行业整体状况 - 产业园区作为推动经济高质量发展的关键引擎 在汇聚创新资源 加速科技成果转化 驱动产业转型升级以及培育新质生产力等方面发挥重要作用 是区域经济结构优化的坚实支撑[1] - 2025年上半年园区产业仍处于深度调整阵痛期 受外部宏观环境与行业内部经营挑战的双重影响[1] - 行业正经历底层逻辑重塑 从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同 这是一场深刻的园区革命[1] - 2025年上半年一系列重要政策陆续出台 特别是《公平竞争审查条例实施办法》正式落地 推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 公司自2019年开启一体两翼战略转型 以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎[3] - 战略转型本质是实现园区产业生态的深度融合与协同发展 推动从单一链条迈向生态协同 增强核心竞争力[4] - 战略转型已取得显著成效 形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] - 公司坚定不移推进业务转型 以构建第二曲线为核心目标 将综合运营业务作为应对房地产市场长周期深度调整的根本之策[12] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元 同比微增0.79% 期内净利润210.9万元 守住了盈利底线[1] - 除所得税前利润7223.9万元 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元 占总收入比例高达70.6% 已成为核心业务[4] - 园区开发服务收入4.31亿元 同比增长22.8% 成为推动总收入微增的主要推动力[7] 业务板块分析 - 园区运营服务中设计与建造业务收入3.72亿元 占总收入25.3%[4] - 物业管理服务收入4.17亿元 同比增长10.8% 占总收入28.4% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元 增速达18.1% 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元 增速6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元 能源运营服务面积升至1235万平方米[6] - 产业园区空间销售收入3.15亿元 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] 运营指标 - OVU创客星作为华中区最大共享办公品牌 截至2025年6月30日已出租物业总面积达28.5万平方米[6] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70%[9] - 报告期内实现租金收入117.2百万元 较上年同期增长4.4%[9] - 产业园区新开工面积合计4.13万平方米 新竣工面积合计13.20万平方米[9] - 截至2025年6月30日在建面积合计58.23万平方米 储备优质产业园用地约532.0万平方米[9] 市场拓展与签约 - 上半年新增签约金额15.39亿元 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿人民币 同比大增117%[12] - 园区开发服务中办公类园区签约额同比增长13%[12] 未来发展部署 - 公司主动寻求对中国电子的战略协同价值 提出第五代产业园和第四代孵化器[13] - 将园区发展 孵化器建设与数据要素产业生态构建相结合 深挖产业协同价值[13] - 切实改善开发业务经营质量 以去库存 控风险 保现金流为目标 采取租售并举策略[13] - 新项目采用敏捷定制模式控制增量 深化圈层营销 加强跨区域协同招商[13] - 重构投资性物业经营管理体系 成立资产经营部作为统一经营管理机构[13] 产业投资布局 - 产业投资作为园区招商的重要抓手 是转型过程中的强力支撑点[9] - 中电中金和零度资本已组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料4大领域发展[10] - 中电中金报告期内完成多个项目的融资及退出 实现良好的资金回笼和收益[10] 行业环境展望 - 进入下半年后国际贸易局势趋于缓和 市场预期货币及财政政策有望持续加码[11] - 美联储于9月开始新一轮降息 市场主流观点认为年内或将累计降息75个基点[11] - 新基建作为拉动经济增长的核心方向有望从刺激政策中获益 低碳园区和高端产业园区作为新基建分支也有望迎来加速发展[11]

西安高新区高科产业园REITs项目 - 项目获得国家发展改革委推荐至证监会，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目进入发行阶段 [1] - 项目位于西安高新区软件新城，底层资产涉及13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米，评估净值13.6亿元 [1] - 项目发行后预计净回收资金约4.14亿元，并有望在年内正式上市发行 [1] 中国公募REITs市场发展概况 - 全国已发行REITs项目73只，累计发行规模超过1900亿元 [2] - 市场涵盖十大领域，包括收费公路、产业园区、能源、消费、保障房、仓储物流、生态环保、水利设施、市政设施和数据中心 [2] 陕西省REITs项目推进情况 - 陕西省已建立省级部门工作协调机制、前期辅导机制和项目储备库 [2] - 已向国家报送4只REITs项目，包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓储物流第一次扩募 [2] - 京能国际光伏发电REITs项目已于2023年发行上市，是我国光伏领域首单 [2] - 华山景区REITs项目进展顺利，有望成为我国文旅领域首单 [2] - 未来计划扩充项目储备库，争取在更多领域实现突破，形成投资良性循环 [2]

政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

核心观点 - 国内主要城市由国资企业主导，在写字楼和产业园区市场掀起“零租金”风暴，以吸引符合条件的小微科创企业[1] - “零租金”政策背后是地方政府从“收租管理”向“产业链攒局”的运营逻辑转变，旨在争夺优质产业和创业项目，构建城市产业新生态[5][8] - 政策并非单纯免租，而是暗含价码，通常与特定产业方向、未来税收要求或“租金作价入股”等长期收益模式挂钩[6][7][8] 各城市“零租金”政策详情 - **深圳市**：深圳市国资委统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，科技企业最低可享受2年以内免租优惠（签一年免一年，或签三年前两年免租、第三年减半）[2] - **杭州市**：钱塘智慧城宣布2万平方米机器人产业园免三年租金，单个企业最高可享1000平方米空间，有企业每年节省租金16.4万元[3] - **苏州市**：高铁新城发布“环秀湖青年启航计划”，调配10万平方米空间，对创业团队实施两年零租金支持[3] - **广州市**：黄埔区遴选了13个“零租金”试点产业空间共计15万平方米，签约3年以上可享前两年免租，签约6年以上可享前三年免租[3] - **上海市**：临港新片区推出“超级个体288行动”，以“办公免费租、公寓免费住”为核心，打造全上海成本最低的青年创业集聚区[4] 政策附加支持措施 - **融资支持**：苏州高铁新城对符合条件企业提供最高不超过300万元的天使基金融资额度支持[7] - **综合配套资源**：上海临港集团为入驻企业提供最高80万元创业担保贷款、最高50万元无偿资助以及最高50万元的“流量券”、“算力券”、“运力券”和最高10万元“网络券”[7] - **探索新模式**：广州市黄埔区探索“租金+股权”等空间供给新模式，并发挥市、区财政母基金作用支持创新项目早期研发[8] 目标产业领域 - 政策普遍面向战略性新兴产业和未来产业，重点领域高度重合，包括智能网联汽车、人工智能、生物医药、低空经济、量子科技等[6] - 上海临港集团聚焦硬核科技、数据加工、跨境直播、跨境医疗等8类创新业态[7] - 入驻企业需符合各城市产业发展方向，通常是市级以上创新创业大赛获奖团队或拥有自主知识产权的人才项目[6]

核心观点 - 多个核心城市推出"零租金"政策吸引科创企业入驻 体现地方政府从传统收租模式向产业生态构建和风险投资模式转变 [2][6][8] 政策覆盖范围 - 深圳国资委统筹10万平方米国企产业园区资源 提供最长2年免租优惠 [3] - 杭州钱塘智慧城提供2万平方米机器人产业园 免三年租金且单个企业最高可享1000平方米空间 [4] - 苏州高铁新城推出"环秀湖青年启航计划" 调配10万平方米空间提供两年零租金支持 [4] - 广州黄埔区遴选13个"零租金"试点产业空间共计15万平方米 提供2-3年免租期 [4] - 上海临港集团推出"超级个体288行动" 提供办公免费租和公寓免费住的双重优惠 [5] 行业定向要求 - 广州重点面向智能网联与新能源汽车 生物医药与健康 低空经济与航空航天 人工智能 新型显示与集成电路等战略性新兴产业 [7] - 苏州高铁新城需求集中在智能网联汽车 先进材料 数字金融 量子科技 低空经济 大数据 人工智能等领域 [7] - 上海临港聚焦硬核科技 数据加工 跨境直播 跨境医疗 短剧基地 游戏创客 代码外包 小众赛事等8类创新业态 [8] 配套支持措施 - 苏州高铁新城提供最高300万元融资额度支持 [8] - 上海临港提供最高80万元创业担保贷款 50万元无偿资助 50万元"流量券" 50万元"算力券" 50万元"运力券" 10万元"网络券"等资源 [8] - 广州黄埔区探索"租金+股权"模式 推行"补改投""租金作价入股"等创新机制 [9] 政策实施效果 - 杭州某仿生视觉技术公司20天内获得免租审批 每年节省租金16.4万元 [4] - 政策推动国资企业从"收租管理"转向"产业链攒局" 深度参与城市产业升级 [6][7] - 通过构建产业生态获取长期收益 包括未来税收要求或租金入股等潜在回报方式 [8][9]

股权变动 - 控股股东上海中微子投资管理有限公司通过询价转让方式减持2,267,065股 占总股本1.50% [1] - 转让价格17.99元/股 交易金额4078.45万元 [1] - 权益变动后中微子及一致行动人合计持股比例由39.93%降至38.43% [1] 财务表现 - 2025上半年营业收入6.02亿元 同比下滑4.56% [1] - 归母净利润797.53万元 同比下滑41.15% [1] - 扣非归母净利润-296.30万元 上年同期为1155.76万元 [1]

文章核心观点 - “零租金”产业园模式是园区运营商为应对激烈竞争和招商压力而采取的短期策略，但其长期可持续性受到质疑，并可能引发资源错配、恶性竞争等问题 [1][3][7] - 产业园区发展的根本出路在于跳出单纯的价格竞争，通过提升运营服务能力、构建产业生态来实现从“房东”到“事业合伙人”的角色转变，推动高质量和可持续发展 [11][13][14] 产业园区行业现状与挑战 - 全国现有各类产业园区超过8万家，其中国家级开发区693家，省级及以上开发区近2600家 [2] - 行业面临巨大业绩压力，省级以上开发区平均空置率超过35%，部分远郊新建园区空置率高达40% [2] - 产业园区同质化问题严重，许多园区在规划、产业定位、服务模式等方面缺乏特色，难以形成差异化竞争优势 [2] - “退租潮”现象显现，表现为客户提早退租、到期集中退租，反映出企业自身发展需求与市场环境不匹配的深层次变化 [2] “零租金”模式的短期效应与长期风险 - “以价换量”成为招商常态，但降低租金只能在短期内减少违约，长远可持续性受到质疑 [3] - “零租金”可能产生虹吸效应，将存量企业从其他园区吸引过来，并未真正提升产业密度和创新活力，反而加剧其他园区空置问题 [3] - 该模式潜藏多重风险，包括财政可持续性挑战、政策套利行为以及“候鸟企业”为“蹭优惠”而频繁迁移 [4] - 极端低价策略扭曲了市场价格机制，使园区失去可持续收益来源，可能导致行业生态恶化 [7] - 长期牺牲租金收益会削弱园区基础设施维护和服务升级的能力，陷入“招进来留不住”的恶性循环 [8] 企业与园区在模式下面临的困境 - 对企业而言，“零租金”能缓解成本压力，但无法从根本上解决资金、技术和人才等核心发展难题 [6] - 对园区自身，“零租金”导致租金收入急剧减少，加剧资金链压力，可能迫使运营方削减服务项目，影响企业满意度和招商 [6] - 招商团队精力集中于“如何用低价抢企业”，而非引进与园区生态相匹配的企业，导致本末倒置 [6] 产业园区破局与未来发展方向 - 政策重点正从单纯让利转向构建产业链协同和开放应用场景，将区域竞争从零和博弈转向协同共生 [9] - 园区整合成为趋势，例如浙江省将全省开发区总数从1059个整合为134个，整合比例约87%，宁波市园区管理机构和人员数量分别缩减60%和30% [9] - 未来园区需注重“瘦身”与“增高”，即明确主导方向打造核心产业链，并通过技术改造和产业融合提升附加值 [11] - 园区运营需实现从“房东”到“事业合伙人”的角色转变，服务模式从“给钱给地”走向“空间+资本+服务”的精准滴灌 [14] - 核心竞争力在于产业运营水平、系统营商环境及生态赋能能力，而非租金优惠 [14][15]

产业园区“零租金”现象的背景与动因 - 全国多个超大城市相继涌现产业园区“零租金”现象，例如深圳提出“只收梦想不收租金”，杭州“润苗计划”为科技型初创企业提供最长5年的零租金创业空间 [1] - 现象背后现实逻辑包括疫情后传统产业增长动能趋缓，以及《公平竞争审查条例》等政策对土地优惠、税收返还等传统招商“三板斧”作出规范，倒逼地方政府从“土地补助”转向“租金补助” [2] - 前沿产业发展规律显示，聚焦萌芽阶段的创新力量至关重要，这类群体受起步成本制约，“零租金”是为其减负的重要举措 [2] 上海临港集团“超级个体288行动”的差异化实践 - 临港集团“超级个体288行动”及其核心载体“零界魔方”项目创新叠加“办公免租”与“住宿免租”双重支持，全链条减免创业成本 [1] - 项目核心服务对象前延至“-1到0”阶段的超早期创新单元，包括尚不具备企业形态的小团队或“超级个体” [3] - 具体优惠包括“零界魔方”三年免租，后续两年租金减半，配套人才公寓第一年免费，届满可递延两年续租，为团队节省市中心同等规模每年几十万元租金支出 [3] - 项目一期准备10万平方米零租金创业空间，首发“零界魔方”收到三四百份入驻申请，首发楼层已全部招满 [4] “超级企业”与“超级个体”的共生生态 - 临港新片区形成特斯拉、商飞、中芯国际等“超级企业”与“超级个体”团队共存的产业场景，前者如产业“主干”，后者如“枝叶” [5] - 共生关系形成良性循环：“超级企业”的产业链需求为“超级个体”提供商业化场景，“超级个体”的灵活创新为“超级企业”解决个性化问题 [5] “零租金”模式的战略聚焦与行业选择 - “零租金”模式核心价值在于孵育与区域产业布局契合的战略性前沿行业，而非普惠政策 [6] - 临港“288”行动精准聚焦轻资产、快迭代、强个人属性的数字经济和网络产业，包括硬核科技、数据加工、跨境直播等8类创新业态 [6] - 选择这些赛道因其对物理空间依赖度低，能通过数字化手段克服远郊地理约束，契合“远距离创业+近距离生活”特质 [6] 产业园区运营模式的根本性转变 - “零租金”模式由地方国企主导，是对园区运营模式的颠覆，角色从“房东”转变为与企业共担风险、共享收益的“股东” [7] - 临港集团不以单个项目盈亏衡量成败，看重厚植创新土壤，即便100个超早期项目中只成功1-2个也有价值 [7] - 模式本质是经营思维转变，从“土地招商、政策招商”转向“生态招商、服务招商”，强化“产业属性”和“科创属性” [8] - 除“双免”外，“288”行动还提供资助展业、托底融资、代办落户等8项配套政策，并专设“创业管家”提供一站式服务 [7][8] - 最终目标是形成“集成政策+优质空间+专业服务”的完整运作模式，打造全周期、全维度的创业支持体系，使园区成为创新要素聚合的“价值平台” [8]

深入分析各地政策，我们发现零租金并非简单的"免单"，而是一套精心设计的产业筛选与培育机制，具有三大鲜明共性： （1）国资主导是标配。所有执行"0租金"的园区运营主体100%为国资或区属国企、政府平台公司。例如广州黄埔的科学城集团、深圳的深投控等国资平 台，不仅提供免费空间，旗下更有规模庞大的创投基金群。这些企业大多不要求单项目盈利，而是考虑整体综合收益，具备成本分摊能力。这解释了为何 民营园区很难参与这场"免租大战"，民营开发的产业园由于逐利属性和资金成本约束，少有主动提出全面免租，更多是配合政府对特定项目点对点洽谈优 惠。 从深圳到上海，从成都到杭州，一场轰轰烈烈的"免租大战"正在全国产业园区上演。当上海在今年第二季度抛出"3年零租金+2年减半"的重磅政策时，标 志着这场始于南方的政策创新已演变为全国性的产业竞争新范式。 然而，零租金真的是企业眼中的"免费午餐"吗？当我们深入分析这股浪潮背后的数据与案例，会发现一个更复杂的真相：免费的空间背后，往往藏着更高 的隐性成本与更深层的园区博弈。 一组触目惊心的数据揭示了这场运动的现实背景：上海园区空置率已连续12个季度上行，今年第二季度达29.2%；深圳南山、成都 ...

行业转型趋势 - 产业园区行业正从提供基础型服务的1.0版本过渡到发展型服务的2.0版本 需从空间载体提供者转向产业生态构建者 [1][3] - 国内部分城市产业园区空置率超过30% 传统粗放发展模式难以为继 新兴产业对载体专业化和服务生态化提出更高要求 [4] - 园区运营需通过股权、基金方式与企业形成共生共荣的产业生态 提供产业链上下游及金融、人力、法务等配套服务 [6] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入10.68亿元 同比增长31.66% 主要因园区运营板块销售收入增加 [3] - 上半年实现归母净利润4918万元 [3] - 园区运营板块近三年净利润平均保持近30%的增速 上半年运营园区出租率超70% [4] 战略转型举措 - 形成"一体两翼 适度多元 创新引领 国际布局"新战略 以园区为功能平台发展环保科技和智能制造两大主导产业 并培育生物医药等方向 [5] - 调整组织架构 组建创新研究院和战略投资部 通过产业基金和并购基金加速战新产业集聚 [9] - 拥有47个产业园区 其中12个以生物医药为主题 聚集近500家生物医药创新企业 形成生物药、医疗器械、医疗服务等细分领域集聚优势 [5] 环保科技业务布局 - 上半年环保科技业务实现营收8.94亿元 [7] - 国内规划建设200多个零碳园区 但仅十分之一能实现全周期碳管理和市场化运营 [7][8] - 自研绿色低碳智控系统和双碳智慧管理平台 在海口打造零碳园区中枢系统 通过绿电交易和智慧平台形成可持续商业模式 [8] - 积极培育碳咨询、碳规划、碳资产管理等前后端技术能力 谋划通过收并购延伸环保科技业务边界 [8] 创新发展目标 - 力争两年内战略性新兴产业营收和利润比重显著提升 五年内在高科技领域并购成效明显 [10] - 拥有7只产业基金 正探索成立产业并购基金 以"基金培育和股权并购"双轮驱动发展 [9] - 通过科技创新增强核心竞争力 打造创新要素集中、高端产业集聚的科技型上市公司 [10]