行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**[1][3] * 提及的公司包括**华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、嘉里建设、大悦城、百联**[11] 核心观点与论据 * **对2025年的判断**：房地产市场和投资整体持续面临**调整压力**[1][3] * **对2026年的核心预测**：市场走势呈 **“前低后高”** ，全年板块或迎来**两大拐点**[1][3][8] * **政策拐点**：预计在**第一季度末左右**，体现为供需两端政策积极性提升[8] * **基本面拐点**：预计在**第四季度左右**，主要体现在**二手房价格降幅收窄**，需求好转明朗化[8] * **对2026年关键指标的预测**（同比变化）[6]： * 销售面积：**8.1亿平方米**，同比**-8%** * 销售均价：**9144元/平方米**，同比**-4%** * 销售金额：**7.4万亿元**，同比**-12%** * 房地产投资：**6.9万亿元**，同比**-16%** * 新开工面积：**4.8亿平方米**，同比**-18%** * 竣工面积：**4.9亿平方米**，同比**-19%** * **市场主要矛盾演变**：已从 **“成交量萎缩”** 转变为 **“价格持续下跌”** ，尤其是**二手房价格**[6] * **市场走弱的核心原因**： * **供需不匹配**及**居民对未来房价预期较弱**[4] * **开发商资金压力较大**导致投资持续走弱[5] * 二手房市场下行**进一步影响新房市场成交量**[7] * 整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商投资不振，**拖累经济**[8] * **政策建议与解决路径**： * **短期**：政策手段要靠前使用，**防止市场失速下滑**[1][3] * **稳定市场**：通过**去库存**和**提振需求及信心**[1][3] * **稳定投资**：通过**支持和满足房企的合理融资需求**[1][3] * **具体措施建议**[4][6]： * **政府端（G端）**：通过**收储与城市更新**吸收供给、创造需求[4] * **企业端（B端）**：通过**盘活存量**（资产证券化、调规）、**主体并购重组**来转移供给[4] * **居民端（C端）**：调整**行政政策、公积金政策、财税政策**以提振需求，消化供给[4] * **解决主体问题**：支持房企合理融资与融资展期、建立开发商额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金[6] * **中长期**：需要引导房企主动转型，从**提高投资开发增加值**转向**提高服务运营增加值**，同时更新发展模式和制度[2][3] * **投资建议与机会**： * 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但**预计降幅较2025年收窄**[8] * 2026年全年来看，**地产板块出现收益的机会较大**，建议关注及配置[11] * **投资主线**[11]： * **部分房企**：在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，有**反转可能性** * **部分持有性商业地产公司**：已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 其他重要内容 * **宏观背景**：2026年是 **“十五五”的开局**之年，中央经济工作会议有 **“推动投资止跌回稳”** 的目标[8] * **政策出台动力**：市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期**可能会倒逼政策尽快出台**[11] * **首要任务**：当前**防范地产及相关风险仍是首位**[10] * **风险提示**：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；需防范市场进一步失速下行带来的风险[9][12]

项目现状与市场定位 - 项目名为恒地尊悦花园，其前身是福罗拉山庄，是一个沉睡超过30年的烂尾项目，被称为龙华民治的“烂尾标本” [1][2] - 截至2024年2月，项目5栋30层高层住宅主体已完工，园林施工进入收尾阶段，已接近准现房状态，但营销中心暂未开放，尚未取得预售证 [1] - 项目总建筑面积约10.5万平方米，规划包括5栋30层住宅和1栋3层幼儿园，共计672套住宅 [6] - 分析师认为，项目已接近现房状态，若售价合理，将成为其核心竞争优势 [7] 历史沿革与盘活过程 - 项目于1993年4月18日由横岭经济合作社与惠州中南房地产开发总公司深圳办事处签约，原规划为别墅区 [3] - 项目在开工当年（1993年）便因资金链断裂而停工 [4] - 1994年国家开始限制别墅用地，2012年升级为“禁墅令”，加大了项目复工难度 [5] - 项目盘活的关键转折点发生在2014年，民治股份合作公司及相关主体完成土地受让，理顺了历史遗留产权关系 [5] - 2015年，泰生房地产介入持有项目权益，为后续开发扫清障碍 [5] - 2021年，恒地通过受让泰生房地产股权完成产权重组，取得建设工程规划许可，并将规划由别墅调整为高层住宅，项目更名为恒地尊悦花园，进入实质性重建阶段 [5] 周边市场环境与价格对比 - 项目周边房价在过去30年发生巨变：1994年龙华片区新房单价普遍在1000～2000元/平方米，例如锦绣花园单价为1900元/平方米 [9] - 目前龙华已成为独立行政区，以深圳北站为核心的红山、民治等居住区，房价普遍超过6万元/平方米，最高成交单价突破10万元/平方米 [9] - 项目周边主要小区二手房挂牌单价普遍在5万元～6万元/平方米，例如碧水龙庭挂牌均价约5.04万元/平方米，深国际万科和风轩挂牌均价约5.53万元/平方米 [10][11] - 民治片区是深圳新盘集中区域，在售新房（如中建鹏宸云筑、中海明德里、金地启曜等）均价多在5万～6万元/平方米，部分学区住宅均价达8万元/平方米 [14] 入市传闻与延迟原因 - 项目在2023年完成主体封顶时便有入市消息传出，2024年底再次传闻将于2025年初开盘，但两次传闻均未兑现，至今仍未取得预售证 [1][8] - 项目迟迟不入市，既有市场低迷因素，也有开发商自身策略考量 [1] - 分析师指出，接近现房状态仍未获预售证的情况不太常见，反映出项目超长时间盘活涉及的产权复杂、历史遗留纠纷、业主反对等问题 [1] 片区新房供应情况 - 民治片区待入市的新盘除恒地尊悦花园外，还包括中交国润华府、联发新澍雅居等 [14]

项目概况与核心成就 - 北京市西城区三里河一区28号楼危旧楼改建项目，应用智能建造-MiC技术体系，仅用46天完成主体结构封顶，从居民搬出到迁回新居、拿到新房本仅用了不到6个月时间 [1][2] - 该项目是西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点，首次在特大城市跑通了分散性产权楼宇的原拆原建完整流程，为全国多数城市核心区探索了可复制可推广的“北京模式” [1][2] - 项目始建于1978年，楼龄近50年，存在墙体开裂沙化、基础设施严重老化、上下水管跑冒滴漏等安全隐患，且未设置电梯，居民改建意愿强烈 [2] 技术创新与效率提升 - 智能建造-MiC技术是工业化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑体系，实现了像造汽车一样造房子 [5] - 通过数字化设计将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂内完成包含结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，再运输至现场进行高精度吊装 [5] - 采用该技术后，较传统现浇混凝土模式缩短工期约75%，同时减少75%的现场建筑废弃物、25%的材料损耗与30%的碳排放 [5] - 为每个模块赋予唯一“数字身份码”，项目交付时转化为每户“一房一码”的数字档案，为后期运维提供数字化支撑 [5] 政策与审批流程创新 - 项目全面推行立项用地、工程审批全链条“全程网办”，实现24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批 [3] - 土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照实现“单日办结、四证齐发”，整体审批用时较承诺时限提速90%以上 [3] - 实现“交房即交证”，住户拿到钥匙的同时就拿到新房产证 [3] - 2025年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，2026年以来多省份密集发布配套文件将其列为改造路径之一 [7] 资金筹措与居民安置模式 - 创新推出“居民出一点、政府补一点、产权单位帮一点、面积增一点”的多方共担模式，市区财政补助原面积部分，居民承担补助后剩余成本，新增面积按成本价购买 [3] - 落地全国首创个人住房改建贷款带押改建，破解筹资与抵押衔接难题 [3] - 针对54户居民推出“一户一策一方案”精准服务，并根据原住房面积、居住需求等因素，量身定制出6种不同户型 [2] - 企业表示实施此类工程可实现微利可持续，并拓展市场新赛道 [3][6] 行业趋势与市场前景 - 中国城市发展正从增量扩张转向存量提质增效，居住空间品质提升成为城市高质量发展的核心议题 [7] - 北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索并推进“原拆原建”实践 [8] - 专家预测，老旧住房自主更新、原拆原建将成为未来老旧住房改造的重要模式，预计到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40% [8] - 该模式实现了多方共赢：居民以可承受成本获得品质住宅并快速回迁；政府破解复杂产权治理难题；社会因施工干扰小、污染能耗低而受益；企业锤炼核心能力并拓展新市场 [6]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但同比仍在下降，表明市场短期下行压力有所缓解，但长期价格调整趋势仍在持续 [1] 新建商品住宅销售价格 - **一线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [2][3] - 上海环比价格持平，同比上涨4.2%，是唯一录得同比正增长的一线城市 [2][3] - 北京、广州、深圳环比分别下降0.3%、0.6%、0.4%；同比分别下降2.4%、5.3%、4.9% [2][3] - **二线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [2][3] - **三线城市**：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2][3] 二手住宅销售价格 - **一线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点；同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点 [2][3] - 北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%、0.6% [2] - 北京、上海、广州、深圳同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%、6.5% [3] - **二线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点；同比下降6.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2][3] - **三线城市**：1月二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点；同比下降6.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2][3] 重点城市价格指数详情 - **环比上涨城市（上月=100）**： - 大连（100.2）、厦门（100.1）、合肥（100.1）、武汉（100.1）、南充（100.1）、无锡（100.0）、上海（100.0）、大理（100.0）[5] - **同比上涨城市（上年同月=100）**： - 上海（104.2）、杭州（102.4）、合肥（101.6）、乌鲁木齐（100.5）、宜昌（100.0）[5] - **其他城市表现**： - 多数城市新建商品住宅价格指数环比低于100，同比低于100，显示普遍的价格调整 [5] - 部分城市如石家庄（99.7， 95.8）、郑州（99.6， 94.3）、广州（99.4， 94.7）、昆明（99.7， 94.2）、南宁（99.2， 98.4）等，同比降幅较为显著 [5]

2026年1月中国商品住宅销售价格变动情况 - 2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降 [1] 各线城市新建商品住宅销售价格环比变动 - 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [1][2] - 其中，上海价格环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [1][2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1][2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1][2] 各线城市二手住宅销售价格环比变动 - 1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点 [1][2] - 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [1][2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [1][2] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1][2] 各线城市新建商品住宅销售价格同比变动 - 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [2] - 其中，上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] 各线城市二手住宅销售价格同比变动 - 1月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点 [2][3] - 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [2][3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2][3] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2][3]

一线城市新建商品住宅销售价格 - 1月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [1] - 上海价格环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [1] 二线城市新建商品住宅销售价格 - 1月份二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点 [1] 三线城市新建商品住宅销售价格 - 1月份三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] 一线城市二手住宅销售价格 - 1月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.4个百分点 [1] - 北京、上海、广州和深圳二手住宅价格分别环比下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [1] 二三线城市二手住宅销售价格 - 1月份二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [1] - 1月份三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅较上月收窄0.1个百分点 [1]

2026年1月70城商品住宅销售价格变动情况 - 2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降[1] 一二三线城市商品住宅销售价格环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同[2] - 一线城市中，上海环比持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%[2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点[2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同[2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[2] - 一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手住宅价格环比分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%[2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点[2] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点[2] 一二三线城市商品住宅销售价格同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点[3] - 一线城市中，上海同比上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%[3] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.9%，降幅扩大0.4个百分点[3] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅扩大0.2个百分点[3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点[3] - 一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手住宅价格同比分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%[3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅扩大0.2个百分点[3] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅扩大0.1个百分点[3]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 2026年1月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄但同比仍下降 显示市场下行压力犹存但短期环比有企稳迹象 [1] 新建商品住宅销售价格环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 其中上海环比持平 北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅与上月相同 [1] 二手住宅销售价格环比变动 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅比上月收窄0.4个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6% [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅比上月收窄0.2个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] 新建商品住宅销售价格同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1% 降幅比上月扩大0.4个百分点 其中上海同比上涨4.2% 北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.9% 降幅比上月扩大0.4个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9% 降幅比上月扩大0.2个百分点 [1] 二手住宅销售价格同比变动 - 一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6% 降幅比上月扩大0.6个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5% [2] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2% 降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市二手住宅销售价格同比下降6.1% 降幅比上月扩大0.1个百分点 [2] 统计范围说明 - 统计覆盖70个大中城市 其中一线城市4个 二线城市31个 三线城市35个 [3]

房地产企业土地增值税预征申报 - 某房地产开发项目首张预售许可证预计2026年4月下发，但根据最新规定，土地增值税预征申报的起始时间以取得首笔预售收入为准，而非发证时间 [4] - 因此，该公司在第一季度收到的两笔预收款，需要在第一季度属期进行土地增值税预征申报 [4] - 预征土地增值税的计征依据计算公式为：预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率或征收率) [4] 防范发票被擅自红冲的操作指引 - 开票方擅自红冲发票会导致受票方无法抵扣进项税额或正常列支成本 [12] - 受票方可通过电子税务局进行“发票入账确认”或“发票勾选确认”操作，此后若开票方发起红冲流程，需经受票方确认《红字发票信息确认单》才能完成 [12] - 具体操作路径为：登录电子税务局后，依次进入【我要办税】-【税务数字账户】-【发票业务】-【发票入账标识】或【发票勾选确认】模块 [12][13] - 根据国家税务总局2024年第11号公告第八条规定，农产品收购发票、报废产品收购发票、光伏收购发票等特定类型发票，即使已完成用途或入账确认，开票方仍可直接发起红冲流程 [15]

重大事项 - 复宏汉霖自主研发的HLX15-SC用于多发性骨髓瘤治疗的1期临床试验申请获国家药品监督管理局批准 [1] - 康哲药业签订原研药Lidoderm®利多卡因凝胶贴膏独家经销协议 [1] - 微创机器人-B图迈®腔镜手术机器人全球商业化订单突破200台 [1] - 比高集团获周星驰折让约91.79%提全购要约 [1] - 科济药业-B与上海金工企业发展签署战略合作协议 投建金山CAR-T细胞治疗产品商业化生产基地 [1] 经营业绩 - 华润置地1月总合同销售金额约116.5亿元 同比增长0.4% [1] - 华虹半导体公布2025年业绩 母公司拥有人应占溢利5488.1万美元 同比减少5.6% [1] - 中煤能源1月份商品煤销量为2005万吨 同比减少7.3% [1] - 中国中冶1月新签合同额736.5亿元 [1] - 中国交通建设2025年新签合同额为18836.72亿元 同比增长0.13% [1]