政策调整与市场影响 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例从50%调整为不低于30% [2] - 政策涵盖写字楼、公寓、商铺等业态 旨在推动商办市场去库存 [2][12] - 有观点认为政策对去化有促进作用 但贷款利率及税率对成交更为关键 需要一揽子政策配合才能达到更好效果 [3] 商铺投资回报率现状 - 深圳商铺中介主推的商铺宣称回报率普遍达4%至6% 部分带租约商铺宣称可达8% [2] - 2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7% 显著低于商铺宣称回报率 [2] - 具体案例显示 福田保税区某临街底商静态年化租金回报率约5.7% 而同小区住宅回报率约1.8% [4] - 宝安沙井片区某在售底商 经中介推算年租金回报率约5.54% [4] 商铺市场价格与成交情况 - 商铺整体价格已较2016-2017年投资热潮时期显著回调 [7] - 法拍案例显示 龙华区某商铺2025年成交价77.3万元 较2017年购入价504万元大幅下跌 华强北某商铺2024年成交价17.3万元 较2016年售价65.7万元大幅下跌 [7] - 深圳近两个月法拍平台上架约28套商铺 仅9套成交 高流拍率反映投资者心态谨慎 [7] 商铺投资的潜在成本与风险 - 购买商铺需缴纳3%契税和0.05%印花税 交易成本高于住宅 持有期间物业费普遍更高 还需考虑维修费与空置期成本 [8] - 商铺按揭贷款期限原则上不超过10年 低于住宅最长30年 且贷款利率为商业利率 高于住宅贷款利率 [9] - 新小区商铺可能面临交付后约1年的空置期才能租出 [8] - 业内认为需扣除税费、物业费、空置成本后核算实际回报率 “商铺租金回报率≥4%才值得投资”的指标在实际中可能被摊薄 [11] 投资者心态与市场参与者 - 有潜在投资者表示首付门槛降低但不敢轻易下手 核心考验在于能否扛住长期持有的多重风险 [2] - 投资商铺需要稳定的现金流支撑 是一项赚“慢钱”的投资 短期内难有上涨空间 部分项目需10年至20年回本 [9][11] - 当前市场成交客户多为周边经营稳定的生意人 由租转买 [11] - 个人投资主要集中在临街商铺 其价格受位置（如临街或出入口）和业态（如是否可餐饮）影响 差价可能在5%至10% [11]

阿里巴巴集团业务进展 - 公司CEO发布新年家书 肯定年内几场"大仗"成果显著 [2] - 淘宝闪购业务实现破局逆袭 [2] - 吃住行游购大消费服务体系加速成型 [2] - 高德扫街榜促进线下服务业发展 [2] - 千问APP公测一周下载量突破1000万次 [2] - 上述成果被视为阿里生态协同的化学反应 显示AI带来升级和更多可能 [2] 自动驾驶商业化与国际化 - 萝卜快跑与阿联酋AutoGo合作 在阿布扎比启动面向公众的全无人驾驶商业化运营 [3] - 当地居民和游客可通过AutoGo App呼叫萝卜快跑全无人驾驶车辆 [3] - 服务率先从亚斯岛开始 计划逐步拓展至阿布扎比更多区域 [3] - 这是萝卜快跑首次在海外推出面向公众的全无人驾驶出行服务 [3] - 此举标志着中国无人驾驶技术在商业化与国际化进程中迈出关键一步 [3] 京东本地生活业务动态 - 公司将发力自提外卖业务 于1月18日开启促销活动 [4] - 促销活动中部分自提食品价格低至0.01元 [4] - 消费者可通过京东App"秒送"频道参与活动 到店自提可减1元 [4] B站内容生态数据 - 公司公布新一届百大UP主名单 [5] - 2025年用户观看百大UP主内容的总时长超过830亿分钟 [5] - 百大UP主平均每支视频被观看超过2.5亿分钟 [5] 万达商管人事变动 - 珠海万达商管近期发生人事任命 [6] - 任命许粉接替黄德炜担任公司首席执行官 [6] - 任命陈琦为公司首席运营官 许粉不再担任首席运营官 [6] - 黄德炜不再担任首席执行官 [6]

文章核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被认为是市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下 市场发展前景审慎乐观 [1][2][3] 2025年市场表现总结 - **需求与吸纳量**：2025年市场需求复苏速度缓慢但呈逐季递增趋势 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - **租金走势**：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区市场租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - **供应与存量**：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至2025年底 甲级写字楼市场存量增至1996万平方米 [2] - **季度动态**：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 净吸纳量环比增长9.3% 释放需求端改善信号 [1] 行业需求结构分析 - **TMT行业**：2025年超越金融业成为首要需求来源 占比达20% 游戏、电商及人工智能企业是主要增量来源 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - **金融业**：以19%的占比位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - **消费品行业**：位居第三 占比13% 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴热门消费品类企业扩张趋势明显 [2] - **专业服务业**：排名第四 占比11% 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - **第三方办公**：排名第五 占比6% [2] 2026年市场展望与驱动因素 - **供应压力缓解**：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - **政策与金融创新**：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点推出为市场提供关键流动性支持 [2][3] - **科技产业机遇**：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - **市场前景**：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]

文章核心观点 第五届长三角苏商大会的召开标志着长三角一体化发展进入深化协同与高质量发展的新阶段 会议聚焦沿沪宁产业创新带的建设与升级 强调通过市场力量与机制化平台推动创新要素自由流动与高效配置 同时 苏商群体正积极通过数字化变革、产业链协同及“超级朋友圈”的能级跃升 在区域融合发展中培育新质生产力并展现新作为 [1][2][3][4][6][7] 沿沪宁产业创新带建设与协同升级 - 沿沪宁产业创新带涉及上海、南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、泰州等9市 其2024年GDP总量约占全国的11.8% 约占长三角地区的48% [2] - 相关工作重心已从前期规划转向协同的深度、效率和产出 进入系统升级深化阶段 市场力量正通过自组织、网络化方式主动填充区域协同的战略骨架 [3] - 上海市普陀区与沿沪宁城市共同梳理形成资源、需求、合作“三张清单” 合作项目总数达206个 例如“与南通探索互设科创飞地” [2] - 大会通过成立沿沪宁协同创新中心服务站、推动百强县（市、区）商会合作签约等一系列举措 旨在形成创新“一条链”、产业“一幅图”等 推进运作机制化与实效化 [5] 苏商在区域融合与创新发展中的角色 - 苏商代表围绕医疗后勤、养老、设计、餐饮、企业风险防控等领域 探讨以新质生产力、产业升级和区域协同促进创新发展 [2] - 江苏省工商联主席指出 推动技术创新、模式创新、业态创新是打造具有全球影响力的科技创新共同体的必经之路 也是苏商发挥智慧的着力点 [4] - 苏商要在中国式现代化进程中展现新作为 必须把产品做专、技术做精、品牌做优、企业做强 [6] - 越来越多的苏商正积极投身多向赋能、精细协作 立足区域优势服务区域融合发展 [4] 平台构建与服务能级提升 - 由江苏省政府驻上海办事处联合新华报业传媒集团打造的“江苏会客厅”揭牌 旨在作为创新型综合平台 促进沪苏两地创新链、产业链、人才链、服务链深度融合 [4] - 上海市江苏商会通过举办品牌活动、牵头成立长三角数字技术应用服务产业链联盟、开展“苏商进上海”系列活动 横向连接政府、纵向打通产业链、跨界链接资本技术 [7] - 商会与中国移动通信集团上海有限公司签署战略合作协议 将围绕5G、人工智能等前沿技术应用开展深度合作 助力企业降本增效与创新转型 [7] - 商会致力于强化法律护航 搭建国际桥梁 推动政策对接与资源整合 打造赋能有力的“苏商之家” 构建资源共享、价值共创的“最强朋友圈” [7]

政策调整与市场机遇 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策允许各省级分支机构根据城市调控要求，自主确定辖区内的最低首付款比例下限，实行因城施策 [1] - 政策调整被视为商办市场迎来“去库存+业态升级+融资创新”三重机遇，优质商办资产价值有望重估 [1] 公司治理与战略调整 - 珠海万达商管任命原首席运营官许粉为首席执行官（CEO），全面负责公司管理和运营，同时任命陈琦为新任首席运营官 [2] - 新任CEO许粉提出涵盖长期主义、增量拓展、产品力等八个维度的经营思路，明确公司将奔赴第二增长曲线 [2] - 东方雨虹及下属子公司拟出售位于北京、上海、杭州等地的部分不动产及下游客户抵债资产 [3] - 东方雨虹此次资产出售预计形成资产处置损失2903.68万元，自2025年12月9日后累计损失达3839.66万元，达到最近一个会计年度经审计净利润的10%以上 [3] - 力高集团与旗下拥有75%权益的附属公司力高健康生活订立债务清偿框架协议，通过处置资产以清偿债务 [5] - 力高集团此次交易涉及的总代价为1.59亿元，资产包括位于中国的停车位、住宅单位及零售单位 [5] 债务重组与风险化解 - 花样年控股公告香港高等法院已指示召开计划债权人单一会议，以审议并批准公司提出的安排计划 [4] - 花样年控股的香港计划会议定于2026年2月20日举行，标志着其持续四年的债务困局进入关键表决阶段 [4] - 力高集团表示，受房地产市场持续低迷影响，集团面临流动性问题，此次与力高健康生活的资产转让交易将有效解决集团的流动性问题 [5] 行业转型与发展模式 - 商办首付政策松绑背景下，行业认为低效资产将加速出清，行业集中度提升，为构建房地产发展新模式奠定基础 [1] - 商业地产行业处于转型期，珠海万达商管若通过运营效率提升与轻资产扩张实现破局，将为行业提供“稳健经营+专业赋能”的新发展模式 [2] - 在房地产行业风险出清与建筑防水行业转型关键期，东方雨虹通过出售资产优化结构、释放现金流、聚焦核心业务，为建材企业提供了转型路径 [3] - 花样年控股通过债务重组寻求“重生”，对整个房地产行业的债务化解具有重要示范意义 [4] - 力高集团通过关联交易处置资产，被视为实现了解决关联债务、整合内部资源提升协同效应、为后续境外债务重组奠定基础的“一举三得” [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房贷款最低首付比例通常为50% 部分银行或特定项目甚至高达60% [1] - 30%为全国统一的最低首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级机构可根据辖区城市政府调控要求自主确定下限 [6] 政策出台背景 - 商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米 同比增长0.7% 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] 政策影响与市场观点 - 显著降低购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 [4] - 短期将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市可按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 [7] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] 政策深层意义与行业展望 - 政策不仅与住宅市场政策形成协同 更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应 [3] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 商铺对应消费零售 写字楼对应服务业与商务活动 [4] - 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛可视为政策面对经济复苏信号的积极呼应 [4] - 在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下 该政策既是“稳地产”的举措 更是“促消费、活经济”的联动工具 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 其他相关市场动态 - 为推动商办市场去库存 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [6] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋的按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [6] - 政策发布后 北京部分二手商业用房仍无法进行贷款 需全款购买 新房则与具体项目有关 [7]

政策调整 - 2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局宣布，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从普遍为50%调整为不低于30% [1][5] 市场现状与数据 - 政策旨在推动商业地产去库存，而非直接提升商铺投资价值 [19] - 深圳市场商铺中介宣传的回报率普遍达4%至6%，部分带租约商铺宣称可达8% [5] - 2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7%，远低于商铺宣传回报率 [5] - 深圳部分区域商铺售价与回报率示例：前海区域售价295万元（只售不租），福田区域售价990万元、年租金约43.2万元、回报率约4.4%，罗湖区域售价2050万元、年租金约121.2万元、回报率约5.9% [6] - 具体案例：福田保税区骏皇名居一套约80平方米复式底商业主报价800万元，月租金约3.8万元，静态年化租金回报率约5.7% [7]；同小区一套66.18平方米住宅挂牌价约470万元，月租金约6960元，静态年化回报率约1.8% [9] - 宝安沙井招商雍境二期一套约51平方米底商优惠后总价约260万元，预计月租金1.2万元，年租金回报率约5.54% [11] - 商铺价格已显著回调：龙华区白石龙地铁站旁约40平方米商铺2025年7月法拍成交价77.3万元，2017年购入价约504万元；华强北约5.37平方米商铺2024年9月法拍成交价17.3万元，2016年售价约65.7万元 [14] - 深圳近两个月法拍平台约上架28套商铺，仅9套成交，流拍率高 [15] 投资风险与成本分析 - 商铺投资面临长期持有风险与多重隐藏成本，可能导致实际回报率低于宣传值 [5] - 购买商铺需缴纳3%契税和0.05%印花税，高于深圳住宅交易成本（首套住宅契税1%-1.5%，二套1%-2%，印花税免征） [15] - 持有期间，商铺物业费普遍高于住宅，还需承担维修费用与空置期成本损耗 [15] - 商铺按揭贷款期限原则上不超过10年，低于住宅最长30年，且贷款利率为银行同档次商业利率，高于住宅贷款利率 [16] - 新小区商铺可能需交付1年后才较易出租，存在空置期风险 [15] - 业内认为“商铺租金回报率≥4%才值得投资”，但该数值需扣除税费、物业费、空置成本后再核算，实际回报率会被摊薄 [18] - 商铺价值增值空间已大不如前，高位购入的商铺价格大幅缩水，租金收益需覆盖成本并找到长期可靠租户是重点考虑问题 [16] - 业内人士指出，现在投资商铺是赚“慢钱”，短期内难有上涨空间，大部分项目需10年至20年才能回本 [17] 投资者心态与结构 - 潜在投资者表示“门槛降了但不敢轻易下手”，核心考验在于能否扛住长期持有的多重风险而非凑齐首付 [5] - 当前市场成交客户多为原本在周边经营店铺的生意人，生意稳定后直接购买商铺经营 [17] - 个人投资商铺主要集中在临街商铺，其中临街或小区出入口铺位单价高于负一层，可餐饮商铺单价高于不可餐饮铺，差价可能在5%～10% [18] - 商业街或购物中心商铺一般由企业主体投资，更考验项目整体运营能力 [18] 政策效果与行业观点 - 第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，首付比例下调对商业地产去化有一定促进作用，但对成交起更关键作用的是贷款利率及税率，政策要起到更好效果需要一揽子动作 [6] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，过去对商业用房贷款奉行低杠杆金融监管纪律，目前炒作已基本退潮，在居民加杠杆购房意愿下降的背景下，面对结构性贷款需求，放开首付比例是合理的 [19] - 李宇嘉同时指出，考虑到银行评估价比较谨慎，30%首付并不低，未来还有可能再次降低 [19]

政策调整核心内容 - 中国人民银行发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国普遍执行的商业用房最低首付比例为50%，本次调整意味着首付比例直接降低了20个百分点 [3] - 各省级分行和派出机构可根据辖区城市政府调控要求，在统一最低比例基础上自主确定下限，实行因城施策 [1] 政策定义与适用范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种产品 [3] - 政策调整对象为商业用房购房贷款，旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策目标与市场影响 - 降低商业用房购买门槛，有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 这是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [3]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局发布通知 明确商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策是央行副行长邹澜预告的八项政策之一 [1] 政策调整背景与行业现状 - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [3] - 此前商业用房首付比例普遍在50%以上 较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿 [3] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米（同比增长0.7%） 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例统一降至30%显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 政策将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 尤其在业绩冲刺阶段 房企可借助该政策加大促销力度以实现快速回款 [4] - 短期来看 首付比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域 [4] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 政策执行与市场反馈 - 30%为“最低”首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [5] - 有房产交易平台销售人员表示 目前北京的二手商业用房无法进行贷款仍需全款购买 新房则与具体项目有关 [5] - 行业分析师建议 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 同时需平衡住宅与商住的关系 [5][6]

政策核心调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [3] - 此次调整前 商业用房（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 本次下调至30%直接降低了购买门槛 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在全国统一最低首付款比例基础上 自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 国家统计局数据显示 截至2025年11月末 办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 [3] - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [4] - 近几年来 商办市场库存量偏大已成行业共识 [4] 政策目标与专家解读 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 业内专家认为 首付比例下调显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [4] - 政策调整与住宅市场政策形成协同 体现出对商业地产结构性问题的精准回应 [4] - 本次金融管理部门加大对商办用房的支持力度 是支持去库存的具体表现 [4] 地方配套措施与案例 - 许多城市已出台多项支持政策推动商办市场去库存和盘活存量 包括将存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [4] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [4] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [5] 政策影响展望 - 短期来看 商业用房购房贷款最低首付款比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一、二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] - 预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策提升交易活跃度或也是重要一项 [5]