行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

财务表现 - 2025年第一季度营收956.7亿元，同比增长10%，增速创近年最大降幅[1][4] - 调整后归属于普通股东净利润169.2亿元，同比下降45%，低于市场预期的279亿元[1][4] - 营业利润161亿元同比下降38%，营销费用同比大增43%至334.03亿元[4] - 股价单日下跌13.64%，市值蒸发超百亿美元至1462亿美元[1] 战略转型 - 将"百亿减免"升级为"千亿扶持"战略，主动牺牲短期利润换取商家生态长期稳定性[1][4][5] - 成立"商家权益保护委员会"，推出降佣金、流量倾斜等四大升级举措[5][12] - 2024年Q2起明确表态愿牺牲短期利润，2025年Q1亏损扩大因投资未到收获期[5] - 战略核心转向"长期主义"，通过真金白银投入构建生态韧性[2][7] 商家扶持 - "新质商家扶持计划"覆盖超百个产业带，带动中小商家转向品牌化发展[9][10] - 黑标店铺等资源向中小商家倾斜，有商家一年扩展10条生产线实现转型[9] - 专项团队深入泾县宣纸等产业带，提供运营、物流等全方位支持[10] - 计划持续降佣并扩大帮扶至中小商家，释放产业带升级潜力[12] 消费侧举措 - 百亿补贴频道新增"100亿商家回馈计划"，发放100亿元消费券[14] - 创新"平台直补"模式对标"国补"价格标准，普惠全品类商品[15] - 延续农产品优势，"2025多多好特产"专项行动覆盖9大农产区[15] - 支持云南木瓜产区研发数字系统，实现农业运营数据化转型[16] 行业趋势 - 电商竞争逻辑从规模扩张转向质量深耕，优质供给成新红海[9] - 75%小镇中青年消费者愿为高品质商品多付费，消费观转向"质价比"[9] - 行业共识转向存量用户运营，需高效连接供需两端[7] - 农研科技领域取得突破，全国首个"数商兴农科技小院"落地云南[16]

财务表现 - 2025年第一季度营收956.7亿元，同比增长10%，增速放缓[1] - 调整后归属于普通股东净利润169.2亿元，同比下降45%[1] - 营业利润161亿元，同比下降38%，净利润147亿元，同比下滑47%[4] 市场反应 - 财报发布后股价跌13.64%，收盘价102.98美元/股，总市值1462亿美元，单日蒸发超百亿美元[1] 战略调整 - 将"百亿减免"升级为"千亿扶持"战略，通过降佣金、补贴商家等方式反哺生态[1][4] - 营销费用同比大幅增长43%至334.03亿元，净增额达100亿元[4] - 主动牺牲短期利润换取商家生态长期稳定性[4][6] 商家支持举措 - 成立"商家权益保护委员会"，推出四大升级举措包括常态化交流机制和违规经营预警功能[5] - "千亿扶持"战略落地多项措施：下调家电数码类目保障金、加大中小商家扶持、开展农特产专项行动[5] - 流量引擎和黑标店铺资源向中小商家倾斜[6] 行业竞争逻辑 - 电商行业从规模扩张转向质量深耕，优质供给成为竞争红海[6] - "新质商家扶持计划"培育产业带商家，带动转型升级[6][7] - 平台策略转向"存量运营"，强调连接供需效率和生态健康[6] 消费趋势 - 小镇中青年75%愿意为高品质商品多付费，消费观从性价比转向质价比[7] - 平台补充县域市场和年轻人群，助力商家品牌化发展[7] 农业领域布局 - "2025多多好特产"专项行动深入农特产区，定制化方案提升产业附加值[10] - 支持农产品数字系统研发，推动"数据驱动"运营变革[11] - 设立全国首个"数商兴农科技小院"，落地7个农业科研课题和20多个农产品触网项目[11] 消费侧补贴 - 百亿补贴频道新增"100亿商家回馈计划"，投入100亿元消费券[9] - 探索"平台直补"模式，对标"国补"价格标准普惠消费者[10]