评选背景与目的 - 为落实山东省促进服务消费高质量发展的政策文件，在省商务厅指导下，由齐鲁晚报·齐鲁壹点组织开展了首批“服务消费新品牌”培育工作 [1] - 旨在提升全省服务消费品质，培育壮大服务消费市场新动能 [1] 评选流程与规模 - 评选工作得到全省16市积极响应，共收到各地提报企业239家 [1] - 经过资格审核，140家企业因主体资质完备、经营状况良好、行业代表性强入围线上投票 [2] - 线上投票于11月25日至28日进行，3天内累计收获投票418万余票 [2] - 最终由多部门及行业协会专家、学者组成的评审委员会进行综合评审，确定66家企业入选首批名单 [2] 入选企业地域分布 - 入选企业覆盖山东省内多个地市，包括济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽等 [3][4][5] 入选企业行业分布 - 入选品牌广泛覆盖多个重点服务消费赛道 [1] - **家政服务**：包括幸福全龄、儒管家、千喜现代、时铭、尚伟家政、起跑到家、康庄家政、泰山大家园、荣成大姐、爱得果园、沂蒙红嫂家政、骏伯、优逸家政等品牌 [3][4][5] - **餐饮住宿**：包括致庸四合院、阿水大杯茶、泉客厅、铭家、荷田水铺、TSINGTAO 1903、般阳宴、海月龙宫、海厨酒鲜坊、福山周郎烧鸡、权家大娘面馆、君恬果园、坦伯咖啡、一滕、老山东·山东菜、家悦烘焙、聖驴王子、林小生等品牌 [3][4][5] - **文娱旅游**：包括使於放所、世與米留感過的啦、海信探索中心、唐库文创园、汉青、“梦的礼物”、大码头苇编、耕海一号、狙宝宝、天台云青、醉东风乡村艺栈、红蒙培训、德州589街区、乐陵影视城、水浒好汉城等品牌 [3][4][5] - **养老托育**：包括闵善康养、益寿光年、买邻好好、德赡养老、万福苑等品牌 [3][4] - **健康消费**：包括医它、威立戒、立健、寿比泰山、普泽、欣悅健康等品牌 [3][4][5] - **体育消费**：包括山东奇策、万声健康、智轩铭诚等品牌 [3][4][5] - **商贸流通**：包括田猫、沂州里、悠乐里等品牌 [4][5] - **居住服务**：包括金城未去、彩但云等品牌 [3][4]

行业发展趋势 - 居住服务行业步入品质化发展的新阶段，消费者需求日益多元化[1] - 公司致力于推动行业向更规范、更有保障的高质量阶段发展[4] 专业能力建设 - 公司举办第26届新经纪品牌搏学大考，平台上超40万经纪人参加[1] - 搏学大考核心理念为“以用定考、以考促学”，旨在助力全员提升专业能力，筑牢服务质量根基[1][7] - 该考试自2011年发起至今已走过14年，是衡量经纪人专业度的权威考核[7] 服务保障体系升级 - 公司对“安心服务承诺”进行全面升级，推出“真保障”全流程服务保障体系[4] - “真保障”体系聚焦房产交易关键痛点，涵盖五大环节，包含6项平台级与29项品牌级承诺[8] - 其中“真实房源假一赔百元”、“交易不成佣金无理由退”、“物业欠费损失先行垫付”已实现全国落地[8] - 该体系发布同步联动全国76城品牌共创[8][10] 具体服务承诺与举措 - 推出平台级“漏水披露、损失补偿”服务承诺，针对交房后1年内发生的漏水问题提供补偿[4][10] - 在东莞已携手12个新经纪品牌，900多家门店，6000多名经纪人提供服务[8] - 推出“美好家”一站式加速卖房服务，通过轻美化、专属权益和精准推广帮助房源快速出售[11] - 通过“美好家”服务，房源带看量提升50%，成交周期从平均225天缩短至平均32.6天[11] 公司战略与愿景 - 公司持续推进“一体两翼”战略升级，在实现美好人居的征途上持续创新赋能[11] - 核心理念为“贝壳让家更美好”，致力于让购房者从“选房”到“入住”的全流程享受到省心安心的服务[12]

投资评级与估值 - 报告对公司的投资评级为“买入” [2] - 目标价为60.00港元/22.80美元 较当前股价有36.2%/36.8%的上涨空间 [2] - 估值基于2026年16倍市盈率 并考虑了公司持有的广义现金 [4] 核心财务表现与预测 - 2025年第三季度经调整净利润为12.9亿元人民币 同比下降27.8% [4] - 2025年第三季度总交易额为7367亿元人民币 同比基本持平 净收入为231亿元人民币 同比增加2.1% [4] - 预计公司未来三年的调整后净利润分别为57.6亿 76.8亿及96.7亿元人民币 [4] - 2025年预计总收入为945.3亿元人民币 同比增长1.1% 预计净利润为35.98亿元人民币 同比下降11.8% [3] - 预计2026年和2027年收入将分别增长2.9%和16.4% 净利润将分别增长49.9%和64.6% [3] 业务分部的运营状况 - 存量房业务：2025年第三季度交易额为5056亿元人民币 同比增长5.8% 净收入60亿元人民币 同比下降3.6% 贡献利润率为39.0% 同比下降2个百分点 [4] - 新房业务：2025年第三季度交易额为1963亿元人民币 同比下降13.7% 净收入66亿元人民币 同比减少14.1% 交易费率为3.38% 保持稳定 [4] - 非房产交易服务业务（两翼）：收入占营收比例提升至45.0% 贡献利润占总毛利比例接近四成 [4] - 家装家居业务：2025年第三季度收入43亿元人民币 同比基本持平 贡献利润率为32.0% 同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁业务：2025年第三季度收入为57.3亿元人民币 同比增长45.3% 贡献利润率8.7% 同比提升4.3个百分点 [4] 成本控制与运营效率 - 2025年第三季度整体运营费用为43亿元人民币 同比减少1.8% 环比减少6.5% 显示降本增效成果显现 [4] - 公司的固定人工成本环比下降6.5个百分点 成本控制正在逐步兑现 [4] - 2025年第三季度毛利率为21.4% 同比下降1.3个百分点 [4] 现金流与股东回报 - 公司现金储备坚实 广义现金余额维持在约700亿元人民币 [4] - 2025年第三季度 公司斥资约2.8亿美元进行股票回购 同比增加38.3% [4] - 自2022年9月以来 公司累计回购金额约23亿美元 回购股数占比约11.5% [4] 关键财务指标预测 - 预计2025年每股盈利为1.12元人民币 2026年及2027年分别升至1.67元和2.76元人民币 [3] - 预计2025年市盈率为35.8倍 2026年及2027年将分别降至23.9倍和14.5倍 [3] - 预计2025年股息率为1.6% 2026年及2027年将分别升至2.4%和3.8% [3]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳-W的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 公司在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 公司在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 公司持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 公司推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命，致力于通过基础设施改造和科技驱动创新重塑中国居住服务行业 [1] - 公司旨在创造长期可持续的价值，同时赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现了从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命 [1] - 致力于通过基础设施改造和科技驱动创新，重塑中国居住服务行业，创造长期可持续的价值 [1] - 赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

ESG评级 - 贝壳控股MSCI ESG评级从「A」上调至「AA」，2023 - 2025年连续三次评级上调[2][3] ESG评分 - 公司在ESG管治类别获6.6分，优于行业平均水平[3] - 公司在ESG环境类别的评分同比显著提升[3] 社区发展 - 公司通过推行《公寓环保公约》推动城市社区发展[3] 董事会信息 - 2025年10月27日公告发布时公司董事会由彭永东等8位董事组成[5]

核心观点 - 贝壳找房通过持续的线上化、智能化和标准化技术创新，致力于解决房产交易行业的复杂性，提升服务者效率和消费者体验 [1][11] 技术研发与专利成果 - 公司在二手房交易数据模型和配置化方案等技术领域已申请并获批18项国内专利，另有6项专利在途审核 [1] - 技术研发聚焦于智能房产交易数字化，旨在解决服务者与消费者的实际难题 [1] 交易流程线上化与标准化 - 通过深入行业一线调研，将复杂的二手房交易流程梳理成“房产交易流程地图”，并开发为线上系统工具 [2][5] - 该线上化系统工具使新手或跨城市服务者能为消费者提供专业高效的交易服务，消费者可通过贝壳APP实时了解交易进度 [5] - 公司牵头制定了服务者签约标准和履约流程标准，明确协议签署、贷款及过户等环节的时间节点 [10] - 利用规则引擎和风险识别技术实时监控交易进度，对异常情况（如约定过户时间将至但未提交材料）及时提醒服务者 [10] 线上贷签功能创新 - 公司运用OCR技术、人脸识别、电子签章等技术组合，与多家银行合作推出商业贷款“线上贷签”功能 [9] - 该功能将贷款审核从线下转为线上，在保障个人信息安全的前提下，极大提升了效率，例如有案例仅用17分钟即完成贷款签约，其中核签材料时间不足5分钟 [9] AI大模型技术应用 - 公司将AI大模型技术应用于居住服务领域，通过输入大量标准协议数据训练模型，使其能快速生成符合法律与业务要求的精准协议模板 [10] - 此项技术探索旨在提升居住服务能力并改变生产关系，推动行业向更规范的方向发展 [10] 行业影响与效率提升 - 公司的技术创新已帮助近50万服务者提升工作效率 [1] - 通过技术手段推动居住服务行业的智能化变革，让房产交易变得更便捷，助力消费者实现安居梦 [1][11]

战略合作内容 - 贝壳与腾讯云签署战略合作协议 在公有云 人工智能 实时音视频等领域深化合作[1] - 腾讯云为贝壳提供灵活安全的混合云架构 保障数据安全合规 提供弹性计算与高性能网络支持[3] - 双方基于腾讯云实时音视频TRTC拓展实时音视频 大数据 智能客服等服务能力[3] 技术应用与创新 - 贝壳融合AI大模型技术打造系列AI工具 面向盘源端和客源端创造行业价值[3] - 贝壳AI设牛平台搭载AI大模型 实现拍照生图与户型生图功能 将设计周期从周级压缩至小时级[4] - 腾讯云为AI设牛平台提供高性价比算力和大模型服务支撑[4] 业务影响与行业转型 - 合作支撑贝壳多业务场景高速发展和智能化升级 优化线上看房 签约 远程协作等互动体验[3] - 中国家装行业正经历从传统施工向数字化服务的深刻转型[4] - 贝壳作为一站式新居住服务平台 已从房产交易横向拓展至家装 家居等多个服务领域[3] 未来发展 - 双方将继续深耕居住服务行业 打造以用户为中心的交付环境[4] - 探索行业数字化发展新方案 合力推动居住产业数智化进程[4]

核心财务表现 - 2025年第二季度总交易额达8787亿元，净收入260亿元，经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比提升至41%，显示多元化业务增长显著 [1][4] - 家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%，贡献利润率32.1% [4] - 租赁业务净收入57亿元，同比增长78%，在管房源超59万套 [4] 主营业务表现 - 存量房业务GTV达5835亿元，净收入67亿元 [2] - 新房业务GTV达2554亿元，同比增长8.5%，净收入86亿元，同比增长8.6% [2] - 两大核心业务在行业调整期保持稳健增长 [2] 技术赋能与AI应用 - 推出AIGC营销智能体助力经纪人自媒体获客、私域运营及线索转化 [2] - AI智能体"来客"已覆盖33.5万经纪人，北上渗透率超75% [3] - 西安积极使用"来客"的经纪人转委托率提升30%，转带看率提升20% [3] - AI线上助手"布丁"7月会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [3] - 家装业务通过"AI提案"工具使设计师月均单量从0.8单提升至1.2单 [6] 新业务发展战略 - "一体三翼"战略推动家装家居、租赁及贝好家业务发展 [4] - 家装业务集采比例提升至60%以上，采购单价显著下降 [4] - 租赁业务采用"AI+人"协同模式，实现智能定价与标准化审核 [6] - 家装模块化设计通过数据洞察提供灵活配置方案 [7] - 租房业务新增可选产品组合以满足差异化收益需求 [7] 社区深耕与运营优化 - 从"广撒网"规模扩张转向"深扎根"社区精耕模式 [8][9] - 依托社区交易中心开设家装精品店，展示基于典型户型的案例样板间 [9] - 被窝整装精品店带展转初步签约比例较其他门店高20% [9] - 通过房源维护分、好房产品等机制提升经纪人转化率 [10] - 以共治理事会为核心推行门店积分制及品效商圈运营 [10] 战略方向转型 - 从规模驱动转向效率驱动发展新阶段 [1][3] - 通过AI技术突破提升生产力与组织效能 [1][3][10] - 以客户思维重构产品逻辑，强化一站式新居住服务平台定位 [5][7][10]

核心财务表现 - 2025年二季度总交易额8787亿元 净收入260亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比达41% [1][8] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% 净收入86亿元 同比增长8.6% [3] 主营业务发展 - 存量房业务GTV达5835亿元 净收入67亿元 [3] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% 贡献利润率32.1% 同比提升0.8个百分点 [8] - 租赁业务在管房源超59万套 净收入57亿元 同比增长78% 贡献利润率8.4% 同比提升2.5个百分点 [8] 技术赋能策略 - 开发AIGC营销智能体助力经纪人自媒体获客与私域运营 [4] - AI CRM智能体"来客"覆盖33.5万经纪人 北上渗透率超75% [6] - 西安活跃使用"来客"经纪人转委托率高30% 转带看率高20% [6] - AI助手"布丁"7月会话量环比增59% 人均使用时长增14% [6] - 家装设计师月均单量从0.8单提升至1.2单以上 [10] 产品与运营升级 - 家装业务集采比例提升至60%以上 采购单价显著下降 [8] - 推出模块化家装解决方案满足个性化需求 [12] - 租赁业务新增差异化产品组合实现多赢 [12] - 被窝整装精品馆带展转签约比例较其他门店高20% [15] 战略转型方向 - 从规模驱动转向效率驱动发展新阶段 [1][6] - 通过社区精耕缩短服务与用户的三重距离 [15] - 优化房源维护分与好房产品提升平台转化率 [16] - 推进门店科学管理体系与品效商圈运营 [16]