深入分析各地政策，我们发现零租金并非简单的"免单"，而是一套精心设计的产业筛选与培育机制，具有三大鲜明共性： （1）国资主导是标配。所有执行"0租金"的园区运营主体100%为国资或区属国企、政府平台公司。例如广州黄埔的科学城集团、深圳的深投控等国资平 台，不仅提供免费空间，旗下更有规模庞大的创投基金群。这些企业大多不要求单项目盈利，而是考虑整体综合收益，具备成本分摊能力。这解释了为何 民营园区很难参与这场"免租大战"，民营开发的产业园由于逐利属性和资金成本约束，少有主动提出全面免租，更多是配合政府对特定项目点对点洽谈优 惠。 从深圳到上海，从成都到杭州，一场轰轰烈烈的"免租大战"正在全国产业园区上演。当上海在今年第二季度抛出"3年零租金+2年减半"的重磅政策时，标 志着这场始于南方的政策创新已演变为全国性的产业竞争新范式。 然而，零租金真的是企业眼中的"免费午餐"吗？当我们深入分析这股浪潮背后的数据与案例，会发现一个更复杂的真相：免费的空间背后，往往藏着更高 的隐性成本与更深层的园区博弈。 一组触目惊心的数据揭示了这场运动的现实背景：上海园区空置率已连续12个季度上行，今年第二季度达29.2%；深圳南山、成都 ...

行业转型趋势 - 产业园区行业正从提供基础型服务的1.0版本过渡到发展型服务的2.0版本 需从空间载体提供者转向产业生态构建者 [1][3] - 国内部分城市产业园区空置率超过30% 传统粗放发展模式难以为继 新兴产业对载体专业化和服务生态化提出更高要求 [4] - 园区运营需通过股权、基金方式与企业形成共生共荣的产业生态 提供产业链上下游及金融、人力、法务等配套服务 [6] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入10.68亿元 同比增长31.66% 主要因园区运营板块销售收入增加 [3] - 上半年实现归母净利润4918万元 [3] - 园区运营板块近三年净利润平均保持近30%的增速 上半年运营园区出租率超70% [4] 战略转型举措 - 形成"一体两翼 适度多元 创新引领 国际布局"新战略 以园区为功能平台发展环保科技和智能制造两大主导产业 并培育生物医药等方向 [5] - 调整组织架构 组建创新研究院和战略投资部 通过产业基金和并购基金加速战新产业集聚 [9] - 拥有47个产业园区 其中12个以生物医药为主题 聚集近500家生物医药创新企业 形成生物药、医疗器械、医疗服务等细分领域集聚优势 [5] 环保科技业务布局 - 上半年环保科技业务实现营收8.94亿元 [7] - 国内规划建设200多个零碳园区 但仅十分之一能实现全周期碳管理和市场化运营 [7][8] - 自研绿色低碳智控系统和双碳智慧管理平台 在海口打造零碳园区中枢系统 通过绿电交易和智慧平台形成可持续商业模式 [8] - 积极培育碳咨询、碳规划、碳资产管理等前后端技术能力 谋划通过收并购延伸环保科技业务边界 [8] 创新发展目标 - 力争两年内战略性新兴产业营收和利润比重显著提升 五年内在高科技领域并购成效明显 [10] - 拥有7只产业基金 正探索成立产业并购基金 以"基金培育和股权并购"双轮驱动发展 [9] - 通过科技创新增强核心竞争力 打造创新要素集中、高端产业集聚的科技型上市公司 [10]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收同比下滑10.29%至9.97亿元，归母净利润同比下滑13.36%至3249.32万元，扣非净利润同比增长15.94%至5020.34万元 [1] - 制糖业务营收同比下滑14.95%至7.15亿元，饮料业务营收同比增长1.11%至1.54亿元，产业园区运营营收同比增长8.09%至1.29亿元 [2][4] - 制糖业务营收占比71.67%，饮料业务占比15.44%，产业园区运营占比12.89% [2][4] 分业务板块表现 - 制糖业务受消费市场波动影响收入下滑，但仍是公司第一大营收业务 [1][2] - 饮料板块依托电商拓展与外省市场开拓实现收入与毛利率双增长，其中外省市场销量同比增长60% [1][6] - 产业园区运营业务保持稳定增长，T.I.T品牌园区数量增至9个且均位于广州市 [4] 销售渠道分析 - 糖产品线上销售营收同比增长20.58%至2022.41万元，但仅占该产品总营收的2.83% [6] - 饮料产品线上销售营收同比增长3.44%至717.17万元，占该产品总营收的4.66% [6] - 线下渠道中菠萝啤营收同比下滑0.97%至1.40亿元，但其他产品营收同比增长14.54%至476.46万元 [6] - 电商销售额整体同比增长32%，通过与辉同行达成17场直播合作 [6] 战略调整与收购 - 公司原计划收购鹰金钱100%股权，后调整为收购亚洲食品39.9996%股权 [7][9] - 交易完成后公司将持有亚洲食品100%表决权，并将其纳入合并报表范围 [10] - 亚洲食品旗下拥有沙示汽水、果汁汽水、椰子水等产品，具有独特的产品特色和市场定位 [8][9] - 该收购事项已于2025年7月完成工商变更登记 [10] 公司背景与转型 - 公司前身为日化巨头广州浪奇，2023年5月正式剥离日化业务并新增文化创意产业园区运营 [7] - 2023年12月更名为红棉股份，目前拥有食品、饮料和产业园区运营三大业务 [1][7] - 广州轻工集团为公司第一大股东，持股27.80% [7]

公司产品发布 - 深业集团推出全新产业社区产品体系 围绕企业全生命周期发展需求打造一站式产业生态解决方案 [1][3] - 产品体系基于40余年园区运营经验和对上百家企业实地调研 标志着产业园区发展进入全新阶段 [1][3] 公司运营规模 - 公司在全国32个城市运营管理超过2500万平方米产业园区 累计服务企业达17275家 [3] - 服务客户包括202家上市企业和30家世界500强企业 [3] 产品体系构成 - 深科园Space提供办公研发及主题园区的全周期空间产品 [3] - 深创联Link∞打造资源赋能平台推动产学研深度融合 [3] - 深卓跃Service+依托高效服务机制提供基础运维和人才服务等全方位保障 [3] 配套服务建设 - 公司紧扣"食住商娱教"核心需求构建多元丰富的全系配套 营造宜业宜居创新环境 [3] 战略合作进展 - 深圳科技园与交通银行中国银行等金融机构达成战略合作 [3] - 泰晶科技飞翼航空等优质企业签约入驻园区 [3]

公司业务布局与规模 - 产业园区业务覆盖全国32个城市 运营管理面积超2500万平方米[2] - 累计服务企业17275家 包括202家上市企业及30家世界500强企业[2] - 聚焦海洋产业、生物医药、先进制造和乐龄科技四大方向作为第二增长曲线[2] 新产品体系架构 - 推出三大核心产品线：深科园Space3（空间产品）、深创联Link∞（资源平台）、深卓跃Service+（服务体系）[3][4] - 空间产品涵盖办公（全周期三类模式）、研发（专业实验空间）及主题园区（人工智能产业基地）[3] - 资源平台整合产学研机构（鹏城实验室等）、政策服务及金融机构（银行+基金）[4] 运营服务特色 - 建立"一分钟响应、一小时到场、一天内落实"高效服务机制[4] - 提供人才定制招聘与科技大讲堂培训服务 助力企业招才育才[4] - 配套"吃住商娱教"全系设施 包括餐饮/宿舍/会议/健身/托育等多元化解决方案[5] 战略合作与落地进展 - 与交通银行、中国银行等金融机构达成战略合作[6] - 泰晶科技、飞翼航空等优质企业签约入驻新园区[6] - 科慧路99号人工智能产业基地将于年底正式亮相[3]

公司业务规模与历史 - 公司运营管理面积超过2500万平方米 累计服务企业17275家 培育202家上市企业和30家世界500强企业 [1] - 产业园区业务覆盖全国32个城市 布局70个园区 [1] - 从1985年创立中国大陆首家科技园区深圳科技工业园发展至今 亲历深圳从"三来一补"到"全球知名创新之都"的转型过程 [1] 产品体系升级与空间布局 - 实现从工业区到产业园再到产业城市综合体的跨越式发展 早期八卦岭工业区已升级为多元融合产业综合体 [2] - 天安数码城 泰然金谷等标杆项目持续为创新生态注入动能 湾区未来科技城续写新篇 [2] - 推出全新产业社区产品体系 基于40余年园区运营经验和对上百家企业实地调研打造 [1][3] 深科园Space空间解决方案 - 提供办公 研发及主题园区全方位空间产品 包括科园Office 科园Domains和科园Park三大类 [3] - 科园Office提供服务式 拎包入住（100~500平方米）和定制式三类办公产品 [3] - 科园Domains专注研发中试需求 提供专业实验空间 已吸引微步 小米 TP-LINK等头部研发总部入驻 [4] - 科园Park聚焦垂直领域 年底推出科慧路99号人工智能产业基地 配备AI产业孵化器 AI芯片测试中心等专业空间 [4] 深创联Link资源赋能平台 - 打造产学研合作 政策对接 金融服务一体化平台 [5] - 与清华大学 哈尔滨工业大学 香港中文大学（深圳）等高校 以及鹏城实验室 中国科学院深圳先进技术研究院等研究机构深度合作 [5] - 联合交通银行 中国银行 建设银行等金融机构提供全生命周期金融服务 提供"基金+基地"双重保障 [5] 深卓跃Service+运营服务 - 实行"一分钟响应 一小时到场 一天内落实"高效服务机制 [6] - 联合深圳人才集团定制专属招聘服务 定期开展科技园大讲堂和专业培训活动 [6] - 通过完善居住需求 子女教育等配套解决人才留存问题 [6][7] 园区配套服务体系 - 构建"吃 住 商 娱 教"全系配套 包括科味餐饮 科居住宿 科聚商务空间 科娱康养设施 [7] - 针对30岁左右青年员工群体 引入深业托育 科技幼儿园和科苑幼儿园提供一条龙教育服务 [7] - 通过"活跃+"服务聚焦员工运动健康和社交需求 营造有温度园区氛围 [8] 战略发展方向 - 加快培育科技产业"第二增长曲线" 打造以科技与不动产为核心的多元化产业集团 [9] - 产业社区产品体系是面向未来产业生态提出的"深圳方案" 将为科技创新和产业升级注入新动能 [8][9] - 持续迭代升级园区产品 与城市共振 与产业同频 构建更具活力的区域产业生态 [9]

项目概况 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日上市 成为首单上海市属国企公募REITs扩募项目及已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 [1] - 扩募发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [1] - 该REIT于2022年10月13日在上交所挂牌 是全国首单以标准厂房为基础资产的公募REIT [1] 运营表现 - 自首发上市以来各报告期出租率始终保持在94%以上 累计分红达7284万元 [1] - 二级市场表现持续位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目康桥园区近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [2] 资产特征 - 扩募新购入资产为上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 围绕上海"3+6"重点产业体系形成集成电路、生物医药、人工智能核心产业布局 [2] - 项目在新老资产间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势提供全链条服务 [4] - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [4] 战略意义 - 印证标准厂房等产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化与价值重估标杆 [4] - 公募REITs作为创新金融工具可优化集团资产结构、盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [4] - 临港集团将持续做大REITs规模、做强REITs平台 为园区资本市场发展和产业运营培育贡献经验 [5]

财务业绩 - 2025年中期收入14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 销售回款23.25亿元，同比增长34% [1] 业务签约表现 - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 综合运营业务签约额同比增长31% [1] - 办公类园区签约额同比增长13% [1] 收入结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 物业出租率保持稳定 [1] 土地储备 - 截至2025年6月30日拥有产业园用地储备532.0万平方米 [1] - 土地储备分布于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

财务表现 - 2025年中期收入约14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利约3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 销售回款约23.25亿元，同比增长34% [1] 业务结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收比重达70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] - 综合运营业务签约额相比去年同期增加31% [1] - 办公类园区签约额相比去年同期增长13% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 出租率保持稳定 [1] - 集团拥有优质产业园用地储备约532.0万平方米 [1] - 土地储备主要位于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

核心观点 - 前海建投集团2025年上半年围绕"廉洁合规、苦练内功、经营转型"工作方针 在基础设施建设 产业空间开发 低碳能源 人才住房 数字赋能 深港融合 企业治理和党建八个领域取得进展 下半年将聚焦"七个加快"推动高质量发展 [1][2][7][10][11] 基础设施建设 - 桂湾片区国际化提升 环前海湾重点工程 "山海连城" 前海黄金海岸带建设等重点项目加快推进 [2] - 公共服务配套持续完善 [2] 产业空间开发运营 - 国际化港风港味街区完成招商推介大会 [2] - 协助出台《遴选办法》并执行2次遴选会 [2] - 前海国际会议中心举办高规格活动24场 [2] - 深港智汇产业园（和一）和（风华）项目稳步推进 [2] 低碳能源运营 - 前海3号冷站（一期）和5号冷站（二期）实现送电 [2] - 供冷服务签约面积达566万平方米 [2] - 上半年获发明专利授权4项 累计达29项 [2] - "前海能源"入选第二十二届"深圳（湾区）知名品牌"和深圳市绿色低碳产业企业 [2] 人才住房服务 - 前海乐居公司租赁收入完成预算目标的124% [3] - 落实"一张床 一间房 一套房"居住政策 支持智能机器人灵巧手产业集聚 [3] - 前海珑湾国际人才公寓于2025年6月26日开放试运营 [3] 数字科技赋能 - 基于CIM平台开展"四张图"系统建设 实现三湾片区"空 产 设 物"数据一体统筹 [3] - 保障数字孪生城市建设和BIM三维审批工作 [3] - 协助深圳市规划局部署市级BIM审批平台 对外复制推广前海BIM行政审批经验 [3] - 完成港科大香港智能建造研发中心钢筋绑扎机器人测试和智能建造产品策划方案 [3] 深港融合合作 - 新增1号 8号景观桥为港澳规则试点项目 扩大深港建设标准互认应用场景 [4] - 加快打造前海交易广场港风港味街区 重点引入国际品牌首店及香港老字号 [4] - 推进国际人才创新交流中心和前海企业公馆功能形象提升 [4] - 成功招引安格利华国际商贸投资 严讯奇建筑师事务所等知名企业落地 [4] 企业治理与转型 - 建立全面风险防控体系 在所有项目推行"廉洁协议"机制 [4] - 成本合约 采购 工程变更等实现全流程线上管理 [4] - 印发《岗位安全责任卡》 建立安全责任三级体系 [4] - 制定《关于提升资本回报率及"一利五率"专项整改方案》 推动营收结构向多元化均衡性发展 [4] - 优化招商营销运营专班机制 完成权责流程调整 [4] 党建与人力资源 - 开展党风廉政建设 发挥大监督作用 [5] - 完成党委换届选举和纪委选举 健全党支部组织架构 [5] - 完成人力资源盘点包括组织权责 岗位设置和人员情况 [5] 下半年重点规划 - 加快落实《前海方案》《前海规划》任务目标 [7] - 加快完善国际化城市新中心功能 [7] - 加快打造优质产业空间 [7] - 加快集聚业务板块发展优势 [7] - 加快推进经营转型 [7] - 加快推动深港合作举措落地 [7] - 加快构建党建引领高质量发展新局面 [7] 战略发展方向 - 以产业思维促进转型发展 提升市场洞察力和核心竞争力 [11] - 构建"全周期 生态链 网状"业务架构 围绕产业集聚提供产品 服务和投资 [11] - 服务"20+8"战略性新兴产业集群和未来产业发展 [12] - 服务港人港企落地发展 制定配套服务措施 [12] - 学习大数据 AI等前沿技术 提升工程建设 运营管理和风险防控效率 [12] - 严格执行末等调整和不胜退出机制 选树先进典型 [13]