产业园区市场现状 - 2024年一季度全国新开产业园区仅21个 环比下降45% 同比下降32% [1] - 2024年全国园区招商百强榜门槛为1.5万平米去化面积 反映招商难度加剧 [1] - 政府和国企新建开发区/科技园区的招商任务持续加重 倒逼政策创新 [1] 政府园区"零租金"政策 - 深圳国资委推出10万平米优质产业空间 对科创企业实施阶梯免租：签约1年免1年 签约3年前两年全免+第三年减半 [4] - 北京中关村科学城北区释放10万平米空间 AI企业可享3年全免租金+配套1000套公寓 [6] - 苏州高铁新城针对青年创客提供200平米2年免租优惠 [6] - 此类政策并非创新 政府园区十年前已通过孵化器/零地价/租税同步等变相实施"零元购" [7] 民营园区应对策略 - 当前民营园区未跟进"零元购" 仅通过"拼多多"式降价应对租金冲击 [9] - 民营园区与政府园区存在本质差异 需建立独立运营体系避开直接竞争 [9] - 推测民营园区可能演变的四种发展路径： 1 打造全国性品牌后被政府收编 [9] 2 丧失盈利能力后退出市场 [10] 3 收缩业务聚焦特色产业形成不可替代性 [10] 4 与产业资本合作实现金融化发展 [10] 民营园区发展悖论 - 品牌影响力提升后易被政府"捧杀" 需承担超额招商任务及接待考察压力 [14] - 明星园区因承接政府命题作文逐渐偏离市场规律 陷入招商留商困境 [14] - 部分曾知名民营园区因过度扩张已面临生存危机 [14]

招商联络处设立 - 广清经济特别合作区深圳招商联络处于6月11日在深圳市福田区揭牌并举行招商引资推介会 [1] - 联络处作为常态化招商服务平台，旨在精准对接粤港澳大湾区优质资源，重点开展产业链精准招商、企业需求响应及人才引进服务 [1] - 联络处为投资企业提供驻地化全流程支持 [1] 合作区概况 - 广清经济特别合作区规划总面积112.5平方公里，下辖"三园一城"：广清产业园、广德产业园、广佛产业园和广清空港现代物流产业新城 [1] - 合作区自2023年实体化运作以来发展迅速，2024年实现工业总产值301.2亿元、规上工业产值277.5亿元，全口径税收突破9.3亿元 [1] - 2025年1-5月，合作区规上工业产值达118.7亿元 [1] 招商推介活动 - 活动现场举行了首场广清经济特别合作区深圳招商推介会 [2] - 各园区负责人对规划布局、产业特色、发展前景、营商环境等作了深入推介，重点介绍了优势主导产业和多样化投资选择 [2] - 活动向深圳及大湾区企业发出投资邀约，目前已有数家深圳企业成功签约 [2] 招商战略 - 在深圳设立前端招商展示平台，目的是推广合作区"三园"的区位优势、成本优势、营商环境等要素 [1] - 目标吸引深圳、港澳及周边地区的优质企业，挖掘最新的产业信息和投资动态 [1] - 扩大广清经济特别合作区的品牌影响力 [1]

项目荣誉与市场表现 - 华泰南京建邺REIT荣获"公募REITs年度优秀项目"称号 系唯一获奖的产业园区类项目 [1] - 项目于2023年12月3日在上交所上市 为南京市首单产业园类基础设施公募REITs [1] - 上市后市场反应良好 产品走势稳健 [1] - 发行人建邺高投集团获上交所"2024年度优秀基础设施公募REITs参与人"称号 [1] 公司战略与业务模式 - 建邺高投集团为建邺区政府授权的产业园区投融资及运营主体 聚焦"金融+数字经济"主导产业 [1] - 实施园区"建设、运营、服务"一体化发展规划 强化产业园运营业务 [1] - 未来将构建基础设施"募投管退"全链条业务 采用"孵化-成熟-上市"资产管理模式 [2] - 推动南京市产业园区REITs常态化发行 吸引民间资本服务实体经济 [2] 项目参与机构 - 建邺高投集团担任原始权益人和运营管理机构 [1] - 华泰证券(上海)资产管理有限公司为基金管理人和资产支持证券管理人 [1]

房源类型 - 杨浦产业园区提供共享办公空间和独立办公大楼两种主要房源类型 共享办公空间适合初创企业 可有效降低成本 独立办公大楼适合规模较大 业务复杂的企业 [2] - 共享办公场所配备免费或低价会议室 洽谈室等公共设施 独立办公大楼配有独立停车库和专用电梯 提升企业运营效率 [2] 地理位置 - 多个园区位于交通要道附近 靠近地铁站 缩短员工通勤时长 周边商业配套完善 涵盖餐馆 便利店等设施 [3] - 优越的地理位置提高员工满意度 帮助企业吸引并留住人才 便利交通条件有利于商务活动开展 [3] 硬件设施 - 园区设施完善 安装快速可靠网络 保障企业日常工作 设有24小时安保系统 维护企业财产安全 [4] - 节能照明系统 舒适空调等优质硬件提升公司形象 展示专业能力和实力 [6] 政策优惠 - 杨浦区出台多项优惠政策 包括租金补助和税收返还 减轻企业财务压力 特别有利于资金紧张的小微企业 [7] 配套服务 - 园区提供管理咨询服务和技术支持 包括工商登记 税务申报等咨询 帮助企业克服行政挑战 [8] - 定期举行技术交流会和行业对接活动 促进企业间沟通协作 扩大经营范围 构建优质产业氛围 [8]

产业园区发展现状 - 全国产业园区总数超8万家 其中国家级开发区693家 省级开发区近2600家 [1] - 2025年产业园区总供应量预计突破62亿平方米 [1] - 2024年各地出台促进新兴产业发展及人才扶持政策达35个 推动园区向高端化 低碳化 集约化 数智化转型 [1] - 园区存量扩大但企业扩张需求收缩 供需剪刀差扩大 运营商以价换量成为常态 [1] 产业园区运营挑战 - 同质化竞争严重 精准招商困难 降低租金仍无法维持低空置率 [2] - 土地财政模式下的政策扶持 区域供给不平衡 粗放经营等问题显现 [2] - 人工智能 高端制造等新兴产业对复合型人才需求激增 需依赖专项政策吸引国际顶尖人才 [2] 长三角地区实践案例 - 苏州工业园区推出升级版人才政策体系 未来3年人才政策预算增加37% 覆盖范围扩展至大专以上学历群体 [2] - 企业可利用"人才房票" 计划奖励等政策降低用工成本 形成"政策引才—企业减负"双向赋能 [2] - 长三角构建汽车产业"4小时产业圈" 全国每4辆汽车中1辆产自该区域 特斯拉上海工厂实现95%零部件本土化率 物流成本降低25% [3] 企业战略布局 - 张江高科以上海集成电路设计产业园为核心 发起设立集成电路创新服务平台"张江浩芯" 专注服务集成电路 新一代信息技术等战略性新兴产业 [3] - 上海临港聚焦集成电路 生物医药 人工智能三大先导产业 布局电子信息 生命健康 智能网联汽车等新兴领域 [3] 未来发展方向 - 园区运营需从"空间供应"转向"产业生态构建" 通过政策 人才 技术多维整合推动向"产业创新共同体"转型 [4]

公司十年成果 - 昌发展集团管理10余个产业园区，运营总面积115万平方米，入驻企业1300多家 [2] - 打造医药健康、智能制造、数字经济三大产业园区组团，覆盖多元业态 [2] - 设立管理科技产业母基金群，规模达450亿元，直接和间接投资超过1000家企业，累计投资额266亿元 [3] - 投资昌平企业142家，投资落地金额近40亿元，实现财政资金2.3倍杠杆放大效应 [3] - 直投项目超过40个，投资近10亿元，已有5家被投企业上市 [4] 产业布局与战略 - 超过一半基金资金投入医药健康领域，30%投向未来健康、未来制造、未来能源、未来信息等未来产业 [4] - 助力34家从北大、清华实现科技成果转化的企业在昌平落地 [3] - 引入近70家企业来昌平发展，服务10余家企业加速上市，带动10家市场化私募基金在昌平设立 [3] 未来发展规划 - 聚焦未来健康、未来能源、未来制造、未来信息等产业赛道 [6] - 联合17位专家组成顾问团，包括两院院士、科研机构学科带头人等 [6] - 与清华校友总会AI大数据专委会发起AI+场景创新工作营 [6] - 与清华大学能源大模型创新团队合作，推动新能源与人工智能融合 [7] - 成立出海服务中心，助力企业国际化发展 [7]

昌发展集团十年成果与未来规划 - 昌发展集团在昌平区委区政府指导下成立十年来，在产业空间、科技金融、创新服务等领域深耕，陪伴企业从初创到壮大，推动区域产业升级 [1] - 未来十年公司将聚焦科技成果转化，构建全链条产业服务体系，助力昌平创建未来产业先导区 [1] - 公司已形成资本、资产、产服三大业务板块的核心成果，未来将重点布局未来健康、未来能源、未来制造、未来信息四大产业赛道 [2] 未来产业加速计划 - 昌发展发布"未来产业加速计划"，联合17位专家组成顾问团，包括两院院士、科研带头人、世界500强高管和顶级投资人 [2] - 计划通过战略智库、产业资本、场景开放三重赋能，支撑未来产业高地建设 [2] - 具体措施包括：服务国家科研机构成果转化、促进交叉学科攻关、培育一流人才与企业、加速产业集群培育、加强国际交流合作 [2] 企业出海服务布局 - 昌发展与瓴德全球平台合作成立"昌发展瓴德出海服务中心"，帮助园区企业破解出海难题 [3] - 服务中心将针对不同市场特点提供差异化服务，解决信息不对称、准入壁垒高、合规成本高等问题 [3] - 目标实现企业高效出海、安全出海、合规出海 [3]

深圳地方标准《产业园区运营规范》发布 - 全国首个地方性产业园区运营规范正式发布 由深圳市工信局提出 深圳市质量强市促进会 深圳福田新一代智慧运营服务有限公司 深圳市特区建工集团等行业企业共同起草 [1] - 《规范》构建覆盖园区规划 服务 数智化 绿色低碳等全链条的运营管理体系 推动从传统物业管理向全产业链条服务升级 [2] - 深圳福田新一代智慧运营服务有限公司作为核心参编单位 基于"深圳新一代产业园"实践经验为《规范》提供实证支撑 [1][2] 产业园区运营创新实践 - "深圳新一代产业园"通过旧改盘活产业空间存量 成为福田产业空间转型实践的"试验田" 典型案例 [3] - 园区以6栋产业空间为载体 聚集91家科技企业 形成"整条产业链装进一个园区"的集群全链生态 实现从"天使"到"龙头"的全规模企业聚集 [3] - 推出"光-储-充"一体化储能方案突破电力扩容瓶颈 打造"1+6+N"数字孪生平台系统 依托14项智能场景应用实现智慧化运维 [3] 未来发展规划 - 公司将强化《规范》在园区落地实施 扩大"深圳标准"示范引领效应 [4] - 致力于将"深圳新一代产业园"打造成为粤港澳大湾区一流特色标杆园区 [4]

产业园区REITs市场动态 - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募答复上交所反馈意见引发市场关注 [1] - 2025年一季度产业园区REITs二级市场价格整体上涨，中证REITs全收益指数涨幅达10.19%，产业园区REITs板块涨幅12.56% [1][9] - 国泰君安临港创新产业园REIT二级市场价格较上市日涨幅达13.25% [4] 临港集团REITs战略 - 临港集团将REITs作为重要战略工具，设立"公募REITs战略实施规划推进专班"由总裁直接领导 [2] - 建立资产入库机制，对存量资产按REITs标准优化筛选，增量资产优先安排可REITs化经营管理 [3] - 加强专业人才队伍培养，推动REITs思维与日常经营结合 [3] - 计划通过扩募机制持续注入优质资产，探索多业态REITs发展格局 [4] 国泰君安临港创新产业园REIT运营表现 - 截至2025年一季度末出租率保持在94%以上 [4] - 运营管理机构建立激励约束机制和信息披露制度，提高透明度 [7] - 临港集团累计增持10003829份REIT份额，占已发行份额5.002% [7] - 漕河泾科技绿洲康桥园区近三年平均出租率超95% [8] 扩募项目详情 - 本次扩募资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，聚焦集成电路、生物医药、人工智能等产业 [8] - 这是临港集团"上市公司+公募REITs"双轮驱动的首次尝试 [8] - 通过资产注入可盘活上市公司存量资产，促进投融资模式创新 [8] 行业发展趋势 - 产业园区运营从"盖房子"向"聚产业、创服务"的智慧运营阶段进化 [6] - 专业化产业服务能力成为维持经营质效的核心因素 [6] - REITs投资价值将更多由资产运营质量和管理效率决定 [9] - 租金韧性、租约结构、产业服务能力将成为核心定价因子 [9]

产业新城招商模式转型 - 传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用推动招商效率高速增长 [1] - 多地加速布局产业基金，采用"政府引导+市场运作"模式推动科技创新、产业升级与金融资本深度融合，构建"科技—产业—金融"良性循环 [1] - 运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动资金投向重点领域，围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成"投资—落地—集群"闭环 [1] 产业园REITs发展 - 产业园REITs申请和上市速度加快，全年新增申请、上市及扩募产品较去年明显加快 [1][2] - 区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域 [2] - 超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目因营收承压采取以价换量策略 [2] 轻重并举发展战略 - 轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略，通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协同效应 [2] - 重资产业务从"大规模开发"转向"定制化建设"，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力 [2] - 轻资产业务聚焦从基础服务到生态赋能，构建"基础服务+增值服务+产业投资"三层体系 [2] 融资与运营能力提升 - 运营商综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动 [1] - 金融创新加速园区经济发展，金融资源优势在科创、招商方面赋能园区 [1] - 运营商需持续关注租赁情况和租金增长，在供大于求背景下，提升运营服务质量是降低空置率和保护利润率的关键 [2]