文章核心观点 - 中金重庆两江REIT作为西部首单产业园REIT，在区域市场承压背景下，通过租户质量构筑基本盘、致力于精细化运营管理、并受益于政策利好与业绩保障机制，展现了运营韧性，为未来扩募预留了空间 [1][2][3][4] 资产与运营概况 - 底层资产由4个产业园区组成，位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米 [1] - 截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期为1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固 [2] - 截至2025年9月底，共有51家租户，行业覆盖信息技术、专业服务、金融、零售供应链等领域，租户包括国企、央企、外资及优质民企 [2] - 第一大租户为中移物联（中国移动全资子公司），自2018年入驻并于2023年续租，是核心稳定收入来源，租约结构呈现“以大带小、梯度稳定”特征 [2] 市场竞争与运营策略 - 全国主要城市办公楼宇租金仍处于下行通道，重庆租赁市场也不尽如人意，业主普遍采用“以价换量”策略 [2] - 项目通过灵活租赁条件应对，其出租率和租金单价处于区域竞品中上游水平，展现了较强的运营韧性 [2] - 运营核心方向是“精细化运营”，持续完善全流程运营体系 [2] - 园区在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入以提高吸引力 [3] - 运营方建立了常态化重点租户走访机制，针对大租户至少每月上门走访一次，以了解需求维持稳定性 [3] 区域优势与政策支持 - 原始权益人两江产业集团在两江新区照母山片区产业办公楼市场供应中占据较大份额，在调节新增供给及引导租户需求方面有较强主动权 [3] - 2025年3月，重庆两江新区发布《环照母山特色园区实施方案》，聚焦智能网联新能源汽车、新一代电子信息制造等8个产业链条，打造10大特色产业集群，标志着发展思路转向构建产业链生态圈 [3] - 该政策方案有望为片区产业园区发展提供有力支撑，运营方将积极跟随新区定位与产业布局以保障运营平稳 [3] 业绩保障与未来展望 - 设立了五年业绩对赌机制，上市后五年内，若任一年度分红未达预期，原始权益人两江产业集团将让渡其运营管理费及自持部分分红以补足投资者收益 [3] - 面对市场竞争，项目将因地制宜、精准施策，结合产业基础努力达成经营目标 [4] - 两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间 [4] - 未来扩募计划将结合产业园区发展情况、原始权益人业务定位、基金运营及二级市场表现等多方面因素确定 [4]

公司业务与战略 - 公司子公司新仕诚公司主营业务为园区资产的开发运营 [2] - 公司以T.I.T创意园改造运营为典范，打造多个T.I.T品牌系列园区 [2] - 2025年，T.I.T品牌园区已增至9个 [2] - 新仕诚公司致力于成为粤港澳大湾区创新空间专业化经营者 [2] 经营状况与优势 - 园区具有较强的品牌优势及区位优势 [2] - 园区主要客户稳定，经营收益良好 [2] 未来发展规划 - 未来，公司将聚焦主责主业，深化园区项目建设 [2] - 公司将强化市场竞争力，精准招商布局，夯实发展根基 [2] - 公司计划提升公司整体的盈利能力 [2]

公司重大事项 - 海泰发展决定终止以现金方式收购知学云（北京）科技股份有限公司控股权的事项[1] - 该收购事项自2025年6月开始筹划[1] - 终止原因是交易双方在交易对价和方式上未能达成一致[1] - 交易终止为双方友好协商决定[1] - 终止该交易不会影响海泰发展的正常业务[1] - 交易双方均无须承担违约责任[1] 公司财务表现 - 海泰发展前三季度实现营业总收入4.45亿元[1] - 前三季度营业总收入同比增长1256.49%[1] - 前三季度归母净利润为242.2万元[1] - 公司前三季度实现同比扭亏为盈[1] 公司背景与业务 - 海泰发展成立于1993年1月5日[1] - 公司于1997年6月20日在上海证券交易所上市[1] - 公司注册及办公地址均为天津[1] - 公司是天津本地国资背景的产业园区运营商[1] - 公司在产业地产领域具有一定的资源和经验优势[1] - 公司主营业务为高新技术企业孵化器建设和经营及创业孵化服务[1] - 公司业务还包括高新技术产业开发、投资及管理等[1]

文章核心观点 - 产业园区运营模式正经历从“房东”和空间运营商向“生态主理人”的关键转型 其核心驱动力在于服务对象从传统制造企业转向新兴科技企业 需求从物理空间聚合升级为创新生态构建 [1] - 成功的转型依赖于运营者完成三重角色转变 并深度融合垂直产业知识、科技与资本 从而实现从“重开发”到“精运营”的跃迁 智慧园区已展现出更高的经济效益 [1][2] 产业园区运营角色转变 - 运营者需完成三重角色转变：需像品牌创始人一样关注长期价值并与客户深度链接 需深度参与产业创新链 聚合龙头企业、中试平台、检测机构、产业基金等要素为中小企业赋能 需将园区自身作为试验场 开放能源管理、机器人巡检等场景为科技企业技术落地提供土壤 [1] - 运营转变的根源在于服务对象变为新兴科技企业 其核心需求从物理空间升级为创新生态构建 [1] - 产业园区需从“房东”转变为“生态主理人” 运营团队必须具备垂直产业知识（如芯片园区懂芯片 生物医药园区懂生物）才能与AI工具结合产生真正的产业洞察 使园区成为企业发展的必选项 [1] 行业发展趋势与市场表现 - 全国产业园区平均空置率较去年下降2.1个百分点 [2] - 融入AI运营、绿色节能技术的智慧园区租金溢价率普遍突破15% [2] - 行业正经历从“重开发”到“精运营” 从传统基建到“科技+资本”双轮驱动的关键跃迁 [2]

文章核心观点 - 零租金产业园区模式因各地盲目跟风、易滋生寻租空间、后续运营服务难以跟上等问题而开始“踩刹车” [1][3][4] - 产业园区招商引资的核心竞争力并非租金价格，而是回归价值创造的本质，即构建能降低企业综合成本、助力企业成长的产业生态 [6][7][8] 零租金产业园模式的兴起与问题 - **兴起背景**：去年8月1日《公平竞争审查条例》施行后，返税式招商行不通，零租金因门槛低成为新的招商工具，由国资或区属国企、政府平台公司执行 [3] - **盲目跟风**：各地不管条件是否具备迅速跟进，导致市场失衡，媒体报道过度聚焦“零租金”而忽略限制条件，冲击市场信心，引发民营园区降价、国有园区空置率上升 [3] - **政策空子与寻租**：存在企业虚报面积套取补贴、中介收取“服务费”包装企业、企业低价转租牟利等问题，招商环节易滋生腐败 [4] - **运营与服务困境**：零租金导致园区租金收益极低，配套措施未跟上，工作人员服务动力不足，加之部分园区本身位置偏远或建设成本过高，后续运营难以维系 [4] - **招商效果虚高**：中部某地国有产业园区曾打出“免租三年”旗号，意向签约率接近100%，但因配套服务缺失、产业生态不完善、财政承压，最终企业并未实际入驻 [5] 产业园区的核心竞争力与未来方向 - **企业核心需求**：生产/研发/办公空间的租金并非企业成本大头，企业更关注能否降低综合成本、获取业务及营商环境 [6][7] - **优质企业画像**：今年推出的零租金空间设置了高门槛，面向高新技术、专精特新、独角兽、地方重点项目、拥有核心专利的科创企业等不缺支付租金能力的优质企业 [6] - **生态构建是关键**：即便运作不错的零租金园区，其核心竞争力也是背后构建的产业生态，而非零租金本身 [6] - **成功生态要素**：包括资金支持（如深圳、广州、成都国资平台旗下的创投基金群）、应用场景（如深圳发布近200个“城市+AI”应用场景）、产业协同网络，形成“空间让利→企业成长→收益反哺生态”的闭环 [7] - **长期发展视角**：企业选择园区短期看成本，中期看服务，长期看生态；一味“卷租金价格”长期留不住企业，努力“搞生态建设”虽短期煎熬但长期路越走越顺 [7] - **行业趋势**：零租金踩刹车有助于行业从规模扩张转向精准服务，构建让企业持续盈利的产业生态，最终实现产业升级与多赢 [8]

公司概况与业务规模 - 公司服务海内外超过1万家文创、科创企业及超过20万白领人群 [3] - 公司管理运营的园区面积近200万平方米，园区文创、科创企业集聚度达85%以上 [3] - 公司是国内首家创业板上市的产业园区运营服务商，于2021年在深交所上市 [4] 发展历程与战略演变 - 公司成长历程分为四个阶段：2006年之前的摸索阶段、2006年至2012年国内拓展阶段、2012年至2021年发展阶段、2021年上市后特别是2023年开始商业模式根本性转变阶段 [7] - 2012年公司签署海外第一个文化产业园（意大利），后拓展至美国硅谷 [7] - 公司提出“四个转变”：从选商到育商、从中国到全球、从线下到线上、从文创到文旅 [8] 商业模式与收入结构 - 商业模式从传统的“二房东”包租模式转向与业主方合作经营的轻资产分成模式 [8] - 公司通过园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧系统及企业增值服务实现收入，或与合作方营业额分成获取收益 [8] - 2024年度会员及其他服务收入同比增长15.53%，预计未来3年左右该收入占比将进一步提升 [9] 产品系列与运营特色 - 公司拥有多元文科创园区产品系列，包括德必易园系列、德必WE系列、德必运动LOFT系列及德必灵活办公产品DoBe Hub [5] - 园区运营注重个性化与标准化结合，理想状态为80%至90%标准化加10%至20%个性化 [8] - 园区硬件设计各具特色，软性运营强调社区温度，如宠物友好标识、人性化交流空间及创业者沙龙活动 [4] 未来战略与增长方向 - 公司未来5年将拥抱科技，加大对人工智能投入及稳健出海，已布局香港项目并计划拓展至澳大利亚等地 [10][11] - 公司顺应国家文旅融合趋势，在苏州、徐州、武汉等地推出文旅融合项目，尝试在to B基础上拓展to C业务，未来考虑推出文创产品 [9] - 公司2015年启动大数据工程，计划形成服务企业的庞大数据资产，通过数据库为企业牵线搭桥并提供数字化员工以提升效率 [11] 行业选择与核心理念 - 公司选择城市更新（存量资产改造）赛道，因行业规模前景达几万亿元且符合国家政策长期支持方向 [5][6] - 公司核心理念为“在一起，更美好”，旨在构建园区生态，汇聚创业企业相互赋能，并促进中国企业出海及中外企业合作 [3][13]

城市存量资源盘活 - 加快盘活用好城市存量资源 [1] - 低效产业用地盘活处置需加力推进 并加强分类动态评估 [1] - 运用“规储供用”一体化机制 提高城市土地“优储精供”管理水平 [1] 开发区与产业园区发展 - 开发区需深化改革和加快转型 加强政策制度创新和新产业新业态培育 [1] - 各类产业园区和科技园区应坚持规模化集约发展导向 [1] - 营造更好创新生态和产业生态 [1] 商办楼宇更新改造 - 商办楼宇更新改造需因势利导 顺应转型升级需要 [1] - 实现商办楼宇功能兼容转换 [1]

项目背景与定位 - 项目前身为2002年建成的京丰制药厂 于2019年因非首都功能疏解迁出后厂房闲置 [1] - 2024年7月丰台区政府决定对项目进行改造升级 旨在提高腾退低效产业空间利用效率并盘活存量资源 [1] - 项目定位为打造集概念验证 检验检测等功能于一体的产业服务平台 依托周边创新资源 [1] 项目具体信息 - 项目地点位于北京市丰台区科学城航丰路8号 改造总建筑面积24937.82平方米 [1] - 建设内容包括绿色节能化改造工程 结构加固工程 消防系统改造工程等 [1] - 项目预计于2026年12月竣工 [1] 绿色节能改造 - 项目实施高水平绿色节能化改造 主要用能设备高于现行节能标准 [1] - 具体措施包括铺设太阳能电池板 使用高效节能照明产品 选用节能型器具及高效冷暖系统 [1] - 改造后项目综合节能率达到35.96% [1] 产业服务功能 - 改造后将搭建概念验证 中试生产 检验检测等多种平台 [1] - 可为入驻企业提供项目评估 分析检测 微生物检测 中试放大及国际化标准技术等服务 [1] 配套服务设施 - 项目建设停车场 充电桩 咖啡厅 路演室等配套服务设施 [2] - 配套服务设施旨在为周边企业及居民带来生活便利 [2]

财务业绩 - 2025年前三季度营业总收入38.0亿元，同比下降7.9% [1] - 2025年前三季度利润总额18.2亿元，同比增长49.3% [1][4] - 2025年前三季度归母净利润11.0亿元，同比增长74.6% [1][4] - 上调2025-2027年归母净利润预测至13.0/13.5/14.2亿元 [5] 园区运营 - 截至2025年9月30日，产业园在租总面积约278.8万平方米 [2][4] - 2025年前三季度累计租金总收入22.2亿元 [4] - 年化单位租金约为88.5元/平方米/月，较2024年同期增长13.3% [4] - 漕河泾科技绿洲康桥园区通过参与临港创新产业园REIT首次扩募完成出表，促进利润总额增长 [4] 战略与产业生态 - 公司定位为创新生态集成服务商和总运营商，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业 [3] - 优化“基金+直投”策略，累计推动对字节跳动、江波龙、壁仞科技、商汤科技、心泰医疗等企业的产业投资 [3] - 深化“基金+基地”模式，以规模超10亿元的“上海临港策源创业投资基金”为核心平台布局前沿技术 [3] - 通过“园区半导体产业调研”活动展现半导体产业全链条布局与生态优势 [3] 股东回报 - 2022-2024年现金派息比例分别为50.0%、47.6%、46.0%，三年平均约为47.9% [4] - 按平均派息比例计算，当前股价对应2025-2027年预测业绩的股息率水平约3.4%-3.7% [4]

北科建集团股东变动 - 两家北京市属国企通过北京产权交易所挂牌转让其持有的北科建集团全部股权[1] - 转让方为北京城建投资发展股份有限公司（持股9.24%）和北京城市开发集团有限责任公司（持股3.38%）[1] - 转让底价分别为2.82亿元和1.03亿元，据此计算北科建集团整体估值约为30.5亿元[2] 北科建集团财务状况 - 2024年公司营业收入70.67亿元，同比下降5.99%，归母净利润亏损54.02亿元[2] - 2024年上半年营收8.62亿元，同比大幅减少66.78%，净利润继续亏损[2] - 当前30.5亿元估值相较于2023年末资产净额64.5亿元存在减值[2] 北科建集团背景与业务 - 公司为1999年成立的北京市属国企，以开发中关村科技园区闻名[1] - 核心业务为产业园区运营及科技地产，成名作为“一区三园”（海淀园、丰台园、昌平园）[1] - 海淀园是我国首个国家级高新技术产业开发区[1] - 当前第一大股东为北京市国资经营公司，持股69.93%[1] 行业动态：浙江新设科创公司 - 浙江省新成立浙江浙资科创产业融合发展有限公司，注册资本40亿元[3] - 公司由浙江省国有资本运营有限公司等6家国企共同持股[3] - 经营范围包括技术服务、技术开发、投资活动及企业管理咨询等[3]