能出现3%-5%的合理回升 [5] - 三四线城市及核心城市远郊区域面临困境，2025年人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分超50个月，2026年房价可能再跌10% [5] - 三四线城市非核心房源成交周期普遍超180天，部分房源降价40%仍无人问津，流动性枯竭，四线及以下城市住房空置率已达25%以上，2026年房价跌幅或达-8%至-15% [5] 需求结构变化 - 改善性需求成为市场主力，其占比从2020年的35%升至2025年的55%，2026年有望突破60%，“卖一买一”的改善型置换主导市场 [6] - 90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套完整性，成为市场流通性和保值性最佳品类 [6] - 三四线城市的刚需老房、远郊概念盘、小面积刚需房因户型落后、配套不完善等问题，将沦为市场“弃子”和“负资产” [6] - 2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，此趋势将在2026年扩散至全国三四线城市 [6] - 人口基本面变化导致需求总量收缩，2025年中国总人口较2023年减少约196万人，25-39岁置业主力人群持续萎缩 [7] - 城镇人均住房建筑面积已达41.2平方米，住房短缺时代过去，年轻人置业观念转向“轻资产”生活，租房意愿增强 [7] 持有成本与市场数据 - 房产持有成本全面上升，包括房贷、物业费、税费、维修费等，多余房产从“资产”变为“包袱” [8] - 对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的多套房持有者，月供可能占家庭收入50%以上，易面临断供风险 [8] - 2025年城镇居民家庭债务收入比已攀升至132%，接近历史峰值，居民加杠杆空间基本耗尽 [8] - 一套100㎡房产年度运维成本少则数千元多则上万元，持有三套及以上成本可达数万元，“以租养贷”模式失效 [9] - 全国租金平均降幅达10%-15%，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费 [9] - 房产税试点延长，上海明确将个人住房房产税试点延长至2031年，长期持有成本上升是确定性趋势 [9] - 2025年全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，70城数据显示三线城市房价累计跌幅达3.4%，部分弱三四线城市跌幅高达22% [4] 购房策略建议 - 刚需购房者应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的90㎡左右中小户型 [10] - 需将月供严格控制在家庭月收入的30%以内，预留1-2年应急资金，坚决规避远郊盘、超高层房源和缺乏产业支撑的三四线城市房源 [10] - 改善型购房者可利用换房退税、信贷优惠等政策，剥离非核心区域劣质资产，置换核心区品牌房企开发、物业优质的品质盘 [11] - 投资者需彻底摒弃炒房思维，原则是“收缩战线、聚焦核心”，仅可少量配置一线核心区稀缺次新房，目标从“增值”转向“保值” [11] - 投资者应及时剥离非核心区域的多套房产，坚决杜绝高杠杆投机，尤其要规避三四线城市的投资性购房 [11]

公司财务表现 - 公司预期截至2025年12月31日止6个月将取得亏损约1000万港元，较2024年同期的亏损约6100万港元大幅减少约5100万港元 [1] - 2025年中期收益较2024年中期减少约500万港元 [1] - 亏损减少主要归因于三项因素：所持物业的减值亏损取得拨回约600万港元，而2024年同期为减值亏损约2800万港元 [1]；投资物业公平值亏损较2024年同期减少约900万港元 [1]；其他收益约30.2万港元，而2024年同期为其他亏损约500万港元 [1] 损益驱动因素 - 物业、厂房及设备项目由2024年中期的减值亏损约2800万港元，转为2025年中期的减值亏损拨回约600万港元，是改善业绩的关键 [1] - 投资物业的公平值亏损在2025年中期较2024年同期减少了约900万港元 [1] - 其他收支项目由2024年中期的亏损约500万港元，改善为2025年中期的收益约30.2万港元 [1]

公司盈利预期 - 中国新城镇发展有限公司披露2025年度正面盈利预期 预计截至2025年12月31日止十二个月录得净利润约为人民币7600万元 而2024年同期净利润约为人民币5600万元 [1] - 预计2025年净利润同比增长约35.7% 从2024年的约5600万元增至约7600万元 [1] 盈利增长驱动因素 - 盈利增长主要源于武汉投资物业于2025年度公允价值保持稳定 预计无减值 而2024年同期该物业发生减值约1900万元 [1] - 集团加强对联营及合营公司的管理以降低运营成本 预计2025年度应占亏损较2024年减少约2300万元 [1]

公司资本结构变动 - 碧桂园于2026年2月16日发布公告，其发行的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(A)）获转换，并因此发行了60,505,300股新股 [1] - 该强制性可转换债券的原始期限为自2025年6月30日起计的78个月 [1] 金融工具具体条款 - 此次转换涉及的金融工具为零息强制性可转换债券，意味着债券在存续期内不支付利息，最终需按条款转换为公司股票 [1]

公司业绩预期 - 公司预计2025年度将取得净利润约人民币7600万元，较2024年度的约人民币5600万元增长约35.7% [1] - 公司2025年度净利润预期上升主要归因于两个核心因素 [1] 净利润增长驱动因素 - 投资物业公允价值稳定：公司位于武汉的投资物业在2025年度公允价值预计保持稳定，不会发生减值，而2024年度该部分资产发生了约人民币1900万元的减值 [1] - 联营及合营公司亏损减少：公司通过加强管理并有效降低其运营成本，预期联营及合营公司在2025年度的亏损将较2024年度减少约人民币2300万元 [1]

公司2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度净利润约为人民币7600万元，较2024年度的约人民币5600万元增长约35.7% [1] 净利润增长驱动因素 - 投资物业公允价值稳定：公司位于武汉的投资物业在2025年度公允价值预计保持稳定，不会发生减值，而2024年度该部分资产发生减值约人民币1900万元 [1] - 联营及合营公司亏损收窄：公司通过加强管理、有效降低运营成本，预计联营及合营公司在2025年度的亏损将较2024年度减少约人民币2300万元 [1]

核心观点 - 面对不确定性市场，业内人士建议潜在购房者遵循“买小、买旧、不买三”的七字箴言，以在未来两年内购得相对稳妥的房产 [1] 策略一：买小 - 对于刚需年轻家庭，应优先考虑小户型住宅而非追求一步到位的大户型 [3] - 小户型总价较低，有助于减轻月供压力，且便于未来经济条件改善后进行置换 [3] - 小户型在装修、家具购置方面的花费较少，日常清洁更为轻松 [3] - 小户型的物业费、取暖费、维修基金等持续性支出相对较低，有助于减轻长期经济负担 [3] 策略二：买旧 - “买旧”指购买已竣工的现房或次新二手房，而非指老旧房屋 [4] - 此策略旨在规避近年来频发的期房烂尾现象所带来的巨大经济损失风险 [4] - 购买现房或次新房允许购房者实地考察，对房屋的户型、楼层、质量等进行全面评估后再做决定 [4] 策略三：不买三 - “不买三”具体指不购买老破小、偏远地区房产以及高层住宅 [5] 不买老破小 - 老破小房屋建造年代久远，主体结构和水电管线等设施老化严重 [6] - 此类房屋因房龄老旧，房价抗跌性差，且往往面临有价无市的困境 [6] - 应避免购买市中心的老破小房产 [6] 不买偏远地区房产 - 郊区或偏远地区房产虽然总价较低，但周边配套设施往往不完善，缺乏医院、学校、超市、公共交通等 [7] - 此类区域房产居住体验较差，且抗跌性最弱，在房价下跌时往往首当其冲 [7] - 建议谨慎选择偏远地区的房产 [7]

新一轮房地产市场优化政策密集出台 - 春节假期前，全国多地出台新一轮房地产市场优化政策，从公积金贷款提额、购房补贴到信贷条件放宽，全方位降低居民置业门槛 [1] - 政策主要聚焦于公积金贷款提额、购房补贴发放、换房退税、多孩家庭与人才定向支持等方向 [3] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，春节前夕多地密集出台楼市新政，叠加返乡置业专属优惠，既契合新春置业的传统需求，也通过精准施策激活住房消费潜力，有助于稳定市场预期 [7] 地方具体政策案例：公积金与贷款支持 - 惠州市将首套房个人最高公积金贷款额度提至50万元，家庭最高提至90万元；二套房个人最高提至40万元，家庭最高提至70万元 [2] - 惠州市对Ⅰ类人才首套、二套住房，个人最高公积金贷款额度提至150万元，家庭最高提至200万元；Ⅱ类人才首套房个人最高提至80万元，家庭最高提至120万元，二套房个人最高提至70万元，家庭最高提至110万元 [2] - 惠州市取消“商业住房贷款转住房公积金贷款”需是唯一住房的贷款条件 [2] - 天津市自2月1日起大幅上调公积金贷款额度，首套最高可贷120万元，多子女家庭额度进一步上浮，同时延长二手房贷款期限 [4] - 甘肃省进一步调整住房公积金贷款政策，并放宽新就业毕业生贷款条件 [4] 地方具体政策案例：购房补贴与财政激励 - 东莞市决定继续实施购房补贴政策，对于2026年1月1日至3月31日期间购买新建商品住房并完成相关手续的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴 [3] - 重庆市发布22条房地产新政，涵盖多子女家庭购房补贴、首次购房补贴和人才购房补贴等利好 [4] - 咸宁市为返乡家庭提供3万元专属补贴，叠加高品质住宅补贴等政策后，最高可达15万元，同时首次推出一次性装修补贴 [7] - 天门市对农村转移人口、产业工人、人才、登记结婚人群等四类群体给予6万元购房奖补，并可与多孩家庭奖补政策叠加 [7] - 荆门市将高校毕业生购房补贴、多孩家庭购房补贴两类购房补贴政策适用期限延长至2028年12月31日 [7] 房企与地方联合推出新春促销活动 - 各地抢抓返乡置业窗口期，推出购房节、返乡专属让利、楼盘优惠等系列举措，激活新春住房消费潜力 [1] - 惠州市举办惠安家·迎春购房节，即日起至3月31日，全市7县区超100个楼盘同步推出促销，配套购房赠车位、赠家装、减物业费、送家电礼包等福利 [5] - 宁波市于2月12日至2月28日开展新春置业季促销活动，集结全市71个优质楼盘，为返乡置业群体推出5万元新建商品住房专属兑换券，可与楼盘自身优惠叠加 [5][6] - 南京市组织105个在售新建商品住房项目售楼处开展“春节不打烊”活动，推出新春专属认购礼包、限时特惠房源、现场成交专享优惠等举措 [6] - 湖北省自2025年12月底启动返乡购房季以来，各地通过特色活动与政策礼包协同发力，吸引群众回鄂安居置业 [7]

项目现状与拍卖详情 - 位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲浔峰洲路地段的“佛山金沙当代阅ΜΟΜΛ”项目土地使用权及在建工程将于3月16日进行第四次法拍，起拍价约1.28亿元 [1] - 该项目自2022年1月停工至今已超4年，工程整体完成度仅为56.44%，其中住宅主体结构完成30%，地下室完成75%，两栋住宅楼分别只建到5层和8层 [2][5] - 此次起拍价较2023年首次法拍价格2.43亿元下调约1.15亿元，接近腰斩；与2021年当代置业3.925亿元的拿地价相比，资产价值缩水67.6% [2][4] 项目历史与背景 - 2021年3月，当代置业历经56轮竞价，以3.925亿元总价、溢价率约54%竞得该地块，折合楼面价20013元/平方米，成为佛山首个楼面价突破2万元/平方米的“地王”项目 [2][11] - 项目原规划于2021年5月动工，2022年10月竣工，计划建设两栋住宅及一栋商业体，推出276套住宅，2021年市场吹风价约为3万元/平方米 [5] - 项目目前已停工且被抵押查封，名下尚有未结清工程款，背后涉及复杂的债务关系和诉讼纠纷，增加了潜在买家的收购成本和时间成本，被认为是多次流拍的重要原因 [2] 市场环境与行业变化 - 2026年1月，项目所在的大沥镇板块新房均价约为2.63万元/平方米 [7] - 2025年5月，南海公资联合体在金沙洲板块拿下两宗江景宅地，折合楼面价仅8800元/平方米，与该项目当年超2万元/平方米的拿地价形成巨大反差 [7] - 行业分析指出，该项目从“地王”沦为法拍资产是房地产行业结构性变化的缩影，行业已告别高杠杆、高周转模式，从增量转向存量市场，市场预期趋于谨慎，盲目扩张的房企正被市场淘汰 [7] 当代置业在佛山的经营状况 - 当代置业于2015年首次进入佛山市场，凭借“当代万国府ΜΟΜΛ”项目站稳脚跟 [8] - 2021年激进拿地后，公司于同年10月发生债券违约，未能按时偿还一笔12.85厘优先票据的本息，原因是宏观经济、行业调控及疫情导致的流动性危机 [12] - 为自救，当代置业陆续处置佛山资产：将2021年8月竞得的狮山罗村地块51%股权转让给合作方；2022年收购的里水项目也被其他公司接手；最终，除已售罄和交付的项目外，其在佛山的布局被彻底清零 [13] - 当代置业在2022年年中完成境外债务重组，但一度因未按时发布年报面临退市风险，直至2025年11月才恢复港股交易 [13] - 根据2025年半年报，公司当期营收约4.18亿元，同比下降58.42%；期内亏损11.08亿元，虽同比减亏70.79%，但仍处于亏损状态 [13]

核心观点 - 重申对2026年上半年中国股市的乐观展望 刺激政策季可能持续至四月 [1] - 渐进式刺激措施与强劲的政策保证短期内可提振投资情绪 [1] 市场与政策展望 - 大规模刺激政策的可能性较低 [1] - 渐进式刺激措施的推出与强劲的政策保证短期内可提振投资情绪 [1] 公司观点与调整 - 刺激政策短期内可提振投资情绪 惠及首选股中的华润置地(01109)与美的集团(000333.SZ) [1] - 由于下游需求强劲带动涨价预期 将老铺黄金(06181)与金山云(03896)纳入首选名单 [1]